Р Е Ш Е Н И Е

64

 

Гр. Варна, 30.04.2014 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

ВАРНЕНСКИЯТ АПЕЛАТИВЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в открито заседание на ДЕВЕТИ АПРИЛ  през две хиляди и четиринадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СЕВЕРИНА ИЛИЕВА;

ЧЛЕНОВЕ: ПЕНКА ХРИСТОВА;

ПЕТЯ ПЕТРОВА;

При участието на секретаря Ю.К.,

като разгледа докладваното от съдията П. Христова

въззивно гражданско дело № 52 по описа за 2014-та година:

 

         Настоящото производство е по реда на чл. 258 ГПК, образувано по въззивна жалба на „ИДЕАЛСТРОЙ – ЖОРО” ЕООД, гр. Добрич, ЕИК 124646557, ПРЕДСТАВЛЯВАНО ОТ УПРАВИТЕЛЯ Г.С.Г., чрез пълномощник адв. Г.Н. /пълномощно на л. 113 от делото на ОС/, срещу решение №192/24.10.2013 год. по т.д. 85/2012 год. на ОС Добрич, с което е отхвърлен предявеният от същото дружество иск срещу „Съюз на глухите в България”, гр. София, ЕИК по Булстат 000703130, за разваляне на договор, сключен по нот.а. № 22, т.II, рег. 141439, д.195 от 15.12.2006 год. на нотариус №301, вписан под №38, т. ХХХIII, вх. Рег.№ 17558/15.12.2006 год. на СВп – Добрич, с който ответникът е учредил в полза на ищеца право на надстрояване за изграждане на трети етаж със застроена площ 155,2 в собствената му двуетажна офис-сграда, находяща се в гр. Добрич, ул. „Отец Паисий”, №27, представляваща самостоятелен обект с идентификатор 72624.625.366.1, разположена в поземлен имот с идентификатор 72624.625.366; присъдени са и разноски в полза на ответника. В жалбата се твърди, че решението е постановено при противоречие с материалния закон и при съществени процесуални нарушения. Твърди се, че съдът за първи път се е позовал в решението на направено от страните твърдение, а именно, публичността на вписаните в Служба по вписвания прехвърлителни сделки с недвижими имоти.

Срещу жалбата е постъпило в срок писмено възражение от насрещната страна, „СЪЮЗ НА ГЛУХИТЕ В БЪЛГАРИЯ”, гр. София, в което жалбата се оспорва.

Третото лице-помагач Община Добрич е оспорило жалбата.

СЪДЪТ, като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства и съобрази приложимия закон, прие за установено следното:

         Пред ОС Добрич делото е образувано по искова молба на „ИДЕАЛСТРОЙ – ЖОРО” ЕООД, гр. Добрич, ЕИК 124646557, срещу ответника „СЪЮЗ НА ГЛУХИТЕ В БЪЛГАРИЯ”, гр. София със следните претенции: иск за разваляне на  договор, сключен с нотариален акт № 22, т.II, рег. 141439, д.195 от 15.12.2006 год. на нотариус №301, вписан под №38, т. ХХХIII, вх. Рег.№ 17558/15.12.2006 год. на СВп – Добрич, с който ответникът е учредил в полза на ищеца право на надстрояване за изграждане на трети етаж със застроена площ 155,2 в собствената му двуетажна офис-сграда, находяща се в гр. Добрич, ул. „Отец Паисий”, №27, представляваща самостоятелен обект с идентификатор 72624.625.366.1, разположена в поземлен имот с идентификатор72624.625.366; в  условията на евентуалност,при уважаване на иска по пункт първи, искове за осъждане на  ответника да му заплати сумите:1. от 50000 евро, заедно със законната лихва от датата на предявяването на иска до окончателното и изплащане, представляваща платена цена на отпаднало основание; 2. от 125000 лева - частичен иск за вземане от 250000 лева, представляващо обезщетение за преките вреди , които търпи дружеството от премахването на имота му, заедно със законната лихва върху тази сума от датата на предявяване на иска до окончателното и изплащане, в размер на пазарната стойност на построеното; 3. от 25001 лева - частичен иск от вземане в размер на 1260000 лева, представляващо обезщетение за непреки вреди от отстраняването на дружеството от имота, представляващи наемната цена, която би могла да се реализира за срока на експлоатационна годност на имота за 70 години по 1500 лв. месечно, заедно със законната лихва от датата на предявяването на иска до окончателното му изплащане.

          Твърди се в исковата молба, че ответното дружество е учредило на ищеца право на надстрояване за изграждане на трети етаж в собствената му двуетажна офис-сграда, находяща се в гр.Добрич, ул."Отец Паисий" 27. При нотариалното изповядане на сделката, учредителят  изрично е декларирал, че е собственик на сградата, по отношение на която се учредява правото, което изрично било записано в текста на нотариалния акт. Срещу учреденото му право на надстрояване, ищецът  заплатил на ответника сумата от 50000 евро в рамките на уговорените по договора срокове и пристъпил към реализация на правата си. Въз основа на одобрен инвестиционен проект , се снабдил с разрешение за строеж и започнал строителство, което фактически приключил към края на м. юни на 2007 г., а на 31.01.2007 г. обектът бил въведен в експлоатация.

        След приключването на строителството, но преди издаването на разрешение за ползване, срещу издаденото разрешение за строеж била подадена жалба от трето лице, при което се оказало, че  при учредяването на правото на строеж ,ответникът е укрил обстоятелството, че сградата е в режим на етажна собственост, защото ответникът е продал на третото лице самостоятелен обект в нея. Поради това, за да се реализира правото на надстрояване, било необходимо и неговото съгласие съгл. 183,ал.2 ЗУТ. С влязло в сила решение на Добричкия административен съд, потвърдено с решение ВАС, в сила от 13.04.2009 г., разрешението за строеж било отменено, а ДНСК забранила достъпа до сградата/етажа /, преустановила захранването с ел. енергия и била издадена заповед за премахването на строежа. Понастоящем била налице висяща административна процедура за премахването на етажа като незаконен строеж. Това са фактическите основания за предявените искове: разваляне на договора за прехвърляне на право на надстрояване поради евикция - чл.190,ал.1 ЗЗД; за връщане на платената цена; за преки и непреки вреди, описани по-горе от разваления договор.

           В срока по чл.367 от ГПК, ответното сдружение е оспорило предявените искове с твърдения, че не е налице виновно неизпълнение на сключения договор за учредяване на право на надстояване. Правото на строеж било законосъбразно  учредено. Невярно било твърдението, че е декларирал, че притежава сградата в нейната цялост. Ищецът е знаел още от самото начало, че в сградата е налице обект, притежание на трето лице. По отношение на съдебните решения се твърди, че те не обвързват ответника. В съдебно заседание е направено възражение за изтекла давност по предявеният иск по чл.87,ал.3 от ЗЗД, от датата на сключване на договора.

       Привлеченото трето лице – Община Добрич не  е взело становище по иска в хода на размяната на книжата,но в съдебно заседание намира исковете за неоснователни и също поддържа възражение за изтекла давност по отношение на иска по чл.87 от ЗЗД.

       По фактическата обстановка, установена с писмени доказателства, не се спори относно сключване на процесния договор по нотариален акт № 22, т.II, рег. 141439, д.195 от 15.12.2006 год. на нотариус №301, по силата на който е учредено право на надстрояване на въззивника и ищец в настоящия процес от въззиваемото сдружение, както и за цената сделката, която е заплатена – 50000 евро., видно от заключението на ССЕ пред ОС.

В цитирания нотариален акт е вписан текстът: «да надстрои собствената на «Съюза на глухите» двуетажна офис-сграда», но от текста не може да се изведе задължение за осигуряване на нечие съгласие при реализиране на учреденото право на надстояване.

             Установява се от представените писмени доказателства,че на 06.04.2007 г. Община Добрич е издала на въззивника строително разрешение под № 202, а на 31.08.2007 г. осъщественият строеж е въведен в експлоатация, за което е издадено удостоверение № УВЕ – 103/31.08.2007 г.

       По отношение на правата на въззиваемата страна да учредява право на надстрояване по делото се установява следното:

В полза на «Съюз на глухите в България» - регионално дружество гр. Добрич с договор за отстъпено право на строеж върху общинска земя от 05.01.1996 год.  е отстъпено право на строеж за първите два етажа от процесната сграда върху общинско дворно място. След издадено разрешение за строеж № 17/18.01.1996 год. е осъществен строежът в обема на прехвърленото право на строеж и съответно е издадено разрешение за ползване №19/17.06.1998 год.

Видно от представения нот.акт № 92/т. 3/1999 г. на Нотариус № 158, че на 24.11.1999 г., въззиваемата страна е продала на трето лице – Р.А.Р., самостоятелен обект в процесната сграда – магазин на първи етаж, ведно с прилежащите му избени помещения. В нотариалния акт не е посочено, но следва да се приеме, че това трето лице е придобило и съответстващите на правата му върху обекта ид.ч. от правото на строеж и от общите части в двуетажната към онзи момент сграда.

Едва впоследствие на 16.05.2000 год. Съюзът на глухите в България е закупил от Община Добрич правото на собственост върху терена – общинска земя с площ от 245 кв.м., парецл 2 в кв.14 на ул. «Отец Паисий» в гр. Добрич въз основа на процедура, стартирала по молба от 19.03.1999 год. И заповед № 158/28.02.2000 год. Договорът е вписан на 15.06.2000 год.

Следователно, към момента на сключване на процесната сделка, Съюзът на глухите в България е едноличен собственик на дворното място, а следователно и на правото на надстрояване на съществуващата двуетажна офис-сграда, тъй като към момента на сключване на договора по нот.а. 92/1999 год. третото лице Р. А. е придобило ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж в обема, притежаван от продавача към онзи момент, а именно само по отношение на двуетажната сграда, без права върху терена и без право на надстрояване. 

       Установява се от приетото като доказателство адм.дело №347/2007 год. по описа на Добрички административен съд, че на 06.07.2007 г. заинтересованото лице Р.А.Р. е подало жалба срещу издаденото на въззивника разрешение за строеж № 202/2007 г., а на 20.08.2007 г. - жалба до Добрички административен съд срещу Заповед № ДК-22-11/10.08.2007 г. На началника на РДНСК-Добрич, с която е отхвърлена жалбата му срещу издаденото разрешение за строеж. С решение № 89 г. по адм.дело № 347/2007 г. на Добрички административен съд е отменено издаденото на ищеца строително разрешение № 202/2007 г. С решение № 4846/13.04.2009 г., постановено от ВАС по адм.дело № 4059/2008 г., решението на ДАС е оставено в сила.

  Със Заповед № ДК-02-Д06/14.06.2010 г. на ДНСК-Добрич, е разпоредено премахването на надстроения етаж.

  Пред ОС са проведени две СТЕ с един и същи предмет на изследване, като по неоспореното от страните заключение на инж. Василева се установява, че пазарната стойност на незаконния строеж към април 2009 г. е в размер на 126884 лв.,а към юни `2013 г. - 132217 лв. Проведена е и СТЕ за изследва на експлоатационния срок на годност на сградата и средния пазарен наем, който би могъл да се реализира от процесния трети етаж.

        

По иска за разваляне на процесния договор поради евикция: Договорът за учредяване на право на надстрояване срещу заплащане на определена цена представлява договор за продажба на вещно право на надстрояване и в този смисъл искът намира своето правно основание в чл. 190 ЗЗД вр. чл. 97, ал.3 ЗЗД. Отговорността за евикция принципно е уредена в чл. 188 ЗЗД: продавачът отговаря, щом трето лице има права върху продадената вещ, които може да противопостави на купувача в две хипотези – реално осъществено и евентуално, заплашващо отстранение от вещта /евикция/. В първата хипотеза третото лице е предявило правата си и купувачът вече е отстранен от вещта, която е купил. Във втората хипотеза правата на трето лице само са предявени по съдебен ред или могат във всеки момент да бъдат предявени и противопоставени на купувача, съществува реална заплаха от отстранението - налице е евентуална евикция. И в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, за налични права на трето лице, противопоставими на купувача, вече реализирани или които ще се реализират в бъдеще. Отговорността на продавача се свежда до правото на купувача да развали договора за продажба по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които претърпява от неизпълнението /чл. 189, ал. 1 ЗЗД/ в случай, че купувачът е добросъвестен, т. е. по време на купуването не е знаел, че купува от несобственик или че трети лица имат права върху купуваното от него /чл. 188 ЗЗД/.

В настоящия случай се твърди, че евикцията е настъпила с влизане в сила на решение на административен съд за отмяна на строително разрешение и с постановяване на заповед за премахване на строеж като незаконен. Решението на администратиевн съд, обаче, няма отношение към правото на надстрояване на като вещно право и към правото на собственост върху построеното. Тези два акта касаят законността на строежа, чието осигуряване не е задължение на въззиваемата страна по спорния договор за учредяване на право на надстрояване /така решение №44/04.03.2013 год. по гр.д. 358/2012 год. на ВКС, 4-то ГО на ВКС: „…разрешителното за строеж, архитектурният проект и другите строителни книжа определят само техническата допустимост на строежа, но не установяват дали подлежащите на осъществяване въз основа на тях права принадлежат само на адресата на разрешението и че не се засягат чужди права.”/. В този смисъл, тези актове не осъществяват отстранение от продадения обект на собственост поради липса на такива права у прехвърлителя, нито представляват индикация за опасност от евикция, тъй като не разрешават спор за собственост.

По отношение на изпълнението на задължението на въззиваемата страна валидно да прехвърли правото на надстрояване по атакувания договор, по делото безспорно се установява, че това задължение е изпълнено- правото на надстрояване по отношение на третия етаж на процесната офис-сграда към момента на сключване на сделката е принадлежало на собственика на терена. Собствеността върху обектите в първи и втори етаж от сградата няма отношение към правото на надстрояване, тъй като към момента на придобиването й никой от собствениците не е притежавал нито права върху терена, нито право на надстрояване на сградата.

При това положение, съгласието на собственика на обект на първия етаж в сградата има отношение към законността на строежа – чл. 183, ал.2 ЗУТ, но и към прехвърлянето на вещното право на надстрояване.

         Не е налице евикция, поради което главният иск е неоснователен и подлежи на отхвърляне. Не е сбъднато процесуалното условие за произнасяне по евентуалните искове.

ПОРАДИ съвпадане на изводите на настоящия състав с тези на ОС обжалваното решение следва да бъде потвърдено.

Въззивникът дължи на въззиваемата страна 2000 лв. разноски за въззивната инстанция.

Водим от горното, ВАпС

Р Е Ш И :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение №192/24.10.2013 год. по т.д. 85/2012 год. на ОС Добрич.

         ОСЪЖДА „ИДЕАЛСТРОЙ – ЖОРО” ЕООД, гр. Добрич, ЕИК 124646557, ПРЕДСТАВЛЯВАНО ОТ УПРАВИТЕЛЯ Г.С.Г., чрез пълномощник адв. Г.Н. /пълномощно на л. 113 от делото на ОС/, ДА ЗАПЛАТИ  НА „Съюз на глухите в България”, гр. София, ЕИК по Булстат 000703130, сумата от 2000 лв., разноски за ВЪЗЗИВНАТА ИНСТАЦИЯ.

РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от съобщаването му на страните при условията на чл. 280, ал. 1 от ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                ЧЛЕНОВЕ: