Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

80

гр.Варна, 06.06.2014 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД  гр. ВАРНА, гражданско отделение, в публичното заседание на 07.05.2014 год. в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : СЕВЕРИНА ИЛИЕВА

ЧЛЕНОВЕ: МАРИНЕЛА ДОНЧЕВА

 ПЕТЯ ПЕТРОВА

 

при секретаря В.Т., като разгледа докладваното от съдия ДОНЧЕВА в.гр.д. № 187/2014 по описа на Апелативен съд гр. Варна, г.о., за да се произнесе, съобрази следното :

      Производството е въззивно, по жалба от Т.С.С. *** чрез процесуалния му представител адв. Р.Ч. *** срещу решение № 1794/13.08.2013 год по гр.д. № 1872/2010 год на Окръжен съд Варна, г.о., 12 състав, с което са отхвърлени исковете, предявени от П.Т. П., починала на 22.02.2012 год и заместена от въззивника, за прогласяване нищожността поради липса на форма на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нот.акт № 100, том 1, рег.№ 2585, дело 96 по описа за 2008 год на нотариус Я. Н. рег.№ 011, евентуално за унищожаване на същия договор поради измама на осн. чл. 27 вр.чл. 29 от ЗЗД. По съображения за незаконосъобразност и необоснованост на решението въззивникът моли за неговата отмяна и постановяване на друго, с което бъде уважен предявения иск, а в случай на отхвърлянето му – да бъде уважен евентуалния иск, с присъждане на разноски за двете инстанции.

      В отговора си на жалбата ответниците са изложили доводи за нейната неоснвателност и за потвърждаване на решението.

      Съставът на Апелативен съд Варна намира, че въззивната жалба е подадена в срок от легитимирана страна и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е процесуално допустима.

Разгледана по същество, тя е ОСНОВАТЕЛНА по следните мотиви:

Предявени са при условията на евентуалност искове за нищожност на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нот.акт № 100, том I рег.№ 2585, дело № 96/2008 год на нотариус Янчо Несторов, рег.№ 011 на НК, с район на действие Районен съд Варна, поради липса на предвидената от закона форма, евентуално – неговото унищожаване поради измама на осн. чл. 29 ал.1 от ЗЗД.

Главният иск за нищожност на договора е обоснован с липса на форма, изразяваща се в непрочитане на нотариалния акт от нотариуса.

Изискванията за форма на нотариалния акт са уредени изчерпателно в чл. 578 от ГПК. Съгласно цитираната разпоредба формата, размерът и вида на хартията върху която се написва или напечатва нотариалният акт се определят по образец, утвърден от министъра на правосъдието. Съдържащите се в текста цифри се изписват и с думи. Задълженията на нотариуса във връзка със спазване формата на нотариалния акт са уредени в чл.578, ал.4 и 5 от ГПК, а именно – да провери самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него участници в сделката. Тези изисквания са били спазени при изповядването й пред нотариуса.

Нищожността е най-тежката гражданско-правна санкция по отношение на сделките, сключени при толкова съществено нарушение на определени законови изисквания, щото да не могат да породят своето правно действие. Прочитането на акта от нотариуса не представлява елемент от изискванията за форма, предвидени в чл. 578 от ГПК. То е уредено в чл.579 от ГПК като част от процедурата по издаване, а не от формата на нотариалния акт. Следователно дори и да беше установено, че това изискване не е било спазено, а в случая не е така, това не води до опорочаване на формата до степен, равносилна на липса на форма по смисъла на чл. 26 ал.2 от ЗЗД. Не са налице особеностите, визирани в чл.582 и 583 от ГПК, налагащи прочитане или допълнително разясняване съдържанието на акта с оглед физическата невъзможност лицето само да стори това. Ето защо, този иск е неоснователен и недоказан, а решението в тази му част – правилно и законосъобразно.

По евентуалния иск за унищожаване на сделката поради измама, настоящият състав намира следното:

По своята правна същност възможността да се унищожи една сделка е потестативно право, чието упражняване принадлежи на онази страна по сделката, чието волеизявление е било опорочено.

Измамата като основание за унищожаемост е уредена в чл. 29 от ЗЗД и представлява умишлено въвеждане в заблуждение на едно лице с цел то да бъде мотивирано да сключи определена сделка. Това поведение на договарящия е укоримо, защото опорочава волята на съконтрагента, респ. неговите очаквания относно съществените елементи на сделката и нейните правни последици. Фактическият състав на измамата като основание за унищожаемост се състои от следните компоненти:

Първо: формиране на невярна представа относно съдържанието на сделката, с цел предизвикване или засилване на мотивацията за сключването й. Волеизявлението на лицето е опорочено затова, защото то е направено под влияние на заблуждаващата информация. Докато в повечето случаи мотивите, поради които се сключва дадена сделка са ирелевантни, при измамата напротив – те имат решаващо значение именно поради неправомерното въздействие върху волеобразуването.

Второ: въвеждането в заблуждение трябва да е извършено умишлено, т.е. авторът на измамата съзнателно и целенасочено да е създал погрешните представи у съконтрагента, подтиквайки го към сделка, която той иначе не би сключил.

Трето: причинна връзка между въвеждането в заблуждение и осъществяването на сделката. Измамата трябва да бъде непосредствена и конкретна причина за волеизявлението на другата страна за сключване на сделката.

Съвкупната преценка и анализът на доказателствата, събрани по делото дава основание да се направи извод, че и трите елемента от фактическия състав на измамата по смисъла на чл. 29 от ЗЗД са осъществени.

На 04.04.2008 год между П.Т. П. и М.А.Б. е сключен договор за строителство с нотариална заверка на подписите. Съгласно този договор ищцата се задължила да прехвърли на ответника правото на собственост върху процесния имот, като вместо заплащане на цена последният поел задължение да я обезщети с конкретни обекти с обща прощ 25% от РЗП на сградата, която ще построи в имота изцяло със свои средства.

В същия ден и в изпълнение на задълженията по договора, между страните е сключен договор за покупко-продажба на процесния имот. Двете сделки са осъществени при един и същ нотариус, като нотариалният акт за продажбата има последващ номер в регистъра на нотариуса, което означава, че договорът за строителство го предхожда. Обещанието за строителство, дадено от ответника е било възприето като сериозно от продавачката и това се подкрепя от дадените преди сделката – на 21.03.2008 год пълномощни от нея и от сина й Т.С. в полза на ответника да се снабдява от тяхно име с необходимите документи и строителни книжа във връзка с договореното строителство. От данните по делото се установява, че страните са се познавали преди това, като ответникът ги е подпомагал с дребни суми за покриване на ежедневните им нужди. Ищцата е възрастна жена – починала е в хода на процеса на 83 годишна възраст и е заместена като страна по делото от сина си Т.С.. Последният е с основно образование, работил е като фрезист, а към настоящия момент – като пазач, което се установява от приложеното копие от трусдовата му книжка. От медицинската документация за здравословното му състояние се установява, че същият страда от дистална демиелинизираща сензомоторна полиневропатия на периферните нерви на горни и долни крайници. Тези обстоятелства също са от значение при преценката доколко действията на ответника са могли да доведат до въвеждане на лицата в заблуждение с оглед тяхното състояние, интелект и здравословно състояние.

Междувременно е проведено разследване за наличието на престъпния състав на измамата по смисъла на чл.209 от НК по ДП № 44/2011 год, което е приключило с влязло в сила постановление за прекратяване. Липсата на данни за извършено престъпление не изключва наличието на измама в гражданскоправния смисъл като волеопорочаващ фактор.

По делото е представен протокол за разпит на М.Б. в качеството му на свидетел по ДП № 44/2011 год, (на л.242 от делото), в който е документирано изявлението му, че никога не е имал намерение да строи в имота на ищците и да ги обезщетява с жилища, а е искал имота за себе си. Това изявление на ответника има характера на извънсъдебно признание на неизгоден за него факт, поради което преценено на осн. чл. 175 от ГПК наред с останалите доказателства по делото води до извода, че той съзнателно е въвел ищците в заблуждение относно характера на сключената сделка. Без изначално да има намерение да строи и обезщетява собствениците, ответникът съзнателно е поддържал у тях заблуждение за обратното. За целта е изискал да го снабдят с пълномощни, въз основа на които да предприеме действия по бъдещото строителство, и е сключил договор за строителство, в който им е обещал в замяна на правото на собственост върху имота да им построи и предаде конкретни обекти в рамките на 25% от общата ЗРП на сградата. Тези обещания са били измамливи, не само заради признанието му, дадено пред разследващите органи, че изобщо не е имал такива намерения, но и защото се оказало, че не разполага със средства за строителството. За липсата на средства да заплати покупната цена ответникът признава и в отговора си на исковата молба, опитвайки се да обоснове причината за сключване на договора за строителство, който в действителност не е имал намерение да изпълнява. Този договор е бил изготвен няколко дни преди нотариалния акт и е бил предоставен на продавачката, за да се запознае с него. Това обстоятелство се установява от разпита на свидетелката Янка Николова, както и от показанията на разпитаната като свидетел адвокат Ж. А., при която ищцата е ходила на консултация във връзка с договора и бъдещото строителство.

Ищцата е била подведена от поведението на ответника, който преди сключването на сделките демонстрирал загриженост към нея и сина й с цел да създаде близост и доверие. Тя е могла лесно да бъде заблудена поради напредналата си възраст и не е оценила правилно сложността на сделките, които сключва. Същото се отнася и за сина й, въпреки че той не е страна по сделката, но също е бил лесно манипулируем предвид ниското му образование и увреден неврологичен статус. У тях е останало впечатлението, че учредяват право на строеж срещу обезщетяване със жилища в новата сграда. По тази причина не са очаквали да получат плащане по договора, оформен като покупко-продажба. Въпреки отразеното в акта, че покупната цена е платена, ответникът не е ангажирал доказателства, че това е сторено. Само по себе си отбелязването в нотариалния акт не е достатъчно на фона на съпътстващия договор за строителство от същата дата, в който е обещана натурална, а не парична насрещна престация. Плащания на стойност над 5000 лв не могат да се установяват с гласни доказателства поради забраната на чл. 164 ал.1 т.3 от ГПК. Въпреки това по делото е разпитан като свидетел нотариус Я. Н., който е заявил, че по принцип разплащанията между страните не се извършват в негово присъствие, каквато е и практиката на повечето нотариуси. Заплатени са му били само таксите по сделката. В същия дух са и показанията на адвокат Ананиева, която също не е пряк свидетел на плащане по сделката. Тези показания опровергават твърдението на ответника в отговора му на исковата молба, че е броил сумата в едно от помещенията в нотариалната кантора в присъствието на нотариуса.

Налице е причинна връзка между поведението на ответника и сключването на опорочената сделка. Ищцата е била мотивирана единствено поради измамливото обещание, че ще получи насреща апартаменти в сградата, която ответникът обещал да построи в имота. Не й е било обяснено включително и от адвокат А., разпитана като свидетел по делото, каква е разликата между договора за покупко-продажба и за учредяване право на строеж. Ищцата се е консултирала с адвокат А. единствено по повод договора за строителство и се е интересувала е дали дължи пари по него. Съветът на адвоката, основан само на представения проект на договор за строителство е бил, че тя не дължи нищо по него, а напротив – на нея й се дължи изпълнение чрез построяване на жилища като обезщетение срещу имота. Очевидно съгласието на ищцата за сключване на сделката е било мотивирано единствено от увереността, която ответникът е създал у нея чрез договора за строителство, че тя ще получи в замяна срещу имота си жилища в новата сграда, без да заплаща допълнително суми за това.

Поради изложените мотиви настоящият състав намира, че волята на ищцата за сключване на договора за покупко-продажба е била опорочена чрез измама, осъществена съзнателно от ответника. Налице е фактическият състав на чл. 29 от ЗЗД и сделката следва да бъде унищожена.

Първоинстанционното решение на практика не съдържа мотиви, освен констатацията, че искът е неоснователен и недоказан. Този извод не е обоснован с анализ на доказателствата по делото, поради което се явява незаконосъобразен и неправилен. Решението следва да бъде отменено в отхвърлителната му част по евентуалния иск за унищожаване на договора за покупко-продажба, като с новото решение по съществото на спора искът бъде уважен.

Въпреки, че ищцата е била освободена от заплащане на държавни такси и разноски, тя е представила доказателства за платени от нея разноски за издаване на удостоверения и вписване на исковата молба, както и за заплатен адвокатски хонорар в общ размер 1502,80 лв, които следва да бъдат присъдени в тежест на ответниците.   

Водим от горното съдът

Р    Е   Ш   И  :

ОТМЕНЯ решение № 1794/13.08.2013 год по гр.д. № 1872/2010 год на Окръжен съд Варна, г.о., 12 състав, В ЧАСТТА, с която е отхвърлен евентуалният иск, предявен от П. Т. П., починала в хода на процеса на 22.02.2012 год и заместена от Т.С.С. с ЕГН ********** за унищожаване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нот.акт № 100, том I рег.№ 2585, дело № 96/2008 год на нотариус Янчо Несторов, рег.№ 011 на НК, с район на действие Районен съд Варна и вместо него

П О С Т А Н О В И :

УНИЩОЖАВА договор за покупко-продажба на недвижим имот, намиращ се в гр. Варна, кв. Виница, ул. ”Св.Прокопий Варненски” № 62, съставляващ УПИ № I-612 в кв.3 по плана на кв.Виница, одобрен със Заповед № 84/20.11.1985 год, с площ на имота 820,00 кв.м. при граници по скица: УПИ II-611, УПИ XVI-613, УПИ XXX-държ. и път, ведно с построената в имота жилищна сграда (по описание от предходен документ за собственост) на етап на завършеност – мазе на плоча с площ 114 кв.м., за който имот по сега действащия кадастрален план на гр.Варна, местност „Бриз” е определен идентификатор 10135.2526.329, сключен на 04.04.2008 год между П. Т. П. с ЕГН ********** и М.А.Б. с ЕГН **********, придобит от последния в СИО с Н.Д.Б. с ЕГН **********, с нот.акт № 100, том I рег.№ 2585, дело № 96/2008 год на нотариус Я. Н., рег.№ 011 на НК, с район на действие Районен съд Варна, поради измама на осн. чл. 27 във вр. с чл. 29 от ЗЗД.

ПОТВЪРЖДАВА решението в отхвърлителната му част по иска с правно осн. чл. 26 ал.2 предл.3 от ЗЗД.

ОСЪЖДА М.А.Б. с ЕГН ********** и Н.Д.Б. с ЕГН ********** да заплатят на Т.С.С. с ЕГН ********** разноските по делото в размер на 1502,80 лв.

Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от съобщаването му на страните пред ВКС на РБ при условията на чл. 280 ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ:1)

2)