ОПРЕДЕЛЕНИЕ 555

гр. Варна,    28.08.2015г.

Варненският апелативен съд, в закрито съдебно заседание, в състав:

                                                             ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРА ХРИСТОВА

                                                                       ЧЛЕНОВЕ: МИЛЕН СЛАВОВ

                                                                                           ПЕНКА ХРИСТОВА

като разгледа докладваното от съдията Славов в. ч. гр. дело № 358/15г., намира следното:

Производството е образувано по частна жалба, подадена от „Солвей соди” АД, гр. Девня против определение № 2184/19.06.15г. по гр.д. № 1545/15г. на ОС-Варна, с което е прекратено производството по делото само в частта по иска за разваляне на договора. Счита се, че същото е незаконосъобразно и моли за неговата отмяна. Изложени са подробни съображения в подкрепа на тезата на жалбоподателя, че решението, с което е уважен иск по чл. 108 от ЗС, предявен от трето лице срещу купувача на недвижим имот, не води до прекратяване по право на договора за продажба на имота, сключен между съдебно евинцирания собственик и неговия праводател – нормите за евикцията /чл. 189 и сл. от ЗЗД/ се намират в специалната част и не съдържат особени правила за развалянето, поради което е приложима общата норма на чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, когато се касае до вещни права върху недвижим имот /разваляне по съдебен ред/; нормите на чл. 188 и чл. 192 от ЗЗД уреждат единствено отговорността на продавача с оглед добросъвестността или недобросъвестността на купувача, но не и начина на разваляне на договора при осъществена евикция; последиците от неизпълнението на договора биха могли да бъдат различни според волята на изправната страна – да развали договора или да запази облигационната връзка и да претендира компенсаторно обезщетение или даване вместо изпълнение; вписването на исковата молба по чл. 108 от ЗС, по която е постановено решението за евикция, има само оповестително действие, докато вписването на исковата молба по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД има и защитно действие /по арг. от чл. 114 вр. чл. 88 от ЗЗД/; в хипотезата на чл. 89 от ЗЗД не е включена осъществената евикция като основание за разваляне/прекратяване на договора по право; мотивите на решението по чл. 108 от ЗС, с което е осъществена евикцията, и които имат задължителна сила за страните по договора за продажба по арг. от чл. 223, ал. 2 от ГПК/, не включват въпроса за разваляне на договора. Аргумент е изведен и от мотивите на ТР № 3/29.11.12г. по т.д. № 3/12г. на ОСГК та ВКС, като е и цитирана съдебна практика по поставения въпрос.

Тъй като е налице хипотезата на чл. 129, ал. 3 от ГПК, то и препис от частната жалба не е изпращан на ответника.

Частната жалба е подадена в срок, от страна с правен интерес и при удовлетворяване изискванията за надлежна представителна власт, поради което е процесуално допустима, а разгледана по същество е неоснователна по следните съображения:

С подадената пред ВОС искова молба ищцовото дружество е предявило искове за разваляне на договор от 23.05.08г. за покупко-продажба на недвижим имот частна държавна собственост, сключен между ответника като продавач и ищеца като купувач, както и за връщане на платената по договора покупна цена и разноските по сключването на договора; както и за заплащане на разноските на ищеца, направени по делото по предявения от „Солвей соди” АД ревандикационен иск за имота против трето лице, който иск е бил отхвърлен – искове с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД; чл. 191, ал. 1 вр. чл. 189, ал. 1 от ЗЗД. Първият иск е обоснован с твърдението, че ищецът в качеството му на купувач по процесния договор е бил съдебно отстранен, тъй като предявения от него иск по чл. 108 от ЗС за имота против третото владеещо имота лице, е бил отхвърлен с влязло в сила съдебно решение. Като трето лице-помагач на страната на ищеца по иска по чл. 108 от ЗС е участвал и неговия продавач по процесния договор /понастоящем ответник по делото/.

По въпроса за допустимостта на иск за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, предявен от съдебно отстранения купувач срещу продавача и съответно счита ли се договорът за продажба на чужд недвижим имот за развален по право по силата на съдебното решение за евикция, е налице противоречива практика, вкл. и на състави на ВКС /подробно цитирани и от първоинстанционния съд и в частната жалба/.

В тази връзка са налице две определения, постановени по реда на чл. 274, ал. 3 от ГПК по посочения по-горе въпрос, тъй като е прието от съдебните състави, че е налице неяснота в разпоредбите на чл. 188, 189 и 191 от ЗЗД и липсата на задължителна практика на ВКС по поставения въпрос – на осн. чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК /по въпрос, който е от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото/. Първото е Определение № 765/07.11.12г. по ч.гр.д. № 631/12г., ІV г.о., с което е прието, че  когато купувачът е съдебно отстранен от имота, то договорът въз основа на който го е придобил се счита развален по право. Поради това и искът за развалянето му е недопустим, тъй като с факта на съдебното отстранение е настъпил и фактът на развалянето му. В този смисъл са цитирани решение № 922/10.12.2008 г. по гр. д. № 6342/2007 г., III г. о. и решение № 591/6.01.2006 г. по т. д. № 907/2004 г., II т. о.

Второто е определение № 104/27.02.14г. по ч.гр.д. № 387/14г. на І г.о на ВКС, с което е прието, че договор за продажба на чужда недвижима вещ не се счита за развален по силата на съдебното решение за евикция, а се разваля по предвидения в чл. 189, ал. 1 от ЗЗД, вр. чл. 87, ал. 3 от ЗЗД съдебен ред, поради което искът за разваляне на такъв договор при осъществена съдебна евикция е допустим.

Настоящият състав на съда споделя становището, възприето с първото от двете цитирани определения, изхождайки от аргументацията, изложена в Решение № 591 от 6.01.2006 г. на ВКС по т. д. № 907/2004 г., ТК, II т. о., докладчик съдията Славчева - материалноправно легитимиран да предяви иск за разваляне на договора при възможна евикция (чл. 189, ал. 1 и чл. 190, ал. 1 и 2 ЗЗД) е единствено добросъвестният купувач - този, който не е знаел, че вещта (имота) принадлежи изцяло/отчасти на трето лице или е обременена с ограничени вещни права на трето лице. Изискването купувачът да е добросъвестен, се извлича от разпоредбата на чл. 87 и сл. ЗЗД, според която развалянето на договора е право на изправната страна срещу неизправната такава. Нормата на чл. 192 ЗЗД изрично посочва, че недобросъвестният купувач има само право да получи обратно платената цена, от което следва, че не разполага с потестативното право да развали договора. Платената цена той ще получи едва при съдебното отстраняване, с което договорът за продажба се счита за развален. Аналогична е и разпоредбата на чл. 190, ал. 2 ЗЗД. Добросъвестността е факт с правно значение и относно обхвата на осъдителните искове, които може да упражни купувачът при продажбата на вещ, обременена с права на трети лица. Докато добросъвестният купувач може да претендира, освен връщане на платената цена, още и обезщетение за вредите, причинени му от неизпълнението на продавача - всички разноски, които е направил по договора, необходимите и полезни разноски за вещта, както и пропуснатите ползи (чл. 189, ал. 1, изр. 3 ЗЗД), недобросъвестният купувач може да претендира само връщането на покупната цена от продавача. Изложеното налага извода, че както в хипотезата на чл. 188, ал. 1 ЗЗД, така и в тази на чл. 190, ал. 1 ЗЗД, добросъвестността е елемент от фактическия състав, при наличието на който договорът, с който е прехвърлен имот, обременен с права на трети лица, може да бъде развален по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД.

Поради изложеното следва да се приеме, че искът за разваляне на договора и при осъществена евикция е недопустим и определението на ВОС следва да се потвърди чрез оставяне без уважение на частната жалба.

Очевидно настоящата хипотеза изисква уеднаквяване на съдебната практика на съдилищата чрез постановяване на тълкувателно решение, което е от компетентността на ВКС.

Воден от горното, съдът

 

О П Р Е Д Е Л И:

 

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ частна жалба, подадена от „Солвей соди” АД, гр. Девня против определение № 2184/19.06.15г. по гр.д. № 1545/15г. на ОС-Варна, с което е прекратено производството по делото само в частта по иска за разваляне на договора.

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО може да се обжалва с частна жалба в 1-седмичен срок от връчването му на жалбоподателя, пред ВКС, при наличието на предпоставките на чл. 280, ал. 1 от ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                              ЧЛЕНОВЕ: