РЕШЕНИЕ

 

175/03.11.2014 г.…                                                   Гр. Варна

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Апелативен съд - Варна                                 Гражданско отделение

На  29 октомври                                                                  2014 год.

в публично заседание в следния състав:

 

                                  ПРЕДСЕДАТЕЛСЕВЕРИНА ИЛИЕВА

                                            ЧЛЕНОВЕ:  МАРИНЕЛА ДОНЧЕВА

                                                                       ПЕТЯ ПЕТРОВА

Секретар: В.Т.

Като разгледа докладваното от С. Илиева въззивно гражданско дело № 422 по описа за 2014 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

          Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК и е образувано по жалбата на „Ер Си Ем Инвест” ООД-Варна чрез процесуалния му представител адв. М. Г. срещу решението на Варненския окръжен съд № 783/26.05.2014 г., постановено по гр. д. № 2183/2012 г., с което е отхвърлен предявеният на основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД иск срещу ТПК „Младост”-Варна за заплащане на сумата от 75 000 евро по предварителен договор за покупко-продажба, обявен за окончателен с решение № 146/07.04.2009 г. по т. д. № 978/2008 г. на ВОС, ведно със законната лихва от завеждане на иска. В жалбата са изложени съображения за незаконосъобразност на обжалвания съдебен акт с молба да бъде отменен и вместо него постановено ново решение, с което искът да се уважи с произтичащите от това законни последици.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК срещу жалбата е постъпил писмен отговор от процесуалния представител на въззиваемата страна, в който се изразява становище за нейната неоснователност и се моли решението на ВОС да бъде потвърдено.

Жалбата е подадена в срок от надлежна страна и е процесуално допустима.

Настоящото производство не е контролно-отменително, а въззивно, поради което съдът следва да направи свои фактически констатации и правни изводи. След съвкупна преценка на всички събрани по делото доказателства с оглед разпоредбата на чл. 235 от ГПК, Варненският апелативен съд приема за установено следното:

"ЕР СИ ЕМ ИНВЕСТ" ООД- Варна твърди в ИМ, че с Решение № 146 от 07.04.2009 г. на ВОС-ТО по т. д. № 978/2008 г., на осн. чл. 362, ал. 1 от ГПК, е обявен за окончателен сключения на 11.06.2008 г. между него и ответната ТПК "Младост"-Варна договор за покупко-продажба на ФРИЗЬОРСКИ И КОЗМЕНИЧЕН САЛОН, находящ се в гр. Варна, бул. Цар Освободител 35, състоящ се от две козметични кабини, фризьорски салон, чакалня, битовка, бояджийна и тоалетна, и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 10135.1505.226.2.9 с площ от 70,32 кв. м., който е разположен на партерния етаж на четириетажната жилищна сграда № 2, построена в имот с идентификатор № 10135.1505.226, представляващ държавно дворно място в кв. 443 на първи подрайон, заедно с прилежащото ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ /без посочен номер и площ по предходни документи/, ведно с подобренията в имота и 4,544% ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място. Твърди също, че е заплатил цената на имота, цялата в размер на 105 000 евро и решението било вписано в АВ под № 165, т. 5, вх. р. № 8867/2009 г. Тъй като ответникът продължил да ползва имота, ищецът образувал изпълнително дело за предаване на владението му, но по  време на изпълнението съдия изпълнителят и страните установили, че в имота има трето лице - „ФЕСТА ХОЛДИНГ" АД-гр. София. Последното е предявило на основание чл. 524 от ГПК иск срещу страните по делото за установяване правото си на собственост върху имота. Сочи, че между ответната ТПК "МЛАДОСТ" и трето лице „ФЕСТА ХОЛИДЕИЗ" АД-гр. Поморие е водено дело с иск по чл.108 от ЗС, по което дело, с влязло в сила решение е установено, че „ФЕСТА ХОЛИДЕЙЗ" АД е собственик на описания по-горе имот и ТПК "МЛАДОСТ" е осъдена да му предаде владението на имота. В хода на производството по предявения на основание чл. 108 ЗС „ФЕСТА ХОЛИДЕЙЗ" АД е апортирало имота във „ФЕСТА ХОЛДИНГ" АД-гр.София, което дружество е и настоящият собственик и владелец на имота. Доколкото решението има сила на пресъдено нещо и спрямо правоприемниците на страните по ревандикациония иск, към момента на сключване на предварителния договор с ответника имотът е принадлежал на „ФЕСТА ХОЛДИНГ" АД-гр.София, т.е. ответникът не е имал права, които да прехвърли. Ищецът моли обявеният за окончателен договор за покупко-продажба с ТПК „Младост” да бъде развален на основание чл. 189 ЗЗД  и ответникът да бъде  осъден да му заплати платената по договора цена в размер на 105 000 евро, ведно със законната лихва, считано от датата на завеждането на иска. Претендира и направените по делото съдебно-деловодни разноски.

С уточнителни молби /л. 104-105, 112/ ищецът е заявил, че договорът е развален по силата на постановено по предявения иск /по чл. 524 от ГПК/ решение, поради което искът му по чл. 189 ЗЗД е един, като съдът се произнася с един диспозитив за развалянето на договора и връщането на продажната цена. Изложил е и твърдения, че част от претендираната цена му е платена от ответника, поради което моли  да се допусне изменение на осъдителния иск чрез намаляване на цената му от 105 000 евро на 75 000 евро. С определение № 1477/22.05.2013 г. /л. 143-145/ ВОС е прекратил производството по предявения на основание чл. 189 ЗЗД иск за разваляне на обявения за окончателен с решение на ВОС договор за покурко-продажба между страните и е уважил искането за изменение на иска за заплащане на цената на закупения имот.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е депозирал писмен отговор /л. 116-118/, с който оспорва предявения иск. Не оспорва, че страните в настоящото производство са обвързани от СПН на влязло в сила решение по т. д. № 978/2008 г. на ВОС, с което на основание чл. 19, ал.3 ЗЗД е обявен за окончателен сключеният между тях предварителен договор за покупко-продажба на имот с идентификатор №10135.1505.226.2.9.    Оспорва като невярно изложеното в ИМ твърдение, че ищецът не е знаел за съществуващи претенции на трети лица спрямо процесния имот. Твърди, че от представената справка за имота, която ищецът е могъл да направи, той е щял да установи наличие на вписана искова молба по гр. д. №2208/2002г. на ВРС, като подобна проверка е част от дължимата грижа. Твърди, че при снабдяване с Удостоверение за тежести за имота е видна вписаната искова молба. Излага твърдения, че с оглед очертания петитум в исковата молба, предявеният иск за разваляне на договор за продажба и връщане на платената цена с правно основание чл. 189 ЗЗД е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, приема за установено следното:

Безспорно по делото е, а се установява и от приложените писмени доказателства, че с решение № 146/07.04.2009 г. по т. д. № 978/2008 г. на ВОС /л. 119-125/ е обявен за окончателен сключеният предварителен договор между ТПК "МЛАДОСТ” -Варна и "ЕР СИ ЕМ ИНВЕСТ" ООД-Варна за покупко-продажба на недв. имот, подробно описан в диспозитива на решението. Безспорно е също, че ищцовото дружество е заплатило на ответната страна за имота 105 000 евро.

С решение № 28/09.03.2006 г. по гр.д. № 2398/2004 г. по описа на ВКС е оставено в сила решение от 08.07.2004 г. по гр.д. № 1675/2003 г. на ВОС /л. 10-24/, с което Кооперация „Младост”-Варна е осъдена да предаде на „Феста Холидейз” АД-гр. Поморие владението върху същия недвижим имот. В хода на производството по предявения на основание чл. 108 ЗС „ФЕСТА ХОЛИДЕЙЗ" АД е апортирало имота във „ФЕСТА ХОЛДИНГ" АД-гр.София /л. 25/, което дружество владее имота и по повод образувано изпълнително дело от ищеца е предявило на основание чл. 524 от ГПК иск срещу страните по настоящото дело за установяване правото си на собственост върху имота. С влязло в сила решение по гр. д. № 993/2010 г. на ВОС /респ. реш. по в. гр. д. № 177/2012 г. на ВАпС, недопуснато до касационно обжалване съгл. О. № 653/19.12.2012 г. по гр. д. № 863/2012 г. на ВКС, ІІ г. о. - л. 95-99/ е прието за установено по отношение на ТПК „Младост” и „ЕР СИ ЕМ ИНВЕСТ” ООД, че „ФЕСТА ХОЛДИНГ”  АД-София е собственик на процесния имот.

С договор за спогодба от 05.07.2013 г. /л. 150 и 151/ ТПКМЛАДОСТ” и ЕР СИ ЕМ ИНВЕСТООД са се споразумели, че вследствие на осъществената евикция ТПКМЛАДОСТ” дължи на ЕР СИ ЕМ ИНВЕСТООД цената по сделката в размер на 105 000 евро. Страните са приели, че ТПКМЛАДОСТ”  е изпълнила задължението си към ЕР СИ ЕМ ИНВЕСТООД за сумата от 30 000 евро и остава задължена за сумата от 75 000 евро.

По делото са представени доказателства, че след датата на завеждане на исковата молба ответникът по делото е извършвал плащане по договора за спогодба от 05.07.2013 год., както следва:  с платежно нареждане от 11.07.2013 год. за сумата от 117 335 лева /л. 167/. С платежни нареждания от 19.06.2013 г., от 08.07.2013 г., от 09.05.2013 г., от 10.09.2013 г., от 18.10.2013 г., от 11.11.2013 г., от 11.12.2013 г. и 13.01.2014 г. /л. 167-172/ ответникът е превел на ищеца по 1252 лева, или общо сумата в размер на 10 016 лева.

В настоящото въззивно производство процесуалният представител на ТПК "Младост" представя вн.  бележка с дата 13.08.2014 г. – л. 31- /т. е. след постановяване на решението от ВОС и след подаване на въззивната жалба срещу него/ за заплатена по образуваното от  "ЕР СИ ЕМ ИНВЕСТ" ООД  срещу нея изп. дело  № 20147120400491 на ЧСИ с рег. № 712 сумата от 27 112,59 лева.

Или, към момента на проведеното на 29.10.2014 г. с. з. ответната кооперация е заплатила на ищцовото дружество сумата от 154 463,59 лева – остатък от дължимата продажна цена.

            Отговорността за евикция принципно е уредена в чл. 188 ЗЗД: продавачът отговаря, щом трето лице има права върху продадената вещ, които може да противопостави на купувача в две хипотези - реално осъществено и евентуално, заплашващо отстранение от вещта /евикция/. В първата хипотеза третото лице е предявило правата си и купувачът вече е отстранен от вещта, която е купил. Във втората хипотеза правата на трето лице само са предявени по съдебен ред или могат във всеки момент да бъдат предявени и противопоставени на купувача, съществува реална заплаха от отстранението - налице е евентуална евикция. И в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, за налични права на трето лице, противопоставими на купувача, вече реализирани или които ще се реализират в бъдеще. Отговорността на продавача се свежда до правото на купувачът да развали договора за продажба по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които претърпява от неизпълнението / чл. 189, ал. 1 ЗЗД / в случай, че купувачът е добросъвестен, т. е. по време на купуването не е знаел, че купува от несобственик или че трети лица имат права върху купуваното от него /чл. 188 ЗЗД/.

            По отношение на правната квалификация на предявения в настоящия процес иск, съставът на ВАпС приема, че фактическите твърдения са за иск по чл. 192 ЗЗД, доколкото в настоящия процес се твърди и доказва от представените по делото писмени доказателства осъществена евикция /правата на третото лице по отношение на имота са вече осъществени/.

          Безспорно установено по делото е, че  преди сключването на предварителния договор за покупко-продажба между страните и обявяването му за окончателен - на 15.11.2002 г. е била вписана ИМ по предявения срещу ответната кооперация иск по чл. 108 от ЗС за процесния имот. Релевантният момент за преценка на добросъвестността на купувача е сключването на сделката /Р. № 1196 от 5.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4864/2007 г., I г. о./. Вписването по партиди има оповестително действие - дава се обективна възможност на третите лица да узнаят за извършеното вписване и да държат сметка за него, но от него не могат да настъпят последиците, на които законът придава правно значение - добросъвестността на купувача. Знанието на купувача, че трети лица имат или претендират права върху имота, се извлича от вписванията, които са направени към датата на сключване на договора. За тях купувачът е длъжен да знае при сключване на договора и за тях се приема, че е знаел, ако е сключил договора, въпреки извършените вписвания. В конкретния случай като не е извършило проверката в СВ, ищцовото дружество се е поставило в положение на недобросъвестност, тъй като вписването създава презумпция за знание. В този смисъл съществува задължителна съдебна практика /Р. № 424 от 24.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1872/2010 г., IV г. о./. Недобросъвестността е абсолютна пречка за възникване правото за търсене на отговорност за съдебно отстранение. При преценката за добросъвестността на ищеца следва да се има предвид съществуващата система на публичност на вписванията, отнасящи се до искови молби за недвижими имоти и актове с прехвърлително действие с недвижими имоти. Доколкото такива искови молби и прехвърляния на собственост или учредяване на вещни права са вписани, последващият преобретател не може да претендира отговорност за съдебно отстранение, тъй като би могъл да узнае за противопоставимите му права на трети лица. Това знание прегражда възможността на ищеца да реализира потестативното право да развали договора. Право да развали договора за покупко-продажба на имота при евикция има само добросъвестният купувач - този, който не е знаел, че имотът е обременен с права на трето лице. Недобросъвестният купувач /какъвто е настоящият ищец/ има само право да получи обратно платената цена /чл. 192 ЗЗД/.

          Искът за заплащане на цената е доказан по основание, съобразно чл. 192, ал. 1 ЗЗД. От представените както в първоинстанционното производство, така и пред настоящата инстатнция доказателства се установява, че в хода на делото ответната кооперация е заплатила на ищеца цялата продажна цена, поради което искът следва да се отхвърли. Обжалваното решение на ВОС следва да бъде потвърдено, но по изложените по-горе мотиви.

Тъй кто ответната кооперация е станала причина за завеждане на делото, тя следва да заплти напрвените от ищеца за двете инстанции разноски в размер на 12 222 лева.

Водим от гореизложеното и на основание чл. 271 от ГПК, Варненския апелативен съд

 

                                       Р    Е    Ш    И:

 

ПОТВЪРЖДАВА решението на Варненския окръжен съд № 783/26.05.2014 г., постановено по гр. д. № 2183/2012 г.  В ЧАСТТА, с която е отхвърлен предявеният от "ЕР СИ ЕМ ИНВЕСТ" ООД- Варна срещу ТПК „Младост”-Варна иск за заплащане на сумата от 75 000 евро по предварителен договор за покупко-продажба, обявен за окончателен с решение № 146/07.04.2009 г. по т. д. № 978/2008 г. на ВОС, ведно със законната лихва от завеждане на иска.

ОТМЕНЯВА същото решение В ЧАСТТА, което в полза на  ТПК „Младост”-Варна са присъдени разноски в размер на 1 200 лева.

ОСЪЖДА ТПК „Младост”-Варна да заплати на "ЕР СИ ЕМ ИНВЕСТ" ООД- Варна направените по делото за двете инстанции разноски в размер на 12 222 /дванадесет хиляди двеста двадесет и два/ лева.

Решението подлежи на обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от съобщаването му на страните.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                   ЧЛЕНОВЕ: 1.

                                                                                       2.