Р Е Ш Е Н И Е

97

гр.Варна, 18.07.2018г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Варненски апелативен съд, гражданско отделение, в публично съдебно заседание, проведено на двадесети юни през две хиляди и осемнадесета година, в състав:

                                                              ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИЛЕН СЛАВОВ

                                                                                     ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЯ ПЕТРОВА

                                                                                           МАРИЯ МАРИНОВА

при участието на секретаря Виолета Тодорова, като разгледа докладваното от съдия М.Маринова в.гр.д.№109/18г. по описа на ВАпС, гр.о, за да се произнесе, взе предвид следното.

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.Образувано по подадена въззивна жалба от А.С. чрез процесуалния му представител адв.Г. С. против решение №228/29.12.2017г., постановено по гр.д.№252/17г. по описа на ШОС, с което е отхвърлен предявеният от А.С. *** Козлево частичен иск с пр.осн. чл.59 от ЗЗД за заплащане на сумата от 30 000лв./част от 70 000лв./, представляваща стойността на извършените дейности за привеждане на наетата земя по договор за наем №340/23.05.2013г. в годно за експлоатация състояние, както и А.С. *** Козлево деловодни разноски в размер на 1 430лв.В жалбата се твърди, че решението е неправилно поради на нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и поради необоснованост по изложените в същата подробни съображения.Претендира се да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което предявеният частичен иск бъде уважен.

Въззиваемата страна Община Никола Козлево в депозирания чрез процесуалния й представител адв.Ж.П. отговор по жалбата в срока по чл.263, ал.1 от ГПК и в хода на производството поддържа становище за нейната неоснователност и моли обжалваното решение да бъде потвърдено.Претендира разноски.

За да се произнесе, съдът взе предвид следното.

В исковата си молба, в уточненията на същата в първото о.с.з., проведено пред първоинстанционния съд на 22.11.2017г., както и в уточняващата си молба от 30.03.2018г., депозирана пред настоящата инстанция след оставяне на исковата молба без движение за отстраняване на констатирани нередовности в същата, ищецът А.С. излага, че между него и ответника Община Никола Козлево е бил сключен на 23.05.2013г. договор за наем на земеделска земя.Договорът е с предмет осем земеделски имота/впоследствие обединени в четири/ от общинския поземлен фонд, всички от категорията, посочена в чл.24а, ал.6 от ЗСПЗЗ, а именно заети с трайни насаждение и когато не са били използвани две или повече стопански години, като процесните били земи, необработвани повече от 20 години и заети с изоставени лозя, с обща площ от 199, 404 дка.От тази площ обработваеми били 12, 5%.Състоянието на имотите към момента на сключване на договора/лош експлоатационен вид/ е мотивирало наемодателя/видно от взетите решения от Общински съвет Никола Козлево по повод отдаването на тези имоти под наем/ да предложи отдаването им под наем при следните условия: срок на договора 10 години, от които 5 години без заплащане на наемна цена.Така, защото, за да могат да бъдат използвани по предназначение, тези имоти е следвало да се почистят -изсичане и изкореняване на лозовите коренища, дървета и храсти, премахване на бетоновите стълбове и опасващата лозите тел, извозване на всички отпадъци извън почистените площи и изгарянето им, риголване и подравняване на трасираните терени. Именно предвид необходимостта от извършване на тези дейности преди земята да може да се използва по предназначение като земеделска за първите 5 години е предвидено да не се заплащат суми като наемна цена, като наемното плащане фактически е калкулирано във вид на компенсация за влож -имите средства по почистване на земята. Ищецът при сключване на договора бил запознат с негодното за ползване състояние на земеделската земя и необходимостта от извършване на посочените дейности, за да може тя да бъде използвана, срещу което ще бъде освободен от заплащането на наем за първите 5 години от договора.След сключване на договора и в негово изпълнение ищецът осъществил всички посочените дейности в общо 126 дка, а именно през стопанската 2013/2014г. почистил 50 дка/22 дка от имот №024006, 25 дка от имот №024007 и 3 дка от имот №024015/, за което вложил разходи на стойност 27 750 лв., през стопанската 2014/ 2015г. почистил 70 дка/29, 300 дка от имот №024006, 28, 300 дка от имот №024007, 4, 500 дка от имот №024011, 4,500 дка от имот №024013 и 3, 400 дка от имот №024015/, за което вложил разходи на стойност 38 850лв. и през стопанската 2015/ 2016г. почистил 6 дка от имот №024007, за което вложил 3 400лв.Общо вложените разходи от него възлизат на 70 000лв., като ищецът е очаквал тяхната възвращаемост след четвъртата стопанска година.Със заповед от 01.04.2016г. на кмета на община Никола Козлево, посочена, че е издадена в изпълнение на решение на ОбС Никола Козлево, ответникът едностранно заявил, че прекратява сключения между страните договор за наем с мотиви, че ищецът не полага грижите на добър стопанин и предвид неспазване на технологичните норми при експлоатацията на земята.Ищецът не бил съгласен с посочените мотиви/неотговарящи на действителността/, но не се противопоставил и не възразил на посочената заповед, а единствено поискал от ответника да се изготви експертиза, която да установи разходите, вложени от него за възстановяване на земите, параметрите, с което се е увеличила стойността им и евент. намалената им стойност вследствие лоша експлоатация, на което си искане не получил отговор.До момента на прекратяване на договора ищецът е изпълнил предсрочно договорните си ангажименти чрез извършените дейности по почистване и довеждане на земята в подходящ за земеделска експлоатация вид, за което вложил и разходи на стойност 70 000лв., и за което е следвало да му бъде приспадната наемна цена за първите пет стопански години от договора за наем.Ответникът обаче прекратил договора след третата стопанска година.Предвид изложеното претендира Община Никола Козлево да бъде осъдена да му заплати сумата от 30 000лв., предявена като частичен иск, целият в размер на 70 000лв., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на депозиране на исковата молба до окончателното изплащане.

Ответникът Община Никола Козлево в депозирания в срока по чл.131 от ГПК отговор на исковата молба и в хода на производството оспорва предявения иск и моли да бъде отхвърлен. Не оспорва обстоятелствата относно наличието на сключен между страните по реда на чл.24а, ал.6 от ЗСПЗЗ договор за наем от 23.05. 2013г. на посочените в същия земеделски имоти от ОПФ, прекратен с посочената в исковата молба заповед на кмета на общината от 2016г., на която ищецът не се е противопоставил. Твърди, че ищецът не е извършил посочените в исковата молба дейности в тези недвижим имоти. Дори и да ги е извършил, то изсичането и изкореняването на лозовите насаждения и използването впоследствие на имотите за засаждане на едногодишни култури, т.е. промяната на начина на трайно ползване на имотите, е извършено без съгласието на наемодателя, техен собственик. Ищецът е унищожил лозовите насаждения, а е трябвало да възстанови изоставените към момента на сключване на договора трайни насаждения, а не да ги превръща в ниви. Извършените от него действия не ползват собственика на имотите, т.к. не увеличават стойността им, поради което и се явява неоснователно искането на ищеца за възмездяването му. Именно предвид своеволното премахване на лозовите насаждения, което е довело до промяната на начина на трайно ползване на недвижимите имоти, а това до тяхното недобро стопанисване, договорът е прекратен едностранно от ответника. Наред с изложеното и почистването на земеделски земи е дейност, свързана с ползването им по предназначение и е елемент от обичайната селскостопанска дейност, като е свързано с необходимите разноски по подготовката на почвата за засяване и отглеждане на земеделски култури, за осъществяването на което са били наети имотите и от реализацията на което ищецът е извличал облаги. Дори и да се докаже, че е извършване роголване на почвата, то тази обработка е отречена от земеделската практиката, т.к. разрушава структурата на почвата. На наемателя е било добре известно състоянието на имотите към момента на сключване на договора, както и необходимостта да предприеме някои действия за привеждането им в нормален за селскостопанска обработка вид, като именно поради тази необходимост от извършването на някои извънредни действия в имотите извън нормалното им стопанисване е била договорена насрещната еквивалентна престация - да не се заплаща наемна цена за първи пет години от договора. Такава и не е заплащана през цялото времетраене на договора, въпреки, че ищецът е започнал ползването на по-голямата част от имотите още след първата година, вкл. ги е декларирал пред ДФ „Земеделие” и е получавал субсидии за тях, предвид което дори и да се докаже, че са извършвани някои извънредни разходи, то ищецът не е обеднял, т.к. по договора е получил насрещната облага - неплащането на наемна цена, сключване на договор без търг и при но-ниска наемна цена за следващите 5 години от договора. В условие на евентуалност е направено възражение за прихващане на претендираната по исковата молба сума със сумата, която ищецът е получил при действието на договора като субсидии /плащане по схемите и мерките за директни плащания/ за процесните земи-общо 27 000лв./за всяка от трите години в периода по 9 000лв./.        

Съдът, след като съобрази събраните по делото доказателства и приложимия закон, приема за установено от фактическа и правна страна следното.

Предявен е частичен иск с пр.осн. чл.230, ал.2 от ЗЗД.

В докладна записка №39/14.02.2013г. до Общински съвет Никола Козлево кметът на община Никола Козлево е предложил, предвид обстоятелствата, че общината притежава в поземления си фонд земи, които не са обработвани с години /пустеещи/ - изоставени, които не се отдават под наем поради това, че се трудно обработваеми, буренясали и няма желаещи да ги наемат и обработват, да се приеме решение, с което тези земи да се отдават под наем или аренда по реда на чл. 24а, ал.6, т.1 и т.2 от ЗСПЗЗ/т.е. без търг или конкурс/ за срок от 10 години, считано от стопанската 2013/2014г., като лицата, които ще обработват наетите земи, няма да заплащат наем за първите 5 стопански години.Въз основа на цитираната записка с решение №26 по протокол от 21.02.2013г. Общински съвет с.Никола Козлево/като орган по чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА, който съобразно цитираната норма е компетентен да взема решения и за управлението на общинското имущество и да определя конкретните правомощия на кмета на общината/ е решено земите от общинския поземлен фонд, което са от категорията, посочена в чл.24а, ал.6, т.1 и т.2 от ЗСПЗЗ-заети с трайни насаждения и когато не са използвани две или повече стопански години, да се отдават под наем без търг или конкурс на лицата, подали заявления, за срок от 10 години, считано от стопанската 2013/2014г., като лицата, които ще обработват наетите земи, няма да заплащат наем за първите 5 стопански години, както и е възложено на кмета да ги предостави под наем на желаещите, по реда на подаване на заявления. Нормата на чл.24а, ал.6, т.1 и т.2 от ЗСПЗЗ изрично предвижда възможността за отдаване под наем на посочената категория земи от ОПФ без провеждането на търг или конкурс. Решението на ОбС Никола Козлево е взето в съответствие с уредбата в приетата от ОбС и действаща към 2013г. Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество в община Никола Козлево /приета 2010г., отм. 2016г./, в която и следва да се определи редът за отдаването под наем на общинското имущество съгласно нормата на чл.8 от ЗОС.

Въз основа на цитираното решение на ОбС Никола Козлево между Община Никола Козлево като наемодател и А.С. като наемател е сключен договор за наем №340/23.05.2013г. на земи от общинския поземлен фонд, вписан на 14.06.2013г.Предмет на договора са посочените в него 8 земеделски имота /имоти №№024006, 024007, 024011, 024013, 024014, 024015, 014014, 014015/ с обща площ от 199, 404 дка, подробно индивидуализирани в договора с площ и граници. Съгласно чл.1, ал.2 от договора наемателят ще използва наетата земя за земедел -ско ползване, съгласно чл.2 договорът се сключва за срок от 10 стопански години, като първата от тях е стопанската година от 01.10.2013г. до 01.10.2014г.В чл.3, ал.2 и ал.3 от договора наемателят е декларирал, че е извършил оглед на имотите и, че същите отговарят на условията по решение №26/21.02.2013г. на ОбС Никола Козлево, както и, че е запознат с имотите и няма каквито и да било възражения по отношение на тяхното състояние, вкл. страните са се съгласили, че имотите са предадени в надлежно според договора състояние и това обстоятелство няма да се оспорва от наемателя.В раздел V - наемно плащане, чл.12 е предвидено, че наемодателят предоставя на наемателя земеделската земя предвид нейния статут, а именно земи, заети с трайни насаждения и които не са използвани две или повече стопански години безвъзмездно за първите 5 стопански години, а след изтичане на петата стопанска година при посочения наем, определен в решение №10/26.07. 2012г. на ОбС Никола Козлево. От заключението на комплексната САЕ от 12.06. 2018г., изслушано пред настоящата инстанция, вкл. и обясненията на в.л. в о.с.з. на 20.06.2018г., кредитирано от съда като обективно и компетентно дадено и неоспорено от страните, се установява, че имот №024006, имот №024007, имот №024011, имот №024013, имот №024014, имот №024015/впоследствие последните четири имота, заедно с имот №№024012 са обединени в имот №024016/ към датата на сключване на договора за наем фактически са съставлявали изоставени необработвани трайни насаждения - лозя, с начупена, съборена и разграбена в голямата си част конструкция, обрасли със саморасли храсти, прераснали лозини, силно заплевени, като всички трайни насаждения са били с отдавна изтекъл амротизационен срок на годност/възстановени преди повече от 20 години на общината вече като изоставени трайни насаждения/.По КВС към 2013г. всички горепосочени имоти с изключение на имот №024006 са били с НТП ниви или временно неизползвани ниви, а имот №204006 с НТП изоставени трайни насаждения, но фактически са били в състоянието, описано от в.л., установено при съпоставяне на наличните за територията аерофотоснимки. Заключението на в.л. относно състоянието на част от недвижимите имоти, предмет на договора за наем, кореспондира с показанията на всички разпитани пред първоинстанционния съд свидетели, а именно св.Е.И., св.З.З., св.Т.К. и св.В.Д. в частите им относно състоянието на лозовите насаждения, а именно засети преди повече от 50 години/при амортизационен срок на годност от 29 до 33 години/, изоставени, прорасли, начупени колчета, откраднати телове, обрасли с храсти и дребни дървета.

Всяка от страните в производството поддържа за процеса своето тълкуване на сключения между тях договор за наем касателно съглашението за неплащане на наемна цена за първите пет стопански години от срока на договора, а именно въззивникът твърди, че съглашението е с оглед необходимостта от почистване на имотите, за да могат те да се използват по предназначението, посочено в договора, а въззиваемата страна, че е с оглед необходимостта от възстановяване на лозовите насаждения в нормално състояние, но и двете страни са обединени в твърденията си, че освобождаването от наемна цена за първите пет години е именно с оглед известната на страните необходимост от влагането на извънредни разходи от наемателя, за да може наетата вещ да се преведе в състояние, което отговаря на предвиденото в договора ползване.Нормата на чл.20 от ЗЗД изисква при тълкуване на договорите да се търси действителната обща воля на страните, отделните уговорки да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща от смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. На тълкуване по реда на чл.20 от ЗЗД подлежи неясната или двусмислена договорна клауза и тази, по която е налице спор между страните, като съдът при тази дейност се съобразява с изявената, а не с предполагаемата воля на страните и не може да подмени нейното съдържание. Критериите, регламентирани в чл.20 от ЗЗД, са обективни, поради което разбирането на страните по договора за смисъла на договореното следва да се съобразява и отнася именно към обективираната им воля, включително изведена и от тяхното поведение по време на изпълнението му, т.к. неизявената воля е правно ирелевантна-в този см. напр. решение №81/07.07.2009г. по гр.д.№761/08г., ВКС, І т.о. Според цитираната клауза в чл.12 от договора наемната цена се уговаря по посочения начин именно предвид статута на имотите, предмет на договора/изоставени, неизползвани повече от две стопански години трайни насаждения/, а според чл.3 наемателят е запознат с това състояние/извършил е оглед и няма възражения относно това им състояние/ и се съгласява, че са му предадени в надлежно състояние според предвиденото в договора за тяхното ползване. При установеното в производството състояние на по-голямата част от недвижимите имоти, предмет на договора, а именно заети от изоставени трайни насаждения с отдавна изтекъл срок на амортизационна годност и негодни за ползване, съдът приема, че не би могло съглашението между страните да е включвало тяхното възстановяване в нормално състояние. Съгласно САЕ такова възстановяване обективно не би могло да се осъществи, като могат или да се изкоренят и на тяхно място да се засеят нови лозя или да се смени НТП от изоставени трайни насаждения на нива. Договорености, които да включват засаждането на нови лозови насаждения, безспорно не се установяват между стра -ните. В съвкупност установените факти, мотивирали наемодателя да сключи процесния договор/вкл. и съгласно показанията на св.Т.К., бил кмет на община Никола Козлево към 2013г. и впоследствие/ и поведението на страните при изпълнението му налагат извод, че наемната цена е договорена по посочения начин именно предвид необходимостта от влагането на извънредни разходи от наемателя по почистването на земята от изоставените трайни насаждения, за да може тя да започне да се ползва като земеделска земя с НТП-нива, какъвто и НТП е предвиден за всички имоти, предмет на договора, с изключение на един към 2013г.Разходите по изсичане и изкореняване на лозовите коренища, дървета и храсти, премахването на бетоновите стълбове и опасващата лозите тел, извозване на всички отпадъци извън почистените площи не са част от нормалното стопанисване на земеделска земя, свързано с необходимите разноски по подготовката на почвата за засяване и отглеждане на земеделски култури, като такива нормални разноски по подготовката на почвата за засяване и отглеждане на култури могат да започнат за процесните имоти да се правят едва след като извършат горните извънредни разходи. Необходимостта от привеждането на по-голямата част от имотите чрез тези извънредни разходи в годен за земеделска експлоатация вид е предмет на съглашението между страните. В общата хипотеза при наемен договор в тежест на наемодателя е да предаде вещта в състояние, което да отговаря на ползването, за което е наета, а евентуалното неизпълнение на това му задължение се урежда от нормата на чл.230 от ЗЗД, но ал.1 от същата е с диспозитивен характер и така в настоящия случай по-голямата част от имотите при съгласие между двете страни не са били предадени в годно за земеделска експлоатация състояние/те не са могли да се използват с наличните лозови насаждения, поради изтеклия им преди повече от 20 години амортизационен срок на годност, нито като нива предвид изоставените налични върху тях трайни насаждения и конструкцията им/, но е договорено, че за това наемодателят ще отговаря до размера на наемната цена за 5 години, или налице е съгласие за прихващане между вземането, което наемателят би имал за тези извънредни разходи с вземането на наемодателя за наемната цена, като по този начин между страните по договора е определен и размерът на отговорността.

Осъществените от въззивника извънредни дейности в периода 2013г.-2016г. по изсичане и изкореняване на лозовите коренища, дървета и храсти, премахването на бетоновите стълбове и опасващата лозите тел, извозване на всички отпадъци извън почистените площи, са установени от САЕ от 12.06.2018г. по години и точно местоположение чрез съпоставяне на налични аерофотоснимки за територията, изготвени от в.л. комбинирани цифрови модели по КВС и геодезически заснети граници на почистените площи. По делото са събрани гласни доказателства, установяващи извършването на тези дейности от въззивника. Според показанията на свидетелите, водени от последния, в периода 2013г.-2016г. са почистени около 100-120 дка. Съгласно показанията на св.В.Д., воден от въззиваемата страна, са почистени по-малко, т.к. имотът, който е около 40 дка, свидетелят е почистил и изорал през 2004г. и 2005г., така и този с площ от около 60 дка, същото почистен и изоран от него през 2004г. и 2005г., а въззивникът е почистил само част от имота с площ от 80 дка. Според площите, посочвани от този свидетел, показанията му касаят имот №024016, имот №024006 и имот №024007. Съдът не кредитира показанията на свидетеля в тези им части, т.к. противоречат на заключението на САЕ от 12.06.2018г., от което се установяват по години конкретните имоти, почистени в периода 2013г.-2016г., и от което е видно, че твърдените от въззивника, че са почистени части от имот №024016, имот №024006 и имот № 024007 не са били почистени от изоставените лозови насаждения и изорани към 2012г. според приложената аерофотоснимка от 07.2012г. Показанията на останалите свидетели кореспондират със заключението на САЕ, вкл. и на установените от нея изкоренени и почистени площи в периода 2013г.-2016г., а именно 118 дка.Съгласно САЕ от 12. 06.2018г. стойността на необходимите средства за осъществяване на посочените дейности, според начина им на извършване, установен от показанията на свидетелите/ръчен труд и с използване на механизирана техника/ и установеното на място състояние на имотите, възлиза на 200-220лв. на дка за изкореняване, почистване, изнасяне и изгаряне на отпадъците, 60лв. за риголване и 30лв. за оран и култивиране, като общо с използването на тотални хербициди на около 300лв. на дка. Съдът приема, че частта, касаеща риголването/последното вид дълбока оран/между 40см. и 80см./ и недоказано в цялост за процесните площи, вкл. се съобразява обстоятел- ството, че съставлява обработка на почвата, която се извършва преди засяването с лозови насаждения или овощни градини, докато в настоящия случай са засаждани едногодишни култури/, оранта, култивирането и тоталните хербициди се отнася до нормалното използване на земеделската земя от наемателя, и не е необходим извънреден разход, поради което не следва да се калкулира в цената или стойността за 1 дка възлиза средно на 220лв., а общо за 118 дка 25 960лв. Неоснователно е искането на въззивника стойността да бъде определяна по реда на Наредба №2/04. 04.2014г. за условията и реда за предоставяне на финансова помощ по Национална програма за подпомагане на лозаро-винарския сектор за периода 2014-2018г., конкретно съобразно определените пределни цени в приложение №1 към чл.8 от наредбата, където за дейността по изкореняване, включваща отстраняване на подпорна конструкция, изрязване на растенията и извозване на отпадъците и обезаразяване, е посочена цена от 525 лв. за 1 дка, при налични засят 550 лози в този 1 дка /при по-малко засят лози съответно размерът се намалява/. Наредбата урежда условията и реда за предоставяне на финансова помощ от ДФ „Земеделие” по посочените в наредбата мерки, с одобрените от ИАЛВ кандидати, с които се сключ -ва договор.Дадените стойности касаят пределно допустимия размер на разходите, които се приемат, и чрез него в процентно съотношение се определя финансовата помощ, която ще бъде отпусната. Цитираната наредба не намира приложение в настоящата хипотеза. Същата урежда предоставянето от ДФЗ като разплащателна агенция на финансова помощ по посочената програма и за нейните цели нормативно ограничава пределните разходи, които могат да бъде приети за извършени от одобрените за помощта кандидати. Релевантни за настоящото производство са действително вложените разходи, които в.л. агроном по цитираната САЕ, при съобразяване със събраните гласни доказателства относно начина на извършване на дейностите и установеното при оглед състояние на имотите, е определило чрез извършено пазарно проучване относно стойността на разходите за подобен вид дейности.

Извършените от наемателя дейности по привеждане на част от наетите имоти в състояние, годно да бъдат ползвани по предназначение, а именно като земеделска земя, е довело до разходи в размер на 25 960лв., които разходи са извън тези, които земеделският производител влага за обичайната обработката на почвата, т.е. до намаляване на неговата имуществена сфера за посочения размер за сметка на собственика на земята, който е задължен за тези разходи, вкл. и получаващ подобрен имот. От значение за уреждане на отношенията между собственик и наемател във връзка с тези отношения е наличието или не на съответно договаряне между тях и неговото съдържание. Съобразно задължителната практика на ВКС - ТР №85/68г. на ОСГК на ВС в неотменената му с ППВС №6/74г. част, отношенията между държателя подобрител и собственика се уреждат преди всичко съобразно договореното и едва при липсата на такава уговорка по правилата за гестията, съответно правилата за неоснователно обогатяване. В настоящия случай съдът приема, въз основа на така сключения наемен договор и тълкувайки клаузите му по реда указан в чл.20 от ЗЗД, че между страните е налице такава уговорка, а именно, че отговорността за тези извънредни разходи е на наемодателя, защото той дължи предоставянето на земеделски имоти в състояние, годно за тяхната употреба според обичайното им предназначение, в каквото голямата част от тях не са се намирали, но тази отговорност се ограничава до размера на 5 годишната наемна цена, като е налице съгласие да се извърши прихващане между от една страна вземането на наемодателя за дължимата наемна цена за ползването на имотите за срок от 5 години срещу вземането на наемателя за тези разходи, като каквито и да било по размер извънредни разходи да направи наемателят /запознат и приел с подписване на договора негодното им експлоатационно състояние към 2013г./, за привеждането на имотите в посочения вид, наемодателят ще отговаря до размера на 5 годишната наемна цена, която за една година е 30х199, 404 дка или 5 982,12 лв., а за пет години 29 910,60 лв., и двете вземания ще се компенсират.

Договорът е действал между страните за стопанските 2013/2014г., 2014/2015г. и 2015/2016г., т.е. за три години.Със заповед №РД-134/01.04.2016г. на кмета на общината въз основа на решение №7 по протокол №1/25.01.2016г. на ОбС е прекратен на осн. чл.15, т.3 и чл.8 от договора, считано от 30.09.2016г./изтичане на стопанската година, когато е посочено, че имотите следва да бъдат освободени/. Според цитираните разпоредби наемодателят може да прекрати договора без предизвестие поради лошото стопанисване или нарушение на задълженията по договора, а съгласно чл.8 наемателят е длъжен да ползва имота съгласно всички изисквания на ЗСПЗЗ и ППЗСПЗЗ, да полага грижите на добър стопанин, да спазва екологичните и технологични норми на експлоатация с оглед поддържането им в добро състояние. В заповедта липсва посочване на конкретните обстоятелства, дали основание на наемодателя да приеме наличието на хипотезите, предвидени в чл.15, т.3 от договора и чл.8.От заключението на цитираната САЕ и обясненията на в.л. в о.с.з. се установява, че в имотите не са извършвани дейности, които да могат да се окачествят като лошо стопанисване и неспазване на установените за този вид земи екологични и технологични норми, напротив те са експлоатирани от въззивника при спазване на тези норми, като от 2016г. и понастоящем всички земи са с НТП ниви. Въззиваемата страна поддържа, че е била мотивирана от своеволното премахване на лозовите насаждения. Тяхното премахване е част от съглашението между страните, предвид което и не би могло да се приеме за лошо стопанисване или нарушение на задълженията по договора. При липсата на неизпълнение от страна на въззивника на поетите от него задължения по договора последният не е могло да бъде прекратен едностранно от страна на наемодателя. Независимо от горното, обаче въззивникът, според твърденията в исковата молба и в хода на производството, се е съгласил, не се е противопоставил на това прекратяване, т.е. налице е неговото имплицитно съгласие за преустановяване на договорната връзка между страните, поради което следва да се приеме, че същата е била преустановена с изтичане на третата стопанска година по взаимното съгласие на страните, а не поради разваляне от страна на наемодателя поради виновно неизпълнение задълженията на наемателя, както не е налице и от друга страна твърдение за разваляне от страна на наемателя поради виновното неизпълнение на задължението на наемодателя да осигури безпрепятствено ползване на имотите след третата стопанска година.

Извършените извънредни разходи на стойност 25 960лв. е следвало според съглашението на страните да бъдат компенсирани с наемната цена за срок от 5 стопански години.Договорът е действал и въззивникът е ползвал имотите 3 стопански години или компенсация е настъпила за сумата от 17 946, 36лв. /три годишна наемна цена/.Остатъкът от 8 013, 64лв. не е могло да бъде компенсиран поради прекратяване на договора след третата година.Тази сума е част от реално сторените разходи, които въззивникът е вложил, за да се преведат имотите в състояние, годно за ползване, с която е обеднял, а същевременно наемодателят се е обогатил, с оглед спестяването на средства за тях, доколкото вече не е можело да бъде извършвана компенсация с наемната цена, предвид което и съдът приема, че наемодателя е останал задължен за тях на осн. чл.230, ал.2 от ЗЗД.  

Предвид изложеното съдът приема, че предявеният иск е основателен до посочения размер и следва да бъде уважен, а в останалата му част отхвърлен.Възражението на въззиваемата страна за прихващане на дължимата от нея сума със сумите, получени от въззивника в периода 2013г.-2016г. от ДФ „Земеделие” като разплащателна агенция, съставляващи изплатена безвъзмездна финансова помощ по схеми за директни плащания, финансирани от ЕС, от вида на посочените в чл.38а от ЗПЗП, е неоснователно, т.к. това вземане не принадлежи на наемодателя на земеделската земя, а на нейния наемател, регистриран земеделски производител, кандидатствал и одобрен за получаване на финансовата помощ.

Поради грешно дадената квалификация по чл.59 от ЗЗД/без същевременно това да е довело до необходимост от даване на нови указания на страните относно подлежащите на доказване релевантни факти и разпределяне на доказателствена тежест/ решението на първоинстанционния съд следва да бъде отменено в цялост като неправилно - ТР №1/13г. на ОСГТК на ВКС и вместо него постановено друго, с което искът се уважи до размера от 8 013, 64лв. и се отхвърли за разликата над 8 013,64 лв. до 30 000 лв.

На осн. чл.78, ал.1 от ГПК и направеното искане на въззивника следва да се присъдят съобразно основателната част от иска разноски за първа и въззивна инстанция.Пред първа инстанция е представил доказателства за направени такива в размер на 2 930лв./държавна такса - 1 200лв., възнаграждение за в.л. - 300лв. и адв.възнаграждение - 1 430лв./, а пред въззивна инстанция в размер на 2 058лв. /държавна такса - 600лв., възнаграждение за в.л. - 758лв. и адв.възнаграждение -700лв./.Съразмерно се следват разноски за първа инстанция в размер на 782, 66лв. и за въззивна инстанция в размер на 549, 73лв. или общо сумата от 1 332, 39лв.На въззиваемата страна следва да се присъди за въззивна инстанция сумата от 1 048,02 лв., съразмерно на претендираните разноски за адв.възнаграждение в общ размер на 1 430лв. Направено е възражение за прекомерност, което се явява неоснователно, т.к. възнаграждението, съобразно материалния интерес по делото, е в минималния предвиден в чл.7, ал.2, т.4 от Наредба №1/04г. на ВАдвС размер.В същия размер се дължат и разноските за първа инстанция, представляващи адв. възнаграждение. 

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение №228/29.12.2017г., постановено по гр.д.№252/17г. по описа на ШОС, и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА Община Никола Козлево, ЕИК 000931568, адрес с.Никола Козлево, пл. ”23-ти Септември”№5, да заплати на А.С., ЕГН **********, адрес ***, сумата от 8 013, 64лв., представляваща вложени разходи за привеждане на наетата земя по сключения между страните договор за наем №340/23.05.2013г. в годно за експлоатация състояние, на осн. чл.230, ал.2 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на иска - 13.09.2017г. до окончателното изплащане, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над 8 013,64 лв. до 30 000 лв., предявен като частичен, целият в размер на 70 000лв. 

ОСЪЖДА Община Никола Козлево, ЕИК 000931568, адрес с.Никола Козлево, пл. ”23-ти Септември”№5, да заплати на А.С., ЕГН **********, адрес ***, сумата от 1 332, 39лв., представляваща съдебно-деловодни разноски, сторени пред първа и въззивна инстанция, съразмерно на основателната част от иска на осн. чл.78, ал.1 от ГПК.

ОСЪЖДА А.С., ЕГН **********, адрес ***, да заплати на Община Никола Козлево, ЕИК 000931568, адрес с.Никола Козлево, пл. ”23-ти Септември”№5, сумата от 2 096,04 лв., представляваща съдебно-деловодни разноски, сторени пред първа и въззивна инстанция, съразмерно на неоснователната част от иска на осн. чл.78, ал.3 от ГПК.

Решението подлежи на касационно обжалване при условията на чл.280, ал.1 и ал.2 от ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните пред Върховен касационен съд.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                                                                ЧЛЕНОВЕ: