Р Е Ш Е Н И Е № 107

гр. Варна, 08.07.2014г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Варненският апелативен съд, Гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и пети юни през две хиляди и четиринадесета година, в състав:

                                                                            ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИЛЕН СЛАВОВ

                                                                                      ЧЛЕНОВЕ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА

                                                                                                           ИВАН ЛЕЩЕВ

при участието на секретаря Ю.К., като разгледа докладваното от съдия М. Славов в.гр.д. № 271 по описа за 2014г., за да се произнесе взе предвид следното:

            Настоящото производство е образувано по въззивна жалба на Л.Г.М., ЕГН ********** и Е.С.М., ЕГН **********, двамата с постоянен адрес *** и с настоящ адрес: местност "Свети Никола" № 10135.2526.1593, действащи чрез адв. Д. С. против решение № 492/28.03.14г. по гр.д. № 2235/13г. на ВОС, ХІІ с-в, с което са отхвърлени исковете им против "ЛИДЕРС" ЕООД със седалище и адрес на управление гр. Варна, р-н "Приморски", ул. "Феликс Каниц" бл. 50, вх. "В", ет. 2, ап. 4, ЕИК 148037568 за връщането на по 25003.89 евро (двадесет и пет хиляди и три евро и осемдесет и девет евроцента) на всеки от ищците, двете суми, дадени без основание – по проектирана с нищожен предварителен договор, сключен на 17.06.2010 г. продажба на две паркоместа № 3 и 4, разположени в двора на ПИ № 10135.2526.1593 и на правото на ползване върху външен басейн, който не е допустим по подробния устройствен план, на основание чл. 55, ал. 1, предл. първо ЗЗД, ведно със законната лихва върху главниците от предявяването на исковете – 15.07.2013 г. до окончателното им изплащане; и въззивниците са осъдени да заплатят на ответника сумата 5000 (пет хиляди) лв., представляваща сторените разноски: платено възнаграждение на адвокат, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК. Претендира се отмяна на решението и уважаване на предявените искове като са изложени подробни аргументи за незаконосъобразност, необоснованост и неправилност на обжалваното решение. Посочено е освен това, че решението е постановено при неспазване на вмененото на съда задължение да търси действителната обща воля на страните при подписване на предварителния договор от 17.06.10г., с което е нарушил чл. 20 от ЗЗД. Отказа на съда да се допуснат поисканите с исковата молба свидетелски показания за установяване действителните уговорки между страните, не е бил мотивиран с никакви аргументи и правни съображения. Посочено е, че не са коментирани изобщо заключенията по двете СТЕ. Поддържа се, че паркоместата са обекти, които са извън гражданския оборот и поради това са нищожни  уговорките за прехвърляне на право на собственост върху същите, поради невъзможен предмет. Оспорват се и изводите на първоинстанционния съд за действителност на уговорката за прехвърляне на право на ползване върху басейн, тъй като неправилно е възприетото, че предвидения за построяване басейн е именно уговореното като съдържание на престацията с предварителния договор, тъй като този басейн е проектиран в друг имот, а не в този където е изградена жилищната сграда. Наред с това се изтъква, че към момента на сключване на предварителния договор, съседния имот, в който се предвижда изграждането на басейн не е бил собственост на ответното дружество, а към настоящия момент то притежава половината от собствеността върху този имот. Претендира се отмяна на решението и уважаване на исковете. В с.з. жалбата се поддържа чрез процесуален представител, който е депозирал и писмени бележки по съществото на спора.

Извън предвидения срок е постъпил отговор на въззивната жалба от "ЛИДЕРС" ЕООД, гр. Варна. В с.з. жалбата се оспорва чрез процесуален представител, който претендира обжалваното решение да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.

            За да се произнесе настоящият състав на съда съобрази следното:

            Производството пред първата инстанция е било образувано по искова молба, подадена от Л.Г.М. и Е.С.М. и двамата от гр. Варна, против "ЛИДЕРС" ЕООД със седалище и адрес на управление гр. Варна за осъждане на дружеството да им заплати на всеки сума от по 25003.89 евро /съгласно уточняващата молба от 18.07.13г./, представляващи равни части от общо платената от двамата ищци сума от 50007.78 евро, представляваща част от договорената цена по предварителен договор от 17.06.10г. на правото на собственост на паркоместа № 3 и № 4, разположени в дворно място в гр. Варна, м. „Св. Никола”, представляващо ПИ с идентификатор № 10135.2526.1593, както и на правото на ползване на външен басейн в същия този имот, като платени от тях без основание – поради нищожност на предварителния договор. В исковата молба е било изложено, че на 17.06.10г. ответното дружество като продавач и ищците като купувачи са сключили предварителен договор за продажбата на бъдеща вещ - апартамент № 2 на 2-ри етаж на жилищната сграда на три етажа в гр. Варна, м. „Св. Никола”, в ПИ с идентификатор № 10135.2526.1593, ведно със съответните идеални части от правото на строеж и от общите части на сградата, както и ведно с паркоместа № 3 и № 4, разположени в двора, ведно с ползването на външен басейн и съответните идеални части от УПИ, в който е изградена сградата. Срока за изпълнение на задълженията е бил определен на 30.08.10г. – за сключване на окончателен договор за обекта в сградата и 30.08.13г. – за прехвърляне на съответните идеални части от земята. Уговорената продажна цена е била в размер на 135 000 евро, платими от купувачите на вноски. Ищците твърдят, че са заплатили общо 130 217.78 евро /подробно посочени по дати и размери на отделните вноски/. На 25.06.10г. е бил сключен в нотариална форма договора за покупко-продажба на апартамент № 2 в посочената в предварителния договор жилищна сграда и поземлен имот. Продажната цена на апартамента е 30220 евро, платени на два пъти – на 05.06.10г. 2000 евро и на 24.06.10г. още 28220 евро – по банков път при подписан от ищците договор за ипотечен кредит с „Банка ДСК”. В предмета на така сключения окончателен договор не присъстват правото на собственост върху двете паркоместа и ползването на външен басейн, както и идеални части от УПИ. Счита се, че предварителния договор от 17.06.10г., имащ за предмет двете паркоместа е нищожен поради невъзможен предмет – паркоместата не са вещи и са извън гражданския оборот. Те са не обособена и несамостоятелна част от друг обект и могат да се прехвърлят само с главната вещ, чиято принадлежност са те. Относно външния басейн се счита, че тъй като такъв не е предвиден за изграждане и не е изграден в същото дворно място, където е жилищната сграда с апартамент № 2 на ищците, то и в тази част предварителния договор е нищожен поради невъзможност и на този предмет. Наведено е твърдение, че общо договорената покупна цена от 135 000 евро включва в себе си цената на апартамента от 30220 евро, цената на съответните идеални части от правото на собственост върху поземления имот – 49 990 евро и останалата част е била уговорената цена за двете паркоместа и правото на ползване на външния басейн. Поради това се претендира връщане на общата сума /поравно претендирана от всеки от ищците/ от 50 007.78 евро като платена без основание – по нищожния договор. В с.з претенциите са поддържани чрез процесуален представител.

            Ответното дружество с депозирания в срок отговор на исковата молба е оспорило основателността на предявените искове. Поддържано е становището, че паркоместата са предмет на предварителния договор единствено и само като принадлежност към главната вещ – жилището, а не като самостоятелни обекти на права. Последното се основава на езиковото тълкуване на клаузата от предварителния договор, определяща неговия предмет – че паркоместата са посочени като изброяване ведно със съответните идеални части от правото на строеж и от общите части на сградата. Пояснява се, че действителната воля на страните е била пълният обем от права върху предмета на договора да бъде прехвърлен при пълното заплащане на продажната цена. Именно затова е било уговорено вещно-прехвърлителното действие да се осъществи на два етапа, както е заложено в т. 3.1 от договора и вторият етап е съвпадал със заплащането на последната дължима от купувачите вноска (т. 2.1 от договора). Не се оспорва твърдението, че в ПИ, където е изградена жилищната сграда не е предвиден за изграждане и не е изграден външен басейн. Това е било ясно и за страните при сключване на договора, тъй като самата жилищна сграда е била изградена и е било очевидно, че в същия имот не може да се изгради басейн поради недостатъчност на незастроената площ. Поетото от продавача задължение с предварителния договор е било да се предостави право на ползване върху външния басейн, който е предвиден да се изгради в съседния ПИ, който е съсобствен между ответното дружество и други лица. За този басейн е издадено разрешение за строеж от 22.01.13г. и съоръжението е конструктивно изпълнено и предстоят довършителните работи. Оспорва се, че договорената цена от 135000 евро е формирана по начина описан в исковата молба – като отделни цени за апартамента, за съответните идеални части от правото на собственост от УПИ и остатъка – като цена на паркоместата и правото на ползване на басейн. Твърди се, че договорената цена е общо определена за целия обем от права, описан като предмет на договора, както и за довършителните работи, описани в Приложение № 1 към предварителния договор. Налице са били освен това и две постигнати споразумения между страните за изменение на финансовите параметри. Поради това и отделно се поддържа, че е налице неоснователност на исковете и поради недоказаност на техния размер. Претендира се отхвърляне на исковете и присъждане на разноските.

             От събраните по делото доказателства се установява следната фактическа обстановка:

            На 05.06.10г. представителят на ответното дружество е подписал разписка за заплатен депозит от 2000 евро от ищците с оглед сключването на предварителен договор, след проверка на документите за собственост на продавача и получаване на предварително одобрение за отпускане на кредит от купувачите за закупуването на следния имот: апартамент № 2 на втория етаж от 3-етажна жилищна сграда в ПИ 10135.2526.1593, ведно със съответните идеални части от правото на строеж и от общите части на сградата, ведно с паркоместа № 3 и 4, разположени в двора, както и ведно с ползването на изградения външен басейн.  Посочена е продажната цена от 135 000 евро. Определен е 1-месечен срок за подписване на предварителен договор, в който продавачът е следвало да предостави на купувачите всички необходими документи, за да могат те да си направят всички необходими проверки и справки относно правата предмет на предварителния договор. Към този момент е било налице удостоверение от 09.11.09г., издадено от гл. архитект на р-н „Приморски”, с което е въведена в експлоатация жилищната сграда, където се намира описания апартамент № 2.

Видно от сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.06.10г., че ответното дружество се е задължило да прехвърли на купувачите /ищците/ правото на собственост върху собствения си апартамент № 2 в описаната жилищна сграда, изградена в ПИ с идентификатор № 10135.2526.1593, ведно със съответните идеални части от правото на строеж и от общите части на сградата, както и ведно с паркоместа № 3 и № 4, разположени в двора, ведно с ползването на изградения външен басейн и съответните идеални части от УПИ, в който е изградена сградата. Уговорено е, че обектът в сградата ще бъде изпълнен и предаден на купувачите в степен на завършеност съгласно Приложение № 1 към този договор. Уговорената продажна цена е в размер на 135 000 евро, платими от купувачите, както следва: при извършване на сделката за прехвърляне на собствеността върху обекта в жилищната сграда ще бъде заплатена част от продажната цена, равняваща се на отпуснатия на купувачите кредит за покупката на този имот. Към тази вноска ще се отнесе и платената от купувачите резервационна сума от 2000 евро; останалата част от цената ще бъде заплатена отсрочено от купувачите, като заплащането ще започне 18 месеца след извършването на сделката за обекта в жилищната сграда и ще се разсрочи на 18 равни месечни вноски, последната от които е дължима в деня на прехвърляне на съответните идеални части от УПИ, в който е изградена сградата. Окончателния договор за обекта в сградата е уговорено да се сключи до 30.08.10г., а за прехвърлянето на съответните идеални части от земята – до 30.08.13г. Уговорени са и неустойка за пълно неизпълнение на договора от всяка от страните – 10% от продажната цена. В приложение № 1 към предварителния договор страните са описали степента на завършеност /вид и състояние/, в което следва да се предаде обектът в сградата.

С НА № 197, т. І, рег. № 1483, дело № 103/25.06.10г. на нотариус П. Миткова, рег. № 478 на НК, с район на действие – района на ВРС, ответното дружество е продало на ищците правото на собственост върху апартамент № 2 на втория жилищен етаж от жилищната сграда, находяща се в ПИ с идентификатор № 10135.2526.1593, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху ПИ, за сумата от 28220 евро, за които е поет ангажимент за кредит по договор за жилищен ипотечен кредит от 24.06.10г. от страна на „Банка ДСК” ЕАД и ще бъдат изплатени по сметка на продавача след вписване на този договор и на договорната ипотека в полза на банката.

            С допълнително споразумение от 05.02.11г. страните са изменили предварителния договор от 17.06.10г. като предаването на жилището във вида, описан в приложение № 1, е уговорено да стане до 10.03.11г. и с уговорени неустойки за забавеното и неточно изпълнение от продавача. Изменени са и сроковете на изплащане на остатъка от цената по т. 2.1, б. „б”: плащането на остатъка от цената е с начална дата 19 месеца след сделката за обекта в жилищната сграда, т.е. от 26.01.12г. и се разсрочва за 18 равни месечни вноски, последната от които е в деня на прехвърляне на съответните идеални части от УПИ, в който е изградена сградата.

            На 01.03.12г. е сключено ново допълнително споразумение към предварителния договор, с което страните се съгласили, че е налице неточно и забавено изпълнение на продавача по предварителния договор, изразяващи се в недостатъци по апартамент № 2 и липсата на складово помещение, поради което дружеството се е задължило да заплати на купувачите разходите, необходими за поправката на недостатъците в размер на 9000 евро. Уговорено е още, че с това си вземане от 9000 евро купувачите ще направят прихващане с месечните вноски, които дължат на дружеството по договора за месеците март, април, май и част от вноската за м. юни 2012г. 

            Самото плащане е удостоверено с издадените от дружеството разписки /за 90 000 евро, платени на 01.07.10г.; 2388.98 евро, платена на 22.02.11г.; 550 евро, платени на 30.06.12г. и представляващи последната част от вноската за м. юни 2012г. съгласно допълнителното споразумение от 01.03.12г./ и с представените от ищците копия на банкови документи за плащане по банков път на суми от по 2390 евро /само на 25.02.12г. сумата е 2388.89 евро/ на 30.07.12г.; 30.08.12г.; 28.09.12г.; 29.10.12г.; 29.11.12г.; 02.01.13г.; 29.01.13г.; 01.03.13г.; 02.04.13г.; 30.04.13г./.

            Безспорно е, че ответното дружество е станало собственик на ½ ид.ч. от ПИ с идентификатор № 10135.2526.1594 в м. „Св. Никола”, гр. Варна, целият  с площ от 449 кв.м. след подписване на процесния предварителен договор – така НА № 46, т. І, рег. № 1310, дело № 32/12.03.2012г. на нотариус Ж. Костов, гр. Варна, рег. № 149 на НК.

            Видно от разрешение за строеж № 11/22.01.13г., че на ответното дружество е разрешено да изгради басейн до 100 куб.м., разположен в югозападния край на ПИ с идентификатор № 10135.2526.1594 по КК на гр. Варна.

            От заключението на единичната СТЕ, изслушано пред ВОС се установява, че при направения оглед жилището, представляващо апартамент № 2 е намерено като напълно завършено.установено било още, че в границите на поземления имот, както и в жилищната сграда, няма обособени – очертани на терена или обозначени по подходящ начин паркоместа, респективно „места за паркиране”. При огледа и съгласно извършено трасиране на границите на имота, в който е построена сградата, е констатирано, че в ПИ с идентификатор № 10135.2526.1593 няма изграден външен басейн. Описано е цитираното по-горе разрешение за построяването на такъв, но в ПИ с идентификатор № 10135.2526.1594. този басейн все още не е завършен – същият е в груб строеж. Пазарната стойност на апартамента, ведно със съответните му идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, е определена на 98 992 евро /193 612лв./; пазарната цена за право на ползване на паркоместа № 3 и № 4 е определена на 5009лв. и пазарната цена за правото на ползване на външен басейн е определена на 6960 лв. В с.з. вещото лице е допълнило, че измервания на басейна при огледа му, не е правила.

            От заключението на тройната СТЕ, отново изслушано от първоинстанционния съд се установява, че в ПИ с идентификатор № 10135.2526.1593 не са оформени паркоместа, а свободната от застрояване площ е без трайна настилка. Разположението й е такова, че много трудно би могла да се използва за паркиране на автомобили. Изградения в съседния ПИ с идентификатор № 10135.2526.1594 външен басейн е с обем от 205 куб.м., измазана му е външната страна, а от вътрешната няма облицовка. Не е годен за ползване. Определената пазарна стойност на апартамента със съответните му идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж е 197 400лв.; пазарната цена за право на ползване на паркоместа № 3 и № 4 е определена на 31200лв. и пазарната цена за правото на ползване на външен басейн е определена на 17940 лв.

            Пред въззивната инстанция са разпитани водените от въззивниците свидетели относно изясняване смисъла на постигнатите от страните договорености. Свидетелят С. е дългогодишен приятел на ищеца Л.М., а свидетелят М. М. e брат на последния, поради което и техните показания съдът преценява с оглед възможната тяхна заинтересованост /чл. 172 от ГПК/. Св. С. сочи, че М. са търсили да закупят имот и през 2010г. са се спрели на един такъв апартамент за около 80 000 евро с части от дворното място, с две паркоместа, които са в това дворно място и ползване на басейн, отново в същия този поземлен имот. Свидетелят е ходил на оглед на имота заедно с М. и е присъствал на две срещи между М. и управителката на ответното дружество – Б.. В дворното място е имало сграда, а също е имало и ограда, с която свидетелят не знае какво е било оградено всъщност. Знае, че апартаментът се предлагал за 80 000 евро с идеални части от земята и на тези идеални части паркомясто, като цената на всяко паркомясто било около 15 000 евро. Посочено било и къде точно ще бъдат двете паркоместа – вляво от сградата, както и къде точно ще бъде басейна в същото дворно място. Единият разговор, на който свидетелят е присъствал, е бил в офиса на дружеството, а другият в заведение „Бодега”. Свидетелят знае, че впоследствие е имало проблеми с паркоместата и с басейна. Свидетелят е чул при разговорите, че може да се придобие само апартамент с идеални части от дворното място, а при желание може да се придобие отделно паркомясто като всяко от тях е 15 000 евро и ползване на басейн, който пак е в същото дворно място и е 24 000 евро. За отделните обекти – паркоместа и басейн са били предложени отделни цени.

            Св. М. излага, че е ходил с брат си на оглед на апартамент, който е бил изграден в жилищна сграда, изградена до степен акт 15 или акт 16. Брат му споделил, че цената от 80 000 евро включва апартамента и идеалните части от мястото за съответния апартамент. Свидетелят е присъствал за малко и на среща на брат му и управителката на дружеството в заведение „Бодега”, където са обсъждали и допълнителна уговорка за закупуването отделно и на паркоместа – по 15000 евро всяко и на около 22 000-24000 евро за ползване на басейн. На този разговор не е присъствал друг човек. При последвалите обсъждания между двамата братя е направен извода, че цената се покачва доста с тези паркоместа, тъй като те трябва да са две – общо 30 000 евро и отделно за ползването на басейна – 25 000 евро, което прави колкото един апартамент. Общата съставна цена възлизала на 135 000 евро. Сочи, че през периода от 1998-2000г. брат му Л. също е купил недвижим имот, но не знае дали е купувал паркоместа. Свидетелят не знае дали са прехвърлени на брат му и снаха му и идеални части от земята. Счита, че са се обсъждали комплектно две паркоместа, апартамента със съответната земя и басейна, като паркоместата и басейна като отделни обекти, различни от апартамента. Паркоместата е трябвало да бъдат в ляво от кооперацията, а басейна пред самата нея, с лице към морето. Това свидетелят е научил от брат си. Басейнът е трябвало да бъде в същия двор, където е кооперацията.          

               От съвкупния анализ на събраните по делото пред двете инстанции доказателства, съдът достигна до следните правни изводи:

            Основният спорен въпрос по настоящото дело е дали страните с предварителния договор от 17.06.10г. са уговорили прехвърлянето на право на собственост върху самостоятелни обекти, представляващи пароместа № 3 и № 4 в незастроената част ог парцела, където е изградена жилищната сграда, както и прехвърляне на правото на ползване върху външен басейн, какъвто не е предвиден за изграждане в същия парцел или са договорили ползването на две паркоместа в незастроената част от парцела като сервитутно право на паркиране като принадлежност към правото на собственост на апартамента, разположен в жилищната сграда, изградена в този парцел и отделно ползването на външен басейн, който е предвиден за изграждане по одобрен ПУП. В първия случай предметът на договора би имал невъзможен предмет, тъй като паркомястото не може да е самостоятелен обект на правото на собственост, а представлява необособена и несамостоятелна част от друг обект, а отделно недопустимостта на изграждане на външен басейн по административните правила на устройството на територията в този УПИ, също би довело до невъзможност на предмета на договора.

            Изложеното по-горе налага да се извърши тълкуване на договора за да се извлече действителната обща воля на страните по отношение на неговия предмет, спазвайки правилата на чл. 20 от ЗЗД.

            Изхождайки от словесното описание на поетото от бъдещия продавач задължение с предварителния договор от 17.06.10г., че следва да прехвърли правото на собственост върху апартамент № 2 с посочена застроена площ и местонахождение в жилищната сграда, изградена в ПИ с идентификатор № 10135.2526.1593, ведно със съответните идеални части от правото на строеж и от общите части на сградата, както и ведно с паркоместа № 3 и № 4, разположени в двора, ведно с ползването на изграден външен басейн и съответните идеални части от самия УПИ, в който е изградена сградата, се налага извода, че ползването на незастроената част от парцела с обособени на терена означения на места за паркиране и ползването на външен басейн, е предвидено да бъде осигурено от продавача като принадлежност към правото на собственост към апартамента. Словесната конструкция при описанието на предмета на това задължение сочи на самостоятелност на правото на собственост върху жилището, ведно с принадлежностите му – съответните идеални части от общите части и от правото на строеж; ползването на паркоместа и ползването на външен басейн и отделноправото на собственост върху съответните идеални части от самия УПИ. Така е бил описан предмета на предварителния договор и в първия подписан между страните документ – разписката за депозит от 05.06.10г. 

            Че такава е била и действителна обща воля на страните личи и от другите уговорки в самия договор – определена е една продажна цена, а не отделни цени за отделни обекти, които сумарно да сочат на обща продажна цена /т. 2.1 от договора/; от начина на изплащането на тази цена – първоначално ще бъде заплатена част от тази една цена при прехвърляне на правото на собственост върху апартамента /т. 2.1, б. „А”/, а остатъка от тази една цена - отсрочено и разсрочено, като последната вноска ще е в деня на прехвърляне на съответните идеални части от УПИ, в който е изградена сградата /а не и прехвърляне на право на собственост или право на ползване върху паркоместа и ползването на външен басейн/ - т. 2.1, б. „Б”.

Редакцията на т. 3.1 от договора относно сроковете за сключване на окончателни договори отново пояснява какви права следва да прехвърли продавача – до 30.08.10г. – за правата върху обекта в сградата и до 30.08.13г. – за правата върху идеалните части от УПИ /а не и паркоместа/. Налице е потвърждаване на посочената по-горе словесна конструкция при описанието на предмета на договора – правата върху самостоятелния обект в сградата и правата върху дворното място. Отделно от горното и в разписката за депозит от 05.06.10г., където отново продажната цена е една, а не за отделни обекти, е уговорена възможността на купувачите да се запознаят с всички документи и да извършат проверки и справка относно правата, които ще бъдат предмет на предварителния договор. Последното е предпоставило възможността ако страните действително са уговаряли като предмет на договора прехвърлянето на самостоятелни права върху паркоместата и външния басейн в дворното място, купувачите да проверят принадлежността на такива права у продавача. Което очевидно не е било договаряно по този начин, защото такива самостоятелни права продавачът не може да удостовери, нито пък е предвиден за изграждане външен басейн в същото дворно място.

            Във всички клаузи на предварителен договор /а и още в посочената разписка за депозит/, страните са уговаряли като предмет на договора правото на собственост върху „недвижим имот” /единствено число/, а не върху имоти или вещи /множествено число/.

            Изобщо не може да бъде възприето твърдението на ищците относно формирането на обща покупна цена като сбор от отделни цени на отделни обекти – 30220 евро за апартамента; 49990 евро за правото на собственост върху идеални части от УПИ, където е построена жилищната сграда и остатъка до 135 000 евро /което е 54790 евро/ е цената на паркоместата и правото на ползване на външен басейн. Експертите от единичната и тройната СТЕ сочат на пазарна цена на апартамента със съответните му идеални части от общите части на сградата и правото на строеж /без идеални части от правото на собственост върху земята/ в размер от 99 000 евро /98992 евро единичната СТЕ/ до 101 000 евро /100 929.01 евро тройната СТЕ/. Сравнително за по-висока цена на апартамента сочат и показанията на свидетелите – 80 000 евро. Че и за страните по сделката цената на апартамента /без принадлежностите му като правото да се използва и дворното място с паркоместата и външен басейн/ е около посочената от експертите стойност сочи и обстоятелството, че действително платените от купувачите суми са 2000 евро като депозит на 05.06.10г. и 90 000 евро още на 01.07.2010г. – няколко дни след нотариалното прехвърляне на правото на собственост върху апартамента /25.06.10г./ - общо 92 000 евро.

            В тази връзка съдът намира, че показанията на свидетелите не следва да се кредитират – в показанията и на двамата свидетели се сочи, че уговорките между страните са били да се купи апартамента за 80 000 евро с идеални части от земята и на тези идеални части от земята да има паркоместа всяко едно по 15 000 евро и в същото дворно място – басейн, чието ползване има цена от 24 000 евро. Самият договор и двамата свидетели не са виждали. Както се посочи по-горе обаче, и в предмета на договора /т. 1.1 от договора/, където описаните идеални части от УПИ, които ще се прехвърлят, са изброени най-накрая, а не веднага след описанието на апартамента и съответните му идеални части от правото на строеж и от общите части, и в уговорения начин на плащане /т. 2.1/, и в сроковете за сключване на окончателните договори /т. 3.1/, е описано прехвърлянето на собствеността върху апартамента и отделно прехвърляне на собствеността върху идеални части от земята, което коренно се различава от казаното от свидетелите, че апартамента е уговарян с части от собствеността върху земята, а отделно са уговаряни паркоместата и ползването на външен басейн. Отделно от това и двамата свидетели сочат, че са присъствали на срещата между ищеца и управителката на ответното дружество в заведението „Бодега” в гр. Варна, но всеки от тях сочи, че присъстващите са били само трима /без другия свидетел/, което е противоречие между показанията на двамата свидетели.

            Или, тълкуването, както на отделните уговорки в предварителния договор относно предмета му във връзка една с друга, така и съобразно анализа на всички доказателства, изясняващи какво страните са очаквали да постигнат като крайна цел с планирания окончателен договор /в случая е планирано сключването на два окончателни договори, но това е само с оглед уговорения начин на отсрочено и разсрочено плащане на определената от страните цена/, имайки предвид и средните пазарни цени за имот, за който е осигурено ползването на 2 паркоместа и отделно и ползването на външен басейн /126 053.90 евро съгласно заключението на тройната СТЕ и то без калкулация на стойност на собствеността върху идеалните части от самото дворно място/, следва да се приеме, че действителната обща воля на страните е била да се прехвърли правото на собственост върху апартамента, ведно със съответните му общи части от сградата и от правото на строеж, ведно с осигуреното ползване на 2 паркоместа в двора и ползване на външен басейн, както и прехвърляне на съответни идеални части от собствеността върху УПИ, където е построена сградата.

            Договорът не е частично нищожен поради невъзможност на предмета, тъй като страните не са уговаряли прехвърлянето на право на собственост или други самостоятелни права върху паркоместа – уговорено е осигуряване на сервитутно право на паркиране, което е принадлежност към главната вещ – самостоятелния строителен обект с жилищно предназначение /апартамента/.

            Съдът намира, че изхождайки от словесния израз при описанието на предмета на процесния договор, касаещ разположението на външния басейн /”…, ведно с ползването на изградения външен басейн и съответните идеални части от УПИ, в който е изградена сградата”/, не може с категоричност да се направи извода, че външният басейн следва да е в същото дворно място. Напротив, описанието на УПИ, в който е изградена сградата, пояснява от кой ПИ ще се прехвърлят идеални части от правото на собственост, а не поясняват къде ще е разположен външния басейн. Това се вижда и от описанието на разположението на паркоместата, за които е казано, че същите са разположени в двора. За външния басейн, това не е обозначено. В разписката за депозит от 05.06.10г. словесното изразяване е по същия начин /за паркоместата е посочено, че са разположени в двора, а за външния басейн не е посочено нищо/. Самите показания на св. С. сочат, че мястото е имало ограда, без да е ясно какво точно е било оградено, но едновременно с това сочи, че басейна е следвало да се намира в същото дворно място. Експертите посочват, че разположението на незастроената част от парцела е такова, че много трудно е да се осигури паркирането на автомобили, което налага извода, че още по-трудно е да се осигури изграждането и на външен басейн. Св. М. сочи, че външният басейн е следвало да се изгради пред жилищната сграда, каквото всъщност е точно разположението на съседния ПИ, в който е започнало изграждането на басейн след надлежно издадено разрешение за строеж. Това пък предполага, че неговото изграждане е допустимо по ПУП и следователно договорът и в тази част не е нищожен поради невъзможност на предмета му – отстъпване на правото на ползване върху външен басейн.

            Съвсем друг е въпроса дали продавачът е изправна страна относно пълното и точно изпълнение на поетите задължения да осигури ползването на две паркоместа в двора на жилищната сграда /не е известно и дали незастроената част не представлява обща част на етажната собственост/ и относно отстъпването на правото на ползване върху външен басейн /ПИ, в който се изгражда басейна не е изцяло собственост на дружеството и басейнът не е изграден напълно/, което обаче е относимо към предпоставките за евентуално разваляне на договора и претенция за връщане на платена покупна цена на отпаднало основание.

            След като не е налице нищожност на договора в посочените части, то и не е налице плащане без основание, поради което и предявените от ищците претенции са неоснователни и следва да се отхвърлят. С оглед обстоятелството, че обжалваното решение инкорпорира в диспозитива си същия правен извод за неоснователност на предявените искове, следва да бъде потвърдено.

            Въз основа на отправеното от въззиваемото дружество искане за присъждане на разноски, съдът следва да се произнесе по същото, съобразявайки и направеното от насрещната страна възражение за прекомерност на заплатеното адвокатско възнаграждение от 3500лв. /уговорено и платено на 24.06.14г./ материалния интерес по делото е 97 806.71лв. /левовата равностойност на 50007.78 евро/ и съобразно правилото на чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1 на ВАС /последно изм. ДВ, бр. 28/28.03.13г./ минималния размер се определя на 3464.20лв. Следователно, платения размер на адвокатски хонорар не е прекомерен съобразно действителната фактическа и правна сложност на делото /само с 35.80лв. надвишава минималния размер/ и същият следва да се присъди в полза въззиваемото дружество и в тежест на въззивниците.

Воден от горното, съдът

Р Е Ш И:

 

            ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение № 492/28.03.14г., постановено по гр. д. 2235/13г. на ВОС.

            ОСЪЖДА Л.Г.М., ЕГН ********** и Е.С.М., ЕГН ********** и двамата от гр. Варна, с постоянен адрес ул. „В. Априлов”, № 14, ет. 1, ап. 4 и настоящ адрес – м. „Св. Никола”, ПИ № 10135.2526.1593 да заплатят на „ЛИДЕРС” ЕООД, гр. Варна, ул. „Ф. Каниц”, бл. 50, вх. В, ет. 2, ап. 4, ЕИК 148037568 сумата от 3500 /три хиляди и петстотин/лв., на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК.

            Решението може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от съобщението до страните /чрез процесуалните им представители/ при наличието на предпоставките за допускане на касационното обжалване съобразно чл. 280, ал. 1 от ГПК.

          

            ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                         ЧЛЕНОВЕ: