Р       Е       Ш      Е      Н      И      Е

 

№ 5

 

                                             23.01.2014 г.,  гр. Варна

        

                                       В   И М Е Т О   Н А    Н А Р О Д А 

 

         Апелативен съд – Варна, Гражданско отделение на петнадесети януари 2014 г. , в публично заседание в следния състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Северина Илиева

 

      ЧЛЕНОВЕ: Диана Джамбазова

 

             Петя Петрова

 

 

Секретар: В.Т.

Прокурор:…

 

Като разгледа докладваното от съдия П.Петрова въззивно гр.д. № 531 по описа на съда за 2013 г. и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК и е образувано по въззивна жалба на Х.Д.И., подадена чрез адв. Г.А.Ц., против решение 1796/16.08.2013 г., постановено по гр.д. № 3394/2012 г. по описа на Варненския окръжен съд, с което са отхвърлени исковете й срещу К.А.К., действащ като ЕТ „К.К.” за обявяване за окончателен на предварителен договор, сключен на 14.05.2006 г. за продажба на недвижим имот в гр.Варна, ул. „Цар Иван Срацимир” №17, а именно:склад и гараж № 2 на партерен етаж на сградата с площ от 23,90 кв.м., с площ с включени общи части – 26,29 кв.м., ведно с прилежащ процент идеални части от дворното място, в което е изградена сградата, съставляващо  урегулиран поземлен имот I-2, кв. 852 по плана на 9-ти микрорайон на гр. Варна с площ от 150 кв. м по нотариален акт и с площ по скица – 130 кв. м, при граници: улица, улица, УПИ № X-1 и УПИ № I-3, ид. № 10135.1501.683 (десет хиляди сто и тридесет и пет, хиляда и петстотин и едно, шестотин и осемдесет три) за цена 15774 евро, изплатена напълно на продавача, на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, както и за осъждане ответника да върне на ищцата сумата 336.52 евро, получена без основание, на основание чл. 55, ал. 1, предл. първо ЗЗД.

Жалбоподателката е сочила, че решението на окръжния съд е неправилно, молила е за отмяната му и за уважаване на исковете. Навела е следните оплаквания: - неправилно окръжният съд приел, че при сключване на предварителния договор е била запозната с одобрените проекти, защото те били изготвени по-късно; -съдът неправилно тълкувал волята на страните по отношение на номерацията на обектите, като претендираният обект бил посочен като гараж и склад № 1 на скицата, приложена на л.213 от делото; - неправилно бил коментиран от съда и нотариален акт за продажба, непредставен по делото, а освен това той се отнасял до съвсем друг обект в същата сграда;-  претендираният обект гараж и склад №1 по скицата на лист 213 от делото съществувал на място, което се установявало от вещото лице, като площта му била намалена за сметка на съществуващ проход; - в случай, че съдът приемел наличие на идентичност между обектите, обективирани в предварителния договор и в нотариалния акт, той следвало да се произнесе и за обещаните прилежащи към гаража идеални части от дворното място, за които нямало прехвърляне с нотариалния акт;

В съдебно заседание пред настоящата инстанция, въззивницата е  поддържала жалбата и е настоявала за  присъждане на разноските.

Насрещната страна не е подала отговор на жалбата.

Жалбата е подадена в срок, от лице с правен интерес от обжалване на решението на първата инстанция като неизгодно за него и отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК, поради което е допустима.

Съдът на осн. чл. 269 от ГПК, след като извърши служебна проверка,  намира обжалваното решение за валидно и допустимо. Същото подлежи на проверка за правилност по наведените в жалбата оплаквания.

Предмет на първоинстанционното производство по гр.д. № 3394/12 г. по описа на ВОС са били обетивно съединените искове на Х.Д.И. против К.А.К., действащ като ЕТ „К.К.” по чл. 19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор, сключен на 14.05.2006 г. за продажба на недвижим имот, представляващ склад и гараж № 2 с площ от 23,90 кв.м. на партерен етаж в сграда в гр.Варна, ул. „Цар Иван Срацимир” №17, с общи части от дворното място, както и на осн. чл. 55, ал. 1, предл. първо ЗЗД за осъждане ответника да върне на ищцата сумата 336.52 евро, получена без основание.

Ответникът не е изразил становище по делото.

От събраните по делото доказателства се установява следното от фактическа и правна страна:

На 14.05.2006 г. между страните по делото е бил сключен договор, с който ответникът обещал да построи и продаде на ищцата недвижим имот в гр. Варна, ул. "Цар Иван Срацимир" № 17, а именно: склад и гараж № 2 на партерния етаж, с квадратура 23,90 кв.м.  и 26,29 кв.м. с общите части на сградата, заедно с процент ид.части от прилежащото дворно място, при цена от 15 774 евро, платима на вноски – 3000 евро при сключване на договора и останалата част на 20 равни месечни вноски по 640 евро, считано от 30.06.2006 г. Страните уговорили срок за построяването на сградата от 18 месеца и още 2 месеца от даването на строителна линия. Според т.V.2 продавачът се задължил да прехвърли на купувача собствеността върху обекта, заедно с идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, след пълното изплащане на сумите, като било предвидено също така изравняване на цената според реално застроената площ /15 774 евро : 26,29 кв.м. по  = 600 евро/кв.м./.

Не е било оспорено от ответника твърдението на ищцата, заявено чрез процесуалния й представител в съдебно заседание от 21.06.2013 г., че към датата на сключване на предварителния договор не е имало одобрен архитектурен проект за строителството и страните са договаряли по скицата, приложена на 213 от делото. Съгласно последната, на процесния етаж са посочени три обекта - гараж и склад №1 с площ 29,2 кв.м. /североизточен/, гараж и склад №2 с площ от 23,9 кв.м. /северозападен/ и гараж и склад № 3 с площ от 41,13 кв.м. /югозападен/.

Според заключението на вещото лице, изготвило съдебно-техническата експертиза по делото, проектът за част архитектурна на сградата е бил одобрен на 16.04.2007 г. /т.е. след сключване на предварителния договор от 14.05.2006 г./. Според него, на партерния етаж от сградата са били предвидени гараж със склад, гараж за две коли, стълбище, проход и открит вътрешен двор. Т.е. по одобрения проект, на партерния етаж в сградата има само два обекта – гараж със склад и гараж за две коли, като видно от приложение № 1 към заключението на вещото лице и от приложения на лист 193 по делото одобрен проект, това са северозападния гараж № 1 с площ от 23,5 кв.м., съответстващ на гараж № 2 от скицата на лист 213 от делото и югозападния гараж за две коли, отразен като № 2 с площ от 37,7 кв.м. и съответстващ на гараж № 3 от скицата на лист 213 от делото. Гараж и склад № 1 от скицата на лист 213 не съществува в одобрения архитектурен проект, като на негово място е предвиден проход. Именно по одобрения проект е бил сключен и договора със собствениците на терена /НА № 64, т. ІV, рег. № 5511, дело № 594 по описа за 2007 г. ВН № 237, акт № 94, том СXVII, дело № 28984/2007 г. на СВ/, с което на ответника е било учредено право на строеж за изграждане на гараж № 1 с площ 23.94 кв. метра, при граници: улица, проход, стълбище и улица и 1/2 ид. част от гараж № 2 с площ 38.27 кв. м., при граници: улица, стълбище и проход срещу задължение за строителство /т.е. правото на строеж е за северозападния и за ½ ид.ч. от югозападния гараж/.

Според приложените по делото платежни документи, до края на месец август 2007 г. ищцата е заплатила на ответника  сумата от 16 140,52 евро.

Обектите - гараж и склад на партерен етаж, са възникнали след построяването на сградата в груб строеж с покрив, което е станало към 07.03.2008 г.

На 23.05.2008 г. страните по делото са сключили договор за покупко – продажба, като ответникът прехвърлил на ищцата правото на собственост върху северозападния гараж на първи етаж в жилищната сграда в гр.Варна, ул. „Цар Иван Страцимир” №17, представляващ №1 по одобрения проект, ведно с идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж.

Прехвърленият с нотариалния акт имот гараж №1 е идентичен с обещания по предварителния договор гараж и склад №2, като в насока на този извод е изложеното по-горе за договаряне на страните на база скицата на л.213 от делото /в която обекта фигурира под №2/, липсата на одобрен проект към този момент, както и предвид променената номерация на договорения обект, след одобряване на архитектурния проект.

Предявеният иск, с който се настоява за обявяване на предварителния договор за продажба на недвижим имот за окончателен, черпи своето правно основание от разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Предпоставките за уважаването на този иск са: (1) наличието на валиден предварителен договор, т. е. сключен в изискуемата се от закона форма и съдържащ всички елементи на окончателния; (2) ответникът да е собственик на имота; (3) изправност на ищеца, както и (4) изискуемост на задължението за сключване на окончателния договор, респ. неизпълнение на това задължение от ответника.

В случая са налице първите три от посочените предпоставки, но липсва четвъртата – не е налице неизпълнено задължение на ответника. Последният е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността на обещания имот по нотариален ред, с което е изчерпано и съдържанието на предварителния договор. Затова искът по чл. 19, ал.3 от ЗЗД се явява неоснователен и подлежи на отхвърляне.

Доколкото в хода на производството, ищцата е поддържала твърдение, че процесният предварителен договор касае различен от прехвърления й от ответника обект, искането й заявено за пръв път във въззивната жалба, за обявяване за окончателен на предварителния договор само в частта му за идеалните части от дворното място, при наведени нови твърдения, че предварителният договор касае именно прехвърления й обект, не може да бъде разглеждано. Освен това, следва да се има предвид, че при  сключването на окончателния договор страните могат да договарят и условия, различни от тези по предварителния договор. Затова, със сключването на окончателния договор, целта на предварителния договор е постигната и е реализиран неговия предмет.

Ищцата не е надплатила и цената за обещания обект и искът и по чл. 55, ал.1, пр.1 от ЗЗД също се явява неоснователен, не само защото тя е подържала липса на идентичност между обещания гараж и този, за който е бил сключен договора, обективиран в нотариалния акт от 23.05.2008 г., но и защото за прехвърления й имот с площ от 30,54 кв.м. /с общите части/ при твърденията за договорена цена от 600 евро /кв.м., се дължат 18 324 евро, т.е. повече от платената сума от 16 140,52 евро.

Предвид изложените съображения за неоснователност на исковете по чл. 19, ал.3 от ЗЗД и чл. 55, ал.1, пр.1 ЗЗД от ЗЗД, решението на окръжния съд, с което същите са отхвърлени, се явява правилно и следва да бъде потвърдено.

Водим от горното, съдът

 

Р Е Ш И :

ПОТВЪРЖДАВА решение 1796/16.08.2013 г., постановено по гр.д. № 3394/2012 г. по описа на Варненския окръжен съд.

 

Решението може да бъде обжалвано пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването на препис от него на страните и при условията на чл.280 ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                    ЧЛЕНОВЕ: