Р       Е       Ш      Е      Н      И      Е

 

 

181

 

10.11. 2015 г.,  гр. Варна

        

                                       В   И М Е Т О   Н А    Н А Р О Д А 

 

         Апелативен съд – Варна, Гражданско отделение на четвърти ноември през две хиляди и петнадесета година, в публично заседание в следния състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Милен Славов

 

     ЧЛЕНОВЕ: Петя Петрова

 

                        Юлия Бажлекова

                                            

Секретар: В.Т.

Прокурор:

 

Като разгледа докладваното от съдия П.П. въззивно гр.д. № 510 по описа на съда за 2015 г. и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 258 и сл.ГПК и е образувано по въззивна жалба на А.М.Н., подадена чрез адв. Р., против решение № 1390/13.07.2015 г., постановено по гр.д. № 2592/2014 г. по описа на Варненския окръжен съд, с което са отхвърлени исковете му срещу Н.С.Д. и К.П.Д. за разваляне, на сключен между страните договор за покупко -продажба на недвижим имот, обективиран в НА № 16 от 23.12.2009 г. на нотариус А. Г. и за солидарно осъждане на ответниците да върнат платената по договора продажна цена в размер на 15 820 лв., ведно със законната лихва върху нея, считано от датата на предявяване на исковата молба в съда – 04.11.2014 г. до окончателното плащане на задължението, на осн. чл. 189, ал.1, пр.I вр. чл.188 от ЗЗД и по чл. 189, ал. 1, пр. II  от ЗЗД и жалбоподателят е осъден за разноските.

Въззивникът е сочил, че обжалваното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон и необоснованост, като е молил за отмяната му, за разваляне на договора за покупко-продажба, за осъждане на ответниците да му заплатят солидарно сумата от 15 820 лв., представляваща част от платената цена, ведно със законните лихви от датата на подаване на исковата молба до окончателното заплащане на задължението и за присъждане на сторените по делото разноски. По същество оплакванията са, че окръжният съд в нарушение на материалния закон приел, че от значение за основателността на иска е обстоятелството дали купувача – ищец по делото е изправна страна по договора за продажба, защото в производството по иска за евентуална евикция този факт бил без значение и съдът изобщо не трябвало да изследва същинските предпоставки по чл. 87, ал.3 от ЗЗД. Добросъвестността на купувача също била без значение в случая и неправилно окръжният съд обосновал решението си за отхвърляне на иска с този факт. Дори и при недобросъвестност, купувачът имал правото да иска връщането на цената, каквато била и настоящата му претенция. Обсъждайки относителната недействителност на вписаната ипотека, окръжният съд недопустимо се произнесъл по непредявен иск, вместо по заявения такъв. Изложените от съда съображения за правното значение на ипотеката и на нейното вписване, както и за относителната недействителност на ипотеката по отношение на банката били извън предмета на спора, с който той бил сезиран, а и изводите на съда в тази насока били неверни. Незаконосъобразен по същество бил извода на съда, че ищецът бил недобросъвестен купувач, поради това, че знаел за правата на ипотекарния кредитор към момента на сключване на договора, защото ипотеката не била вещно право и не била заплаха по смисъла на евикцията. Такава заплаха били бъдещите евентуални права на третите лица – купувачи на публична продан, за които ищецът узнал едва от призовката за доброволно изпълнение.

Въззиваемите Н. и К. Д., чрез адв. Л., са подали писмен отговор, с който са оспорили въззивната жалба, като са молили за потвърждаване на обжалвания първоинстанционнен акт и за присъждане на разноските. Изложили са съображения за правилността на решението на окръжния съд. Възивникът бил неизправна страна по сделката, защото спрял плащанията по договора за кредит и така сам предпоставил евентуалното си отстранение от имота чрез реализиране на ипотечните права на банката, за които знаел още при сключване на договора, поради което и нямал правото да развали договора и да претендира връщането на платената част от цената.

Въззивната жалба е подадена в срок, от лице с правен интерес от обжалване решението на първата инстанция като неизгодно за него, редовна  е и допустима, а разгледана по същество – е неоснователна.

В съдебно заседание пред настоящата инстанция въззивникът не се е явил и не е бил представляван. След провеждане на съдебното заседание, по делото са постъпили писмени бележки с молба за уважаване на жалбата и с искане за присъждане на разноските.

Въззивемите, чрез процесуалния си представител адв. Л., в съдебно заседание пред настоящата инстанция са поддържали отговора на жалбата. Изрично са посочили, че не претендират присъждане на разноски за въззивното производство.

Съдът на осн. чл. 269 от ГПК, след като извърши служебна проверка,  намира обжалваното решение за валидно и допустимо.

Оплакванията на въззивника за произнасяне по непредявен иск (първоинстанционният съд обсъждал и се произнесъл за недействителност на вписана ипотека) е несъстоятелно, тъй като в решението си окръжният съд е произнесъл именно твърдените от ищеца факти и постановил отхвърлителен диспозитив в рамките на заявеното искане за разваляне на договора за продажба, поради евентуална евикция и по искането за връщане на платената цена.

Обжалваното решение подлежи на проверка за правилност по наведените в жалбата оплаквания:

Пред окръжния съд са били предявени искове от А.М.Н. против Н.С.Д. и К.П.Д.: конститутивен по чл. 189, ал. 1, пр. I вр. чл. 188 от ЗЗД вр. чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на сключения между страните договор за покупко продажба на недвижими имот, обективиран в НА № 16 от 23.12.2009 г. на нотариус А. Г. и осъдителен иск с правно основание чл. 189, ал. 1, пр. II  от ЗЗД за солидарно осъждане на ответниците да върнат платената по договора продажна цена в размер на 15 820 лв., ведно със законната лихва върху нея считано от датата на предявяване на исковата молба в съда – 04.11.2014г. до окончателното плащане на задължението. С исковата си молба и уточняващите такива, ищецът е претендирал развалянето на договора за продажба, поради бъдещото му отстраняване от имота, заради евентуални права на собственост върху него от бъдещите купувачи на публична продан, като с оглед развалянето е молил и за връщане на платената част от цената на имота в размер на внесените вноски по кредита на продавачите. Настоявал е, че към момента на продажбата продавачите са се разпоредили с права, които са притежавали. Понастоящем, обаче бил застрашен от евентуалните права на собственост на купувачите на имота от публична продан, за които не е могъл да знае при сключване на договора и затова бил добросъвестен.    `

Ответниците са оспорвали исковете и са молили за отхвърлянето им. Изложили са съображения за недобросъвестността на купувача, който при сключване на договора за продажба знаел за ипотеката върху продавания имот, учредена в полза на банката за обезпечаване на теглен от тях, за покупката на имота, банков кредит, поради което ищецът нямал правото за развали договора и да претендира права от бъдещата евикция. Срещу прехвърляне на собствеността, с договора за продажба самият купувач поел насрещно задължение за погасяване на банковия кредит на продавачите, което задължение той не изпълнил и станал причина банката да пристъпи към принудителното изпълнение върху имота за събиране на задължението им по банковия кредит.

Страните по делото не са спорили по установената от първата инстанция, въз основа на събраните по делото доказателства, фактическа обстановка, а тя е следната:

На 23.12.2009г. между страните по делото е  бил сключен договор за покупко - продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 16/2009г. на нотариус А. Г., по силата на който ответниците по делото – двамата съпрузи Д., в качеството им на продавачи, прехвърлили на купувача - ищец в производството А.Н., собствеността върху недвижим имот, представляващ магазин за авточасти, с идентификатор 10135.3512.73.1.1, находящ се в гр. Варна, ж.к. „Младост”, бул. „Ян. Хунияди” № 14, с площ от 26.15 кв.м., заедно с помощно помещение с площ от 86.05 кв.м., заедно с 21.3335% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, цялото с площ от 1500 кв.м. за сумата от 85 261.71 лв., която купувачът се съгласил да плати на „Банка ДСК” ЕАД за погасяване на отпуснатия на продавачите ипотечен кредит по договор № 17/8715352/18.11.2004г. и анекс към него, съгласно погасителен план по ипотечния кредит.

В периода от 19.03.2010 г. до 30.06.2011г., ищецът изпълнявал задължението си по договора за продажба да плаща кредита на продавачите към банката, като внесъл част от сумата по банковия кредит. От 30.06.2011 г. той спрял плащанията. Няма спор, че поради неплащане на три поредни вноски (на 29.07.2011г., 29.08.2011г. и 29.09.2011г.), „Банка ДСК” ЕАД обявила предсрочна изискуемост (от 03.10.2011 г.)  на цялата сума по договора за кредит и на 18.04.2012 г., в заповедно производство по реда на чл. 417 от ГПК, по нейна молба й бил издаден изпълнителен лист срещу ответниците по делото – продавачи по договора за продажба. За събиране на задължението по договора за кредит било образувано изпълнително дело № 20137120400242, по което изпълнението било насочено срещу ипотекирания в полза на банката магазин за авточасти, закупен от ищеца по договора за продажба с ответниците. Не е било спорно по делото, че имотът е бил обявен на публична продан, но до момента тя не е извършена и имотът не е възложен.

Със заключението на вещото лице по допусната от окръжния съд съдебно счетоводна експертиза е установено, че сумата от 22 269.19 лв., внесена от ответника Д. в „Банка ДСК“ в периода от 01.01.2010 г. до 01.07.2011 г., е била отчетена от банката като плащане именно по договора за ипотечен кредит № 17/8715352/18.11.2004г.

Съгласно разпоредбата на чл. 188 от ЗЗД продавачът отговаря, ако трети лица имат право на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това. Посочената разпоредба урежда две хипотези, при които продавачът отговаря ако трето лице има противопоставими на купувача права върху продадената вещ. В първата хипотеза третото лице е предявило правата си и купувачът вече е отстранен от вещта, която е купил, въз основа на съдебно решение по иск на трети лица – налице е осъществена евикция. Във втората  хипотеза правата на трето лице само са предявени по съдебен ред или дори още не са предявени, но могат във всеки момент да бъдат предявени и противопоставени на купувача. Вещта още не му е отнета, но съществува реална заплаха от това- налице е евентуална евикция. Законът не прави разлика между реализирана или предстояща евикция, защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, за налични права на трето лице, противопоставими на купувача, вече реализирани или които ще се реализират в бъдеще. Затова купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл.87, ал.3 от ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които претърпява от неизпълнението (чл.189, ал.1), стига да е добросъвестен, т.е. по време на купуването да не е знаел, че купува от несобственик или че трети лица имат права върху купуваното от него (чл.188 ЗЗД). В изложения смисъл е даденото с решение № 424 от 24.01.2012 г. по гр.д. №1872/2010 г., ВКС, IV г.о. и с решение № 261 от 09.10.2012 г. на ВКС по гр.д. № 390/2012 г., II г.о., постановени по реда на чл.290-293 ГПК, тълкуване във връзка с приложението на института на т.н. „евентуална евикция”, на която в настоящия казус ищецът основава претенциите си за разваляне на договора за продажба и за връщане на платената част от цената.

Както бе посочено, задължително условие за правото на разваляне на договора, поради евентуална евикция, е купувачът да е бил добросъвестен. В случая това условие не е налице и съображенията на въззивника за добросъвестността му не се споделят от настоящата инстанция. Евентуалните права на третите лица - бъдещи собственици на имота по възлагане на публична продан, са последица от упражняване на ипотечното право на ипотекарния кредитор. Т.е. в случая евентуалните права на собственост на третите лица биха възникнали, вследствие реализиране на правото на взискателя да насочи изпълнението и да се удовлетвори от цената на ипотекирания за обезпечаване на вземането му недвижим имот, придобит от ищеца по договора за покупко-продажба с ответниците. Ипотеката върху имота е била налице към момента на сключване на договора за продажба между страните и за нея е била дадена гласност чрез вписването й в съответните книги на Агенцията по вписванията. Това означава, че при сключване на сделката, продаденият имот е бил обременен с противопоставимо на купувача ипотечно право на трето лице – ипотекарен кредитор. Затова, добросъвестността на купувача, незнанието му за евентуални противопоставими му права на трети лица, следва да се преценява по отношение на учредената ипотека върху имота, т.е. – на правото на ипотекарния кредитор върху имота, а не по отношение на евентуалните права на собственост на трети лица, които те ще придобият на публична продан, в каквато насока са били развити доводи във въззивната жалба. Именно изхождайки от знанието на купувача, че имотът е бил обременен с ипотека, се налага извода за неговата недобросъвестност. Знанието на купувача се установява не само от вписването на ипотеката и даване гласност на същата, в каквато насока подробни мотиви е изложил и първоинстанционния съд, но и от обстоятелството, че именно плащането на вноските по договора за кредит, обезпечен с ипотеката върху имота, е съставлявало насрещно поетото от купувача задължение по договора за продажба (срещу прехвърляне на собствеността от продавачите, купувачът е поел задължение за плащане на банковия им кредит, обезпечен с ипотеката върху имота). Тази недобросъвестност лишава ищеца от възможността да развали договора, поради евентуални права на купувачите на публична продан и да иска връщане на платената част от вноските по кредита – цена на прехвърленото право на собственост. Не могат да бъдат споделени съображенията във въззивната жалба, че недобросъвестността с оглед вписването на актовете, следва да се преценява само по отношение на актове за прехвърляне на собственост или други вещни права, а не и по отношение на  ипотеката, тъй като тя не била вещно право, доколкото основание за такова разграничение законът не дава.

Окръжният съд е изложил мотиви именно в насока на недобросъвестността на купувача и знанието му за ипотеката върху купувания имот, произтичащи от вписването на ипотеката и във връзка с правото на купувача при противопоставими му права на трети лица върху имота, да развали договора и да иска връщане на платената цена и не е изследвал въпросите дали ищецът е бил изправна страна по договора за продажба или не, дали е бил даден срок за доброволно изпълнение, въпросът за вината и за безполезността на изпълнението, както и за незначителността на неизпълнението, поради което и оплакванията на въззивника за допуснати нарушения в този смисъл са неоснователни.

Неоснователни са и доводите на въззивника, че право на връщане на платената цена той има по чл. 192, ал.1 ЗЗД дори да е недобросъвестен, защото в настоящия казус връщането на цената е обусловено от уважаване на иска за разваляне на договора за продажба, каквото право в случая той няма, а  от друга страна липсва и осъществена евикция чрез отстраняването му от имота. Затова и оплакванията му във въззивната жалба за неправилност на обжалвания съдебен акт, поради нарушение на материалния закон, не се споделя от настоящата инстанция.

С оглед изложените съображения, предявените искове за разваляне на договора за продажба, поради евентуална евикция и за връщане на платената част от цената, се явяват неоснователни и подлежат на отхвърляне. Като е достигнал да идентични правни изводи, окръжният съд е постановил правилен съдебен акт, който не страда от визираните в жалбата пороци и затова следва да бъде потвърден.

С оглед изхода от спора и на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК, въззиваемите имат право на разноски, но те чрез процесуалния си представител адв. Л. изрично са заявили, че не претендират такива за въззивното производство. Затова разноски не се присъждат.

По изложените съображения, Апелативен съд гр.Варна,

 

РЕШИ:

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 1390/13.07.2015 г., постановено по гр.д. № 2592/2014 г. по описа на Варненския окръжен съд.

Решението може да бъде обжалвано пред ВКС на РБ, в едномесечен срок от връчването на препис от него на страните и при условията на чл.280 ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                          ЧЛЕНОВЕ: