Р Е Ш Е Н И E

 

33

гр.Варна, 10.03.2016 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Варненският апелативен съд - ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в публично заседание на десети февруари през две хиляди и шестнадесетата година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА;

ЧЛЕНОВЕ: МАРИНЕЛА ДОНЧЕВА;

ПЕНКА ХРИСТОВА;

Секретар Ю.К.,

Като разгледа докладваното от съдия ХРИСТОВА

 гр. д. № 26 по описа за 2016 година:

Производството е по реда на чл. 258 ГПК, образувано по две въззивни жалби срещу решение № 23/19.11.2015 год. по т.д. 15/2015 год. на ОС Разград, с което е обявен за окончателен предварителен договор от 09.06.2011 год. за продажба на недвижим имот между „Здравец М” ООД, ЕИК 116586466, гр. Исперих като продавач и „Уйгар” ЕООД, ЕИК 116556996, с. Драгомъж, общ. Исперих, като купувач, ведно с всички законни последици и присъждане на разноски.

Подадена е бланкетна въззивна жалба от „Здравец М” ООД, ЕИК 116586466, гр. Исперих, в която се иска отмяна на решението и отхвърляне на иска. На същата дата е подадена от името на същото дружество и втора въззивна жалба, в която се обосновават основания за отмяна – нарушение на съдопроизводствените правила при обсъждането на доказателствата; неправилно приложение на материалния закон. И двете нарушения касаят изправността на купувача по договора във връзка с неизплатен остатък от договор за банков кредит. Твърди се, че не е изпълнено задължение за поемане на дълг чрез встъпване или заместване в дълг. Иска се отмяна на решението и отхвърляне на иска.

Срещу тази жалба е постъпил писмен отговор от насрещната страна „Уйгар” ЕООД, в който жалбата се оспорва.

Cъдът, като взе предвид становищата на страните, представените доказателства и съобрази приложимите към спора правни норми, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Производството пред ОС е образувано по иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителния договор за за продажба на недвижим имот, сключен   на 9.VІ.2011 г. между страните.

           Срещу иска в срок е подаден писмен отговор, в който се оспорва допустимостта му, поради липса на активна легитимация и отсъствие на предпоставки за обявяване на договора за окончателен; оспорва се искът като неоснователен, твърди се неизправност на ищеца по отношение на поетите по предварителния договор парични задължения, а именно поетото по договора задължение за „встъпване в дълг” сключен с „МКБ Юнионбанк”ТБ АД кредитен договор на продавача. 

          С допълнителна искова молба, депозирана в отговор на писмено депозираното от   ответниците становище по иска, ищецът  е оспорил възраженията за недопустимост и неоснователност на иска.

За успешното провеждане на конститутивния иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже кумулативно наличие на следните предпоставки: че между страните е сключен валиден предварителен договор по смисъла на чл.19 ал.1 и 2 от ЗЗД, че предмет на същия е прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен обект, че ищецът се явява изправна страна по договора, т.е. изпълнил е поетите с него задължения, както и че към датата на приключване на устните състезания са налице условията за валидно прехвърляне на имота, в това число, че ответникът се явява собственик на вещта.

        От фактическа страна се установява, че между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, приложен в копие на  л.8 и сл. от делото на ОС,  с дата 9.VІ. 2011 г., с нотариална заверка на подписите на нотаруис Радомир Александров № 254 на НК. Имотът представлява дворно място с площ от 2688 кв.м. в гр. Исперих, ул. „Хаджи Димитър” №1, ведно с построените в него едноетажна сграда и плувен басейн.

         Като цена на имота е договорена „сумата от 90000 лв.”, платима на две вноски, плюс ПОЕМАНЕ на задължение на продавача по кредитен договор с банка ежемесечно, до изплащането му. Предвидена е възможност за прекратяване на договора при неплащане на първата или втората част от цената или ако не се заплащат вноските по кредита ежемесечно. При същите условия са договорени и неустойки. В раздел ІІ от договора е предвидено, че прехвърляне на имота по нотариален ред ще се извърши при „окончателно заплащане на сумата”.

         По делото не е било спорно и е установено с писмени доказателства, че цената от 90000 лв. или „сумата” е заплатена в срок от купувача по предварителния договор.

Видно е от сключен на 6.ХІІ.2007 г. Договор за кредит № РЗ-0017(на л.43 и сл. от делото на ОС), в качеството си на кредитополучател, въззивното  ООД “Здравец М“ се е договорило с ТБ”МКБ Юнионбанк” АД  да издължи  предоставения му в размер на 25 560 € кредитна 120 анюитетни месечни вноски, съгласно считан като неразделна част към договора погасителен план, в срок до  25.ХІІ.2017 г., с падеж 25-то число на съответния месец при размер, вариращ месечно в изпълнение на главницата от 153€ и 297€. Не е било спорно по делото, че кредитът е усвоен и използван по  предназначение-за СМР и довършителни работи на плувен комплекс, находящ се в гр.Исперих, на адм. Адрес - ул.”Хаджи Димитър”№1, на който е индивидуализирано местонахождението  и на процесния имот.

От заключението на проведената пред ОС ССЕ се установява, че между ответното дружество и ТБ”МКБ Юнионбанк”АД е имало сключен и втори кредитен Договор № РЗ-0107/16.ІV.2009 г., за дължимо по същия изпълнение в срок до 30.ІV.2011 г. в размер на 11 000 €, като кредитът е обезпечен с ипотека върху процесния имот (л.33 от делото на ОС - Нот.акт №66/21.ІV.2009г. по нот.д. №258/2009г.по опис на нотариус с рег.№254 и р-н на действие при ИРС).

              От заключението на ССЕ се установява, че на договорения му падеж - 30.ІV.2011г., поетото по Договор за кредит №РЗ-0107/16.ІV.2009г. парично дължимо е било изцяло погасено от страна на ответника, в качеството му на кредитополучател.

              Следва да се направи извод, че с предварителния договор за покупко-продажба на имот купувачът се е задължил да поеме задължението по кредитен договор №РЗ-0017/6.ХІІ.2007 г., който към датата на сключване на предварителния договор е останал единствено действащия в отношенията между продавача и кредитната институция.

              Установява се от заклюението на вещото лице, че от общия размер на дължимата по кредитния договор главница от 25 560,00 €, до 9.VІ.2011г., датата на сключване на предварителния договор, в качеството си на кредитополучател ответното дружество - продавач е платило 8 339,03 €.

             Не се спори исе установява от доказателствата по делото, че след 9.VІ.2011г. вноските са погасявани редовно от купувача по договора, като към момента на изготвяне на заключението по този кредитен договор, с действие до 25.ХІІ.2017г.,  остатъкът за погасяване възлиза на 5 418,00 €. /писмени доказателства на л.1—л.16  от делото на ОС – 10 бр.вносни бележки и един мемориален ордер/.

        По делото се установява, че между страните в настоящото производство, по предявен от въззивника и ответник в процеса ревандикационен иск, на производство пред ИРС срещу въззиваемия и ищец е било образувано гр.д.№178/2013г. С влязло в сила на 17.VІ.2015г. Решение №78/17.VІ.2015г., постановено по реда на чл.290 ГПК по гр.д.№379/2015 по опис на ВКС е прието за установено, че ответникът е собственик на имота, а предявеният срещу ищеца ревандикационен иск е отхвърлен. Съобразно приетото в мотивите на ВКС, владението на ищцовото дружество – въззиваем в процеса, се осъществява на годно правно основание, процесният предварителен договор за покупко-продажба на имота. Следва да се приеме, че със СПН между страните е установено наличието на действителен, неразвален предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот.

             Основните възражения във въззивната жалба са за ненастъпила изискуемост на насрещно задължение за прехвърляне на имота, тъй като не е изпълнено задължението на купувача да поеме дълг по кредитен Договор №РЗ-0017/6.ХІІ.2007 г. чрез встъпване или заместване в дълг.

Другото възражение е, че цената по договора не е напълно изплатена, както е договорено между страните, поради което и не е настъпило условието за нотариално изповядване на сделката.

Волята на страните следва да се тълкува съобразно редакцията и целта на договора, както е прието и в задължителната съдебна практика – Решение № 504/26.07.2010 год. на ВКС, ІV ГР по гр.д. 420/2009 год.

 По второто възражение следва да се приеме, че в раздел ІІІ от договора като срок за окончателното му сключване е посочено изплащане на договорената сума по договора. Такава е договорена в размер на 90000 лв. и е изцяло изплатена. Това тълкуване на съда се подкрепя и от редакцията на самия договор, и от тълкуването на волята на страните, които са предвидили достатъчно санкции при неизправност на купувача по договора при заплащане на ежемесечните вноски по кредитния договор. От тази гледна точка, купувачът е изправна страна и е изпълнил задълженията, предвидени за настъпване на задължението на продавача за окончателно изповядване на сделката. Следва да се има предвид, че срокът на действие на кредитния договор е до 25.ХІІ.2017 г. и страните не са го фиксирали като срок, касаещ прехвърляне на имота. Всъщност, страните са договорили две съставки на задължението за заплащане на цената по договора – заплащане на сума и поемането на дълга по банковия кредит, като след заплащането на сумата договорът вече може да се изповяда нотариално.

         По първото възражение, относно неизпълнение на задължението за поемане на дълг на купувача, същото е неоснователно. Поемането на дълга по нашето право може да се осъществи в хипотезите на чл.101 и чл.102 ЗЗД – встъпване и заместване в дълг. В хипотезата на чл. 101 ЗЗД е налице договор, по силата на което едно трето лице встъпва като солидарен длъжник в един съществуващ дълг, произтичащ от отделно правоотношение между първоначалния длъжник и негов кредитор. За разлика от заместването в дълг, встъпването на новия длъжник в дълга не води до освобождаване на първоначалния длъжник. Този договор може да бъде одобрен или да не бъде одобрен от кредитора, като двете страни по него отговарят солидарно към кредитора.

В хипотезата на чл. 102 ЗЗД трето лице може да встъпи в договор на своя съконтрахент само с изричното съгласие на кредитора и да го освободи от задължението му. Доколкото в тази хипотеза е необходима съгласие на кредитора, каквото в случая не е било дадено от банката, очевидно остава възможността изпълнението на задължението по предварителния договор да се извърши в хипотезата на чл. 101 ЗЗД.

Както от приетия от страните в договора израз -”поемане”, така и от последвалите фактически и правни действия от страна на ищеца,и на банката кредитодател,  от правна страна се следва извод за извършено, съобразно правилото на чл. 102, ал. 1 ЗЗД с изрично съгласие на кредитора, заместване, а не встъпване в дълг.

Одобрението на постигнато в  този смисъл съглашение между ответника-кредитополучател и ищеца, в качеството му на трето по отношение на кредитния договор лице,   не е необходимо да бъде извършено от кредитора като изричен акт, облечен в някаква форма, то може да е всяко конклудентно действие, с което кредиторът показва, че приема съглашението.  В случая дългът фактически е заплащан от купувача и плащанията са приемани от банката.

Направено е възражение, че поемането на дълга не е облечено в подходяща писмена форма. Но това задължение, всъщност, е неоснователно, тъй като поемането на дълга е договорено в предварителния договор и е скрепено с подходящи санкции – прекратяване на договора и неустойка от 10000 лв., почти покриваща впрочем, остатъкът от задължението по кредитния договор.

Съставът на ВАпС, тълкувайки договора, приема, че целта на задължението за поемане на дълга по банковия кредит, е изплащане на още една сума към договорената продажна цена от 90000 лв., но при условията и сроковете, договорени при банковия кредит, по начин, при който продавачът да е сигурен, че задължението му ще бъде погасено. Тази част от предварителния договор представлява същински договор за поемане на задължението и не се нуждае от някакво отделно оформяне, както се твърди във въззивната жалба. Този договор има самостоятелен характер и съответно е скрепен със санкции при неизпълнението му. Следва да се приеме тогава, че смисълът на договора е като част от цената купувачът да погаси задължението на продавача към банката, без това да е възведено като условие за изповядване на сделката по нотариален ред и при неизпълнение на това задължение продавачът има право на неустойка, а преди изповядване на сделката по нотариален ред – на прекратяване на предварителния договор. След сключване на окончателния договор, при неизпълнение на задължението по чл. 101 ЗЗД, поето с предварителния договор, продавачът има възможност да потърси неустойка, реално изпълнение или да поиска разваляне на договора за продажба поради неизпълнение на задължението за изплащане на цената, ако то е съществено.

Съгласно предварителния договор, задължението за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на процесния имот е възникнало след получаване на остатъка от 45 000,00 лв. от продажната цена. Следователно задължението за сключване на окончателен договор е възникнало, а ответникът не е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността върху имота, поради което искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен.

         Безспорно е между страните, че към момента на сключване на договора ответникът по иска и въззивник „Здравец М” ООД, гр. Исперих, е бил собственик на процесния имот, същото е и установено по ревандикационния иск между страните и се установява от представените по делото писмени доказателства: Видно е от договор №64/3.V.2006 г. на л. 35 от делото на ОС, че на публичен търг от Община Исперих за сумата от 9 289,89лв., ЕТ ”Здравец – Давид Мартинов”, с.Здравец, общ.Самуил е придобил от Община Исперих правото на собственост върху недвижим имот, индивидуализиран като „поземлен имот с начин на трайно ползване-дворно място с площ от 2 688кв.м. в кв.138, парцел ІІІ по плана на гр.Исперих,  ведно  с построените в него самостоятелни обекти:плувен басейн със застроена площ от 375кв.м. и полумасивна едноетажна сграда със застроена площ от 92кв.м, при граници и съседи на имота: запад-парцел VІІ общински, изток-парцел ІІ, север-парцел ІV, юг-ул.”Хаджи Димитър”. Видно е от Договор за продажба на търговско предприятие на л. 113 от делото на ОС, сключен на 21.VІ.2007г. между ЕТ”Здравец – Давид Мартинов”, в качеството му на продавач и ответното дружество „Здравец – м” ООД, в качеството му на купувач, с нот.заверка  от 21.VІ.2007г. с рег.№5012/2007г. по опис на нотариус с рег.№312 и р-н  на действие при РРС, че ЕТ е продал на ООД в обема на прехвърлената му съвкупност от права и задължение и собствеността и върху процесния недвижим имот. С Решение №2/2.VІІ.2007г. по ф.д.№178/2007г. по опис на РОС придобиването на   предприятието е вписано като обстоятелство по партида на ответното ООД в ТР.

            Налага се изводът, че са налице предпоставките за уважаване на иск по чл. 19, ал.3 ЗЗД, ведно с всички последици от това.

Оплакванията по отношение на разноските могат да бъдат предмет само на молба по чл. 248 ГПК до самия ОС.

Предвид съвпадане на крайните изводи на настоящата инстанция с тези на ОС, атакуваното решение следва да бъде потвърдено.

Разноски не следва да се присъдят в полза на въззиваемата страна, която не е представила доказателства за направени такива.

МОТИВИРАН от горното, съдът


Р Е Ш И:

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 23/19.11.2015 год. по т.д. 15/2015 год. на ОС Разград.

 РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВЪРХОВНИЯ КАСАЦИОНЕН СЪД в ЕДНАМЕСЕЧЕН срок от връчването му на страните в приложното поле на чл. 280 ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                         ЧЛЕНОВЕ: