РЕШЕНИЕ № 69/18.04.2007 г. по В.гр. дело № 79/2007 г. по описа на Апелативен съд- Варна:

 

Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от процесуалния представител на И.Ж.И. срещу решението на Окръжен съд-В. от 24.11.2006 г. по гр.д.№ 1831/05 г., с което е отхвърлен иска, предявен срещу С.А.Й., С. Д.И. и Ф.З.К. с правно основание чл.33,ал.2 от ЗС. С оплаквания за незаконосъобразност, необоснованост и непълнота на доказателствата, моли за отмяната му и за постановяване на ново решение по съществото на спора, с което предявеният иск бъде уважен.

Първите двама въззиваеми не изразяват становище по въззивната жалба.

Ф.З.К.изразява становище за оставяне в сила на обжалваното решение.

Въззивната жалба е подадена в срок и от надлежна страна и е процесуално допустима.

След като прецени доказателствата по делото – поотделно и в тяхната съвкупност, Варненският апелативен съд приема за установена следната фактическа обстановка:

Предявен е иск с правно основание чл.33,ал.2 от ЗС. Ищецът твърди, че по силата на договор по нотариален акт № 196/98 г. е собственик на 3.7465% ид.ч. от сграда, находяща се в гр.В., бул.”Сливница” № **. С договор по нотариален акт № 193/04 г. първите двама ответници са продали на Ф.З.К. апартамент № 4 на четвъртия етаж  от същата сграда, без да му предложат като съсобственик да изкупи тази идеална част при същите условия. Моли за постановяване на решение, с което се допусне изкупуването на посочените идеални части при същата цена, на основание чл.33,ал.2 от ЗС.

Оспорвайки изцяло иска Ф.З.К.твърди: че ищецът не е съсобственик на сградата, тъй като правото му на строеж е погасено; че договорът по нот.акт № 192/04 г. е нищожен поради невъзможен предмет, на основание чл.26,ал.1 от ЗЗД, като се позовава и на спогодба по гр.д.№ 9/06 г. на ВОС; че сградата, от която се иска изкупуване не представлява самостоятелен обект, а е част от друга сграда; че иска е предявен след изтичането на срока по чл.33,ал.2 от ЗС.

Не се спори между страните, установява се от приложените писмени доказателства, че  с договор по нотариален акт № 196/98 г. на Варненския нотариус ищецът е закупил от „Ф-2”ЕООД-В., представлявано от Ф.З.К. право на строеж за обекти, проектирани в предвидената за застрояване сграда, находяща се в гр.В., бул.”Сливница” №***, върху дворно място, подробно описано в нотариалния акт.     

Продавачът по договора „Ф.2” ЕООД се е легитимирал като притежател на правото на строеж с договор по нотариален акт № 182/97 г. и нотариален акт № 181/97 г.

Към момента на сключване на договора за сградата са били издадени визи за проектиране от 16.05.1997 г., одобрени проекти от 15.10.1997 г. и разрешение за строеж № 39/11.02.1998 г. Съгласно разрешение по ползване № 1/9.01.2003 г. на РДНСК-В. е разрешено ползването на строеж в гр.В. на посочения адрес, като в него освен разрешението за строеж от 1998 г. е цитирано и разрешение за строеж № 0-98/30.07.2002 г.

Назначената съдебно-техническа експертиза представя заключение, прието от съда за обективно и компетентно дадено, съобразно което първият етап от сградата, представляваща хотел, лоби бар, нощен бар и магазини е изпълнен по одобрения на 17.07.2002 г. проект. Съобразно същото заключение описаните в нотариален акт № 196/98 г. обекти на втори етаж /магазини/ са предвидени по първоначалния проект, одобрен на 15.10.1997 г., но не са предвидени по последния проект, съгласно който е изпълнена сградата. Същото заключение установява, че последният проект предвижда само два магазина в партерната част, които са самостоятелни обекти на собственост, отделно от останалата част на сградата – хотел с нощен и лоби бар.

С протокол за спогодба по т.д.№ 9/2006 г. на ВОС се установява, че между страните по него е прието за установено, че апартамент № 4 на ет.4 в сградата на бул.”Сливница” № ***, не съотвества на нормативните изисквания за самостоятелен строителен обект, поради което сделката, сключена между ответниците по настоящото дело е нищожна, на основание чл.26,ал.1 от ЗЗД.

Съгласно разпоредбата на чл.33 от ЗС съсобственикът може да продаде своята част от недвижим имот на трето лице само след като предложи на останалите съсобственици да изкупят тази част при същите условия. Следователно, ищецът трябва да се легитимира като съсобственик на обекта, предмет на прехвърлянето.

Към момента на сключването на договора по нот.акт № 196/98 г. продавачът по него „Ф.-2” ЕООД е притежавало правото на строеж за описаните в договора магазини на основание договори по нот.актове №№ 181/97 г. и 182/97 г. Обектите са били предвидени по одобрения и все още непроменен проект и договорът е произвел действие по отношение правото на строеж за тези обекти. След промяната на предназначението на сградата през 2002 г. такива обекти не са били предвидени за втория надпартерен етаж, който вече е бил включен в хотелската част. Последващата промяна на архитектурния план не води до погасяване на правото на строеж нито с обратна сила до невъзможен предмет на сделката. След като обемът на правото на строеж се определя по одобрения план, то правата на ищеца са се трансформирали в такива по отношение същия обем от предвидения по новия проект обект. Съобразно заключението на назначената съдебно-техническа експертиза обектите по нот.акт № 196/98 г. по площ представляват 3.8018% от общата разгърната застроена площ на цялата сграда /без магазините/, поради което ищецът е активно легитимиран като съсобственик в тази част в хотелската страда.

Неоснователно е и възражението за погасяване на правото на строеж поради неупражняването му. Видно е от приложения нотариален акт, че правото на строеж е придобито от ищеца на 24.04.1998 г., а разрешението за ползване на построената сграда е издадено преди изтичането на петгодишния срок по чл.67 от ЗС, още повече, че са налице данни, че сградата е била изградена в груб вид още при издаване на разрешение за промяна на предназначението.

Не са представени доказателства относно твърденията на ответниците за погасяване на правото на изкупуване поради изтичане на двумесечния срок от узнаването. Ирелевантни за спора са приложените покана с нотариална заверка на подписа и разписка за получаването й от ищеца, тъй като липсва идентичност на страните и на предмета.

Неотносим към спора е и приложения протокол за съдебна спогодба по т.д.№ 9/2006 г., който – макар и одобрен от съда представлява договор между лица, различни от страните по настоящото дело. Ищецът не участвал в процеса и не може да бъде обвързан от последиците му.

По възражението за нищожност на сделката по нотариален акт № 60/04 г. на нотариус Р.Табакова: С описания нотариален акт „Ф.-2” ЕООД продава на С.Й. по време на брака й със С.Й. собствения си недвижим имот – апартамент № 4 на четвърти етаж, с площ от 60 кв.м., ведно с ид.ч. от общите части на сграда и от правото на строеж върху дворното място, подробно описано в нотариалния акт. Съобразно заключението на съдебно-техническата експертиза такъв обект – апартамент на ет.4 от сградата не е предвиден както в първоначалния проект, така и в проекта от 17.07.2002 г. и не е изпълнен на място. На място са изградени хотелски стаи, сервизи и обслужващи помещения, които сами по себе си нямат самостоятелен характер, а са част от хотела.След като продаденият обект не съществува, респ. не може да бъде обособен на място и съществуващите хотелски стаи не отговарят на изискванията за жилище, то той не може да бъде предмет на сделка. Съгласно пар.5,т.39 от ДР на ЗУТ 4 „обект” е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР. Липсата на тези характеристики води до извод, че отделната хотелска стая, респ.апартамент не е самостоятелен обект на собственост и в този смисъл сделките по нот.актове №№ 60/04 и 193/04 г. имат невъзможен предмет – основание за нищожност по смисъла на чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД. Следователно, за ищеца не е възникнало право на изкупуване по чл.33,ал.2 от ЗС.

Неоснователен е довода за конверсия на правата по сделките в двата нотариални акта. В първия от тях липсва конкретизация за точното местонахождение на прехвърляния имот. Такъв имот – апартамент не е предвиден по нито един от проектите и към момента на изповядване на сделката сградата е била построена, т.е е имало пълна яснота относно характеристиките й на хотел.

Предявеният иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен изцяло, а обжалваното решение да бъде оставено в сила, поради което Варненският апелативен съд

 

 

                   Р       Е       Ш      И :

 

 

ОСТАВЯ В СИЛА решението на Окръжен съд-Варна от 24.11.2006 г. по гр.д.№ 1831/05 г.

Решението е оставено в сила с решение № 1011/28.07.2008 г. по гр. д. № 4267/2007 г. по опис на ВКС на РБ.

 

 

                                      ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

                                      ЧЛЕНОВЕ:           1.

 

 

                                                                   2.