Р       Е       Ш      Е      Н      И      Е

                                      

№ 30/15. 03. 2018 г.,  гр. Варна

        

В   И М Е Т О   Н А    Н А Р О Д А

 

         Апелативен съд – Варна, Гражданско отделение на седми март  2018 г. , в публично заседание в следния състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Милен Славов

      ЧЛЕНОВЕ: Петя Петрова

            Мария Маринова

 

Секретар: Ю.К.

Прокурор:…

 

Като разгледа докладваното от съдия П.Петрова въззивно гр.д. № 51 по описа на съда за 2018 г. и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по в.гр.д. № 51/2018 г. по описа на Варненския апелативен съд е образувано по въззивна жалба на Д.П.Д. против решение № 1767/24.11.2017 г., постановено по гр.д. № 1464/2017 г. по описа на Варненския окръжен съд, с което е отхвърлен искът му срещу Г.В.Л.Ш., гражданин на Република Португалия с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор от 30.07.2016г. за покупко-продажба на ½ ид.част, придобита на основание прекратена СИО от следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 1, находящ се в жилищна сграда в гр. Варна, община Варна, ж.к.“Бриз-юг“, в УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“, на етаж 2, с площ от 82 кв.м., състоящ се от: дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалет, коридор и три тераси, при граници: коридор, ап.2 и вътрешен двор, ведно с избено помещение № 1 с площ от 3,06 кв.м., както и 8.5091% ид.части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, както и 34,23 кв.м.ид.ч. от дворното място, цялото с площ от 990 кв.м., съставляващо поземлен имот 3038, отреден за УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“ на гр. Варна.

Жалбоподателят е навел оплаквания за неправилност на обжалваното решение, поради противоречието му със закона и поради необоснованост. Изразил е несъгласие с приетото от съда за невъзможността чужденци да придобиват собственост върху земя в България и с формирания извод за неоснователност на иска, поради невъзможността предварителният договор да бъде обявен за окончателен в останалата му част, без земята, само за апартамента с принадлежностите и с правото на строеж. На осн. чл. 233 от ГПК е заявил частичен отказ от иска само по отношение на претенцията за обявяване на окончателен на предварителния договор в частта за ½ ид.част от 34,23 кв.м.ид.ч. от дворното място, съставляващо имот с идентификатор 10135.2563.106, цялото с площ от 990 кв.м. по документ за собственост, а по скица 340 кв.м., идентичен с имот пл.№ 2806 в кв. 3, парцел VІІІ-1835а, по плана на ж.к. № Бриз –юг“ при граници (съседи) имоти с идентификатори: 10135.2563.105, 10135.2563.644, 10135.2563.1823, 10135.2563.101. В останалата част е поддържал иска, като е молил за отмяна на отхвърлителното решение в тази част и уважаване на иска с обявяване на предварителния договор за окончателен по отношение на ½ ид.част от АПАРТАМЕНТ № 1, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10135.2563.106.1.1, находящ се в жилищна сграда в гр. Варна, община Варна, ж.к.“Бриз-юг“, ул.“Сирма Войвода“ № 20, ет.2, със застроена площ от 82 кв.м., ведно с избено помещение №1 с площ от 3,06 кв.м., както и 8,5091% ид.части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място съставляващо ПИ с идентификатор 10135.2563.106. Към въззивната жалба е приложил препис от анекс от 25.11.2017 г. за предоговаряне към предварителния договор, позовавайки се на разпоредбата на чл. 266 ГПК.

Насрещната страна не е подала отговор на въззивната жалба.

Предвид заявения от въззивника частичен отказ от иска и на осн. чл. 233 ГПК, с определение № 80 от 06.02.2018 г. (влязло в сила на 22.02.2018 г.), съдът е прекратил производството по делото в частта  по иска на Д.П.Д. срещу Г.В.Л.Ш. по чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 30.07.2016г. за покупко-продажба  само в частта за  ½ ид.част от 34,23 кв.м.ид.ч. от дворното място, съставляващо имот с идентификатор 10135.2563.106, цялото с площ от 990 кв.м. по документ за собственост, а по скица 340 кв.м., идентичен с имот пл.№ 2806 в кв. 3, парцел VІІІ-1835а, по плана на ж.к. № Бриз –юг“ при граници (съседи) имоти с идентификатори: 10135.2563.105, 10135.2563.644, 10135.2563.1823, 10135.2563.101 и е обезсилил решение № 1767/24.11.2017 г., постановено по гр.д. № 1464/2017 г. по описа на Варненския окръжен съд в ЧАСТТА, с която е отхвърлен иска на Д.П.Д. срещу Г.В.Л.Ш. по чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 30.07.2016 г. за покупко-продажба в частта за  ½ ид.част от 34,23 кв.м.ид.ч. от дворното място, цялото с площ от 990 кв.м., съставляващо поземлен имот 3038, отреден за УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“ на гр. Варна.

В съдебно заседание, въззивникът не се е явил, а въззиваемият, чрез адв. В.В., е изразил становище за основателност на въззивната жалба.

Варненският апелативен съд, като взе предвид събраните доказателства и доводите на страните намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Пред окръжния съд е бил предявен от Д.П.Д. срещу Г.В.Л.Ш., гражданин на Република Португалия, иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 30.07.2016 г. за покупко-продажба на ½ ид.част от следния имот: АПАРТАМЕНТ № 1, находящ се в жилищна сграда в гр. Варна, община Варна, ж.к.“Бриз-юг“, в УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“, на етаж 2, с площ от 82 кв.м., състоящ се от: дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалет, коридор и три тераси, при граници: коридор, ап.2 и вътрешен двор, ведно с избено помещение № 1 с площ от 3,06 кв.м., както и 8.5091% ид.части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, както и 34,23 кв.м.ид.ч. от дворното място, цялото с площ от 990 кв.м., съставляващо поземлен имот 3038, отреден за УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“ на гр. Варна. Ищецът е поддържал, че с предварителния договор от 30.07.2016 г. ответникът му обещал да му продаде, а той да купи, идеалната част от имота в срок до 27.03.2017 г. за сумата от 25 000 лв., като сумата от 9 000 лв. е била платена в брой при подписване на предварителния договор, а остатъкът от 16 000 лв. е следвало да се плати при нотариалното прехвърляне на собствеността. Твърдял е също така, че ответникът е придобил собствеността върху обещаната идеална част от имота (жилище и земя), след прекратяването на брака му с Й.С., която го закупила по време на брака им с договор за покупко –продажба сключен с нотариален акт № 89, том I, рег.№ 804, дело № 78 от 2007 г. от 01.03.2017 г. на нотариус Светлана Стойчева с рег.№ 193 в регистъра на НК. Падежът настъпил, но ответникът не изпълнил задължението си за нотариално прехвърляне на собствеността.

С писмения си отговор, ответникът Г.В.Л.Ш. е изразил становище за основателност на иска, като е признал, че не е изпълнил в срока задължението си за прехвърляне на собствеността и е настоявал за уважаване на иска при условие ищецът да му заплати неплатения остатък от продажната цена.

Г.В.Л.Ш. е гражданин на Република Португалия, притежаващ разрешително за пребиваване в Република България. На 23.03.2006 г. той е сключил  в гр. Матола, Мозамбик граждански брак с българската гражданка Й. С.Г., за който е съставен акт за граждански брак № 495/08.05.2006г. от Община Варна. По време на брака им, на 01.03.2007 г., с договор сключен с нотариален акт № 89, том І, рег.№ 804, дело № 78/2007 г. на нотариус Светлана Стойчева, Й.С.Г. е закупила процесния недвижим имот, представляващ апартамент № 1 с площ от 82 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалет, коридор и три тераси, при граници: коридор, ап.2 и вътрешен двор, ведно с избено помещение № 1 с площ 3,06 кв.м., при граници: изба № 2, избен коридор и машинно-асансьор, както и 8.5091% ид.части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, както и 34,23 кв.м.ид.ч. от дворното място, цялото с площ от 990 кв.м., съставляващо поземлен имот 3038, отреден за УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“ на гр. Варна, при граници за дворното място по скица: от две страни улици, УПИ ІХ-1084.  Към настоящия момент, апартаментът се идентифицира съгласно издадената от службата по геодезия, картография и кадастър – гр. Варна схема № 15-470654-27.09.2017 г. с иентификатор № 10135.2563.106.1.1, а земята, съгласно скица на поземлен имот № 15-470646-27.09.2017 г., е с идентификатор № 10135.2563.106.

С влязло в сила на 14.07.2016 г. решение № 2543/23.06.2016 г. по гр.дело № 2711/2016г. по описа на ВРС, бракът между Г.В.Л.Ш. и Й. С. Г. е бил прекратен с развод на основание чл.49 ал.1 от СК.

На 30.07.2016г., ищецът Д.П.Д. и ответникът Г.В.Л.Ш. са сключили предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който ответникът се задължил да продаде на ищеца Д.П.Д. своята ½ ид.ч. от процесния имот: АПАРТАМЕНТ № 1, находящ се в жилищна сграда в гр. Варна, община Варна, ж.к.“Бриз-юг“, в УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“, на етаж 2, с площ от 82 кв.м., състоящ се от: дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалет, коридор и три тераси, при граници: коридор, ап.2 и вътрешен двор, ведно с избено помещение № 1 с площ от 3,06 кв.м., както и 8.5091% ид.части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, както и 34,23 кв.м.ид.ч. от дворното място, цялото с площ от 990 кв.м., съставляващо поземлен имот 3038, отреден за УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“ на гр. Варна, в срок до 27.03.2017 г. (чл.3 от договора) за сумата от 25 000 лв. (чл.1 от договора).

 След постановяване на първоинстанционното решение, на 25.11.2017 г., страните по делото са сключили анекс,  с който са уговорили, че предмет на процесния предварителен договор ще е само ½ ид.част от апартамента с избеното помещение и идеалните части от от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, без собствеността на ½ ид.част от дворното място, като продажната цена остава в договорения първоначален размер от 25 000 лв.

Част от продажната цена в размер на 9 000 лв, видно от признанието на ответника в предварителния договор от 30.07.2016 г., му е била платена от купувача при сключването на предварителния договор. Съгласно уговорката в чл.2.2. от договора, остатъкът от цената в размер на 16 000 лв. е следвало да се плати от купувача при нотариалното прехвърляне на имота – до 27.03.2017 г. Продавачът не е изпълнил задължението си да прехвърли идеалните части от обещания имот в уговорения срок, като по отношение на този факт страните не спорят по делото.

Според представеното удостоверение изх.№ 3859/08.02.2018 г., издадено от ЧСИ Даниела Петрова –Янкова, рег.№ 711, район на действие ОС Варна, в кантората й е образувано изпълнително дело № 20137110400351 по молба на ОББ АД срещу длъжника Й.С.Г. и ипотекарен длъжник ответникът Г.В.Л.Ш.. Процесният имот е ипотекиран в полза на банката на 01.03.2007 г., като вписването е подновено на 18.01.2017 г. Срещу имота е насочено изпълнение, наложени са възбрани и е успешно проведена публична продан от 18.11.2017 г. до 18.12.2017 г., след която той е възложен на купувача с постановление за възлагане, което обаче не е влязло в сила. От приложената справка от Службата по вписванията –Варна, по партидата на имота към 07.03.2018 г. не се установява вписване на постановление за възлагане, като към датата на приключване на делото в настоящата инстанция (07.03.2017 г.) няма данни собствеността върху имота да е придобита от лицето  - купувач на публичната продан.

Предявеният иск (след частичния отказ и прекратяване на производството с определението от 06.02.2018 г.), с който се иска обявяване на предварителния договор от 30.07.2016 г. за окончателен по отношение на ½ идеална част от апартамента, ведно с идеалните части от общите части на сградата и от правото на строеж, черпи своето правно основание от разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Предпоставките за уважаването на този иск са: (1) наличието на валиден предварителен договор, т. е. сключен в изискуемата се от закона форма и съдържащ всички елементи на окончателния; (2) ответникът да е собственик на имота; (3) изправност на ищеца, както и (4) изискуемост на задължението за сключване на окончателния договор, респ. неизпълнение на това задължение от ответника.

Тези предпоставки в случая са налице. Предварителният договор, включително и след изменението му с анекса от 25.11.2017 г. е валиден, сключен е в писмена форма и съдържа всички елементи на окончателния договор за покупко-продажба. Ответникът се легитимира като собственик на обещаната с предварителния договор и анекса към него ½ идеална част от имота, представляващ апартамент с изба и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място с договора за покупко-продажба от 01.03.2007 г. и решението за прекратяване на брака му с Й.Г., като по делото няма данни към момента на приключване на устните състезания пред настоящата инстанция, собствеността върху имота да е придобита от купувача на публичната продан. Изискуемостта на задължението за сключване на окончателния договор е настъпила на 27.03.2017 г., респективно има неизпълнение на това задължение от страна на ответника. Ищецът е изправна страна и е платил в срок част от задължението си в размер на сумата от 9 000 лв.

Предвид изложеното, искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителния договор за ½ идеална част от апартамента с избата и идеалните части от общите части на сградата и от правото на строеж е основателен и следва да бъде уважен, като решението на окръжния съд в обжалваната част следва да бъде отменено. Предвид частичния отказ от иска по отношение на земята, оплакванията във въззивната жалба досежно приетото от окръжния съд за забраната на чужденци да придобиват земя, са неотносими към предмета на спора и не следва да бъдат разглеждани.

Плащането на остатъка от цената - 16 000 лв., предвид уговорката на страните това да стане при сключването на окончателния договор с нотариален акт, следва да бъде постановено от съда като условие на решението по чл. 19, ал.3 ЗЗД съгласно чл. 362, ал.1 от ГПК, като ищецът трябва да изпълни задължението си да плати остатъка от продажната цена в размер на 16 000 лв. в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата.

На осн. чл. 364, ал. 1 от ГПК Д.П.Д. трябва да заплати местен данък по сметка на Община Варна в размер на 1 078,65 лв. по чл. 45 вр. 46, ал.2, т.1 от ЗМДТ (изчислен в размер на 3% от 35 954,90 лв. - данъчната оценка на прехвърляния имот, доколкото същата е по-висока от уговорената цена) и нотариална такса по сметка на Апелативен съд – Варна в размер на 368,14 лв., определена на осн. чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

До изплащането на разноските, следва да бъде вписана възбрана върху имота.

Водим от горното, съдът

 

Р Е Ш И :

 

ОТМЕНЯ решение № 1767/24.11.2017 г., постановено по гр.д. № 1464/2017 г. по описа на Варненския окръжен съд В ЧАСТТА, с която е отхвърлен предявения от Д.П.Д., ЕГН **********,***, срещу Г.В.Л.Ш., гражданин на Република Португалия, притежаващ разрешително за пребиваване в Република България № 700882621, издадено на 10.03.2015г., ЕГН **********,***, иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор от 30.07.2016 г. за покупко-продажба на ½ ид.част, придобита на основание прекратена семейна имуществена общност от следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 1, находящ се в жилищна сграда в гр. Варна, община Варна, ж.к.“Бриз-юг“, в УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“, на етаж 2, с площ от 82 кв.м., състоящ се от: дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалет, коридор и три тераси, при граници: коридор, ап.2 и вътрешен двор, ведно с избено помещение № 1 с площ от 3,06 кв.м., както и 8.5091% ид.части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното мястоКАТО ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВИ:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР от 30.07.2016 г., изменен с анекс от 25.11.2017 г., сключен между Д.П.Д., ЕГН **********,***, в качеството му на купувач и Г.В.Л.Ш., гражданин на Република Португалия, притежаващ разрешително за пребиваване в Република България № 700882621, издадено на 10.03.2015г., ЕГН **********,***, в качеството му на продавач, за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ ½ идеална част от: АПАРТАМЕНТ № 1, находящ се в жилищна сграда в гр. Варна, община Варна, ж.к.“Бриз-юг“, в УПИ № VІІІ-1835а, идентичен с имот пл.№ 2806 в кв.3 по плана на ж.к.“Бриз-юг“, на етаж 2, понастоящем представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10135.2563.106.1.1, находящ се в жилищна сграда в гр. Варна, община Варна, ж.к.“Бриз-юг“, ул.“Сирма Войвода“ № 20, ет.2, с площ от 82 кв.м., състоящ се от: дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалет, коридор и три тераси, при граници: коридор, ап.2 и вътрешен двор, ведно с избено помещение № 1 с площ от 3,06 кв.м., както и 8.5091% ид.части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, съставляващо ПИ с идентификатор 10135.2563.106, на осн. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ПРИ УСЛОВИЕ купувачът Д.П.Д., ЕГН **********,*** да заплати на продавача Г.В.Л.Ш., гражданин на Република Португалия, притежаващ разрешително за пребиваване в Република България № 700882621, издадено на 10.03.2015г., ЕГН **********,*** сумата от 16 000 лв., представляваща остатък от пълната продажна цена в размер на 25 000 лева, който остатък следва да бъде платен от купувача на продавача в двуседмичен срок от влизане в сила на решението.

ОСЪЖДА Д.П.Д., ЕГН **********,*** да заплати местен данък по сметка на Община Варна в размер на 1 078,65 лв., на осн. чл. 45 вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ.

ОСЪЖДА Д.П.Д., ЕГН **********,*** да заплати нотариална такса по сметка на Апелативен съд – Варна в размер на 368,14 лева, определена на осн. чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, на осн. чл. 364, ал. 1 от ГПК.

НАЛАГА възбрана върху описания по-горе недвижим имот до изплащане на следващите се разноски по прехвърлянето, на осн. чл. 364, ал. 1 от ГПК.

ОПРЕДЕЛЯ на ищеца Д.П.Д., ЕГН **********,***, шестмесечен срок за отбелязване на настоящото решение, считано от влизането му в сила, на осн. чл. 115, ал. 2 вр. чл. 112, б. „з” от ЗС.

ПРЕПИС от решението не следва да се издава до представяне от ищеца на доказателства, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота, на осн. чл. 364, ал. 2 от ГПК.

Решението може да бъде обжалвано пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването му на страните и при условията на чл.280 ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                    ЧЛЕНОВЕ: