Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

56/14.04.2014 г.

гр.Варна

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД  гр. ВАРНА, гражданско отделение, в публичното заседание на 19.03.2014 год. в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : МАРИНЕЛА ДОНЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: СЕВЕРИНА ИЛИЕВА

 ИВАН ЛЕЩЕВ

 

при секретаря Ю.К., като разгледа докладваното от съдия ДОНЧЕВА в.гр.д. № 49/2014 по описа на Апелативен съд гр. Варна, г.о., за да се произнесе, съобрази следното :

Производството е въззивно, по жалба от Р.К., гражданин на Словакия чрез пълномощника му адв. М.Я. *** срещу решение № 416/24.10.2013 по гр.д. № 79/2013 год. на Окръжен съд Добрич, с което е отхвърлен предявеният от него срещу „Билд Дрийм” ЕООД частичен иск в размер на 25010 лв, представляваща част от общо 170 000 лв. , с които се е увеличила стойността на недвижим имот с идентификатор 62788.501.580 в с.Рогачево в резултат от извършени от ищеца подобрения – построяване със свои средства на жилищна сграда с идентификатор 62788.501.580.2, както и в осъдителната част за разноските. В жалбата се излагат доводи за допуснати от съда процесуални нарушения, изразяващи се в непълнота на доклада по отношение фактите и обстоятелствата, за които ищецът носи доказателствена тежест, както и за незаконосъобразност на съдебния акт. Въззивникът моли за отмяна на решението и постановяване на ново, с което предявеният иск бъде уважен, като му бъдат присъдени разноски за двете инстанции.

В отговора си на жалбата насрещната страна „Билд дрийм” ЕООД, представлявана от управителя П.П., гражданин на Словакия, чрез процесуалния си представител адв. М.Д. *** излага съображения за неоснователност на жалбата и моли за потвърждаване на решението.

Съставът на Апелативен съд Варна намира, че въззивната жалба е подадена в срок от легитимирана страна и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е процесуално допустима. Разгледана по същество, тя е ОСНОВАТЕЛНА, по следните мотви:

На 30.01.2006 год е проведено общо събрание на съдружниците на ответното дружество „Билд дрийм” ООД, на което е взето решение за упълномощаване на ищеца Р.К. с правата да сключва предварителни и окончателни договори за покупко-продажба от името и за сметка на дружеството на имотите, изрично посочени в т.1 от решението, между които и процесния имот, при условия и цени, каквито намери за добре.

В изпълнение на така взетото решение всеки от двамата управители на дружеството – М. П. и П.П., граждани на Република Словакия, упълномощили ищеца с нотариално заверени пълномощни, както следва: пълномощно рег.№ 3517/18.08.2006 год. на нотариус Цветан Антонов в района на РС гр.Девня и пълномощно изх.№ 213/27.10.2006 год. на Т.А.- завеждащ консулската служба при Посолството на Република България в Братислава.

Въз основа на предоставената му от „Билд дрийм” ООД представителна власт, ищецът предприел действия по закупуване от името и за сметка на дружеството на недвижими имоти, организирал строителство на жилищни сгради, които след построяването им продавал.

Процесният недвижим имот, представляващ дворно място с площ от 426 кв.м. в с.Рогачево” общ. Балчик с идентификатор 62788.501.580, бил закупен от ищеца в качеството му на пълномощник на „Билд дрийм” ООД с нот.акт № 152, том VIII рег.№ 5360, дело 1248/2006 год. на нотариус Обретен Обретенов рег.№ 109 и район на действие Балчишкия районен съд. За построяването на еднофамилна жилищна сграда в имота е издадено разрешение за строеж № 304/23.09.2008 год, на 30.10.2008 год е съставен протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа, а на 08.12.2008 год е издаден акт за приемане на конструкцията на сградата. Въвеждането в експлоатация е извършено с акт № 131/24.11.2011 год.

Всички изброени строителни документи и книжа са издадени на името на ответното дружество – собственик на имота.

За изпълнението на строителството ищецът в лично качество е сключвал договори за строителство с конкретни изпълнители, закупувал е строителни материали, за което са представени множество фактури.

От заключението на съдебно-техническата експертиза се установява, че в имота е изградена масивна двуетажна жилищна сграда с РЗП 135 кв.м., която е напълно завършена, включително с PVC дограма, подови настилки – ламинат, гранитогрес, луксозен фаянс в сервизните помещения, оборудвана баня с вана, кухненско обзавеждане по поръчка и вградени ел.уреди, отоплителна камина, включена в коминно тяло от първи етаж, облицована с плочи и изолация. Вещото лице се е запознало с приложените по делото фактури за закупуване на материали и е дало заключение, че по вид и количество те съответстват да са вложени в строителството на сградата. Разходите за построяването й по представените документи са определени в размер на 34 611 лв, което при РЗП на сградата 135 кв.м. съответства на 256,38 лв за един кв.м. застроена площ. По средните единни строителни цени за страната по еталони на СЕК за различни видове сгради – в случая двуетажна жилищна сграда, средната цена за подобрена сграда е 612 лева за кв.м. застроена площ (без ДДС), следователно строителната й стойност е 82 620 лв, която експертизата е определила като необходимия разход за извършване на СМР в сградата. В тази стойност не са включени разходите за проектиране, строителен надзор, инвеститорски контрол, както и цената на земята.

Като отделна задача вещото лице е определило и справедливата пазарна цена на имота в размер на 184 516 лв, от която следва да се приспадне стойността на земята в размер на 22 171 лв. Следователно сумата, с която се е увеличила стойността на имота в резултат от извършеното строителство възлиза на 162 345 лв.

По делото е прието и заключение на съдебно- икономическа експертиза, от което след проверка в счетоводството на ответното дружество се установява следното:

През периода от 2007 до 2010 год включително в дълготрайните материални активи е записано придобиването на земи на обща стойност 223 хил.лв. По счетоводни данни на фирмата няма осчетоводяване на разходи за строителство на сгради или друг дълготраен материален актив, освен земи. Съобразявайки представените разходни документи за закупуване на строителни материали и за заплащане на работници, след приспадане на разходите, неотносими към строителството, експертизата е установила, че вложените средства от ищеца за труд и материали възлизат на 34 611 лв.

От събраните гласни доказателства се установява, че ищецът е закупувал последователно няколко дворни места в с.Рогачево, построявал сгради в тях, след което ги продавал. В процесния имот след изграждане на къщата, живял около 2-3 години. При строителството наемал работници, осигурявал снабдяването с материали, а в работата му помагал баща му както със собствен труд, така и с пари.

След осъществяване на строителството ищецът, възползвайки се от даденото му пълномощно се разпоредил с имота в полза на представлявано от него дружество, но междувременно, с влязло в сила решение по гр.д. № 780/2012 год на Районен съд Балчик е прогласена нищожността на сделката. По този начин имотът се е върнал в патримониума на ответника.

При така изяснената фактическа обстановка съдът намира следното:

Безспорно е по делото, че ищецът е упражнявал фактическа власт върху имота, както и че е извършил в него строителство на сграда със знанието и без противопоставянето на собственика. Това обстоятелство не се отрича от ответника, а се подкрепя и от събраните по делото доказателства. Ищецът е действал като пълномощник на ответното дружество във връзка с придобиването, застрояването и продажбата на недвижими имоти. Свидетелските показания установяват, че процесната сграда не е била първата, която ищецът е строил в имоти, придобити от името и за сметка на дружеството. Такава е била очевидно и целта на самото упълномощаване. Следва да се приеме за установено, че построяването на сградите е ставало със средства на пълномощника, тъй като в счетоводството на дружеството няма отразяване на разходи за строителство, а само такива за придобиване на земя. Настоящият състав не споделя мотивите на първоинстанционния съд, че не е доказано дали разходите по представените фактури са вложени именно в процесната сграда. Напротив, по делото е установено, че строителството е осъществявано през периода от 2008 год, когато е било издадено строителното разрешение до 2011 год, когато сградата е била въведена в експлоатация. През този период строителство на друг обект не е било осъществявано, а всички приложени фактури и сключени договори за строителство датират от 2008-2010 год. Съвкупната преценка на доказателствата води до извода, че не друг, а именно ищецът е вложил свои средства за изграждането на процесната къща, която е луксозно завършена, както се установява от техническата експертиза.

За да се определи размерът на обезщетението, което му се дължи за извършените подобрения, следва се прецени в какво качество е действал ищецът.

Не може да се приеме, че той е бил владелец (дори и недобросъвестен), тъй като без съмнение е знаел, че имотът не му принадлежи, поради което е нямал основание да счита, че го държи за себе си. Въпреки, че е бил допуснат до имота със съгласието на собственика, той има качеството на държател, а не на владелец дори и при наличието на уговорка за последващо прехвърляне на правото на собственост. (решение № 159 от 14.06.2013 по гр.д. № 1492/2013 на ВКС, II г.о.) За подобренията, направени от него са неприложими разпоредбите на чл. 72-74 от ЗС, вкл. и приравняването му на добросъвестен владелец, макар собственикът е знаел за подобренията и не се е противопоставил. Това е така, защото държателят е упражнявал фактическата власт при съзнанието, че не държи вещта като своя. Субективното му очакване, че в бъдеще ще придобие собствеността не го прави владелец, защото то не е било облечено в съответната форма. В решението на общото събрание на дружеството, както и в дадените от двамата съуправители пълномощни не се съдържа съгласие от тяхна страна ищецът да придобие имота заедно с къщата, която той ще построи. Липсва и предварителен договор или друго изявление на собственика, с което извършването на подобренията да е било възложено на ищеца. В тази хипотеза отношенията им биха се уредили съгласно договора. В случая обаче следва да се приложат правилата на чл.59 от ЗЗД. Подобрителят има право на обезщетение в размер на по-малката сума между тази, с която собственикът се е обогатил и неговото обедняване. Затова предявеният иск е основателен и доказан до размера на разходите, направени от ищеца за труд и материали при изграждане на постройката в имота. Съгласно даденото от вещите лица заключение, тя възлиза на 34 611 лв. Искът следва да се уважи до частично предявения размер 25010 лв, ведно със законната лихва от неговото предявяване до окончателното изплащане на сумата.

С оглед изхода на спора в полза на ищеца и настоящ въззивник следва да се присъдят разноски за двете инстанции в размер на 2904 лв, представляващи държавни такси, депозит за вещи лица и възнаграждение за един адвокат.

Водим от горното съдът

Р    Е   Ш   И  :

ОТМЕНЯ решение № 416/24.10.2013 по гр.д. № 79/2013 год на Окръжен съд Добрич и вместо него

П  О  С  Т  А  Н  О  В  И:

ОСЪЖДА „Билд дрийм” ЕООД със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.”Ангел Кънчев” № 3 с ЕИК 124691189, представлявано от управителя и едноличен собственик на капитала П.П., гражданин на Република Словакия, роден на *** год, да заплати на Р.К., гражданин на Република Словакия, роден на *** год с адрес в Република България с.Рогачево, общ. Балчик, обл.Добрич, ул.”Л.” № 2, сумата 25010 лв, предявена като частичен иск от общ размер 170000 лв, представляваща обезщетение за извършени подобрения в поземлен имот с идентификатор 62788.501.580 по кадастралната карта на с.Рогачево, Добричка обл., изразяващи се в построяването на еднофамилна двуетажна жилищна сграда с идентификатор 62788.501.580.2 със застроена площ 72 кв.м. и РЗП 135 кв.м., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от предявяването на иска – 28.01.2013 год до окончателното й изплащане, както и разноски по делото за двете инстанции в размер на 2904 лв.

Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от съобщаването му на страните пред ВКС на РБ при условията на чл. 280 ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ:1)

2)