РЕШЕНИЕ

 

  № 39/17.03.2014 г., гр. Варна

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Варненският апелативен съд - гражданско отделение на пети март през две хиляди и четиринадесета година в публичното заседание в състав:

 ПРЕДСЕДАТЕЛ: СЕВЕРИНА ИЛИЕВА

 ЧЛЕНОВЕ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА

                      ИВАН ЛЕЩЕВ

секретар Ю.К.,                      

като разгледа докладваното от съдия Д. Джамбазова в. гр. дело 53/2014 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК и е образувано по въззивна жалба на „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ” ЕАД срещу решение № 404 от 18.10.2013 г. на Добричкия окръжен съд, постановено по гр. д. № 1000/2012 г., с което дружеството е осъдено да заплати на М.М., гражданин на Република Австрия, сумата от 48 516 евро, заплатени на отпаднало основание по прекратен предварителен договор от 02.08.2007 г. за покупко-продажба на ап. № 323 и за сумата от 85 501 евро, заплатена на отпаднало основание по прекратен предварителен договор от 02.08.2007 г. за покупко-продажба на ап. № 511, и двата апартамента, находящи се в ж. к. „Марина” по плана на с. Божурце, община Каварна /подробно описани в диспозитива на решението/, както и сумата от 37 407.97 лв., представляващи съдебно-деловодни разноски. Оплакванията са за неправилност поради нарушение на закона и съществени нарушения на съдопроизводствените правила, с молба за отмяна и за отхвърляне на предявените искове.

В подаден писмен отговор въззиваемият изразява становище за неоснователност на жалбата.

Въззивната жалба е подадена в срок, от надлежна страна и е процесуално допустима.

След като прецени доказателствата по делото – поотделно и в тяхната съвкупност, Варненският апелативен съд съобрази следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове от ищеца М.М. срещу ответника „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ” ЕАД, с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД.

Основанието на исковете, ищецът извлича от твърдението, че сключените между страните по делото два предварителни договора за покупка-продажба на недвижими имоти от 02.08.2007 г. са прекратени едностранно от него, алтернативно по взаимно съгласие на 29.05.2009 г., поради което претендира връщане на даденото, а именно изплатените на ответника-продавач суми от 48 516 евро за ап. № 323 и от 85 501 евро за ап. № 511, представляващи 30 % от покупната им цена. Неизпълнението на задължението за връщане на продавача е породил правния му интерес от завеждане на настоящите искове.

Ответникът „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ” ЕАД оспорва исковете, като твърди, че разменената между страните кореспонаденция не го обвързва, понеже е водена от лица, действащи без представителна власт, от което следва, че не може да се счита, че предварителните договори са прекратени нито едностранно от ищеца, нито по взаимно съгласие. Не били налице основанията за едностранно прекратяване на договрите от ищеца. Прекратяването на договорите е осъществено от дружеството и то именно поради виновното неизпъление на задължението на купувача-ищец да изплати остатъка от дължимата продажна цена.

Съдът, въз основа на събраните по делото доказателства, становищата на страните, по вътрешно убеждение и въз основа на приложимия закон, приема за установено следното:

Не се спори между страните, че са сключили два предварителни договора от 02.08.2007 г. за продажбата на процесните два апартамента № 323 и № 511.

Няма спор и относно идентификацията на обектите. Видно от тези договори /т.6.1/ продавачът „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ” ЕАД е поел задължението да въведе сградата в експлоатация, като получи Разрешение за ползването й до 31.08.2008 г.

В т. 6.2 страните изрично са уговорили срокът да бъде удължен при настъпването на форс-мажорни обстоятелства (б. „а”), както и действия и бездействия на органи упражняващи строителен контрол (б. „б”), с продължителността на които, срокът да бъде автоматично продължен. 

В т.6.4 страните са се задължили да сключат окончателния договор в изискуемата от закона нотариална форма при наличие на две кумулативно дадени условия: (1) Акт Образец 15 за сградата и (2) купувачът да е изплатил продажната цена.

Начинът на плащане е уреден в т.3.3, където е посочено, че 30 % от цената се заплаща до 10 дни след подписване на договора, а остатъкът от 70 % - 10 дни след предаване от продавача на купувача на: (1) Акт Образец 15 за сградата, (2) придобиването от продавача на определени имоти, свързани с изгращдащото се голф игрище, съобразно одобрен ПУП за курорта, както и (3) документ от надзираващия инспектор по проекта на голф игрището, потвърждаващ започването на засяване на игрището.

Не се спори по делото, че ищецът-купувач /сега въззиваем/ е заплатил 30 % от продажната цена на апартаментите на ответника-продавач /сега въззивник/. Не се оспорва и факта на забава от страна на продавача да въведе в експлоатация, респ. продаде имотите на купувача, в уговорените по договорите срокове – сградите са се снабдили с Акт Образец № 16 на 30.03.2010 г., а целия комплекс е получил Разрешение за ползване на 06.04.2010 г.

Спори се за причината довела до това забавяне, като продавачът навежда твърдения за обективни причини, освобождаващи го от отговорност, както и от кого и как е прекратена облигационната връзка.

По делото са приети разпечатки от проведена между страните електронна кореспонденция /по имейл/, която продавачът оспорва с твърдението, че е неотносима. Навеждат се и твърдения, че изпращаните от негово име имейли са действия на неовластени лица и не могат да го обвържат.

От изготвената по делото съдебна експертиза от в. л. инж. Дончев – системен администратор към „Информационно обслужване” АД - Добрич, която настоящият състав на съда приема за компетентно и обективно изготвена, се потвърждава като състояла се и реално осъществена приложената по делото електронна кореспонденция /л. 284/. Въпросът дали тази кореспонденция е изходяща или не от страните по делото е правен въпрос, на който в. л. не е компетентно да отговори, респективно преценката за доказаността на това обстоятелство, с оглед всички данни по делото и по вътрешно убеждение, е на съда.

С оглед на приетото по-горе, установява се по делото, че купувачът М.М. е изпратил до дружеството-продавач покана от 02.04.2009 г., в която е заявена волята му предварителните договори да се считат за прекратени на основание т.10.4 от същите. В т.10.4 страните изрично са предвидили, че при спазване условията на т.6.2, ако завършването на сградата не може да бъде осъществено до 90 дни, т. е. до 30.11.2008 г., купувачът по свой избор да има правото да „прекрати” предварителния договор, при което ще му бъдат върнати всички изплатени до него момент суми /л. 56, 28, 44/. В случая под „прекрати”, понеже се връщат заплатените парични средства, страните имат предвид обратното действие на развалянето, а не прекратяване на договора за напред.

В отговор на това изявление за разваляне и покана за връщане на платените суми, на 29.05.2009 г. А.Л., посочен като Директор „Маркетинг и продажби” при „Сигначър Проджектс” ЕАД изпраща по имейл на купувача две споразумения за прекратяване на предварителните договори – „акт за прекратяване на споразумението за „Марина” 511” и „акт за прекратяване на споразумението за „Марина” 323”, с подробно описание как да бъдат попълнени от М. и изпратени обратно за подпис от представители на дружеството.

На 01.06.2009 г. отново в имейл М. уведомява Л., че е изпратил по пощата подписаните прекратителни споразумения. Приета е по делото обратна разписка за получаване на пратката от лице на име Д. /секретарка във въззивното дружество/ - на 30.06.2009 г. (л.63).

На 23.07.2009 г. В.Б., действащ от името на въззивното дружество, изпраща имейл до купувача М., в който потвърждава, че предварителните договори за процесните апартаменти са вече прекратени, както и че при преосмисляне на позицията си да има предвид, че „продажбите вече се обслужват от базираната във Варна адвокатска кантора „Лекс Ситиконсулт”. Всички отговори трябва да се адресират към тях.

Разменени са и други имейли (от 30.09.2009 г., 14.10.2009 г., 29.10.2009 г., 02.11.2009 г. и т.н.) между Е.Д. – „мениджър продажби”, действаща също от името на въззивника и К.М. /дъщеря на въззиваемия/, в които се споменава за разменените имейли между М. и В.Б., както и отново се потвърждава, че са прекратени предварителните договори за апартаментите № 511 и № 323.

В.Е.Б. е разпитан като свидетел по делото. Дава показания, че е работил в „Лекс Ситиконсулт” ЕООД, първоначално като адвокатски сътрудник, а впоследствие като юрисконсулт. Работата на дружеството, в което е работил, се е състояла в юридическото обслужване на въззивника - дейности по сключване на нотариалните актове, водене на преговори относно детайли по сделките и т.н. Лично свидетелят е изпълнявал възложените му от адвокатите, работещи в дружеството, задачи. Водил е преговори с въззиваемия, чрез неговата дъщеря, началото на 2009 – края на 2010 г., касателно отношенията с въззивното дружество по сключените предварителни договори. Изрично заявява, че кореспонденция с клиентите на въззивното дружество е водена от различни лица от „Лекс Ситиконсулт” ЕООД. Твърди, че са имали пълномощия да се водят преговори по вече сключени предварителни договори, като при евентуално заявено от страна на клиент желание за прекратяване на предварителен договор, са уведомявали представляващите „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ” ЕАД, които са изготвяли необходимите документи за това.

Е.В.Д. също е разпитана като свидетел по делото. Дава показания, че е в служебни отношения с дружеството от 2006 г. Била е на длъжност „маркетинг мениджър”, а впоследствие „мениджър продажби”. Това обстоятелство се подкрепя и от изявленията на процесуалния представител на въззивното дружество юрисконсулт Г.Д., която  уточнява периодите, в които Е.Д. е работила в „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ” ЕАД, а именно: 17.05.2006 г. – 01.09.2008 г. на длъжност „маркетинг мениджър”; от 01.09.2008 г. – 01.06.2009 г. е работила в „Сигничър проджектс” ЕАД на длъжност „консултант маркетинг продажби”, като от 01.06.2009 г. до момента работи отново в „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ” ЕАД, отново на длъжност „маркетинг мениджър” (л. 241). Служебните й задължения са вкючвали организация на маркетинг дейността, комуникация с потенциални и настоящи клиенти на въззивното дружество. Заявява, че е водила преговори с М. за прекратяването на договорите (л.245). Свидетелката Д. изрично потвърждава, че след като е работила в „Сигничър проджектс” ЕАД е продължила да води кореспонденция от името на въззивното дружество, като връзката между двете дружества е, че от 2009 г. първото е поело управлението, маркетинга и продажбите на второто /л.245-246/. По отношение на В.Б. свидетелката заявява, че същият работи в „Лекс консулт”: „Лекс консулт” бяха юристи на „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ” ЕАД може би 2009-2011 г.”

А.Л. /С. И. Л./ е бил назначен в „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ” ЕАД от 01.06.2009 г. – 02.03.2010 г. на длъжност „Директор маркетинг продажби”. От 01.09.2008 г. – 01.06.2009 г. е назначен в „Сигничър проджектс” ЕАД на длъжност „Маркетинг продажби мениджър”.

По делото са приети нотариални покани, изпратени от представители на въззивното дружество до въззиваемия за изплащане на дължимия остатък от продажната цена, респ. за сключване на окончателните актове по прехвърляне на процесните имоти, като с последната покана от 21.03.2011 г. /удостоверено връчване на 13.04.2011 г./ са заявили, че прекратяват едностранно договорите и задържат заплатените вноски, като неустойка за неизпълнението на договора (л.163).

При така установеното, съдът прави следните правни изводи:

Първо по преюдициалния за спора въпрос относно развалянето на предварителните договори:

За прецизност на съдебния акт, съдът уточнява, че независимо от неправилно използваното от страните понятие „прекратяване”, същите имат предвид развалянето /като частна хипотеза на прекратяването/, което се характеризира с обратното си действие. В противен случай, разпоредбата на чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД щеше да е неприложима, тъй като при прекратяване на договор за напред, полученото няма да е дадено неоснователно.

За да е налице разваляне на договорите е необходимо купувачът в случая да е изправна страна, да е налице виновно неизпълнение от страна на продавача, изявлението за разваляне да е достигнало до своя адресат, както и неизпълнената част от задължението да не е незначителна с оглед интереса на кредитора /чл. 87, ал. 4 от ЗЗД/.

Не се спори, че към 02.04.2009 г. - датата на изявлението на купувача, същият е изправна страна.

Възражението на въззивното дружество за наличие на обективни причини за неизпълнение на задължението за завършване на сградата в срок (поради неизпълнение на задължението на Община Каварна да изгради техническата инфраструктура около имота), е неоснователно по причина, че същото се явява от субективен характер (след като дружеството само е извършило за своя сметка тези чужди задължения), което не освобождава от отговорност /чл. 81, ал. 2 от ЗЗД/.

По чл. 87, ал. 4 от ЗЗД:

Основен принцип при развалянето като институт е, че същото е допустимо като крайно средство, което не може да бъде предпочетено пред изпълнението.

Разпоредбата на чл. 87, ал. 4 ЗЗД не допуска разваляне на договор, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. В настоящата хипотеза, след като към 02.04.2009 г. – датата на изявлението за разваляне едната процесна секция на сградата е била завършена в груб строеж (Акт 14/03.12.2008 г.), а другата секция е достигнала до този етап малко по-късно (Акт 14/28.05.2009 г.), принципно би могло да се приеме, че с оглед интереса на кредитора неизпълнението на задължението на продавача е незначително, което прави недопустимо купувача да развали процесните договори.

Това обстоятелство щеше да е релевантно за спора, ако страните по договора не бяха решили да приемат последиците от развалянето, като обективират волята си в актовете за прекратяване от 29.05.2009 г.

Този извод е вследствие на следното:

Настоящият състав на съда намира, че с оглед на всички писмени и гласни доказателства по делото се установява, че „Сигначър Проджектс” ЕАД и „Лекс Ситиконсулт” ЕООД са подпомагали „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ” ЕАД в осъществяване на търговската му дейност. По-конкретно от началото на 2009 г. „Сигначър Проджектс” ЕАД е поело управлението, маркетинга и продажбите на въззивника, а „Лекс ситиконсулт” ЕООД са водили юридическото обслужване на „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ” ЕАД (началото на 2009-2011г.). В тази връзка, следва да се приеме за установено, че представителите на въззивното дружество са узнали за волята на купувача да прекрати договорите си, като това се е осъществило чрез работещите в „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ” ЕАД, „Сигначър Проджектс” ЕАД и „Лекс Ситиконсулт” ЕООД /св. Д., А.Л., св. В. Б./. Начина на разпределение на конкретните задачи помежду им в детайли е ирелевантен. Ирелевантно е и кой конкретно е изпращал имейлите /по арг. чл. 4 от ЗЕДЕП/. Свидетелят Б. изрично посочва, че при изявена воля клиент да прекрати договора си, процедурата предвиждала уведомяване представители на въззивника, които са изготвяли необходимите документи за това. Това се подкрепя от изпратените на М. (по имейл) два Акта от 29.05.2009 г. за прекратяване на предварителните договори, които са изпратени именно в отговор на изявлението му за разваляне, а и от последващите разменени имейли между М. и Б., респ. Е.Д., в които нееднократно се коментират както прекратените договори, така и последиците от прекратяването, по-точно липсата на финансова възможност за своевременно връщане на паричните суми.

Дори лицата, действащи от името на въззивното дружество да нямат представителна власт, след като представителите на въззивника са узнали и не само не са се противопоставили своевременно, но и са изпратили актове, уреждащи последиците от прекратяването, приложима е презумпцията на чл. 301 от ТЗ, потвърждаваща извършените без представителна власт действия.

С оглед на гореизложеното, настоящият състав на съда приема за безспорно установено, че предварителните договори за покупко – продажба на апартаменти № 323 и № 511, находящи се в процесния ж. к. „Марина” по плана на с. Божурец, община Каварна, са развалени по вина на въззивника, като последиците от развалянето са обективирани в споразуменията от 29.05.2009 г.

Неотносимо е изследването на изявленията на въззивното дружество на свой ред да прекрати (развали) договора, тъй като е нямало вече съществуваща облигационна връзка, която да се прекратява. Отделно от това, за пълнота на съдебния акт, следва да се посочи, че уговорката, платените вноски да останат за продавача като обезщетение /в случая като неустойка/, е недействителна на основание чл. 206, ал. 3 от ЗЗД.

След като развалянето е налице, както и неизпълнение на продавача да върне изплатените от купувача суми, исковете се явяват основателни и следва да се уважат.

С оглед гореизложеното, изводът на настоящата съдебна инстанция съвпада с извода на първоинстанционния съд, поради което обжалваното решение следва да се потвърди изцяло.

Предвид факта, че с представения списък на разноските въззиваемият не е представил доказателства за заплащането им, съдът приема, че разноски в полза на въззиваемия не следва да бъдат присъждани.

По изложените съображения, Варненският апелативен съд

 

Р  Е  Ш  И  :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 404 от 18.10.2013 г. на Добричкия окръжен съд, постановено по гр. д. № 1000/2012 г.

Решението може да бъде обжалвано пред Върховен касационнен съд на РБ в едномесечен срок от съобщаването му на страните.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                           ЧЛЕНОВЕ:          1.

 

 

                                                                           2.