Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е 

 

№ 122/09.10.2018г.

 

гр.Варна

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Варненският апелативен съд - гражданско отделение, в открито заседание на двадесет и шести септември, двехиляди и осемнадесета година, в състав:

         

                                     ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА

                                                            ЧЛЕНОВЕ: МАРИНЕЛА ДОНЧЕВА

                                                                     ПЕТЯ ПЕТРОВА     

 

          при участието на секретаря Ю.К.,

като разгледа докладваното от съдията Д. Джамбазова в.гр.дело № 383/18 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от управителите на „Ес Пи Ес-2009“ ООД – София против решение № 325/26.02.2018 г. по гр.д.№ 1241/16 г. на Окръжен съд – Варна, с което са отхвърлени исковете за предаване на владението върху четиринадесет броя обекти, подробно описани в диспозитива на решението, с правно основание чл.108 от ЗС, предявени срещу „Българска банка за развитие“ АД. Оплакванията са за неправилност поради нарушение на материалния и на процесуалния закон, с молба за отмяна и за уважавяне на иска.

В подаден писмен отговор насрещната страна оспорва въззивната жалба и изразява становище за правилност на решението.

Въззивната жалба е подадена в срок и от надлежна страна и е процесуално допустима. След като прецени доказателствата по делото – поотделно и в тяхната съвкупност, Варненският апелативен съд приема за установена следната фактическа обстановка:

Предявени са искове от "ЕС ПИ ЕС-2009" ООД срещу "Българска банка за развитие" АД за предаване владението върху четиринадесет броя обекти на петия етаж в сграда, подробно описана в исковата молба, находяща се в гр.Варна, к.к."Чайка", Почивен дом "Ален мак", с твърдения за придобиване на собствеността върху земята с нот. акт № 7, т. XLІ, дело 9302/2000 год. СВ Варна, а върху обектите - чрез приращение, с правно основание чл. 108 ЗС. Твърденията са, че петият жилищен етаж не е бил предмет на ипотека и не съществува правна възможност за придобиването му чрез публичната продан, от която ответникът черпи права; че е упражнявал фактическа власт върху имота, изключваща възможността за изтекла придобивна давност.

Оспорвайки исковете, ответникът твърди придобиване на правото на собственост върху цялата сграда чрез постановление от 11.10.2010 г. за възлагане на публична продан по изп.дело № 20107180400384 на ЧСИ Станимира Костова-Данова, евентуално - по давност, чрез добросъвестно владение от 05.01.2011 г. Твърди: че в ипотеката първият етаж е приет за партерен, а петият – за четвърти; че кредиторът може да се удовлетвори от цялото имущество, а не само от ипотекираното; че обектите не са самостоятелни, а част от хотелска сграда.

 Не се спори между страните, установява се от приложените писмени доказателства, че с договор от 28.12.2000 г. с нот. акт № 95, т. І, рег. № 962, н.д.№ 90/2000 г. ВН № 434, вписан акт № 7, т. XLІ, дело 9302/2000 год. СВ Варна ищецът е придобил правото на собственост върху имот пл. № 3146 в к. к. "Чайка" с площ 12200 кв. метра, ведно със сграда – почивен дом "Ален мак" - блок 7 със застроена площ 504 кв. м, представляваща две секции от по четири етажа и една секция от пет етажа - хотелска част с РЗП 2016 кв.м. с принадлежащо мазе, заедно с ресторантска част и кафе-сладкарница на един етаж със ЗП 240 кв. м.

Приложените заверени копия от технически проект, писмо изх. № УТ-94-Е-7/26.03.2012 г. от община Варна, район "Приморски" и обяснителна записка към техническия проект установяват, че с решение по протокол № 5 от 20.02.2004 г. на РЕСУТ е приет, а с акт от 23.02.2004 г. на главния архитект е одобрен идеен проект, по който за петия етаж на сградата е записано „хотелски стаи – 10 бр. и апартаменти – 4 бр.“. На 23.02.2004 г. е одобрен технически проект, в който за петия етаж е вписано "служебен/собственик и персонал", думата "хотелски", пред „стаи“ е зачеркната, а към предвиждането за 4 апартамента е дописано "собственик". Според обяснителната записка към техническия проект за пето ниво са предвидени стаи и апартаменти за жилищните нужди на собственика и на обслужващия персонал. В обясненията си в. л. арх. Колчев сочи, че обектите по графичната част всъщност не са променени и не са жилищни.

В заключението си вещото лице арх. К. също сочи, че апартаментите на петия етаж не разполагат със складови помещения и с комини в дневните и кухните, поради което не могат да бъдат жилища, а са хотелски апартаменти и стаи.

С оглед доказателствата, правилен е извода на съда, че в техническия проект външно е допуснато изменение на предназначението на обектите на петия етаж след одобряването на идейния проект, но преди издаването на разрешението, за да се избегне процедурата по ново одобряване на проект по чл. 154, ал. 5 ЗУТ.

Издадено е разрешение за строеж № 50/26.02.2004 г. от главния архитект на община Варна, район "Приморски" за изграждане на пристройка, надстройка и за реконструкция на част от хотел "Ален мак 7" II етап с РЗП 1585.10 кв. м в УПИ 635 кв. 38 по плана на к. к. "Чайка", в което не е вписано, че обектът има жилищна част.

В писмо изх. № УТ-94-Е-7/26.03.2012 г. от община Варна, район "Приморски" до ищеца е вписано, че за строежа екзекутивна документация не е била предавана. В обясненията си в.л. арх. К. сочи, че само когато строежът е изпълнен в съответствие с одобрените инвестиционни проекти, не се предава екзекутивна документация, какъвто не е процесният случай.

Приложени са заверени преписи, установяващи, че на 01.06.2004 г. е съставен констативен акт образец № 15 за установяване годността за приемане на строежа "Пристройка, надстройка и реконструкция на част от хотел "Ален мак" – 7 със заключение, че строежът е изпълнен съгласно книжата и комисията е взела решение за приемане. В акта е описано, че на пето ниво има десет стаи и четири апартамента за жилищни нужди на собственика и обслужващия персонал.

Издадено е удостоверение № 129/09.07.2004 г. за въвеждане в експлоатация на строежа, извършен в съответствие с разрешение за строеж № 140/25.04.2003 г. и разрешение за строеж № 50, като със забележка към строежа „хотел“ са добавени „ресторант и кафе-сладкарница“.

Правилен е извода, че окончателното предназначение на строежа, вкл. за петия етаж е само за хотел. От удостоверение изх. № 25-84801/01.11.2016 г.  се установява, че в сграда ид. 10135.2571.321.2 няма самостоятелни обекти, нанесени в КККР.

Следователно, изменението на предназначението на обектите на петия етаж е само външно: чрез промяна на наименованията им по техническия проект, който е само фаза в проектирането и това изменение не е регистрирано при въвеждането на строежа в експлоатация.

Същественото отклонение не е отразено в разрешението за строеж, нито при въвеждането на обекта в експлоатация, поради което изводът, че макар и одобрен, техническият проект, по който е предвидена жилищна част на петото ниво, не е станал същинска част от строителните книжа, е изцяло правилен, а построената сграда е с едно предназначение – хотел.

Съдът е обсъдил подробно и евентуалната възможност петият етаж да е жилищен по проект.

Допустимостта на предвиждането на самостоятелни жилища по архитектурния проект зависи от предназначението на урегулирания поземлен имот по подробния устройствен план.

От заключението на вещото лице арх.К. се установява, че територията, в която е изградена процесната сграда, е предназначена за курорт, в който е допустимо изграждането на хотели и на жилищни сгради за постоянно обитаване. Обясненията на същото вещо лице в с.з. установяват, че смесване на обекти с хотелско и жилищно предназначение в една сграда е въобще недопустимо и ако се приеме, че петият етаж е с жилищно предназначение, сградата е със смесено предназначение /хотел и жилище/, което е в противоречие с отреждането на имота по ПУП ПР и ПРЗ за курорт.

Обясненията на в.л. арх.К. установяват, че е допустимо изграждането на сгради с хотелска и жилищна част, но в града, а не в курортен комплекс.

Само защото не е налице същинско предвиждане по проекта за жилища, петият етаж представлява част от хотелската сграда.

Безспорно е по делото, че с договор от 29.10.2007 г. по нот. акт № 50, т. ІІ, рег. № 3547, дело 228/2007 г. ВН № 434, вписан акт № 132, т. XХІІ, дело 25039/2007 год. СВ Варна, ищецът е учредил в полза на ответника ипотека върху: ПИ № 750 с площ 8474 кв. м и УПИ № ХХХV-750, част от стар имот пл. № 3146, ведно с почивен дом "Ален мак" блок 7, цялата сграда – стара и нова част с РЗП 5484.10 кв. м, заедно с площадкова инфраструктура, басейн и др.

Изричното посочване, че цялата сграда е обект на ипотеката означава, че петият етаж също е обект на обезпечението. Тъй като той не е самостоятелен, а част от сграда – хотел, не може да бъде запазен при продажба на останалата част, поради което изводът на съда, че обект на ипотеката е цялата сграда, включително петият етаж, е правилен.

Безспорно е по делото, че с постановление от 11.10.2010 г. по изп. дело № 20107180400384 ипотекираният имот е възложен на ответника. С решение № 1463/29.11.2010 г. по ч.гр.д. № 2246/2010 г. на ВОС жалбата на ищеца срещу постановлението за възлагане е отхвърлена и с протокол от 5.01.2011 г. е извършен въвод във владение на взискателя по изпълнителното дело. 

С определение № 895/22.03.2011 г. по в.гр.д. № 520/2011 г. на ВОС ТО производството по жалбата на длъжника срещу въвода е прекратено, като в жалбата пълномощник на ищеца е твърдял, че е извършен въвод във владение на петия етаж.

С протокол от 06.01.2011 г. по изп. дело № 20107180400384 е извършен опис на движими вещи със споразумение личните вещи на представляващата дружеството К.С.П., останали при въвода, да останат в описаните в протокола помещения за срок от 10 дни за организиране на изнасянето, като следващ протокол за изнасянето им не е съставен.

Правилен е извода на съда, че оставянето на лични вещи на управителя в част от процесните апартаменти не представлява запазване на фактическата власт, дори управителят да е запазил всички ключове за стаята. Ответникът, който е въведен във владение е допуснал лицата да оставят свои вещи, това действие е търпимо и не представлява осъществявано от ищеца владение, като придобивно основание.

Приемайки, че ответникът е придобил цялата сграда, вкл. процесните обекти на публична продан и отхвърляйки иска за собственост, съдът е постановил правилно решение, което следва да бъде потвърдено. При този изход на спора, въззивникът следва да заплати на въззиваемия сумата 10956 лв. – разноски за адвокатско възнаграждение.

По изложените съображения, Варненският апелативен съд

 

 

                                       Р       Е       Ш      И:

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 325/26.02.2018 г. по гр.д.№ 1241/16 г. на Окръжен съд – Варна.

ОСЪЖДА "ЕС ПИ ЕС-2009" ООД, ДА ЗАПЛАТИ на "Българска банка за развитие" АД сумата ОТ 10956 (десет хиляди и деветстотин и петдесет и шест) лв., разноски за адвокатско възнаграждение, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.

Решението може да бъде обжалвано пред ВКС на РБ в едномесечен срок от съобщаването му на страните.

 

                                                          ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

                                                                   ЧЛЕНОВЕ:          1.

 

 

 

                                                                                       2.