РЕШЕНИЕ

162

25.10.2013 г., гр. Варна

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

Варненският апелативен съд, гражданско отделение, в публично съдебно заседание на двадесет и пети септември през две хиляди и тринадесетата година в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СЕВЕРИНА ИЛИЕВА;

ЧЛЕНОВЕ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА;

ПЕНКА ХРИСТОВА;

 

Секретар В.Т.,

като разгледа докладваното от съдията П. Христова

въззивно гражданско дело № 341 по описа за 2013-та година:

 

Производството е по реда на чл. 258 ГПК, образувано по въззивна жалба на З.Д.З. и Д.Д. ***, срещу решение № 73/17.01.2013 год. по гр.д. 1399/2011 год. на ОС Варна, с което: са отхвърлени предявените от тях искове срещу „И. – СТРОЙИНВЕСТ” ЕООД, ЕИК 103725421, гр. Варна за заплащане по 26000 лева, частично от 20000 евро, на всеки от тях, представляващи обезщетение за неизпълнение на задължение за прехвърляне на собственост върху по 39,11 кв.м. от построената разгърната застроена площ по договор от 10.02.2004 год., на осн. чл. 79 ЗЗД, ведно със законните лихви върху главниците от предявяване на исковете; като са осъдени да заплатят разноски.

Твърди се в жалбата, че решението е необосновано и постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон. Твърди се неправилна квалификация на исковете, погрешни фактически изводи. Твърди се, че исковете са за реално изпълнение в парична стойност на договорно задължение по чл. 79, ал.1 ЗЗД, а не искове за обезщетение вместо изпълнение. Оспорват се изводите на съда, че уговореното обезщетение по договора е в посочена площ, а не в посочен процент от застроената площ от отвеника. Изложени са и подпробни съображения по съществото на спора. Твърдят се процесуални нарушения, които са оставили делото непопълнено с доказателства.

Срещу жалбата не е постъпил писмен отговор от насрещната страна „И. ***, в който жалбата се оспорва с доводите на съдебното решение на ОС.  

За да се произнесе, съдът взе предвид следното:

Пред ОС са предявени искове от З.Д.З. и Д.Д.З. срещу "И. – СТРОЙИНВЕСТ”, ЕООД, гр. Варна, за заплащане по 26 000 (двадесет и шест хиляди) лв., частично от 20 000 евро, на всеки от тях, двете суми представляващи равностойност на по 39.11 кв. м. от построената разгъната застроена площ по договор от 10.02.2004 г., по чл. 79 ЗЗД, ведно със законната лихва върху главниците от предявяването на исковете – 19.07.2011 г. до окончателното им изплащане. В исковата молба се твърди, че с ответника са сключили договор за прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, по който са уговорили от построеното да получат "имотно обезщетение", определено в процент от разгънатата застроена площ на сградата, а тя е била увеличена в хода на строителството от 1182.23 кв. м на 1358.46 кв. м.

Ответното дружество е оспорило исковете пред ОС с възражения, че се упражняват чужди права; за неизпълнен договор и за изтекла погасителна давност.

Съдът, като взе предвид представените по делото доказателства, прие за установено следното:

По отношение на дадената от ОС правна квалификация – чл. 79, ал.1 ЗЗД, изр. последно – обезщетение вместо изпълнение, ВАпС я намира за правилна. Твърди се в исковата молба, че кредиторът не е изпълнил част от задължението до пълния процент на уговореното „имотно обезщетение” по договора. Не се твърди забава или неточно изпълнение. Претендира се парична равностойност на жилищната площ, която не е предоставена като задължение по договора.

От фактическа страна се установява от представения препис от писмен документ, че на 10.02.2004 г. въззивниците и ищци, заедно с другите съсобственици на ПИ, от една страна, и въззиваемото дружество , от друга страна, са сключили по НА № 52, том I, вх. № 589, дело № 32 по описа за 2004 г. на ВН № 148, договор, чрез който съсобствениците са си учредили взаимно и в полза на дружеството права на строеж за конкретни строителни обекти срещу задължението на дружеството да построи със свои сили и средства жилищна сграда със застроена площ 282.22 кв. м., по одобрен от собствениците работен проект, по който са предвидени 9 бр. изби, кафе-бар, гараж, 6 бр. офиси, 9 бр. апартаменти и 2 бр. студия, склад към сутерена, с обща разгъната застроена площ 1182.23 кв. м, като дружеството – строител се е задължило да обезщети собствениците с 30 % от общата застроена площ, представляващи 354.669 кв. м, от които въззивниците Здравчеви е следвало да получат по 78.81 кв. м. жилищна площ от конкретни обекти в сградата: за г-н З. офис№4 с площ от 24,98 кв.м., апартамент № 4 с площ от 74,59 кв.м., ведно с изба №4 с площ от 2,58 кв.м., за които е следвало да доплати 10000 евро;, а г-жа З. е следвало да получи офис№6 с площ от 28,01 кв.м.; апартамент №5 с площ от 46,17 кв.м. и изба №5 с площ от 2,98 кв.м.

Съобразно заключението на вещото лице по СТЕ от 22.06.2012 год.сградата е изпълнена по одобрения проект, като промяна има само на първи етаж, където офис №6 е оформен от проектирания гараж, а останалата част от гаража е присъединена към офис№1. По проект разгънатата застроена площ е 988,94 кв.м., като сутеренът е със застроена площ от 369,25 кв.м. при нанесеният екзекутив няма промяна в разгънатата застроена площ. Според обясненията на вещото лице в РЗП не се включва площта на сутерена, но площта на снек-бара е включена в ценообразуването. Според вещото лице в НА в застроената площ от 1182,23 кв.м. е добавена и застроената площ на общите части на обектите.

Съобразно заключението по допълнителната СТЕ и след замерване вещото лице не е установило отклонения от ободрения проект и екзекутивите в посочената от него застроена площ и РЗП, по смисъла на тези понятия, даден от ЗУТ.

По цитирания нотариален акт страните са договорили РЗП, включващо сутерена – 1046,94 кв.м. и 135,29 кв.м. общи части, като са вложили друг смисъл в понятието РЗП, което съответства дадената им от законодателя свобода на договаряне.

Установява се, че в изпълнение на проекта складовите помещения към кафе-бара в сутерена по проект са преустроени в подземен паркинг, но той не се включва в РЗП по договора. Според обясненията на вещото лице в с.з. не е ясно откъде произтича разликата от 324,25 кв.м. в РЗП по обяснителната записка, представена по делото на л.19 от делото на ОС към одобрения архитектурен проект. Според вещото лице разлика във външните очертания и площта на обектите няма.

По одобрения проект в сградата са предвидени 5 бр. офиси и гараж на партерния (първи) етаж, вместо 6 бр. офиси по работния проект. По одобрения проект в сградата е предвиден подземен паркинг в сутерена (л. 44), вместо склада по работния проект. Тези промени, обаче, не водят до промяна в застроената площ или разгънатата застроена площ в сравнение с работния проект.

С одобрения екзекутив е обособен офис № 6 на мястото на гараж в сутерена, а останалата част от гаража е присъединена към офис № 1. С него е премахната разликата между работния и одобрения проект на първия етаж и са защитени правата именно на ищцата в настоящия процес.

Поради това е логично стойностите на ЗП и РЗП да са еднакви по работния, и по одобрения проекти.

Площите по обяснителната записка и измерените на място от вещото лице съвпадат (заключение на л. 267 от делото на ОС).

Нито застроената, нито разгънатата застроена площ са били увеличени в хода на строителството.

Договорните отношения между съсобствениците на терена и строителя могат да се квалифицират като такива по договор за изработка /за строителство/, по който отстъпеното право на строеж в полза на строителя е възнаграждение по договора. Помежду си съсобствениците взаимно са си учредили право на строеж върху различни обекти в бъдещата сграда, като са извършили предварително делба на правата си върху обектите в сградата. Строителят има по договора задължението да построи сградата във вида и обема по договора, като в замяна получава права върху конкретно определени обекти в сградата, а не върху процент от правото на собственост.

Действително, страните са договорили, че обектите, получени от строителя, ще бъдат в размер на 70% от правата върху цялата сграда, съответно собствениците на терена ще запазят за себе си 30% от тези права, но предварително в договора са определени съответстващите на този обем от права обекти. По силата на договора не е създадена например съсобственост при квоти от 30% и 70%. Следователно, достатъчно условие да изпълни договора за строителя е да построи договорените обекти във вида и обема по одобрения архитектурен проект.

В случай, че бъде построено нещо в повече или различно от уговореното, то този нов обект става собственост на собственика на терена, ако е самостоятелен обект, или следва статута на обекта, към който принадлежи, а собственикът на обекта дължи обезщетение на собствениците на терена за придобитото в повече / Решение № 61 от 13.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 291/2011 г., I г. о., ГК/. Но настоящият казус не е такъв.

Не се твърди и съществено изменение на работния проект, което да уврежда правата на собствениците на терена по начин, който да бъде преценен като неизпълнение на договора.

Твърди се неизпълнение на задължение, каквото не се установява да е поемано с договора между страните – 30% от общата РЗП да бъде предадена в собственост на собствениците на терена, независимо от договорката за конкретните обекти, върху които и самите съсобственици са си учредили взаимно права на строеж.

Следва да се приеме, от фактическа страна, че всеки от съсобствениците по силата на договора е придобил права върху конкретен обект, от една страна, а от друга страна, не се доказа строителят да е придобил възнаграждение по-голямо от уговореното между страните, т.е. върху обекти в разширен обем на РЗП.

За въззивника площта на придобитите обекти е 78.81 кв. м.: площта на офис № 4 – 24.98 кв. м, ведно с 3.23 кв. м от общите части, площта на ап. № 4 – 74.59 кв. м, ведно с 9.09 кв. м от общите части, без да се включва площта на избата, като за разликата над 78,81 кв.м. по договор дължи доплащане.

Въззивницата е придобила два обекта в сградата, като площта на офис № 6 – 28.01 кв. м, ведно с 3.62 кв. м от общите части, площта на ап. № 5 – 46.17 кв. м, ведно с 5.90 кв. м от общите части, без да се включва площта на избата, възлиза общо на 83.70 кв. метра при договорена площ от 78.81 кв. м.

Тези права съответстват на договорените. Не се установява да е възникнало задължение за обезщетяване чрез прехвърляне на собственост върху построена в повече площ, не се установява такана да е построена в повече, а в този случай отношенията щяха да бъдат уредени по друг начин, както се посочи по-горе.

В обобщение, следва да се направи извод, че въззиваемото дружество е изпълнило договорните си задължения по отношение на въззивниците и не дължи обезщетение за неизпълнение.

Исковете са неоснователни и подлежат на отхвърляне.

Предвид съвпадане на крайните изводи на Варненския апелативен съд с тези на ОС, обжалваното решение следва да бъде ПОТВЪРДЕНО.

Въззиваемата страна не е претндирала разноски за въззивната инстанция.

         Водим от горното, съдът

Р Е Ш И :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 73/17.01.2013 год. по гр.д. 1399/2011 год. на ОС Варна.

Решението подлежи на касационно обжалване В ЕДНОМЕСЕЧЕН СРОК ОТ ВРЪЧВАНЕТО МУ НА СТРАНИТЕ ПРЕД ВКС ПРИ УСЛОВИЯТА НА ЧЛ. 280 ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                ЧЛЕНОВЕ: