Р       Е       Ш      Е      Н      И      Е

 

142

02.11.2018 г.,  гр. Варна

        

                                       В   И М Е Т О   Н А    Н А Р О Д А 

         Апелативен съд – Варна, Гражданско отделение на седемнадесети октомври, две хиляди и осемнадесета година, в публично заседание в следния състав:

                                                         ПРЕДСЕДАТЕЛ: Милен Славов

       ЧЛЕНОВЕ: Петя Петрова

                         Мария Маринова

Секретар: Виолета Тодорова

Прокурор:

Като разгледа докладваното от съдия П.Петрова въззивно гр.д. № 381 по описа на съда за 2018 г. и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по в.гр.д. № 381/2018 г. по описа на Варненския апелативен съд е образувано по въззивна жалба на Р.Ш. и К.Х.Ш., подадена чрез адв. Р.В., против решение № 800/03.05.2018 г., постановено по гр.д. № 1360/2016 г. по описа на Варненския окръжен съд, с което са отхвърлени исковете им против Г.Д.Р., Д.Я.Р. и Я.Д.Р. за разваляне на договор за продажба на УПИ № XIII-365 в кв. 91 по плана на с. Аврен, община Аврен и изградената в него жилищна сграда – еднофамилна, със ЗП от 43,83 кв.м., а с РЗП от 226 кв.м., обективиран в нот. акт № 167, том III, рег. № 8772, дело № 554/2014г. на нотариус Огнян Шарабански, рег. № 147 на НК, с район на действие ВРС, поради наличие на недостатъци по изградената жилищна сграда, което съществено намалява цената на имота и възможността да се ползва като жилищна сграда, както и за осъждане ответниците да върнат получената от тях продажна цена от 115 000 евро по разваления договор за продажба както следва: ответникът Г.Д.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 51 111 евро, Д.Я.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 51 111 евро и Я.Д.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 12778  евро, ведно със законната лихва върху всяка от сумите, считано от датата на предявяване на иска в съда – 14.07.2016г. до окончателното й изплащане, както и за осъждане ответниците да върнат разноските по продажбата в размер на общо 7409,73 лева, съставляващи заплатен местен данък – 5848 лева, нотариални такси – 1336.81 лева и такса за вписване на нотариалния акт – 224.92 лева, както следва: Г.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 3293,21 лева – разноски по продажбата, Д.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 3293,21  лева – разноски по продажбата и Я.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 823,30 лева – разноски по продажбата, на основание чл.195, ал.1, предл.1, вр.чл.87, ал.3 от ЗЗД и чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД и съдът е осъдил ищците да заплатят на ответниците сумата от 7500 лева – адвокатско възнаграждение.

Въззивниците са настоявали, че обжалваното решение е неправилно, като постановено при допуснати нарушения на процесуалните правила, в нарушение на материалния закон и е необосновано по подробно изложени в жалбата съображения. Молили са за отмяната му, за уважаване на исковете и за присъждане на сторените по делото разноски.

Въззиваемите Г.Р., Д.Р. и Я.Д.Р., чрез адв. Р., са подали писмен отговор, с който са оспорили жалбата, като по подробно изложени съображения за правилността на решението на окръжния съд са молили за неговото потвърждаване и за присъждане на разноските по делото.

Въззивната жалба е подадена в срок от лица с правен интерес от обжалване на решението на окръжния съд, като неизгодно за тях, редовна е и допустима.

В съдебно заседание пред настоящата инстанция, страните са поддържали съответно въззивната жалба и отговора и са молили за присъждане на сторените по делото разноски.

Варненският апелативен съд, като извърши служебна проверка, намира обжалваното решение за валидно и допустимо, а по правилността му с оглед оплакванията на въззивника, доводите на страните и въз основа на събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Производството пред Варненския окръжен съд е било образувано по предявените от Р.Ш. и К.Х.Ш. против Г.Д.Р.,  Д.Я.Р. и Я.Д.Р. искове по чл. 195, ал. 1, предл.1 от ЗЗД, вр с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД и чл. 195, ал.1, предл.1 от ЗЗД, вр. с чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД, както следва: за разваляне на договор за продажба на УПИ № XIII-365 в кв. 91 по плана на с. Аврен, община Аврен и изградената в него жилищна сграда – еднофамилна, със ЗП от 43.83 кв.м., а с РЗП от 226 кв.м., обективиран в нот. акт № 167, том III, рег. № 8772, дело № 554/2014г. на нотариус О. Ш., рег. № 147 на НК, с район на действие ВРС, поради наличие на недостатъци по изградената жилищна сграда, което съществено намалява цената на имота и възможността да се ползва като жилищна сграда; за осъждане ответниците да върнат получената от тях продажна цена от 115 000 евро по разваления договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт № 167, том III, рег.№ 8772, дело № 554/2014г., както следва: ответникът Г.Д.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 51 111 евро /38 333 евро като страна по сделката и 12778 евро като наследник на И. Д./; Д.Я.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 51 111 евро /38 333 евро като страна по сделката и 12778 евро като наследник на И. Д./ и Я.Д.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 12778 евро в качеството му на наследник на И. Д., ведно със законната лихва върху всяка от сумите, считано от датата на предявяване на иска в съда – 14.07.2016г. до окончателното й изплащане, както и за осъждане ответниците да върнат разноските по продажбата в размер на общо 7409,73 лева, съставляващи заплатен местен данък – 5848 лева, нотариални такси – 1336.81 лева и такса за вписване на нотариалния акт – 224.92 лева, както следва: Г.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 3293,21 лева – разноски по продажбата, Д.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 3293,21 лева – разноски по продажбата и Я.Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 823,30 лева – разноски по продажбата.

Ищците са твърдяли, че на 03.11.2014г. сключили с ответниците Г.Р., Д.Р. и И. Д. договор за покупко-продажба, обективиран в нот.акт № 167/2014г., по силата на който закупили недвижим имот – УПИ XIII-365 в кв.91 по плана на село Аврен с площ от 1960 кв.м. ведно с построената в него еднофамилна жилищна сграда с разгъната застроена площ от 226 кв.м., ведно с всички подобрения в имота за сумата от 115 000 евро. Владението е било предадено в същия ден. Непосредствено след сключване на договора установили значителни недостатъци по сградата: неизпълнена част от зидарията по фасадите, липса на комин в трапезарията на първия етаж, липса на парапети по външното стълбище, промяна на предназначението на част от помещението за фитнес в полуподземния етаж в котелно, както и наличието на влага и конденз в полуподземния етаж, които са довели до подкожушване на стените, повреди на подовото покритие, компрометиране на основите на сградата, за което са уведомявали продавачите лично и по телефона в края на 2014 г. и лятото на 2015 г. Настоявали са, че недостатъците правят сградата негодна за живеене и намаляват значително цената й, както и че при сключване на сделката ответниците съзнателно са премълчали съществен недостатък на имота – наличието на подпочвени води и същият не е бил известен на купувачите към момента на сключване на сделката.

В срока по чл.131 от ГПК ответниците Г.Д.Р. и Д.Я.Р. са депозирали отговор на исковата молба, с който са оспорили исковете. Навели са възражения,  че същите са погасени по давност, с изтичането на 1 годишен период, който започва да тече от предаването на имота на 03.11.2014г.; че в момента на предаване на имота, както и преди това ищците са били наясно със състоянието му, а продавачите не са били уведомявани за наличие на недостатъци по същия, нито съзнателно са премълчавали известни им такива; в обекта не са налице скрити недостатъци, като дори част от довършителните СМР са били извършвани по указания от бъдещите купувачи; твърдяната влага и конденз в сградата са причинени не от подпочвени води, а от природно бедствие през 2015г. – силни дъждове предизвикали наводненията в Община Аврен, за което на ищците е било изплатено застрахователно обезщетение, а в условията на евентуалност - и от неправилна експлоатация на имота; че дори да се приеме, че сградата има някакви недостатъци, то те не са съществени. Молили са за отхвърляне на исковете и за присъждане на сторените по делото разноски.

            На 03.11.2014 г. с договор, сключен с нотариален акт № 167, том 3, рег. № 8772, дело № 554/03.11.2014г., Г.Д.Р., Д.Я.Р. и И. Г. Д. (поч на 19.03.2015 г. и оставила наследници по закон – тримата ответници Г.Д.Р., Д.Я.Р. и Я.Д.Р.) са продали на Р.Ш., по време на брака му с К.Х.Ш., собствения си недвижим имот, представляващ: УПИ XIII-365 в кв.91 по плана на с.Аврен с площ от 1960 кв.м. (образуван от обединението на УПИ II-365, УПИ-XI-365 и УПИ XII-365), ведно с построената в него еднофамилна жилищна сграда с разгъната застроена площ от 226 кв.м., ведно с всички подобрения и приращения за сумата от 115 000 евро. Цената на имота е била платена от купувачите, а от писмените доказателства (фактури № 42952/03.11.2014г., № 42951/03.11.2014г. и фактура № 42977/04.11.2014г.) се доказва и плащането на нотариалните и местните такси от ищеца по сметка на нотариус О.Ш. (120 лева, 1196,81 лева и 20,40 лева). Владението на имота е било предадено на купувачите при сключването на договора и в същия ден с приемо-предавателен протокол им е предадена и цялата строителна документация. Сключването на договора за продажба е предхождано от сключен между страните предварителен договор за продажбата на същия имот от 04.08.2012 г., по който периодично продавачите са извършвали ремонтни, строителни или довършителни работи, съобразно желанията на купувачите и по тяхно указание. Така, според показанията на свидетелите Р. Р. и Х. М., семейство Ш. поискали замяна на дървените парапети на стълбищата с такива от ковано желязо, промяна на гранитогреса за облицовка на терасите и на тротоарните площи, промяна на топлоизолацията, премахване на коминното тяло в хола с цел изграждане впоследствие на декоративна камина с открит огън, преграждане на помещението за фитнес в приземния етаж и направа на котелно за отопление на цялата сграда, терасиране на двора, който тогава бил с голяма денивелация, с цел последващото му озеленяване, като всичко с изключение на замяната на парапетите на вътрешното стълбище, било изпълнено от продавачите. Въпреки предупрежденията за необходимост от изграждане на специално отводняване на терена при терасирането му, предвид промяната на естествения наклон и естественото отводняване, ищецът не пожелал и не предприел действия по изграждането на такова, поради липсата на средства. Дървените парапети в къщата били премахнати, но нови купувачите така и не избрали, поради което такива не били монтирани към датата на изповядване на сделката (св. Р. и М.). И двамата свидетели Р. и М. са посочили, че преди подписването на договора, ищецът – купувач е огледал обстойно имота и го е одобрил без забележки. До този момент в имота не е имало никаква  влага. Съдът кредитира изцяло показанията на свидетелите Р. и М., защото те нямат родствена връзка със страните, познати са както на семейство Ш., така и на ответниците, имат преки и непосредствени впечатления от сложилите се между страните отношения и пряко са участвали в тях, очевидци са на изнесените факти и техните показания са конкретни, последователни, взаимно се подкрепят и допълват и изнесеното кореспондира с останалите доказателства по делото. Показанията на тези свидетели не противоречат и на показанията на свидетелите, посочени от  ищцовата страна, доколкото св. В. Г. изнася факти за състоянието на имота от много по-късен период -  месец април 2017 г., а свидетелят З. К. (брат на ищцата Ш.) сочи данни за състоянието на имота след наводнението през 2015 г. До лятото на 2014 г. по уговорки първо с ответника Г. Р. (който е живеел в друго населено място), а след продажбата на имота  – с Р. Ш. (който живее в чужбина) и с оглед помощ при стопанисването на имота на приятелски начала, ключ за него е имал свидетелят Р., а след това – до лятото на 2015 г. ключът е бил предоставен на свидетеля М. и той е бил натоварен да наглежда имота.

В началото на месец февруари 2015 г. на територията на Община Аврен  и в с.Аврен са паднали големи количества валежи, установено е покачване нивото на реките Камчия и Провадийска и опасност от наводнения, поради което със заповед на кмета от 01.02.2015 г. е било обявено „бедствено положение“ за 01.02.2015г. и 02.02.2015г., включително с план за евакуация на населението, продължено „до ликвидиране на последствията от наводнението“ и отменено на 04.02.2015 г. Свидетелят М., който живеел в гр.Аксаково и бил в приятелски отношения с купувачите Ш., поради отсъствието им от страната, разполагал с ключовете, имал достъп до видеонаблюдението на къщата, наглеждал имота и им помагал в поддръжката и чистенето на къщата и двора, след като узнал за бедствието се притекъл на помощ. Според същия, водата с височина около 40-50 см. се движела по улицата, стичала се и влизала в къщата, тъй като вследствие на поисканото от Ш. терасиране на имота, естественият наклон бил премахнат, а с него и естественото отводняване на терена. Водата навлизала през вратите и дограмата, тъй като били дървени и не уплътнявали добре, като в приземния етаж имало 15-20 см. вода, която той лично отводнявал. Почистването на водата от къщата продължило няколко дни. Той лично съдействал на собствениците за завеждане на щета по договора за застраховка със ЗАД “Алианц България“, като застрахователите направили оглед, описали щетите ( посочили са наводнение в приземния етаж, подът и стените са подпухнали) оценили ги и дали препоръки за отводняване на терена, като било определено и застрахователно обезщетение на купувачите Ш. в размер на 1514,38 лева. Последните, обаче не предприели никакви действия за поправянето на щетите от наводнението, като в къщата останала влага. След лятото на 2015 г. свидетелят преустановил отношенията си със семейство Ш. по поддръжката на имота им и предал ключовете. За наводняването в с.Аврен говори и свидетелят Р. - селото било под вода и имало бедствено положение, а водите наводнили и къщата на ищците, за което подробности знае от свидетеля М., който му се обадил. С отводняването на къщата се заел М., а Р. лично завел застрахователите до имота за огледа. Според свидетеля, заради терасирането водите не се отвеждали в близкото дере, а се разливали в имота.

С назначените по делото единична (на вещите лица В. Д. и П. М.) и тройна (на вещите лица К. Н., В. В. и Т. О.) експертизи се установява, че е изготвен инженерно-геоложки доклад от инж.Б. Ж., но към момента той не е фактически открит, както и че при приемане на земната основа от инж.К. в Заповед 1 не е отбелязано наличие на подпочвени води и необходимост от осушаване на изкопа. Според вещите лица при изкопаване основите на сградата не са предвиждани и провеждани мерки по отводняване на изкопните основи, т.е не е установено наличие на подпочвени води – плитки и дълбоки. Че е изготвено проучване за наличие на подпочвени води и такива не са установени се потвърждава и от показанията на свидетеля Р., който е придружавал геолога Ж. при извършване на проучванията, а след това и при огледа на инж. К. при изкопаване на основите и установения напълно сух изкоп. Според вещите лица не е установено наличие на шахтови или сондажни кладенци и подземните води в района са на сравнително големи дълбочини, като най-близкият кладенец е с дълбочина 26 метра от нивото на терена. В заключение е посочено, че подземни води в имота не са влагоизточник. В имота е изградена черпателна яма, в която към м.04.2017г. водата е чиста на около 2 метра от нивото на терена и произходът и е повърхностни води. И след трите огледа на вещите лица през м. април, м. юли и м. октомври 2017 г. са констатирани следи от навлажняване и е установено наличие на влага и мухъл по всички стени на помещенията в сутеренния етаж на височина от 0,80 м. със засегане на мазилките, шпакловките, латексовото покритие и ламинатът. Категорично е заключението на вещите лице и при двете експертизи, че сградата е фундирана в здрави материали и с достатъчно корава конструкция, че няма никакви конструктивни  нарушения и пукнатини по нея, нито деформации в носещите конструктивни елементи, че същата не представлява опасност за живота и здравето на обитателите й и може да се ползва по предназначение за живеене. Вещите лица са дали препоръки за предприемане на мерки за отстраняване на причините водещи понастоящем до проникване на вода в сутеренния етаж и за ремонтиране на същия с оглед пълноценното му използване, като са посочили и вероятните причини за овлажняване понастоящем – неуплътнени или слабо уплътнени обратни насипи около сградата, надеждна хидроизолация на подземната част на сградата за предпазване от повърхностни течащи плитки почвени води, необходимост от околовръстни тротоари и необходимост от отвеждане на дъждовните води от покрива извън зоната на обратните насипи и от подземната част на сградата. Според заключението на вещото лице инж.М. А., изготвило съдебно-техническата експертиза, пазарната стойност на продадения имот към момента на закупуването му е в договорения размер от 115 000 евро, а за извършване на строително – монтажни работи за поправяне на твърдяните от ищците в исковата молба недостатъци са необходими 2 112,38 лв.

Съгласно разпоредбата на чл.193, ал.1 ЗЗД продавачът отговаря, ако продадената вещ има недостатъци, които съществено намаляват нейната цена или нейната годност за обикновеното или за предвиденото в договора употребление. Съгласно ал.2 продавачът не отговаря за недостатъците, които са били известни на купувача при продажбата. Според чл.194 ЗЗЗД след като приеме вещта, купувачът трябва да я прегледа в течение на времето, което е обикновено необходимо за това в подобни случаи, и незабавно да уведоми продавача за забелязаните недостатъци. Ако не направи това, вещта се смята одобрена, освен ако по-късно се открият недостатъци, които не са могли за бъдат забелязани при обикновен преглед. В последния случай правата на купувача се запазват, ако той незабавно уведоми продавача за открития недостатък. Според чл. 195, ал.1 ЗЗД в случаите, в които продавачът отговаря съгласно чл.193, купувачът може да върне вещта и да иска обратно цената заедно с разноските за продажбата.

Предявените искове са по чл.195, ал.1, предл.1 от ЗЗД вр.чл.87, ал.3 и вр.чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД за разваляне на договора за покупко-продажба, обективиран в нот.акт 167/2014г. и за връщане на продажната цена и разноските по продажбата.  

Едната част от твърдяните от ищците недостатъци са: неизпълнена част от зидарията по фасадите, липса на комин в трапезарията на първия етаж, липса на парапети по външното стълбище, промяна на предназначението на част от помещението за фитнес в полуподземния етаж в котелно. Както бе установено по делото, преди нотариалното изповядване на сделката, купувачът е извършил обстоен оглед на имота и го е приел без забележки, като всички горепосочени от него „недостатъци“ са били видими и са могли да бъдат установени при огледа. Освен това, установено бе по делото, че преустройствата в имота (премахването на комина, на наличния дървен парапет вътре в къщата,  промяната на помещението за фитнес в котелно, са били направени по настояване на купувача в периода от  сключването на предварителния договор през лятото на 2012 г. - до подписването на окончателния договор за продажба на 03.11.2014 г. Независимо от това, твърдяните недостатъци не са такива по смисъла на чл. 193, ал.1 ЗЗД, които съществено да намаляват цената на имота или нейната годност за обикновеното или за предвиденото в договора употребление, а освен това исковете по чл. 195 от ЗЗД за тях са и погасени с изтичането на една година по см. на чл. 197, ал.1 от ЗЗД (имотът е предаден на 03.11.2014 г., а исковата молба е подадена в съда на 14.07.2016 г.). Последният, твърдян от ищците недостатък, е наличието на влага в полуподземния етаж, причинена от наличието на подпочвени води, което не е било известно на купувачите към момента на сключване на сделката и ответниците съзнателно са го премълчали, в който случай погасяването на иска е с изтичането на тригодишен срок. Установено бе по делото, включително с коментираните по-горе показания на свидетелите М. и Р. е, че от построяването на сградата през 2009 г. до наводнението през м. февруари 2015 г. (след сделката) в имота не е имало влага, като след бурята с падналото значително количество валежи и обявено бедствено положение имотът е бил наводнен, а след отводняването му, купувачите не са предприели действия по възстановяване на щетите, изсушаването му и не са взели никакви мерки за предотвратяване на последващо овлажняване в приземния етаж. Категорично, със заключенията на вещите лица и с показанията на свидетеля Радев, е установено, че в имота не е имало и няма подпочвени води, които да водят до овлажняването. Категорично е също така заключението на експертите, че сградата е фундирана в здрави материали и с достатъчно корава конструкция, че няма никакви конструктивни  нарушения и пукнатини по нея, нито деформации в носещите конструктивни елементи, че същата не представлява опасност за живота и здравето на обитателите й и може да се ползва по предназначение за живеене. 

Изложеното води до извода за неоснователност на исковете по чл. 195 от ЗЗД вр. чл. 87, ал.3 от ЗЗД, вр. чл.55 ЗЗД и те следва да бъдат отхвърлени, като предвид изложените съображения, неоснователни са и наведените от въззивниците оплаквания. Като е достигнал до идентичен резултат, окръжния съд е постановил правилен съдебен акт, който не страда от визираните във въззивната жалба пороци и следва да бъде потвърден.

С оглед изхода от делото и на основание чл. 78, ал.3 от ГПК, въззивниците Р.Ш. и К.Х.Ш. следва да заплатят на Г.Д.Р., Д.Я.Р. и Я.Д.Р. сторените от тях във въззивното производство разноски в размер на сумата от 7 500 лв. - заплатен адвокатски хонорар на адв. Р..

По изложените съображения, Апелативен съд гр.Варна,

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА решение № 800/03.05.2018 г., постановено по гр.д. № 1360/2016 г. по описа на Варненския окръжен съд.

         ОСЪЖДА Р.Ш., гражданин на Федерална република Германия, роден на ***г. с адрес: ФР Германия, 61440 Оберурсел /Таунус/Рфафенвег 4 и К.Х.Ш., ЕГН ********** с адрес: *** да заплатят на Г.Д.Р., ЕГН ********** с адрес: ***, Д.Я.Р., ЕГН ********** с адрес: *** и Я.Д.Р. с ЕГН ********** *** сумата от 7500 лева – адвокатско възнаграждение, на основание чл.78, ал.3 от ГПК.

Решението може да бъде обжалвано пред ВКС на РБ, в едномесечен срок от връчването на препис от него на страните и при условията на чл.280 ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                    ЧЛЕНОВЕ: