РЕШЕНИЕ

 

24

 

гр.Варна, 26.02.2015 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Варненският апелативен съд, гражданско отделение – втори състав, в открито съдебно заседание на седми януари, две хиляди и петнадесета година в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА

ЧЛЕНОВЕ: ИВАН ЛЕЩЕВ

                     ПЕНКА ХРИСТОВА

 

Секретар Ю.К.                      

Прокурор,

 

като разгледа докладваното от съдията Д. Джамбазова в.гр. дело № 20/15 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от пълномощника на Л.П.Д.М. срещу решение № 1226/11.08.2014 г. по гр.д.№ 1979/13 г. на Окръжен съд-Варна – ХІІ състав, с което са отхвърлени исковете предявени против М. С.Д. и против С.Ч.Д. – за обявяване нищожността на договори за покупко-продажба, подробно описани в диспозитива на решението, с правно основание чл.26, ал.2 от ЗЗД и за връщане на дадените по атакуваните договори суми, на основание чл.55, ал.1 от ЗЗД и са присъдени разноските по делото. Оплакванията са за неправилност поради нарушение на закона – материален и процесуален, с молба за отмяна и за уважаване на предявените искове.

В подадени писмени отговори и в съдебно заседание пълномощниците на въззиваемите оспорват жалбата и изразяват становище за правилност на решението.

Въззивната жалба е подадена в срок и от надлежна страна и е процесуално допустима. След като прецени доказателствата по делото – поотделно и в тяхната съвкупност, Варненският апелативен съд приема за установена следната фактическа обстановка:

Предявени са искове от Л.П.Д.М.:

- срещу М. С.Д. - за прогласяване на нищожността на договор, сключен с нот.акт, вписан вх.рег.№ 18284/26.06.2008 г. на СВ, чрез който е продал на ищцата магазин № 1 на партерен етаж в гр.Варна, ул.”Марин Дринов” № 44 със застроена площ от 12.72 кв.м., при описаните в акта граници, заедно с 1.3435% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, основан на твърдения, че магазинът не е обособен, няма лице и самостоятелен вход към улицата през описания в акта поземлен имот и има само 2.70 м. височина, на основание чл.26, ал.2 от ЗЗД; за връщане на цената по нищожния договор за продажба до размер на 58826.73 евро, от които 26136.73 евро – платени като възнаграждение по привиден договор за ремонт, 28690 евро – платени по банков път при подписванвето на нотариалния акт и 4000 евро, дадени като капаро при сключването на предварителния договор от 25.04.2008 г., на основание чл.55, ал.1, предл.1 от ЗЗД;

- срещу С.Ч.Д. – за прогласяване на нищожността на договор по нот.акт вх.рег.№ 18278/26.06.2008 г. на СВ, по силата на който е продала на ищцата магазин № 5, находящ се в гр.Варна, ул.”Марин Дринов” № 44, подробно описан в акта, ведно с припадащите се части от общите части и от правото на строеж върху дворното място, основан на твърдения, че магазинът не е обособен, няма лице към улица чрез описания поземлен имот и самостоятелен вход и има височина само 2.70 м., с правно основание чл.26, ал.2 от ЗЗД; за връщане на цената от 60000 евро, на основание чл.55, ал.1 от ЗЗД и на сумата 63438.52 евро, наредена по банков и касов път на 24.06.2008 г. и на 25.06.2008 г. без основание, по чл.55 от ЗЗД.

Пред настоящата инстанция исковете по чл.55, ал.1 от ЗЗД се поддържат: за сумата от 58826.73 евро – срещу М.Д. и за сумата от 67172.33 евро – срещу С.Д.. Въззивницата не поддържа исковете до предявените размери, като моли в тези му части решението да бъде потвърдено.

Въззивницата поддържа твърденията, направени и пред първоинстанционния съд: че продажбата на имот, който не отговаря на строителните правила и норми за самостоятелен обект, е с невъзможен предмет; оспорва наличието на достъп до процесния имот от УПИ VІ-8; сочи, че именно несъответствието между описанието на имотите в нотариалните актове и действителното им правно положение към момента на въвеждане в експлоатация, поражда невъзможността да се определи предмета на сделката и води до неговата невъзможност по смисъла на чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД; че процесните имоти не съществуват като самостоятелни обекти, а са реални части от други обекти; че е допустимо искане по чл.17 от ГПК за произнасяне по валидността и законосъобразността на административни актове; излага твърдения относно привидността на посочената в нотариалните актове цена и оспорва възражението за прихващане на ответниците.

Оспорвайки изцяло исковете, ответниците твърдят, че ищцата е знаела за възможния достъп до магазините. Оспорват твърдението й, че в одобрения архитектурен проект не е отразено обединяването на магазините и достъпът от съседен имот. Намират, че административните актове по строителството са стабилни актове и са задължителни за страните.

Не се спори по делото, че на 25.06.2008 г. с нот.акт № 188, том V, рег.№ 8989, дело № 973/08 г. на ВН № 188 е сключен договор за покупко-продажба между ищцата и С.Д. с предмет магазин № 5 на партерния етаж, със застроена площ от 56.04 кв.м., ведно с припадащата се част от общите части и от правото на строеж, подробно описан в акта за сумата от 39035.60 евро, която е следвало да бъде получена от продавача след представяне на нотариален акт от купувача и вписване на договорна ипотека в полза на кредитора.

На същата дата, с нот.акт № 189, том V, рег.№ 8991, дело № 974/08 г. на ВН № 147 е сключен договор за покупко-продажба между ищцата и М. Д. с предмет магазин № 1 на партерния етаж, със застроена площ от 12.72 кв.м.,при граници - описани в акта, ведно с прилежащите части от общите части и от правото на строеж, за сумата от 28690.94 евро, която е следвало да бъде получена от продавача след представяне на нотариален акт от купувача и вписване на договорна ипотека в полза на кредитора.

По делото са представени писмени доказателства и заключение на приетата в с.з. на 13.12.2013 г. СТЕ. От заключението на в.л. М.Атанасова се установява, че по одобрения проект от 12.12.1996 г. на партерния етаж на ул.”Марин Дринов” № 44 са били предвидени магазини №№ 1, 2 и 3. По време на строителството са били извършени следните промени в партерния етаж: магазин № 2 е преобразуван в магазин № 5, като към него се присъединяват съседния му офис от изток и част от магазин № 1 с площ от 12.72 кв.м.; останалата част от магазин № 1 се разделя на две части : магазин № 2 и № 3; магазин № 3 получава нов № 4. Тези промени са били съпроводени с преместване на стената към прохода на жилищната сграда, изграждане на нови санитарни възли в новообразуваните магазини, изграждане на ново стълбище за достъп до магазин № 5 и премахване на предвидения вход за магазин № 3. Екзекутивните промени в проекта са отразени върху копие-извадка от него, одобрени на 1.03.1999 г. и са узаконени с акт № 2/15.03.1999 г. от районния архитект. Отразени са в акт обр.16 с отбелязване, че не са правени промени в конструкцията на сградата.

От обясненията на вещото лице се установява, че с одобрения екзекутив първоначалният вход на магазин № 2 е бил премахнат, а за новообразувания магазин № 5 е предвиден и фактически изпълнен вход откъм вътрешния двор на УПИ VІ-8 /покрай трафопост, през паркинг за обществено ползване/. Неоснователно е твърдението на ищцата за наличие на нормативно изискване магазинът да граничи с улица, площад или алея към момента на одобряване на първоначалния проект – 1996 г. и на екзекутивните промени през 1999 г. Цитираната в жалбата норма на чл.83, ал.1 от Наредба № 5 съдържа изискване на самостоятелен достъп до жилищата в жилищните сгради, а чл.45, ал.2 предвижда, че обектите, обслужващи стопански дейности се изграждат в приземния и първия надпартерен етаж при спазване на съответните хигиенни и противопожарни изисквания и със самостоятелен достъп.

Следователно, продадените с двата договора обекти – по одобрения екзекутив и при въвеждането им в експлоатация представляват общо един самостоятелен обект – магазин № 5, поради което е правилен извода на първоинстанционния съд за това, че предметът им е възможен. Нищожност на договора по чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД поради невъзможност на предмета е налице не когато към момента на сключването му предметът на договора липсва, а когато към този момент предметът е невъзможно да възникне.

В конкретния случай, към момента на сключване на договорите за покупко-продажба, всеки от ответниците е разполагал с титул за собственост по първоначално учредените права на строеж за обекти, които общо към датата на сключване на сделките са съставлявали един обособен – възможен за придобиване – обект.

Не е доказано в процеса твърдението за липса на съгласие на страните до двата договора за прехвърляне на процесните обекти. От въвеждането на магазина в експлоатация през 2002 г., той е ползван от ответниците за търговска дейност, осъществяването на която е продължила и ищцата. Още в деня на сключване на договора, тя е ипотекирала имота за обезпечаване на сключен договор за банков кредит – нот.акт № 18286/26.06.2008 г. Тези обстоятелства, преценени в съвкупност, са мотивирали първоинстанционния съд за правилния извод относно наличието на изразена от ищцата воля за закупуване на спорния имот.

Неоснователно е твърдението във въззивната жалба относно допуснато процесуално нарушение от съда предвид непроизнасянето му по валидността и законосъобразността на строителните документи. Искането в тази насока е направено едва в писмените бележки на страната; в мотивите си съдът обстойно е обсъдил твърденията на ищцата за несъответствие на обекта с действащите към момента на издаването им нормативни изисквания; съобразно разпоредбата на чл.17, ал.2, изр.2 от ГПК, съдът не би могъл да се произнася инцидентно по законосъобразността на административните актове, ако страната е била участник в административното производство.

С оглед правилния извод на първоинстанционния съд за действителност на атакуваните договори, исковете за връщане на даденото по тях следва да бъдат отхвърлени, а възраженията за прихващане не следва да бъдат разглеждани.

Обжалваното решение следва да бъде потвърдено, като въззивницата бъде осъдена да заплати на М. С.Д. сумата от 3500 лева – разноски по водене на делото пред настоящата инстанция.

По изложените съображения, Варненският апелативен съд

 

 

                             Р       Е       Ш      И :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 1226/11.08.2014 г. по гр.д.№ 1979/2013 г. на Окръжен съд-Варна.

ОСЪЖДА Л.П.Д. М., ДА ЗАПЛАТИ на М.С.Д. сумата от 3500 лева – разноски по водене на делото пред настоящата инстанция, на основание чл.78, ал.3 от ГПК.

Решението може да бъде обжалвано пред ВКС на РБ в едномесечен срок от съобщаването му на страните.

 

 

                                                ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

                                                          ЧЛЕНОВЕ:          1.

 

 

                                                                             2.