Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

76

гр.Варна, 30.05.2014 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД  гр. ВАРНА, гражданско отделение, в публичното заседание на 16.04.2014 год. в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ДИАНА ДЖАМБАЗОВА

ЧЛЕНОВЕ: МАРИНЕЛА ДОНЧЕВА

 ИВАН ЛЕЩЕВ

 

при секретаря В.Т., като разгледа докладваното от съдия ДОНЧЕВА в.гр.д. № 138/2014 по описа на Апелативен съд гр. Варна, г.о., за да се произнесе, съобрази следното :

Производството е въззивно, по жалба от И.Х.М., И.Н.М., К.Н.М. и В.Н.Я., подадена чрез процесуалния им представител адв. П.Т., и допълнена с жалба от И.Х.М. чрез процесуалния му представител адв. П.С., срещу решение № 22/09.01.2014 год по гр.д. № 1728/2012 год на Окръжен съд Варна, г.о., 12 състав, с което е обявен за окончателен предварителния договор, сключен на 03.04.2007 год за учредяване право на строеж в полза на „Мирада” ООД за обекти, предвидени за застрояване върху терен в гр.Варна, м.”Евксиноград”, представляващ части с обща площ 4435 кв.м. от имоти пл.№№ 1532 и 1531, за които са отредени парцели III - 1532 и IV – 1531, идентични с ПИ с площ 4288 кв.м. с идентификатор 10135.2567.6. По съображения за недопустимост, евентуално – незаконосъобразност на решението, въззивниците молят за неговото обезсилване, респ. – отммяна и постановяване на друго, с което първоинстанционното решение бъде обезсилено и производството по делото – прекратено, а в условия на евентуалност – след отмяната му да бъде отхвърлен предявеният иск с правно осн. чл. 19 ал.3 ЗЗД.

В отговор на жалбата въззиваемото дружество „Мирада” ООД излага доводи за правилност и законосъобразност на решението и моли за потвърждаване на същото.

Съставът на Апелативен съд Варна намира, че въззивната жалба е подадена в срок от легитимирани страни и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е процесуално допустима.

Разгледана по същество, тя е ОСНОВАТЕЛНА, по следните мотиви:

Предмет на разглеждане е иск с правно остн. чл. 19 ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор, сключен между страните на 03.04.2007 год за окончателен в частта му за учредяване право на строеж върху процесния имот.

От събраните по делото доказателства е установено от фактическа страна следното:

На 03.04.2007 год между страните е сключен договор, уреждащ отношенията им във връзка с изработването на ПУП-ПРЗ, архитектурно проектиране и застрояване на процесния имот, собствеността върху който е възстановена на ответниците с влязло в сила решение по гр.д. № 429/1999 год на Варненския окръжен съд. Съгласно чл. 3 от договора възложителите са поели задължение след влизане в сила на ПУП-ПРЗ и изготвяне на идейния архитектурен проект със съответното ценообразуване, и след като изберат за себе си обекти, да учредят в полза на изпълнителя право на строеж за отделни обекти в бъдещата сграда с обща застроена площ в размер на 75% от общата РЗП на сградата. В тежест на изпълнителя е извършването на действия по деактуване на имота като държавен, одобряване на ПУП-ПРЗ, изготвяне на идеен проект за бъдещата сграда, представянето му за одобрение и избор на обекти от възложителите, както и извършване на строителството за своя сметка, включително и на обектите, които възложителите ще получат.

Тълкувайки общата воля на страните по договора съгласно чл.20 от ЗЗД следва да се приеме, че с него те са уговорили само общите параметри на бъдещия договор за учредяване право на строеж. Сключването на същинския предварителен договор с посочване на конкретните обекти, върху които ще бъде учредено правото на строеж, е поставено в зависимост от изпълнението от страна на ищеца на определени ангажименти – т.2 от договора. Те не представляват условие (модалитет) на договора, а дължима престация по него. Изпълнението на задълженията е обвързано със срокове – т.4.1, 4.2 и 4.3 от договора.

Липсата на конкретност относно обектите на правото на строеж, което ответниците са обещали да учредят,  е пречка за обявяване на договора в този му вид за окончателен, тъй като съгласно чл. 19 ал.2 от ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Това е необходимо, защото съдебното решение, с което се уважава конститутивния иск по чл. 19 ал.3 от ЗЗД замества договора, но не и волята на страните относно неговия предмет. Безспорно правото на строеж, което след реализирането му се трансформира в право на собственост върху построеното, изисква яснота относно предметния му обхват. То не може да бъде абстрактно, а се разпростира винаги върху конкретни обекти. Договорът не може да бъде обявен за окончателен, защото не съдържа уговорки относно предмета на сделката. Не би могъл да се обяви и за ид.части от правото на строеж, и в частност – за уговорените 75% от разгънатата застроена площ, защото тя е неизвестна величина поради липсата на одобрен архитектурен проект към момента на сключването на договора.

Договорът не може да бъде обявен за окончателен и по още една причина.

Определянето на обектите в сградата, които всяка от страните ще получи след реализиране правото на строеж, е предоставено на избора на възложителите. Условие за упражняване това право е изготвянето на идеен проект, което е задължение на изпълнителя в сроковете по договора.

Ищецът не може да се позовава на кредиторова забава по смисъла на чл.95 ЗЗД във вр. с чл. 131 ал.2 ЗЗД, защото сам е бил в забава относно изработването на идейния проект. Съгласно чл. 4.2 от договора изпълнителят е поел задължение в тримесечен срок след влизане в сила на ПУП-ПРЗ да изготви идеен проект, и в двуседмичен срок да го предложи на възложителите за избор на обекти. Със заповед № Г-480/20.12.2007 год е одобрен ПУП-ПРЗ, а виза за строителство е издадена на 22.06.2009 год. В срока по договора не е бил изготвен и предложен на възложителите идеен архитектурен проект, въз основа на който да бъде направен избор на обекти в бъдещата сграда. Такъв е бил представен едва с нотариалната покана от 21.12.2011 год – четири години по-късно и ден след като възложителите са отправили писмено изявление за разваляне на договора, позовавайки се на забавата. Ето защо, ищецът не е разполагал с право на избор на обекти в бъдещата сграда и едностранно съставеният от него протокол за избор не може да замести липсващото волеизявление относно предмета на предварителния договор. Договорът е развален поради виновно неизпълнение на ищеца, поради което не може да бъде обявен за окончателен.

По изложените мотиви настоящият състав намира, че първоинстанционното решение, с което предварителният договор е обявен за окончателен по отношение обектите, избрани от ищеца, е незаконосъобразно и следва да бъде отменено, а предявеният иск с правно осн. чл. 19 ал.3 ЗЗД – отхвърлен.

С оглед изхода на спора, следва да се присъдят направените от ответниците разноски, както следва: на И.Н.М. –10 951 лв за двете инстанции- внесена държавна такса по въззивната жалба и възнаграждението за един адвокат, на К.Н.М.– 2835 лв за първата инстанция- възнаграждението за един адвокат, на И. Х. М. – 5700 лв за двете инстанции- възнаграждения за един адвокат, и на В.Н.Я. – 5670 лв за първата инстанция- възнаграждение за един адвокат.

Водим от горното съдът

Р    Е   Ш   И  :

ОТМЕНЯ решение № 22/09.01.2014 год по гр.д. № 1728/2012 год на Окръжен съд Варна, г.о., 12 състав, включително в осъдителната част за разноските, като вместо него

П О С Т А Н О В И:

ОТХВЪРЛЯ ИСКА, предявен от „Мирада” ООД с ЕИК 103916736, представлявано от З.Б.Х., със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.”В.Друмев” № 7 ет.1 ап.1, срещу И.Х.М. ***, И.Н.М. ЕГН ********** ***, К.Н.М. ЕГН ********** *** и В.Н.Я. ЕГН **********, с правно осн. чл. 19 ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителния договор, сключен на 03.04.2007 год за учредяване право на строеж в полза на „Мирада” ООД за обекти, предвидени за застрояване върху терен в гр. Варна, местност ”Евксиноград”, представляващ части с обща площ 4435 кв.м. от имоти пл.№№ 1532 и 1531, за които са отредени парцели III - 1532 и IV – 1531, идентични с ПИ с площ 4288 кв.м. с идентификатор 10135.2567.6. като неоснователен и недоказан.

ОСЪЖДА „Мирада” ООД с ЕИК 103916736, представлявано от З.Б.Х., със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.”В.Друмев” № 7 ет.1 ап.1 да заплати разноски по делото, както следва: 5700 лв на И.Х.М. ***, 10951 лв на И.Н.М. ЕГН ********** ***, 2835 лв на К.Н.М. ЕГН ********** *** и 5670 лв на В.Н.Я. ЕГН **********.

Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от съобщаването му на страните пред ВКС на РБ при условията на чл. 280 ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ:1)

2)