РЕШЕНИE

42

гр.Варна, 23.03.  2015 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Варненският апелативен съд - ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в публично заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди и петнадесетата година в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА

ЧЛЕНОВЕ: ИВАН ЛЕЩЕВ

ПЕНКА ХРИСТОВА

 

секретар Ю.К.

като разгледа докладваното от съдия ХРИСТОВА

възз. гр. д. №45 по описа за 2015 година:

Производството е по реда на чл. 258 от ГПК и е образувано по въззивна жалба на С.Н. Г. срещу решение № 1958 от 18.12.2014 год. по гр. д.№3381/2013 год. на Варненския окръжен съд, поправено с решение № 1958/18.12.2014 г. на ВОС по същото дело, с което са уважени предявените срещу него искове от Ч.Н.Ч. с правно основание чл. 195 от ЗЗД за разваляне на сключен между тях договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент в гр. Варна, с идентификатор № 10135.2553.763.1.21 по кадастралната карта на града, обективиран в нотариален акт № 146, т.І, рег. 2966, дело № 107/2013 на нотариус Обретенова, поради скрити съществени недостатъци, както и иск по чл. 55 ЗЗД за връщане на платената цена по договора в размер на 30 000 евро, ведно със законната лихва върху тази сума от 15.11.2014 год.; както и иск за заплащане на направените разноски по разваления договор в размер на 5 060.47 лв., ведно със законната лихва от завеждане на исковата молба.

В жалбата се излага, че решението е неправилно, с оглед на погрешните фактически изводи на съда.

Срещу тази жалба е постъпил писмен отговор от насрещната страна Ч.Н.Ч., в който доводите във въззивната жалба се оспорват.

Въззивната жалба е подадена в срок, от легитимирана страна и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е процесуално допустима. Разгледана по същество, съдът съобрази следното:

Предявените искове са с правно основание чл. 195, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД (за разваляне на договора), чл. 195, ал. 1, пр. 1 вр. чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД (за връщане на продажната цена и разноските по продажбата) и чл. 195, ал. 2 от ЗЗД (обезщетение за вредите).

На 15.11.2013 год. пред Варненския окръжен съд са предявени обективно кумулативно съединени искове от Ч.Н.Ч. *** срещу С.Н. *** за разваляне на договор за покупко-продажба на апартамент № 12Б, находящ се в гр. Варна, ул. „Роза” № 19, ет. 5, с идентификатор № 10135.2553.763.1.21 по кадастралната карта на града, която сделка е обективирана в НА № 146/26.06.2013 г. на нот. Ив.О. и връщане на продажната цена от 30 000 евро, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска до окончателното заплащане на сумата, както и за осъждането на ответника да заплати сумата от 5 060.47 лв. – разноски свързани с продажбата. Искът се основава на фактическите твърдения, че закупуването на имота е осъществено чрез съдействието на посредническа агенция „АДРЕС недвижими имоти” АД, като 5 000 евро са платени от купувача с лични средства, а за 25 000 евро е бил изтеглен ипотечен кредит от МКБ Юнионбанк АД, за който е ипотекиран имота предмет на сделката за покупко-продажба. На 12.09.2013 г. ищцата получава покана от РДНСК – гр. Варна за доброволно премахване на извършено незаконно строителство в имота, което засяга 2/3 от площта на апартамента и което представлява съществен недостатък на същия.

С отговора на исковата молба ответникът С.Н. Г. оспорва иска, като основната му защита се изразява в това, че е уведомил ищцата преди сключване на сделката за незаконното строителство, поради което не са налице предпоставките за търсене на отговорност от продавача, на осн. чл. 193, ал. 2 от ЗЗД.

Съдът, като взе предвид становищата на страните, представените доказателства и съобрази приложимите към спора правни норми, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Не е спорно и се установява от писмените доказателства по делото сключването на предварителен договор за покупко-продажба от 11.03.2013 год. между ответника и бащата на ищцата Н. Ч. К. за недвижим имот, а именно: Апартамент № 12Б, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 10135.2553.763.1.21 по кадастралната карта на гр. Варна, с обща застроена площ от 36.50 кв.м., състоящ се от дневна, тоалетна, килер и тераса, от които чиста застроена площ на апартамента 17.15 кв.м. и тераса с площ от 19.35 кв.м., ведно с ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж, за сумата от 30 000 евро.

Не се спори, че за прехвърляне правото на собственост върху имота е сключен договор за покупко-продажба, обективиран в НА № 146/26.06.2013 г. на Нотариус О., в който е посочено, че предмет на сделката е Апартамент № 12Б, на пети етаж в жилищна сграда, находяща се в гр. Варна, ул. „Роза” № 19 и представляващ самостоятелен обект с идентификатор 10135.2553.763.1.21, с обща застроена площ 36.50 кв. м., от които застроена площ 17.15 кв. м., състоящ се от: дневна, тоалетна и килер, както и тераса със застроена площ 19.35 кв. м., ведно с ид. части от ОЧС и от правото на строеж. Същият този имот е ипотекиран от ищцата Ч.Н.Ч. за обезпечаване на вземането на МКБ Юнионбанк АД в размер на 25 000 евро по договор за кредит спрямо кредитополучателите Ч.Н.Ч. и баща й Н. Ч. К. – л. 4-6.

Установено е по делото, че продажната цена за имота в размер на 30 000 евро е получена от продавача–ответник. Същият в открито съдебно заседание пред ВОС на 26.03.2014 г. по реда на чл. 176 от ГПК дава обяснения, че е получил продажната цена на имота в размер на 30 000 евро, поради което доводът на процесуалния представител, че този въпрос е спорен е неоснователен. Настоящият състав на съда намира, че дори една част от сумата да е изплатена от трето за договора лице, по аргумент от чл. 73 от ЗЗД следва да се приеме, че е налице валидно изпълнение на задължението на купувача за заплащане на продажната цена.

Не е спорно, че със заповед № ДК-02-СИР-236/21.11.2011 г. на РДНСК, Сектор „Варна” – Североизтичен район е наредено да се премахне незаконен строеж: Обособяване на апартамент № 12Б на 5-ти етаж в жилищна сграда чрез преустройство на килер към ап. № 8 и приобщаване на тераса, находща се в гр. Варна, ул. „Роза” № 19 – л.9. Процесната заповед е влязла в сила след провеждане на производство по оспорването й с решение № 2223 от 15.02.2013 г. на Върховен административен съд по адм. дело № 14971/2012 г., ІІ отд.

С покана от 12.09.2013 г. на РДНСК до Ч.Ч. на основание чл. 277, ал. 1 от АПК, същата е поканена да премахне незаконнопостроения обект в 14-дневен срок от получаване на поканата.

От свидетелските показания на разпитаните свидетели се дават противоречиви показания. От разясненията на свидетеля Борислав Иванов – служител в посредническата агенция, чрез която е закупен имота, се навеждат твърдения, че ищцата не е знаела за осъществените проверки от РДНСК във връзка с установяването на незаконното строителство. Свидетелят И. е представлявал интересите на купувача, докато колегата му /Атанас/ е представлявал интересите на продавача.

За противното обстоятелство – че ищцата е знаела за проверките от РДНСК се извежда от показанията на св.Я. С., който твърди, че е държал ключа за апартамента и е присъствал при огледите на имота от евентуалните купувачи, както и че е уведомил другият служител на агенцията за недвижими имоти А. /Н./ за неузаконената тераса. Твърди, че той е извършил ремонта в апартамента, че са идвали хора от строителен надзор да извършват оглед, тъй като е била подадена жалба. Твърди, че е имало лист с подписите на съседите в жилищната сграда, които са заявили, че нямат претенции към извършеното усвояване на терасата.

Съдът кредитира показанията на св. И., а именно че ищцата не е била осведомена за проверките от органите на РДНСК с оглед на това, че св. Славов заявява, че не познава лично ищцата, виждал я е няколко пъти, но не твърди да й е обяснявал за евентуалните огледи от страна на компетентните органи, напротив – изрично посочва, че е казал за тях на А. /а не и на ищцата/. 

От приета по делото ССчЕ, която съдът приема за компетентно изготвена и неоспорена от страните, се установява, че общият размер на направените от Ч.Ч. разноски е 5 069.97 лв. Останалите отговори на вещото лице касаят обстоятелствата по редовното изплащане на кредита и датата на усвояване на същия – 28.06.2013 г.

От приетата комплексна СТЕ, изготвена от арх. А. Д. и инж. А. П. на въпроса съществувал ли е процесният имот в първоначално одобрения архитектурен проект, в какъв вид и какво е представлявал, както и съществувал ли е процесният имот предвиден в първоначалния архитектурен проект във вида в който е бил предмет на договора за покупко-проджаба, вещите лица отговарят, че към момента на одобряване на проектите и издаване на Разрешение за строеж № 75/2006 г. процесният имот не съществува като обособен самостоятелен обект /апартамент, жилище, офис, ателие или други/. Върху частта от плана, одобрен на 28.06.2006 г., където към днешна дата е ситуиран процесния имот, е разположена покривна тераса към ап. 10 със застроена площ 37.33 кв. м. и килер към ап. 12 със застроена площ 17,15 кв. м. Установено е, че на 20.04.2007 г. е одобрена промяна по време на строителството, с които в обхвата на процесния имот се обособява обслужващи плочи – покривна тераса към ап. 10 и килер със санитарен възел към ап. 8, до които вече е осигурен самостоятелен достъп и връзка с общите части на сградата – стълбище и асансьор. Площта на покритата застроена площ обаче е намалена на 12.57 кв. м. На това основание експертите приемат, че към към датата на одобряване на промяната - 20.04.2007 г. (а и преди това в одобрените на 28.06.2006 г. архит. проекти) процесният имот не представлява обект по смисъла на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ, т. е. не отговаря на изискванията за самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР. Вещите лица сочат, че върху площта на процесния имот се разполагат обслужващи площи към апартаменти от долните нива на сградата и същият няма самостоятелно функционално предназначение. По отношение на изграждането на процесния имот експертизата посочва, че с протокол 28 от 05.09.2008 г. на ЕСУТ при Община Варна, район Приморски е приет архитектурен проект за доброволна делба на ап. 12. Същият е одобрен от гл. архитект. Според обяснителната записка на проекта за делба площите се разпределят по следния начин: за ап. 12А – разгъната застроена площ от 41.81 кв. м. – на ІV ет. от сградата, а за ап. 12Б – на V етаж, състоящ се от „дневна” с РЗП 17.15 кв. м. и тераса от 19.35 кв. м. Впоследствие обекта е регистриран в АГКК със заповед от 14.10.2008 г. Експертизата посочва, че от представените документи не се установява да е включено и преустройство на съществуващи площи от сградата, същите не са съобразени с одобрените до него момент проекти /от 20.04.2007 г./. Новообособения в АГКК обект не е притежавал нужните помещения за едно жилище, съгласно чл. 110, ал. 1 от Нардба № 7/2003 г. „всяко жилище трябва да има най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс, баня-тоалетна и най-малкото едно складово помещение във или извън жилището”. Доброволната делба е извършена без за съответния обект да са налице одобрени инвестиционни проекти за обособяване в сегашните му параметри. Вещите лица изрично посочват, че към датата на сделката – 26.06.2013 г. процесният имот не отговаря на техническите изисквания и строителни правила и норми за самостоятелно жилище. Същото не притежава кухня, складово помещение, а също така и задължителните в жилищата комини – в дневната и кухнята – чл. 112 от същата наредба. Експертите дават заключение, че след принудителното премахване на незаконното строителство, процесният имот ще представлява „килер със санитарен възел със ЗП 12.57 кв. м. и покривна тераса – 23.93 кв. м.” – обект, който не може да има самостоятелен статут на обект в сграда и който не може да бъде използван самостоятелно.

При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Съгласно разпоредбата на чл. 195, ал. 1 от ЗЗД, при продажба на вещ с недостатъци, които съществено намаляват нейната цена или нейната годност за обикновеното или за предвиденото в договора употребление, купувачът може да върне вещта и да иска обратно цената заедно с разноските за продажбата, да задържи вещта и да иска намаляване на цената или да отстрани недостатъците за сметка на продавача. Първата от трите възможности предпоставя преустановяване на облигационната връзка между страните, а останалите две възможности са приложими при запазване на правоотношението. Доколкото продажбата на вещ с недостатъци представлява неизпълнение на договора за продажба от страна на продавача /неточно изпълнение по отношение качеството на вещта/, то преустановяването на облигационната връзка между страните се осъществява чрез разваляне на сключения между тях договор. Касае се за един особен случай на приложение на установеното в общата разпоредба на чл. 87 ЗЗД право за разваляне на договорите поради неизпълнение, чиято специфика е единствено в това, че не се изисква неизпълнението да е виновно и не се предоставя подходящ срок за изпълнение, но не и досежно начина, по който се разваля договора - чрез едностранно изявление /така Решение № 156 от 30.10.2012 г. на ВКС по т. д. № 772/2011 г., II т. о., ТК, докладчик съдията К. Е./.

За да се уважи заявената претенция по чл. 195, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД е необходимо да се установи кумулативното наличие на следните предпоставки: (1) наличие на валиден договор между страните, т.е. валидно възникнала облигационна връзка между страните (2) продаденият имот да е с недостатъци, които да са съществували към момента на продажбата (3) недостатъците да са съществени, т. е. такива, които съществено намаляват цената на имота или неговата годност за обикновеното или за предвиденото в договора употребление (4) ищецът да не е знаел за недостатъка при продажбата. Тази предпоставка е в тежест на доказване от страна на ответника по иска (5) наличие на едностранно изявление от ищеца-купувач получено от ответника-продавач за развалянето на договора. Вина на продавача не се изисква. Необходимостта от кумулативно наличие на посочените предпоставки означава, че липсата дори на една от тях е основание за отхвърляне на иска.

Настоящият състав на съда намира, че искът следва да се отхвърли, тъй като липсва първата от посочените предпоставки, необходими за уважаване на главния иск, а именно – валидността на договор, предмет на разваляне.

За да се допусне разваляне на един договор е необходимо договорът да е валиден и да е породил преследваните от страните правни последици. Ако договорът не е прехвърлил права, то за ищеца липсва интерес от позоваване на каквото и да е неизпълнение по същия, тъй като не е обвързан от него и не търпи вреди от неизпълнението.

В настоящия случай договорът от 26.06.2013 г. е нищожен поради липса на предмет /невъзможен предмет/ - чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД, поради което искът за разваляне не може да се уважи. От друга страна даденото по нищожен договор подлежи на връщане на осн. чл. 55, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД.

Нормите, уреждащи нищожността на сделките са от императивен характер и за приложението им, съдът следи служебно. Съдът може да се самосезира и да упражнява косвен контрол по действителността на договор без предявен самостоятелен иск за това, или направено възражение. Когато страна се позовава на договор, съдът е длъжен да провери неговата действителност от гледна точна на формалните основания за нищожност - форма, предмет и без да има позоваване на нищожност /в този смисъл изрично постановена по реда на чл. 290 от ГПК задължителна за съдилищата съдебна практика, обективирана в Решение № 384 от 2.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1450/2010 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Бонка Дечева/.

Подробно по отношение липсата на предмет:

На настоящата инстанция е известно обстоятелството, че е образувано тълкувателно дело № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС на РБ по въпроса нищожен ли е договорът за прехвърляне на реално определени части от недвижим имот на осн. чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД – поради липса на предмет, ако към момента на сключване на сделката съответните обекти не са съществували фактически и не са обособени като самостоятелни такива с оглед установените в действащия закон изисквания. В решение № 93 от 6.04.12 г. по гр. дело № 1548/10 г. на IV г. о. на ВКС е прието, че нищожност поради невъзможен предмет на договора е налице не когато предметът на договора липсва /не съществува/. Договорите върху бъдещ предмет обвързват валидно страните /напр. отделен обект в сграда, която ще бъде построена или земеделска земя, която се очаква да бъде възстановена/. Нищожни са договорите, чийто предмет още при сключването им е невъзможно да възникне. Ако при сключването на договора възникването на неговия предмет е било възможно, договорът обвързва валидно страните и не е нищожен. Същевременно в решение № 158 от 8.04.10 г. по гр. дело № 4017/08 г. на II г. о. на ВКС, постановено в производство по чл. 290 ГПК, е прието, че по смисъла на чл. 26, ал. 2 ЗЗД договорът е нищожен поради невъзможен предмет, ако към момента на сключването му вещта, предмет на разпореждане, не съществува фактически или не отговаря на установените в действащия устройствен закон изисквания за самостоятелен обект, т. е. с оглед на тези изисквания не представлява годен за извършване на разпоредителни сделки самостоятелен обект. Преценката следва да бъде извършена с оглед състоянието на вещта към момента на извършване на разпореждането, като следва да бъде взето предвид и дали към този момент обособяването на вещта като самостоятелна е възможно, както и дали подобно обособяване реално е извършено.

Настоящият състав на съда намира, че в настоящия случай процесният имот нито е съществувал реално като самостоятелен обект, годен да бъде предмет на разпоредителна сделка към момента на сключването на договора, нито е възможно последващото му обособяване като самостоятелен обект. С оглед на това, сключената между страните по делото продажбена сделка е нищожна, поради невъзможност на предмета и не е породила правни последици и на това основание искът за разваляне (на недействителния договор)  следва да се отхвърли.

         Правата си ищцата и въззиваема би могла да реализира като последица от нищожния договор или на друго основание, но не и по избрания път.

Следва да се отхвърлят и останалите кумулативно съединени искове за връщане на цената заедно с разноските от продажбата, както и за обезщетение от вредите от сделката, които искове са обусловени от изхода по главния иск.

С оглед горното, обжалваното решение следва да се отмени и вместо него да се постанови отхвърлително решение.

Искане за разноски е направено във въззивната жалба и следва да бъде уважено в размер на 850 лв. разноски за първата инстанция и 1936,82 лв. д.т. за въззивната инстанция или общо 2786,82 лв..

Водим от горното, съдът

 

Р Е Ш И:

 

ОТМЕНЯ решение № 1958/18.12.2014 г. по гр. д.№3381/2013 на Варненския окръжен съд, поправено с решение № 1958/18.12.2014 г. на ВОС по същото дело,

И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ иска на Ч.Н.Ч. ***, с ЕГН **********, като купувач и С.Н.Г. ***, ЕГН **********, като продавач, за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №146 от 26.06.2013 год., том І peг.№2966 дело№107/2013 г. на нотариус И. О., вписан в АВп вх. рег. № 14163, акт № 136, том. ХХХVІ дело № 7500/2013 год., поради скрити съществени недостатъци на недвижимия имот, а именно: АПАРТАМЕНТ № 12Б /дванадесет буква „Б"/, разположен на пети стаж в жилищна сграда, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10135.2553.763.1.21 /едно, нула, едно, три, пет точка две, пет, пет, три точка седем, шест, три, точка едно точка две, едно/, с обща застроена площ 36.50 кв.м /тридесет и шест цяло и петдесет стотни кв.м/, от които застроена площ 17.15 кв.м /седемнадесет цяло и петнадесет стотни кв.м/. състоящ се от: дневна, тоалетна и килер, както и тераса със застроена площ 19.35 кв.м /деветнадесет цяло тридесет и пет стотни кв.м/, ведно с 2.0355 % /две цяло триста петдесет и пет десетохилядни процента/ идеални части, равняващи се на 6.17 кв.м /шест цяло и седемнадесет стотни кв.м/ ид. части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж, като самостоятелният обект се намира в сграда № 1 /едно/, разположена в поземлен имот идентификатор № 10135.2553.763 по кадастралната карта и кадастрални регистри на гр. Варна одобрени със Заповед № РД-18-92 от 14.10.2008г. на ИД на АГКК.

ОТХВЪРЛЯ иска на Ч.Н.Ч. ***, с ЕГН **********, срещу С.Н.Г. ***, ЕГН **********, за осъждането му да заплати сумата от 30 000 евро /тридесет хиляди евро/, представляваща продажна цена по договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №146 от 26.06.2013 год., том І peг.№2966 дело№107/2013 г. на нотариус И. О., вписан в АВп вх. рег. № 14163, акт № 136, том. ХХХVІ дело № 7500/2013 год.ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на завеждане на исковата молба 15.11.2013 год. до окончателното й изплащане.

ОТХВЪРЛЯ иска на Ч.Н.Ч. ***, с ЕГН **********, срещу С.Н.Г. ***, ЕГН **********, за осъждането му да заплати сумата от 5 060.47 лв. /пет хиляди и шестдесет лева и четиридесет и седем стотинки/, разноски извършени във връзка с договора за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №146 от 26.06.2013 год., том І peг.№2966 дело№107/2013 г. на нотариус И. Об., вписан в АВп вх. рег. № 14163, акт № 136, том. ХХХVІ дело № 7500/2013 год., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на завеждане на исковата молба 15.11.2013 год. до окончателното й изплащане.

ОСЪЖДА Ч.Н.Ч. ***, с ЕГН **********  ДА ЗАПЛАТИ на С.Н.Г. ***, ЕГН **********, сумата от 2786,82  лв. разноски за двете инстанции.

 РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВЪРХОВНИЯ КАСАЦИОНЕН СЪД в ЕДНОМЕСЕЧЕН срок от връчването му на страните при условията на чл. 280, ал. 1 от ГПК.

  ПРЕДСЕДАТЕЛ:                     ЧЛЕНОВЕ: