РЕШЕНИЕ

154

Гр. Варна, 23.10.2015 год.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИЯТ апелативен съд, гражданско отделение, в публично съдебно заседание на двадесет и трети септември през две хиляди и петнадесетата година в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА;

ЧЛЕНОВЕ: МАРИНЕЛА ДОНЧЕВА;

ПЕНКА ХРИСТОВА;

Секретар Ю.К.,

като разгледа докладваното от съдията П. Христова

 въззивно гражданско дело № 304 по описа за 2015-та година:

Производството е по реда на чл. 258 ГПК, образувано по въззивна жалба, подадена от Д.Г.П. ЕГН **********, от гр. Варна, против решение № 438/11.03.15 г., постановено по гр.д. № 1059/14 г. на ВОС, с което е осъден Д.Г.П. да заплати на Ц.З.Н., следните суми: 1. на осн. чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД, на отпаднало основание, платената по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.02.2014 год. и анекс №2/25.03.2014 г. цена, като капаро в размер на 8500 евро, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на завеждане на исковата молба 24.04.2014 год. до окончателното й изплащане; сумата от 14000 евро, ведно със законната лихва върху тази сума от завеждане на исковата молба, на осн. чл. 92 ЗЗД; 3. разноските по делото в размер на 4540,25 лв.

В жалбата се твърди, че решението е неправилно и незаконосъобразно и необосновано, иска се отмяната му и пълно отхвърляне на предявените искове. Излагат се подробни съображения за незаконосъобразността на изводите на съда относно: виновното неизпълнение на договора от страна на продавача, анализа на доказателствата по делото, моментът на узнаване от купувача за недостатъците на вещта, обект на продажба, съобразяването на твърденията в самата искова молба. Няма доказателствени искания.

Срещу тази жалба е постъпил писмен отговор от насрещната страна Ц.З.Н., в който жалбата се оспорва и се иска потвърждаване на решението.

 

След преценка на събраните по делото доказателства, въз основа на становищата на страните и приложимия закон, съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Производството по делото е образувано по искова молба от Ц.З.Н. срещу Д.Г.П., с която са предявени два кумулативно субективно съединени иска с правно основание чл.55 ал.1 от ЗЗД с цена на иска 8500 евро и иск с правно основание чл.92 от ЗЗД с цена на иска 14 000 евро или с левова равностойност на исковете в размер на 44 006,18 лв.

В исковата си молба ищцата твърди, че с ответника са сключили предварителен договор за покупко-продажба от 13.02.2014 год. на недвижим имот, фамилна жилищна сграда в гр. Варна, ж.к. Изгрев, ул. Четвърта с обща разгърната площ от 186,86 (сто осемдесет и шест цяло и осемдесет и шест стотни) кв.м., състояща се от: на първо ниво: кухня- трапезария, дневна, баня- тоалет, тераса, складово помещение и стълбище към второ ниво и на второ ниво: четири стаи, две предверия и три балкона, като жилищната сграда е разположена в собствен поземлен имот, намиращ се в гр.Варна, ж.к. Изгрев, ул. Четвърта с площ по кадастрална карта 272, 00 (двеста седемдесет и два) кв.м. Твърди се, че при сключване на договора е заплатена сумата от 7000,00 (седем хиляди) евро, представляващи капаро. На 18.03.2014 год. поради искане на продавача, срокът за сключване на окончателен договор от 24.03.2014 год. е удължен до 30.04.2014 год. с анекс № 1 от 18.03.2014 г. и с анекс № 2 от 25.03.2014 год. и ищцата е доплатила на ответника сумата от 1500 евро, отново като капаро. Остатъкът от договорената цена, след сключване на анекс № 2/25.03.2014 год. в размер на 61 500 евро страните са договорили да бъде заплатена от ищцата по банков път, след получаване на ипотечен кредит.

След като се снабдила с Нотариален акт № 195, том I, рег. № 4812, дело № 164/2013г. на Нотариус с рег. № 237 в НК, вписан с СВ-Варна, вх. рег. № 19632, акт № 172 том № LI, дело 10705/2013 г. и Удостоверение за търпимост № 129/24.03.2014 год. изд. от Община Варна, район Приморски, за отпускане на кредита установила, че имотът, който е възнамерявала да закупи, не е изключителна собственост на Д.П., а се притежава при равни квоти от него и от М.Т. С.. В исковата молба се твърди, че сградата е незаконно построена, без Разрешение за въвеждане в експлоатация, видно от представено Удостоверение за търпимост. От него ищцата е установила, че предстои процедура по отчуждаване на влязла в сила улична регулация за кв. Изгрев,, гр. Варна. Ищцата квалифицира тези обстоятелства, като недостатъците на вещта, които не й били съобщени нито от продавача, нито от фирмата- посредник, и не била запозната с тях при подписване на предварителния договор.

Недостатъците на вещта - незаконно изградена сграда, предстоящото отчуждаване без възможност за обезщетение, заедно с това, че сградата е съсобствена с трето лице, ищцата твърди, че е узнала, след подписване на предварителния договор и двата анекса към него. Твърди, че Удостоверение за търпимост е незаконосъобразно издадено, тъй като не са били налице предпоставките по §127 от ЗУТ. Това я мотивирало да поиска разваляне на договора, както и връщане на даденото по него. Претендира и уговорената неустойка. На 16.04.2014 год. чрез пълномощника си ищцата е изпратила нотариална покана за разваляне на сключения предварителен договор и връщане на посочената в поканата парична сума, която е връчена на 17.04.2014 год. На 22.04.2014г. ответникът П. се е явил пред Нотариуса, за което е съставен констативен протокол с рег. № 5332/2014 год., том І, № 124 на Нотариус с рег. № 572, пред когото е заявил, че счита себе си за изправна страна по договора и не дължи връщане на сумата.

Претенцията пред ОС е  за сумата 8500 евро, представляваща дадено капаро по предварителен договор от 13.02.2014 год. и анекс № 2/25.03.2014 год., на отпаднало основание - развален предварителен договор от 13.02.2014 год. и анекси към него №1 /18.03.2014г. № 2/25.03.2014г., ведно със законната лихва, считано от датата на постъпване на исковата молба в съда; за сумата от 14000 евро, представляваща договорена неустойка за пълно и виновно неизпълнение на задълженията по предварителния договор и анекси №1 /18.03.2014год., и № 2/25.03.2014 год., ведно със законната лихва, върху тази сума считано от датата на постъпване на исковата молба в съда.

В срока по чл.131 от ГПК, г-н Д.П. е депозирал отговор, в който е оспорил исковете като неоснователни и недоказани. Твърденията му са, че ищцата е била известена, че притежава имота в съсобственост с друго лице. Относно съгласието на съсобственика процесния имот да бъде обект на сделка, при условия, договорени от ответника, е представено пълномощно с рег. № 5639,5640/29.08.2013 г. на нотариус П.Петров, ведно с декларации по чл.264 ал.1 ДОПК с рег. № 525/18.02.2014 г. на нотариус Ана Пачолова и чл.25 ал.8 за гражданство и гражданско състояние с рег. № 526/18.02.2014 г. на нотариус Ана Пачолова. Оспорени са и твърденията за наличие на недостатъци на вещта, изразяващи се в незаконност на сградата и предстояща процедура по отчуждаване на влязла в сила улична регулация за кв. Изгрев гр. Варна. Твърди се, че още с подписване на предварителният договор за покупко-продажба, ищцата е била запозната с факта, че по отношение на кв. Изгрев е налице влязла в сила план за улична регулация, както и че до 25.03.2014 год. следва да бъде издадено удостоверение за търпимост на сградата обект на договаряне. На 25.03.2014 год. ответника в присъствието на свидетели е предал на ищцата удостоверение за търпимост № 129/24.03.2014 г. и след като се е запознала с него е подписала анекс и е заплатила още 1 500 евро, каквото е било условието й за заплащането им. В отговора се твърди, че се касае за правоотношения свързани с предварителен договор за покупко-продажба от 13.02.2014 год., и последвалите го анекси, по силата но който страните са обвързани, със задължения ответника е задължен да прехвърли собствеността, а ищцата да заплати покупната цена и да получи собствеността в срок. Твърди се, че ищцата не е изпълнила своето облигационно задължение, да се яви пред нотариуса и да получи собствеността като заплати цената. Поради наличие на виновно неизпълнение на задълженията по договора от страна на ищцата довело до нереализиране на сделката ответника не дължи връщане на платеното по предварителен договор.

От фактическа страна по делото се установява, че страните по делото са сключили предварителен договор за покупко-продажба от 13.02.2014г. на недвижим имот, находящ се в гр. Варна, ж.к. Изгрев, ул. Четвърта с обща разгърната площ от 186, 86 кв.м., състоящ се от: на първо ниво: кухня-трапезария, дневна, баня-тоалет, тераса, складово помещение и стълбище към второ ниво и на второ ниво: четири стаи, две предверия и три балкона, като жилищната сграда е разположена в собствен поземлен имот, намиращ се в гр.Варна, ж.к. Изгрев, ул. Четвърта с площ по кадастрална карта 272, 00 (двеста седемдесет и два) кв.м, по силата на който ответника е обещал да прехвърли на ищцата недвижимия имот, за сумата от 70 000 евро. При подписване на договора въззиваемата е заплатила на ответника и въззивник в процеса сумата от 7 000 евро, в тяхната левова равностойност към момента на подписване на договора. Капарото е платено, като предварителният договор съдържа клауза за разписка за получената сума.

Съгласно чл.3.3. от договора страните са постигнали съгласие, че в случай, че сделката не се реализира по вина на купувача, в случая въззивника и ответник, то той се задължава да възстанови на купувача платените по договора суми и неустойка в размер на 14 000 евро.

С Анекс № 1 подписан от страните на 18.03.2014 год. срокът за сключване на окончателен договор е определен на 30.04.2014 год., а с анекс № 2/25.03.2014г. въззиваемата и ищца е доплатила и сумата от 1500 евро, отново като капаро.

Остатъкът от договорената цена, след сключване на анекс № 2/ 25.03.2014г. в размер на 61 500 евро, е следвало да бъде заплатена от въззиваемата чрез банков ипотечен кредит, за какъвто тя е и кандидатствала, след като е била снабдена с документи за собствеността на върху имота: Нотариален акт № 195, том I, рег. № 4812, дело № 164/2013г. на Нотариус с per. № 237 в НК, вписан с СВ-Варна, вх. рег. № 19632, акт № 172 том № LI, дело 10705/2013г. и Удостоверение за търпимост № 129/24.03.2014г. изд. от Община Варна, район Приморски. От представеното Удостоверението за търпимост, се установява, че предстои процедура по отчуждаване, въз основа влязъл в сила план за улична регулация за кв. Изгрев, гр. Варна, за имота предмет на договора, като имотът е търпим до провеждане на процедура по отчуждаването.

С нотариална покана, връчена на г-н П. на 17.04.2014 г. г-жа Н. е заявила, че едностранно разваля сключения предварителен договор, поради виновно неизпълнение на задълженията по него от страна на г-н П. и е поискала връщане на сумата от 17 000 евро. Поканата е получена на 17.04.2014 г., с отбелязване за връчване на майката на въззивника.

По делото е допусната и приета съдебно техническа експертиза от вещото лице М.А., от заключението на което се установява, че към 2006 г. има влязъл в сила Застроителен и регулационен план за ж.к. „Стойко Пеев", одобрен със Заповед РД-02-14-121/02.04.1987 год. на Председател на Министерския съвет. По този план процесният имот е под номер ПИ № 2868. По ЗРП от 1987 г. поземлен имот № 2868 попада в сервитута на проектирана автомагистрала т.е. в тротоари и зелени площи. Към 2006 г. за ж.к."Изгрев" е в сила Застроителен и регулационен план от 1987 г., за имот ПИ № 2868 може да се изгради само временен строеж. Към настоящия момент за ж.к. „Изгрев" има влязъл в сила ПУП ПУР, одобрен с Решение № 552/2012г. на ОС Варна. По този план имотът попада в проект за изграждане на автомагистрала.

В поземлен имот с идентификатор № 10135.2552.2316 по кадастралната карта на гр. Варна, одобрена със Заповед № РД - 18 - 92/14.10.2008 г. може да се изгради временен строеж. Жилищната сграда с идентификатор № 10135.2552.2316.1 в ж.к. „Изгрев" е изградена през 1996г. – 1998 г. За изграждането й е изработен инвестиционен проект през 1995 г. На 10.02.1998 г. е съставен Констативен протокол от специалисти на район „Приморски"за незаконно строителство в ж.к. „Изгрев", пл. № 2868. Жилищната сграда в поземлен имот с идентификатор № 10135.2552.2316 е със статут на временен строеж. В Поземлен имот с идентификатор № 10135.2552.2316 по кадастралната карта на гр. Варна, ж.к. „Изгрев", улица „Четвърта"е изградена двуетажна жилищна сграда. Сградата е със стоманобетонова конструкция, тухлени стени и плосък покрив. Частично е измазана с гладка вароциментова мазилка. Дограмата е РУС. Балконите са без монтирани парапети. На първия етаж са изградени: гараж и първо ниво на жилищната сграда, състоящо се от: входно антре, дневна, кухня - трапезария, баня - тоалет и стълбище. Застроената площ на първия етаж е 84,26кв.м. На втория етаж са изградени: коридор, преддверие, четири стаи, три балкона. Застроената площ на втория етаж е 101,74кв.м. Разгъната застроена площ на сградата е 186кв.м. Процесната жилищна сграда в Поземлен имот с идентификатор № 10135.2552.2316 по кадастралната карта на гр. Варна, ж.к. „Изгрев", улица „Четвърта" е незаконен строеж - изградена е без строителни книжа и Разрешение за строеж. Към настоящия момент за ж.к. „Изгрев" има влязъл в сила ПУП ПУР, одобрен с Решение № 552 - 6/26,27.2012г. на ОС Варна. Процесния имот е ПИ № 2316. По този план имотът попада в проект за изграждане на автомагистрала. От поясненията в с.з се доизяснява статутът на сградата - тя е незаконна, тъй като е предвидено мероприятие за обществено строителство и се разрешава временно строителство, няма одобрени строителни книжа, няма представен одобрен инвестиционен проект, няма издадено разрешение за строеж, даже и за временен строеж се издава разрешение за строеж т.е. няма строителни книжа. Съдбата на сградата зависи от съдбата на бъдещата автомагистрала.

Относно знанието на купувача за статута на сградата по делото са събрани гласни доказателства – показанията на свидетелите В. и С., служители в посредническата фирма, подпомогнала сключване на процесния предварителен договор, които са присъствали на сделката, и показанията на св. И., която не е присъствала на сделката и показанията й представляват преразказ на онова, което знае от самата въззиваема.

Тъй като показанията на първите двама свидетели си съответстват  и кореспондират с останалите доказателства по делото, а също и са логични и безпротиворечиви, съдът им дава вяра, отчитайки факта на евентуалната им заинтересованост от изхода на спора. Тези свидетели са дали показания на факти, на които са били преки свидетели – а именно, че с оглед атрактивната цена на имота, обект на предварителния договор, те са разяснили на бъдещата купувачка точния статут на имота и риска тя да го ползва временно, както и че сделката не се е осъществила, тъй като г-жа Н. не е успяла да получи банков кредит, за да заплати остатъка от цената. Цената на сделката от 380 евро на квадратен метър действително е занижена спрямо цената на подобни имоти в района на гр. Варна, от една страна. От друга страна статутът на процесния имот е факт, който може да бъде проверен от всеки, с оглед публичния характер на плана от 1987 год., отреждащ имота за автомагистрала. Въпрос на грижа за собствения интерес от страна на г-жа Н. е била и проверката на законността на строителството в процесния имот и това са факти, които бъдещият продавач и посредническата фирма не биха могли да укриват успешно. Ето защо показанията на двамата свидетели настоящият съдебен състав кредитира изцяло.

От друга страна, показанията на свидетелката И. не са израз на личните й впечатления от сключване на сделката, а изцяло почиват на твърденията на страна по делото, поради което и са недостоверни.

Ето защо, съдът приема, че г-жа Н. е била информирана за статута на имота при сключване на предварителния договор и за вероятността да го ползва само временно. Съдът приема, също така, че нейно задължение е било да провери всички документи относно правото на собственост и статута на процесния имот, които са минимум нотариален акт, скица, данъчна оценка, строителни книжа. По делото липсват твърдения и доказателства г-жа Н. да е проявила дължимата грижа да стори това.

По отношение на твърдението, че имотът е съсобствен, г-н П. не е оспорил, че е обещал да продаде имот, който не е изцяло негов, но е доказал с пълномощно готовността да осигури съгласието на другия съсобственик на продажбата.

От така установената фактическа обстановка, съдът прави следните ПРАВНИ ИЗВОДИ:

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.55 ал.1 предл. 3 от ЗЗД за връщане на дадено по договор на отпаднало основание и иск за заплащане на неустойка по смисъла на чл.92 от ЗЗД.

За да се уважи искът по чл. 55, ал.1 ЗЗД г-жа Н.  следваше да докаже, че е била изправна страна по предварителен договор, че насрещната страна г-н п. не е изпълнила задължение по договора и че тя успешно е отправила писмено волеизявление за разваляне на договора поради неизпълнение, за да се установи фактическия състав на развален предварителен договор и да се изследват останалите елементи от фактическия състав на чл. 55, ал.1 ЗЗД.

Г-жа Н. не е доказала да е имала право да развали процесния предварителен договор с отправеното от нея волеизявление с нотариална покана до г-н П.. От една страна, тя не е успяла да осигури останалата част от цената на имота. От друга страна, г-н П. е обещал и е имал готовност да прехвърли правото на собственост върху процесния имот, ведно със своята съсобственица, във вида и статута, за които е информирал г-жа Н. – търпим строеж с риск да бъде ползван временно, но и с възможност планираната автомагистрала да не се осъществи, за което е предложил по-ниска цена.

Въззиваемата и ищца в процеса не е имала основание за прекратяване на предварителния договор едностранно, поради което и следва да се приеме, че този договор все още съществува. Това прави иска по чл. 55, ал.1 ЗЗД неоснователен, тъй като не се доказва основанието за плащането на претендираните суми да е отпаднало.

По отношение на иска с правно основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 14 000 евро, този иск също е неоснователен, тъй като по делото не е доказано виновно неизпълнение на задълженията на продавача г-н П..

    Предвид несъвпадане на изводите на настоящата инстанция с тези на ОС, обжалваното решение следва да бъде отменено, и вместо него да се постанови друго, с което исковете да бъдат отхвърлени, ведно с присъждане на разноски в полза на въззивника за двете инстанции в размер на 3530,12 лв.

Водим от горното, съдът

 

Р Е Ш И:

 

  ОТМЕНЯ решение № 438/11.03.15 г., постановено по гр.д. № 1059/14 г. на ВОС, И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ исковете, предявени от Ц.З.Н. ЕГН **********,***,  срещу Д.Г.П., ЕГН **********, от гр. Варна, за заплащането на следните суми: 1. на осн. чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД, на отпаднало основание, платената по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.02.2014 год. и анекс №2/25.03.2014 г. цена, като капаро в размер на 8500 евро, ведно със законната лихва мърху тази сума, считано от датата на завеждане на исковата молба 24.04.2014 год. до окончателното й изплащане; сумата от 14000 евро, ведно със законната лихва върху тази сума от завеждане на исковата молба, на осн. чл. 92 ЗЗД.

ОСЪЖДА Ц.З.Н. ЕГН **********,***,, ДА ЗАПЛАТИ  на Д.Г.П., ЕГН **********, от гр. Варна, сумата от 3530,12 лв. разноски за първа и въззивна инстанции.

Решението подлежи на обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването му на страните при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                            ЧЛЕНОВЕ: