РЕШЕНИЕ

 

  № 183/20.11.2013 г., гр. Варна

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Варненският апелативен съд - гражданско отделение на шести ноември през две хиляди и тринадесета година в публичното заседание в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА

ЧЛЕНОВЕ: ПЕНКА ХРИСТОВА

                     ПЕТЯ ПЕТРОВА

 

секретар В.Т.                        

като разгледа докладваното от съдия Д. Джамбазова в. гр. дело 469/13 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от М.З.П. срещу решение № 1602 от 16.07.2013 г. на Варненски окръжен съд по гр. д. № 542/13 г., с което е уважен иска, предявен от Н.К.К. и Ж.К.К. по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и са присъдени направените по делото разноски. Оплакванията са за нарушение на материалния и процесуалния закон, с молба за отмяна и за постановяване на ново решение по съществото на спора, с което искът бъде отхвърлен. В условията на евентуалност е направено искане за осъждане на ищците да заплатят сумата от 69 618 евро, включваща и заплащане на договорена неустойка, с право на задържане.

В подаден писмен отговор въззиваемите оспорват жалбата и изразяват становище за правилност на решението.

Въззивната жалба е подадена в срок, от надлежна страна и е процесуално допустима.

След като прецени доказателствата по делото – поотделно и в тяхната съвкупност, Варненският апелативен съд съобрази следното:

Претенцията на ищците Н.К.К. и Ж.К.К. с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предявена на 08.01.2013 г., се основава на твърдение, че на 26.06.2012 г. с ответницата М.З.П. са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр. Варна с номер по кадастралната карта на града 10135.2564.1264, с площ от 916 кв. м. и представляващ по предходен план парцел ІХ-1472, кв. 21а, за продажна цена от 67 000 евро и със срок за сключване на окончателната сделка до 24.08.2012 г., с опция за удължаването му не повече от три месеца, т.е. до 24.11.2012 г.

Неизпълнението на задължението на продавача е породил правния им интерес от завеждане на настоящия иск.

 

Ответницата М.П. оспорва иска изцяло. Излага становище, че е развалила предварителния договор с уведомление, поради виновно неизпълнение на задълженията на купувачите-ищци, които не се явили на първоначално определената дата за изповядване на сделката, както и едностранно променили нотариуса, при който е следвало да се изповяда тя. Твърди също, че е безспорно, че на третото лице – „Адрес недвижими имоти” АД (посредник по сделката) нито е възлагано, нито същото е извършило действията, описани в чл. 2.10 от договора (за снабдяване с определени документи), като същевременно прилага протокол от 23.01.2013 г., подписан от ответницата и представител на това трето лице за снабдяване с тези документи (л.34). Излага възражения за унищожаемост на договора на осн. чл. 33 от ЗЗД, както и възражение за заплащане на подобрения извършени в имота (изготвен ПУП-ПРЗ за имота, изготвен проект за водопроводно отклонение, за ел. присъединяване и др.).

Съдът установи следното:

На 26.06.2012 г. страните по настоящото съдопроизводство са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр. Варна, и представляващ по кадастралната карта на града имот с идентификатор № 10135.2564.1264, с площ от 916 кв. м., а по предходен план парцел ІХ-1472, кв. 21а, за продажна цена от 67 000 евро. Страните са определили срок за сключване на окончателната сделка до 24.08.2012 г., уговорен е нотариус Жана Тикова, рег. № 214 НК, при който да се изповяда сделката, като са постигнали съгласие, че за датата и точния час на същата страните допълнително да се договорят – раздел ІІ, т.2.1, изр. последно.

Съгласно т.2.6 купувачът заплаща капаро в размер на 6 700 евро при подписване на предварителния договор. Сумата е изплатена в полза на продавача М.П. видно от вносна бележка на „ОББ” АД на 26.06.2012 г. с основание на превода „капаро по сделка”.

По т.2.10 страните са се съгласили, представител на „Адрес недвижими имоти” АД (посредник по сделката видно от т.2.11) да подаде необходимите заявления и да се снабди с определени документи, като: план за застрояване, виза за проектиране, съгласувана разширена скица с Е.ОН, ВиК, БТК, Дирекция „Подземен кадастър” и др.

В раздел ІІІ, т. 3.5 е договорено, че ако продавачът не успее да осигури документите по т. 2.10, срокът по т. 2.1 (т. е. този до 24.08.2012 г.) се удължава с „колкото е нужно, но не повече от 3 месеца”, т. е. до 24.11.2012 г. В изречение второ от същата точка е дадена възможност на купувача в случай, че се окаже невъзможно да се осигурят документите по т. 2.10 да има правото да развали договора с едностранно писмено волеизявление, като получи обратно платения задатък.

Въззивницата М.П. се легитимира като собственик на имота видно от нотариален акт за дарение № 154/1979 г. на Варненски нотариус (предходен нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 85/1958 г. на Варненски народен съдия). (л.10-11)

По делото са приети писмени доказателства за изпращане на 23.11.2012 г. от страна на М.П. на писмо (чрез „Спиди” АД) до Н.К. с посочване изрично: „Уведомление за прекратяване”. Пратката обаче е останала непотърсена (л.42).

Също непотърсена е останала и изпратена на 05.03.2013 г. от въззивницата до въззиваемия Н.К. пратка чрез „Български пощи” ЕАД.

Приложени са като доказателства по делото извадки от електронна поща на посредника по сделката с определени прикачени файлове (л. 38, 39, 41), изпратени до неустановен (доказан) адресат (nnkostov).

По делото е приета нотариална покана, изпратена от въззиваемите, чрез нотариус Къцко Ицков, рег. № 572 от НК, получена от въззивницата при отказ, с която (по твърдение в поканата) поради неготовност от страна на продавача П. с документите за изповядване на сделката в срока до 24.08.2012 г., я канят на 26.11.2012 г. от 10 часа (тъй като 24.11.2012 г. е неработен ден - събота) за сключване на окончателната сделка при нотариус Къцко Ицков, рег. № 572 от НК, на основание т. 3.5 от предварителния договор. С констативен протокол рег. № 14605 от 26.11.2012 г. на същия нотариус е удостоверено както явяването на въззиваемите, така и неявяването на въззивницата за изповядване на покупко-продажбата на процесния имот.

Като доказателство по делото е приета и нотариална покана от 05.03.2013 г., изходяща от М.П., чрез нотариус Маджунова, рег. № 195 НК до въззиваемите (получена от тях на 06.03.2013 г.), с която поради отпадане на материалния интерес от сключване на окончателната сделка и неявяването на купувачите на 24.08.2012 г. при нотариус Жана Тикова, рег. № 214 НК, още веднъж ги уведомява, че предварителният договор го счита за развален, още с поканата, изпратена до тях на 23.11.2012 г.

При така установеното съдът приема следното:

Неоснователни са възраженията на въззивницата, че независимо, че изпратените до адреса на въззиваемите писма за разваляне на договора не са получени, същите са породили своя правен ефект и са развалили договора. Това е така, защото за да настъпи ефекта от развалянето е необходимо, от една страна воляизявлението да достигне до другата страна по договора, и то фактически, а не по силата на фикция, а от друга – изявлението за разваляне да изхожда от изправна страна, която или е изпълнила задълженията си по договора, или е в готовност да ги изпълни. Необходимо е също така, изявлението да е в писмена форма, когато договорът, който ще се разваля е в писмена форма, видно от чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, както и да се даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.  

Видно от гореизложеното, след като изявлението за разваляне дори не е достигнало до въззиваемите, то не е породило своя правен ефект. Това е достатъчно, за да не се изследват останалите предпоставки – подходящ срок, форма и т. н.

Отделно от това, настоящият съдебен състав на съда намира, че въззивницата М.П. е и неизправна страна, поради следното:

 Недоказано остана по делото твърдението на въззивницата, че е имала готовност да сключи окончателната сделка на 24.08.2012 г., като единствената пречка затова е било неявяването от страна на въззиваемите. Това неявяване от последните може да се обоснове с уговореното между страните в предварителния договор (т. 2.1) условие, че точен ден и час ще бъдат допълнително уговорени. Приложените извадки от електронната поща по никакъв начин не доказват, че прикачените файлове са именно документите, необходими за приключване на сделката пред нотариус и оттам, че въззивницата е била в готовност за изпълнение, т. е. изправна страна.

Задължението за снабдяване с документите по т. 2.10 от предварителния договор е в тежест на продавача (въззивницата) и това е видно от т. 3.5, която сочи, че срокът може да бъде продължен, ако ПРОДАВАЧЪТ не успее да ОСИГУРИ документацията по т. 2.10 ….”. Въпреки колизията в твърдението на въззивницата, че, от една страна, не е възлагано на посредника по сделката „Адрес недвижими имоти” АД снабдяването на документи по т. 2.10 от предварителния договор, а от друга, самата страна представя (виж приложенията към Отговора на исковата молба – л.30 и л.34) Протокол от 23.01.2013 г., подписан както от нея, така и от представител на посредника, същият като частен свидетелстващ документ се ползва с материална доказателствена сила относно неизгодния за страната факт, че голяма част от предвидените в т. 2.10 документи не са издадени (всъщност не са и подадени заявления за издаването на повечето от тях), с оглед на което страната още веднъж подкрепя извод за неизправността си, а същевременно с това възниква и условието на т. 3.5 от предварителния договор за удължаване срока за сключване на нотариалния акт с „колкото е нужно, но не повече от 3 месеца”, т. е. до 24.11.2012 г.

Като неизправна страна по предварителния договор, следва да се приеме, че и дори да беше достигнало до въззиваемите воляизявлението на въззивницата от 23.11.2012 г. за разваляне, то същото отново нямаше да постигне целения ефект да развали договора.

Същото се отнася и до получената от въззиваемите на 06.03.2013 г. нотариална покана – предварителният договор не се счита развален.

Доказана е по делото изправността на въззиваемите с оглед на изпълнението на задължението им да заплатят предвиденото капаро (платено по банков път), както и изразената готовност да сключат нотариалния акт с доплащане на остатъка от продажната цена на 26.11.2012 г., за която дата са изпратили нотариална покана (отказана от въззивницата - лично), респ. видно от констативния протокол са се явили на тази дата пред избрания от тях нотариус Къцко Ицков, рег. № 572 от НК.

 

 

 

Относно промяната на нотариуса:

Факта, че въззиваемите-купувачи едностранно са променили нотариуса е ирелевантен за настоящия спор, тъй като уговарянето на нотариус е част от несъщественото (т. нар. случайно) съдържание на договора, без която част договорът може да съществува, но е предвидена за да може да обслужва по – добре интересите на страните.

Възражението за унищожаемост на предварителния договор по чл. 33 от ЗЗД е също неоснователно, доколкото предпоставката за явно неизгодни условия тотално липсва в случая с оглед обстоятелството, че уговорената в предварителния договор продажна цена (67 000 евро) е повече от два пъти по-голяма от данъчната оценка на имота (52 908.20 лева).

Недопустимо е възражението на въззивницата за заплащане от страна на въззиваемите на неустойка за забава от 6 700 евро, тъй като (на това основание и за този размер) се прави за пръв път във въззивната жалба, като срокът за позоваването му е бил до подаване на отговора на исковата молба. Отделно от това, както се посочи в изложението по-горе, забава от страна на въззиваемите, след като са изправна страна, няма.

Неоснователно е и възражението за заплащане на подобрения върху имота. Това възражение следва да изхожда от владелеца на един имот – добросъвестен или недобросъвестен, а в случая въззивницата е собственик.

С оглед гореизложеното, изводът на настоящата съдебна инстанция съвпада с извода на първоинстанционния съд, поради което обжалваното решение следва да се потвърди изцяло. Въззивницата следва да заплати на въззиваемите сумата от 3000 лева – разноски по водене на делото пред насотящата инстанция. 

По изложените съображения, Варненският апелативен съд

 

 

Р      Е       Ш      И :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 1602 на Окръжен съд - Варна от 16.07.2013 г., постановено по гр. д. № 542/13 г. по описа на съда.

ОСЪЖДА М.З.П. ***, ЕГН **********, ДА ЗАПЛАТИ на Н.К.К. и на Ж.К.К. сумата от 3000 лева – разноски по водене на делото пред настоящата инстанция.

Решението може да бъде обжалвано пред Върховен касационнен съд на РБ в едномесечен срок от връчването му на страните.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                             ЧЛЕНОВЕ: 1.

 

 

                                                                            2.