РЕШЕНИЕ

160

Гр. Варна, 22.10.2014 год.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИЯТ апелативен съд, гражданско отделение, в публично съдебно заседание на ОСМИ ОКТОМВРИ през две хиляди и четиринадесетата година в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА;

ЧЛЕНОВЕ: ИВАН ЛЕЩЕВ;

ПЕНКА ХРИСТОВА;

Секретар Ю.К.,

като разгледа докладваното от съдията Христова

възз. гр.д. № 406 по описа за 2014-та година:

Производството е образувано въззивна жалба на Д.И.Д. *** срещу решение на ОС Варна № 772/23.05.2014 ГОД. по гр.д. 3095/2013 год., с което СА ОТХВЪРЛЕНИ предявените от него искове срещу Р.А.Д. *** с правно основание чл. 93, ал.2  и чл. 86 ЗЗД за заплащане на сумата от 35880 лв., представляваща левовата равностойност на двойния размер на заплатения от него задатък по предварителен договор за покупко-продажба, сключен на 07.08.2012 год., както и 1750 лв., представляващи лихва за забава върху дадения задатък в неговата левова равностойност от 17940 лв., считано от 22.10.2012 г. до датата на предявяване на иска – 07.10.2013 год., ведно със законната лихва върху главницата до окончателното изплащане на същата. Присъдени са и разноски.

В жалбата се излага, че решението е неправилно, незаконосъобразно и необосновано. Излагат се подробни доводи в подкрепа на твърденията на ищеца и въззивник в процеса, че ответникът и въззиваем е бил неизправна страна по сключения между тях предварителен договор, тъй като е обещал продажба на имот, на който не е бил изключителен собственик, поради което и не е осигурил своевременно съгласие на всички съсобственици за прехвърлянето му.

Срещу жалбата е постъпил писмен отговор от насрещната страна Р.А.Д., в който доводите на въззивника се оспорват.

Съдът, след преценка на становищата на страните, събраните по делото доказателства, по вътрешно убеждение и въз основа на приложимия закон, приема за установено следното:

Пред ОС са предявени искове от г-н Д. срещу г-н Д. с правно основание чл. 93, ал.2 и чл.86 ЗЗД за заплащане на сумата от 35 880 лв., представляваща левовата равностойност на двойния размер на заплатения от него задатък по предварителен договор за покупко – продажба, сключен на 07.08.2012 г., както и 1 750 лева, представляващи лихва за забава върху дадения задатък в неговата левова равностойност от 17 940 лв., считано от 22.10.2012 г. до датата на предявяване на иска -07.10.2013 г., ведно със законната лихва върху главницата от 35 880 лв. До окончателното плащане на сумата от  на осн. чл. 93, ал.2 и чл.86 ЗЗД.

В исковата си молба ищецът твърди, че на 07.08.2012 г. е сключил предварителен договор с ответника, по силата на който последният се е задължил да му продаде и прехвърли по нотариален ред в срок от един месец, считано от датата на подписване на договора собствеността върху ЖИЛИЩЕ, находящо се в гр. Варна, ул. „Явор” № 26, ет.2, състоящо се от входно антре, две спални, дневна с кухненска ниша, баня, изолационно антре и тоалет, балкон и тераса, със складово помещение под стълбището, с принадлежащите му идеални части от стълбището и входа на сградата, както и ГАРАЖ с площ от 20 кв.м., построени в дворно място, цялото от 489 кв.м., съставляващо ПИ № ХІІ -2808 в кв. 17 по плана на 17 подрайон на гр. Варна, представляващ ПИ с идентификатор  на дворното място № 10135.2559.99; на жилището 10135.2559.4.2, на гаража № 10135.2559.99.3. Излага, че в чл.3, ал.1 от предварителния договор е уговорена продажната цена. Твърди, че при подписване на договора е заплатил на ответника задатък в размер на  9 200 евро, както и, че съгласно чл.13 от предварителния договор последният служи за разписка относно получения от продавача  задатък.  Излага, че при подписването на предварителния договор ответника е представил нотариален акт № 12, т. ІХ, рег. № 8305, дело № 1621/2005 г., с който се легитимира като собственик на имота, предмет на предварителния договор. Твърди, че съгласно приетото в предварителния договор срокът за сключване на окончателен договор може да бъде променен само с писмено споразумение между страните. Навежда доводи, че два - три дни преди сключване на сделката установил при подготовка пред нотариус, че ответникът се легитимира като собственик на 4/6 идеални части от имота. Твърди, че в дните до изтичане на срока за изповядване на сделката, а и след това ответникът не е представил изисканите от нотариуса документи, а само удостоверение за семейно положение и нот. акт. № 82, т. ІІІ, рег. № 6776, дело № 471/2012 г. от 04.09.2012 г. на нот. Ш., от който е видно, че той е собственик само на ½ идеална част от гаража, предмет на предварителния договор, т.е. имал е и съсобственици по отношение на жилището и на гаража. Ищецът твърди, че ответникът не е изпълнил задължението си по предварителния договор в уговорения за това срок, включително и след това до 22.10.2012 г. – датата, на която ищецът отправил волеизявление за прекратяване на договора поради неизпълнение.

В срока по чл.131 от ГПК ответникът е депозирал писмен отговор пред ОС, с който оспорва предявения иск, навежда доводи, че в срок е подготвил документите за сделката, уговорил е съсобствениците да продадат имота, поради което и не носи вина за неизпълнението на договора, както и че впоследствие имотът бил продаден на други лица. Твърди и, че никога не е получавал капаро по процесния предварителен договор, тъй като липсва банково бордеро за внесен задатък по банков път, каквото е изискването на чл. 25, ал. 20 от ЗННД / Д.в. бр. 41 / 2011г., в сила от 01.07.2011г./. С оглед на изложеното моли съда да отхвърли предявения иск и да му присъди разноски.

От представения по делото предварителен договор се установява, че на 07.08.2012 г. е сключен предварителен договор между Р.Д. и Д.Д. за продажба на следния недвижим имот, находящ се  в гр. Варна, ул. „Явор” № 26, ет.2, състоящ се от входно антре, две спални, дневна с кухненска ниша, баня, изолационно антре и тоалет, балкон и тераса, със складово помещение под стълбището, с принадлежащите му идеални части от стълбището и входа на сградата, както и ГАРАЖ с площ от 20 кв.м., построени в дворно място, цялото от 489 кв.м., съставляващо ПИ № ХІІ -2808 в кв. 17 по плана на 17 подрайон на гр. Варна. Установява се, че при сключването на предварителния договор е представен нотариален акт № 12, том ІХ, рег. № 8305, дело 1621/2005 г., легитимиращ продавача като собственик на 4/6 идеални части от недвижимия имот, предмет на предварителния договор. В чл.3 от сключения предварителен договор е уговорена продажната цена на недвижимия имот, начина й на плащане и предвидената предплата /задатък/ в размер на 9 200 евро. В чл. 4 от договора е предвиден и срокът за сключване на окончателния договор, а именно – един месец от сключване на предварителния договор – или 07.09.2012 г. В чл.13 от предварителния договор страните са се договорили, че  сключеният договор служи за разписка относно получения от продавача задатък.

 С нотариална покана №138, т.І, рег. № 4474/25.09.2012г. по описа на нотариус Обретенова въззивникът и ищец в процеса е отправил едностранно волеизявление за прекратяване на предварителния договор. В съставения констативен протокол с рег. № 4956/22.10.2012 г., том І , №156 по описа на нотариус О. г-н Д. е отправил и покана да му се върне дадената предплата. В същия протокол ответникът и въззиваем по делото Д. е направил волеизявление, че не е получавал предплата по договора и, че счита същия за невалиден.

Видно от приложените по делото схема № 22629 / 06. 08. 2012 г..; схема № 22629 / 31. 08. 2012 г.; схема № 20278 / 06.08.2012 г., издадени от СГКК- Варна , както и удостоверения за данъчни оценки № Д0011646/09.08.2012 г. и № Д0013109/ 04.09.2012 г. на Община Варна; удостоверение за наследниците изх. № 9107/14. 08. 2012 г. на община Варна  е, че г-н Д. се е снабдил с нужните документи за изповядване на сделката  преди изтичане на срока за сключване на окончателния договор.

От приложените по делото  нот. акт № 199, том LXI, н.д. 12914 / 02.11.2012г. на АВ - Варна; нот. акт № 13, том LXII, н.д. 12930 / 02.11.2012г. на АВ -Варна и нот. акт № 8, том LXII, н.д. 12924 / 02.11.2012г. на АВ – Варна се установява, че г-н Д., заедно с останалите съсобственици на имота са се разпоредили със същия непосредствено след направеното волеизявление за прекратяване действието на сключения предварителен договор.

По делото е разпитана и свидетелка К. К. – помощник нотариус на нотариус О.. Г-жа К. е дала показания в с.з. на 23.04.2014 год., че визуално не помни нито едната, нито другата страна,  както и дали лично са идвали в кантората, но че си спомня адвоката на г-н Д., както и, че до сделка не се е стигнало, тъй като не са представени пълен комплект от документи. Твърди, че не е напълно сигурна, че е имало причина, поради която да не изповяда сделката, която може да се е изразявала или в недостатъчност на документите или  да се дължала на факта, че продавачът не е  единствен собственик на имота. Навежда доводи, че една от страните е искала да се развали договора.

За да бъде уважен иск по чл.93 ЗЗД следва да се докаже действителен договор, по който е уговорен и даден задатък, както и виновно неизпълнение на договора от една от страните, което дава право на другата страна да поиска връщане на дадения задатък в двоен размер.

Видно от представения по делото предварителен договор страните са уговорили помежду си, че при виновно неизпълнение, на което и да е задълженията на продавача, последният дължи връщането на дадения задатък в двоен размер. Спорно между страните по договора е действителното плащане на задатъка, както и виновното неизпълнение на задължението по договора от страна на длъжника, което да е довело до неговото прекратяване.

Плащането на задатъка е доказано със самия предварителен договор, подписан от бъдещия продавач, който е приел волеизявлението в договора, че служи за разписка за получаването на сумата от 9200 евро в деня на подписването му. Тъй като предварителният договор не е в нотариална форма, допустимо е плащането да се доказва с разписка, а не с предвидената по окончателните сделки с недвижими имоти форма за доказване – банково бордеро. С договорът по чл.19, ал.3 ЗЗД /облигационен по своя характер/ не се прехвърлят вещни права върху недвижимия имот, поради което и разпоредбата на чл.25, ал.10 ЗЗД е неприложима.

По делото е доказано и виновното неизпълнение от страна на въззиваемия и ответник в процеса за финализиране на сделката. От гласните доказателства по делото се установява, че г-н Д. не е представил необходимите документи и не е осигурил присъствието на останалите съсобственици за изповядване на сделката по нотариален ред. Нещо повече – на 02.11. той е продал имота на друго лице, ведно със своите съсобственици. Страните са уговорили срок за сключване на окончателния договор, който е бил в полза и на двете страни. Установява се, че г-н Д. е поканил г-н Д. да сключат окончателен договор, организирал е посещение при нотариус, отправил е писмено волеизявление за прекратяване на договора, след което г-н Д. е можел да предприеме действия по финализиране на сделката, но не се установява г-н Д. да е направил каквото и да било, за да изпълни своите задължения по договора, нещо повече – имотът е продаден на друго лице. За готовността да се сключи окончателен договор не може да се съди само по датата на издадените документи за сделката, но и по представянето им на другата страна и съдействието за финализиране на уговореното. В случая за липсата на такава готовност може да се съди по сключване на договор за същия имот с друг купувач.

Фактът, че още при сключване на договора ищецът е бил наясно, че ответникът не е бил единствен собственик на имота, не може да се тълкува в ущърб на въззивника, след като обещанието да се продаде целия имот е дадено от бъдещия продавач и той е този, който е следвало да го изпълни.

Твърдението на ответника, че не е било проблем останалите съсобственици на имота да прехвърлят своите идеални части, щом по-късно имотът е продаден, също не доказва, че г-н Д. е изпълнил обещанието, дадено на г-н Д..

При това положение, ВАпС приема, че е доказан съставът на чл. 93, ал.2 ЗЗД и искът следва да се уважи в пълен размер – левовата равностойност на двойния размер на даденото капаро. Доколкото искът по чл.86 ЗЗД се явява обусловен от уважаването на главния иск, то и той следва да бъде уважен.

При несъвпадащи крайни изводи на двете инстанции, обжалваното решение следва да бъде отменено, като вместо него се постанови друго, с което предявените искове бъдат изцяло уважени, като се присъдят и разноски за двете инстанции в размер на 5031,23 лв.

Воден от изложеното, съдът

 

Р    Е    Ш    И:

 

ОТМЕНЯ решение на ОС Варна № 772/23.05.2014 ГОД. по гр.д. 3095/2013 год И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА Р.А.Д., ЕГН **********,***«Явор» 26, да заплати НА Д.И.Д.,***. Варненчик, бл. 216, вх.3, ет.3, ап.69, СЛЕДНИТЕ СУМИ: НА ОСН. чл. 93, ал.2 сумата от 35880 лв., представляваща левовата равностойност на двойния размер на заплатения от него задатък по предварителен договор за покупко-продажба, сключен на 07.08.2012 год., ведно със законната лихва върху главницата до окончателното изплащане на същата; както и СУМАТА ОТ 1750 лв., представляващи лихва за забава върху ГЛАВНИЦАТА , считано от 22.10.2012 г. до датата на предявяване на иска – 07.10.2013 год., НА ОСН. ЧЛ. 86 ЗЗД; КАКТО И РАЗНОСКИ ЗА ДВЕТЕ ИНСТАНЦИИ В РАЗМЕР НА 5031,23 ЛВ.

Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС при условията на чл. 280 ГПК.

 ПРЕДСЕДАТЕЛ:                      ЧЛЕНОВЕ: