Р Е Ш Е Н И Е № 11

гр. Варна, 30.01.2019г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Варненският апелативен съд, Гражданско отделение, в съдебно заседание на шестнадесети януари през две хиляди и деветнадесета година, в състав:

  ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИЛЕН СЛАВОВ

                                                                                  ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЯ ПЕТРОВА

                                                                                                       МАРИЯ МАРИНОВА

         при участието на секретаря В. Тодорова, като разгледа докладваното от съдия М. Славов в.гр.д. № 535 по описа за 2018г., за да се произнесе взе предвид следното:

            Производството е образувано по въззивна жалба на „ЕКСПРЕС ГАРАНЦИОН КОМЕРС” ЕООД, гр. Варна, подадена чрез адв. К.Д. ***, срещу решение № 1431/31.07.18г. по гр.д. № 2375/16г. на ВОС, с което са отхвърлени исковете на жалбоподателя против В.Г. ***, В.К.Н., Г.Б.Н. *** и „СЕВАР“ ЕООД, гр. Варна, ул.“Братя Миладинови“ 16, с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 и ал. 2, пр. 1 от ЗЗД, за прогласяване на нищожност на Договор за доброволна делба от 11.06.2015г., вписан под Акт № 46, том V, дело 1744, с вх.рег.№ 13232 с дв.входящ 13066 от 11.06.2016г. по описа на АВ и за прогласяване на нищожност на нот.акт № 82 от 22.06.2015г., вписан под Акт № 195, том ХХХVІ, с вх. рег. с дв.вх. № 14194 по описа на АВ, поради невъзможен предмет и поради противоречие със закона. Счита се, че решението е необосновано, тъй като е постановено в противоречие с доказателствения материал по делото. Отправеното искане е решението да бъде отменено и предявения иск по чл. 26 от ЗЗД да бъде уважен чрез прогласяване нищожността на договор за доброволна делба от 11.06.15г. и на НА № 82 от 22.06.15г. на посочените основания, ведно с присъждане на разноските по делото. Сочи се, че съдът не е съобразил, че одобряването на представения от ответника инвестиционен проект по чл. 202 от ЗУТ, е постановено при непълнота на преписката и в противоречие със закона – възложителят В. К. Н. е заблудил длъжностните лица от общинската администрация, че е собственик на третия тавански етаж, а освен това не е представил в пълнота решението по гр.д. № 2299/10г. на ВОС. Липсват и пълните проекти, които да са част от инвестиционния проект. За имота освен това липсва план за реконструкция и преустройство, а с извършената делба се заобикаля закона, тъй като се променя предназначението на имота. В преписката на район „Одесос” липсва и самото решение за одобряване на инвестиционния проект. В представеното пред съда копие от същия липсват и графичните части на проектите по част електрическа, ВиК, за пожарна безопасност и конструктивна. По делото е била установена и липсата на съгласие на НИПК при Министерство на културата. Счита се, че от доказателствата по делото е видна и целта на част от ответниците – да избегнат извършващата се публична продан на двуетажната жилищна сграда. Освен това съдебният акт на ВОС противоречи на нормата на чл. 297 от ГПК, имайки предвид формираната сила на пресъдено нещо с решението по в.гр.д. № 2299/10г. на ВОС, с което е било установено, че таванският етаж не може да бъде жилище или ателие (подробно са посочени и теоретичните постановки относно същността и правните последици на силата на пресъдено нещо на съдебно решение). Извежда се аргумент за тезата на ищеца /въззивник/ и от твърдението на ответника В.Н., изложено в исковата му молба, по която е било образувано и гр.д. № 4746/05г. на ВРС, ХІV с-в, който сам е признал и е поддържал, че таванският етаж на къщата е обща част и принадлежи към етаж 1 и етаж 2 от сградата. След като не е взел предвид извънсъдебното признаване на неизгоден за страната факт, първоинстанционният съд е постановил акта си в нарушение на процесуалните правила. Освен това обжалваното решение е постановено и в противоречие на т. 1 от ТР № 34/15.08.1983 г. по гр.д. № 11/83 г. на ОСГК на ВС, в което е прието, че подпокривното пространство /таванът/ на сгради, притежавани в режим на ЕС, когато не е изградено като жилища, ателиета, стаи за творческа дейност, тавански складови помещения или други обекти или сервизни помещения към такива, е обща част от сградата, какъвто е и конкретния случай. Изложено е още, че съдът е допуснал процесуално нарушение като без мотиви не е уважил искането на ищеца за назначаване на тройна СТЕ, поради което и е отправено доказателствено искане за назначаване на тройна СТЕ, която да отговори на поставените общо 13 въпроса, както и дали в обекта в момента има монтирани съоръжения на ел. и ВиК комуникациите, както и такива в изпълнение на противопожарните предписания, съобразно одобрения инвестиционен проект. Освен това е отправено искане да се спре настоящото производство до приключването на образуваното по жалба на въззивното дружество адм.д. № 2434/18г., VІ с-в на Адм.С-Варна, по което е поискано обявяване на нищожността на административния акт, представляващ одобряването на инвестиционния проект за делбата от 11.06.15г. по чл. 202 от ЗУТ. 

            В предвидения срок е депозиран отговор на въззивната жалба от В.Г.В. чрез процесуалните му представители адв. М.Б. и адв. Вл. Г., с който същата е оспорена като неоснователна и се претендира обжалваното решение да бъде потвърдено. Оспорва се поддържаното от насрещната страна твърдение, че придобития от В. недвижим имот не отговаря на изискванията за самостоятелен обект – ателие, както и основания на това правен извод за нищожност на правните сделки за неговото придобиване поради противоречието им на закона и поради невъзможен предмет. Счита се, че въз основа на събрания по делото доказателствен материал може да се направи противоположния на поддържанното от насрещната страна извод – процесният тавански етаж отговоря на нормативните изисквания за ателие и това е признато с одобряването на инвестиционния проект за делбата, както и попълването на кадастралната карта с този имот. Освен това от изслушаните пред ВОС заключения се установило еднозначно, че процесното подпокривно пространство отговаря на нормативните изисквания, предявени за обособяването на ателие. Поради това и предявените искове са неоснователни. Оспорва се твърдението на въззивника, че в инвестиционния проект липсват отделните му части по ел., ВиК, проект пожарна безопасност и технически контрол по СК, тъй като същите са приложени по делото. Счита се, че макар и да липсва съгласие на НИПК към Министерство на културата за делбата, то такова не е необходимо, тъй като не са предвидени никакви изменения по сградата по повод на тази делба. Освен това силата на пресъдено нещо по предходно дело не обвързва страните по настоящото дело, които са различни. Противопоставя се на уважаването на отправеното доказателствено искане за назначаване на тройна СТЕ пред настоящата инстанция, тъй като пред ВОС са били изготвени 5 отделни заключения от 2 вещи лица, в които е било отговорено на почти всички и понастоящем формулирани въпроси, а освен това по-голямата част от тях са неотносими към предмета на делото. Въззиваемият се противопоставя и на искането за спиране на настоящото производство до приключването на посоченото дело пред Адм.С-Варна, тъй като същото е било прекратено като недопустимо с определение от 02.10.18г., а освен това въпросът за действителността на одобряването на инвестиционния проект, който е главен по настоящото дело, следва да се реши от настоящия съд.  

            Останалите насрещни страни – въззиваемите В.К.Н., Г.Б.Н. *** не са депозирали отговор на въззивната жалба.

            С молба от от 12.11.18г. въззивното дружество чрез адв. К. Д. и в изпълнение на указанията на въззивния съд е уточнило, че правният си интерес от предявените по настоящото дело искове обуславя с воденото срещу него гр.д. № 9350/16г. на ВРС, по което настоящият ответник В.В.Г. претендира установяване по отношение на въззивното дружеството, че той е собственик на ½ ид.ч. от имота с идентификатор 10135.1508.120.3 – таванския етаж на описаната сграда. Освен това се сочи, че дружеството е придобило собствеността върху цялата двуетажна къща в гр. Варна, ул. „Братя Миладинови” 16, вкл. и подпокривното пространство, за което с молбата се представя издаденото по изп.д. № 20148070400340 на ЧСИ Н. Денчева Постановление за възлагане на недвижим имот от 08.01.16г., върху което е отразено, че е влязло в сила на 27.06.16г. и е вписано в СВ-Варна на 18.11.16г. Освен това се сочи, че въззивното дружество е ипотекарен кредитор/взискател по посоченото изпълнително дело, конституирано след прехвърлянето в негова полза на вземането на първоначалния взискател „Токуда банк” АД, което е било обезпечено с учредената на 26.02.08г. ипотека, включваща цялата сграда на посочения адрес. В този смисъл, след като правото на собственост на дружеството върху таванския етаж на сградата е оспорено от ответника В. В. Г., то е налице правен интерес да бъдат атакувани придобивните основания /договорите/, с които той и неговите праводатели се легитимират като собственици на същия имот. Изрично е посочено, че се претендира прогласяване нищожността на договора за доброволна делба от 11.06.15г. и на договора за продажба от 22.06.15г. Уточнено е още, че исковете са насочени против съответните страни по посочените два договора – срещу „СЕВАР” ЕООД, В. К. Н. и Г. Б. Н. – по договора за доброволна делба и против В. К. Н., Г. Б. Н. и В.Г.В. – по договора за продажба.

            В допълнително депозираното от В. Г. В. становище с вх. № 7142/05.12.18г. чрез процесуалните му представители, се поддържа, че таванският етаж на сградата не е включен в учредената през 2008г. ипотека в полза на банката, поради което и включването му в представеното от въззивника постановление за възлагане е незаконосъобразно.

            В с.з. въззивната жалба, ведно с изложените в нея оплаквания и искания, се поддържа чрез процесуален представител. Въззиваемите са представлявани от процесуалните си представители, които заявяват, че поддържат подадения писмен отговор. В определения от съда срок са депозирани писмени бележки от процесуалните представители на въззивника и на въззиваемия В. Г. В., в които се поддържат вече изложените правни становища и аргументация.

            Въззивната жалба е депозирана в срок, против обжалваем съдебен акт, от страна с правен интерес от обжалването и при наличието на доказателства за надлежна представителна власт, поради което е допустима.

За да се произнесе настоящият състав на съда съобрази следното относно предмета на делото:

Исковото производство по настоящото дело е образувано по предявените от „ЕКСПРЕС ГАРАНЦИОН КОМЕРС” ЕООД, гр. Варна установителни искове за прогласяване нищожността на посочените два договора – за доброволна делба от 11.06.15г. и за покупко-продажба от 22.06.15г. /формираната от ВОС воля, извлечена от мотивите на обжалваното решение, е свързана именно с обсъждане недействителността на договора за покупко-продажба, а не на самия нотариален акт, с който същата е оформена, поради което и решението в тази му част е допустимо/, насочени против всяка от страните по тези договори /съобразно уточненията с молбите от 02.02.17г. пред ВОС и от 12.11.18г. пред въззивния съд/, и на посочените основания - поради противоречие със закона и поради невъзможен предмет. Делото е образувано въз основа на депозираната насрещна искова молба от 18.10.16г. по гр.д. № 9350/16г. на ВРС, ХVІІ с-в. и след като производството по тези искове е било отделено с определение № 11579/25.10.16г. по гр.д. № 9350/16г. в отделно производство - гр.д. № 13181/16г. на ВРС, ХVІІ с-в, последното е било прекратено и делото изпратено по подсъдност на ВОС.

Ищцовото дружество претендира, че е собственик на третия тавански етаж от двуетажна жилищна сграда, находяща се в гр. Варна, ул. „Братя Миладинови“, № 16, с идентификатор № 10135.1508.120.1.3 по КККР на гр. Варна, придобит чрез Постановлението за възлагане на недвижим имот от 08.01.16г., влязло в сила на 27.06.16г. и вписано в СВ-Варна на 18.11.16г., издадено по изп.д. № 20148070400340 на ЧСИ Н. Денчева. И тъй като върху целият възложен имот /вкл. и върху таванския му етаж/ е била учредена договорна ипотека на 26.02.2008г. в полза на взискателя по посоченото изпълнително дело, то правата на ипотекарните длъжници и на техния частен правоприемник, не са му противопоставими. Посоченият тавански етаж, описан като ателие, е бил предмет на двете атакувани разпоредителни сделки. Горната непротовопоставимост е поддържана и по гр.д. № 9350/16г. на ВРС, ХVІІ с-в, по което срещу „ЕКСПРЕС ГАРАНЦИОН КОМЕРС” ЕООД, гр. Варна е бил предявен положителен установителен иск от В.Г.В. за установяване на правото му на собственост върху ½ ид.ч. върху същия недвижим имот /третия тавански етаж от двуетажната жилищна сграда, находяща се в гр. Варна, ул. „Братя Миладинови“, № 16/, придобита от него с договора за продажба от 22.06.15г., а продавачите на последния /ипотекарните длъжници/ - са се легитимирали като собственици върху имота въз основа на процесния договор за доброволна делба от 11.06.15г.

При това положение за ищцовото дружество е налице правен интерес да защити претендираното си материално право на собственост, атакувайки придобивните основания на ответниците по делото, претендиращи свои материални права върху същия имот. В тази връзка „ЕКСПРЕС ГАРАНЦИОН КОМЕРС” ЕООД, гр. Варна поддържа, че атакуваните договори противоречат на установени императивни правни норми относно техническите правила и нормативи за съществуването на самостоятелен обект с предназначението на ателие, а именно: на Строителни правила и норми за изграждане на населените места (Изв., бр. 75/18.09.1959 г.), на Наредба за елементите и площите на жилищата (ДВ, бр. 101 от 1973г.); на Наредба № 5 за правила и норми по териториално-селищно устройство (ДВ, бр. 69 и бр. 70 от 1977г.), на Наредба № 5 за правила и норми по териториално-селищно устройство (ДВ, бр. 48 от 28.05.1995г.), на Наредба № 5 за правила и норми за устройство на територията (ДВ, бр. 51 от 05.06.2001г.) и на действащата понастоящем Наредба № 7 от 22.12.2003г.; както и на ЗУТ и на ЗКИР. Поддържа се още, че след като описания тавански етаж на сградата не отговаря на техническите правила и норми за определянето му като самостоятелен обект /ателие/, то и процесните договори са нищожни и поради невъзможен предмет - описания тавански етаж не съществува като самостоятелен обект, тъй като е прилежаща част към жилищните етажи 1 и 2 от същата сграда. В първото по делото с.з. на 02.11.17г. ищецът чрез процесуалния си представител се е позовал и на нарушение на Закона за културното наследство – тъй като сградата е паметник на културата, поради което е било необходимо за извършването на сделките да се получи предварителното разрешение на Министерство на културата.

В тази връзка производството по гр.д. № 9350/16г. на ВРС, ХVІІ с-в е спряно с определение от 10.11.16г. до приключване на настоящото дело.

Отговор на исковата молба е депозиран единствено от ответника В. Г. В., в който исковете са оспорени като неоснователни. Посочено е, че преди извършването на процесната делба от 11.06.15г. съделителите са се снабдили с изискуемия съгласно чл. 202 от ЗУТ инвестиционен проект, одобрен от Община Варна, район „Одесос“ на 22.05.15г., в който като самостоятелен обект и дял е предвиден третия тавански етаж на описаната сграда. В проекта е било посочено, че при обособяването на дяловете не са необходими промени в архитектурно и конструктивно отношение, както и при ВиК и ел. инсталации. Съгласно изискванията на чл. 204 от ЗУТ е бил разработен и утвърден проект за изменение на КККР – включването на таваския етаж в КК като самостоятелен обект. Поради това се поддържа, че предмета и на двете сделки е бил възможен и същите не противоречат на закона. В хода на устните състезания е изложено, че разрешение от Министерство на културата по реда на Закона за културното наследство за извършването на сделки, не се изисква, когато не се предвиждат изменения във външния вид на сградата, какъвто е и настоящия случай.  

Останалите ответници не са депозирали отговори на исковата молба.

Относно установеното от фактическа страна и произтичащите правни изводи въз основа на приложимите правни норми:

Процесните сделки: от доказателствения материал по делото се установява, че с Договор за доброволна делба на недвижими имоти от 11.06.2015г., вписан под Акт № 46, том V, дело 1744, с вх.рег.№ 13232 с дв.входящ 13066 от 11.06.2016г. по описа на СВ-Варна /л. 7-8 от гр.д. № 13181/16г. на ВРС, ХVІІ с-в/, В.К.Н., Г.Б.Н. и „СЕВАР” ЕООД са поделили съсобствения им имот, както следва:

В.К.Н. и Г.Б.Н. са получили в дял и са станали изключителни собственици на следния недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор 10135.1508.120.1.3 по КККР на гр. Варна, с предназначение АТЕЛИЕ, разположено на целия трети /тавански/ етаж в жилищна сграда № 1, съгласно схема на СГКК, с административен адрес: гр. Варна, ул.”Братя Миладинови” № 16, със застроена площ съгласно схема на СГКК 123,46 кв.м., а съгласно удостоверение за данъчна оценка – с декларирана площ 135 кв.м., при граници съгласно схема на СГКК: съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта - 10135.1508.120.1.2, над обекта – няма, ведно с принадлежащите 29,0814% ид.ч. от общите части на цялата сграда и от правото на строеж върху мястото, в което е изградена същата, на посочения административен адрес, съставляващо поземлен имот 10135.1508.120;

„СЕВАР” ЕООД, гр. Варна, представлявано от управителя Г.Б.Н. е получило в дял и е станало изключителен собственик на следния недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор 10135.1508.120.1.1 по КККР на гр. Варна, с предназначение жилище АПАРТАМЕНТ, разположен на целия първи етаж в жилищна сграда № 1, съгласно схема на СГКК с административен адрес: гр. Варна, ул.”Братя Миладинови” № 16, състоящ се от кухня, четири стаи, вестибюл, входно предверие, два вътрешни коридора и два санитарни възела със застроена площ 114,16 кв.м. вътрешно стълбище, стълбище към двор и входно предверие със застроена площ от 15,90 кв.м.или обща площ на първи етаж – 130,06 кв.м., а съгласно схема на СГКК – със застроена площ 110,02 кв.м., при граници съгласно схема на СГКК: съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта – няма, над обекта - 10135.1508.120.1.2, ведно с прилежащите избени помещения, разположени на сутерена с обща площ от 67,50 кв.м., както и 34,0197% ид.ч. от общите части на цялата сграда и от правото на строеж върху мястото, в което е изградена същата, на посочения административен адрес, съставляващо поземлен имот 10135.1508.120.

В т. III от Договора е посочено, че по силата на нот.акт № 17, том XVIII, н.д.№ 4030/2000г. на СВ – Варна, „СЕВАР” ЕООД, гр. Варна, представлявано от управителя Г.Б.Н., притежава и е изключителен собственик на втория етаж от описаната сграда, представляващ: самостоятелен обект с идентификатор 10135.1508.120.1.2 по КККР на гр. Варна, с предназначение: жилище, АПАРТАМЕНТ, разположен на целия втори етаж в жилищна сграда № 1, съгласно схема на СГКК с административен адрес: гр. Варна, ул.”Братя Миладинови” № 16, състоящ се от четири стаи, кухня с ниша, два санитарни възела, вестибюл и балкон със застроена площ 118 кв.м. и вътрешно стълбище със застроена площ от 10,40 кв.м. или обща площ на втори етаж – 128,40 кв.м.по акт за собственост, а съгласно схема на СГКК – със застроена площ 117,98 кв.м., при граници съгласно схема на СГКК: съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта – 10135.1508.120.1., над обекта - 10135.1508.120.1.3., ведно с прилежащите избени помещения, разположени на сутерена с обща площ от 67,50 кв.м., както и 36,1079% ид.ч. от общите части на цялата сграда и от правото на строеж върху мястото, в което е изградена същата, на посочения административен адрес, съставляващо поземлен имот с идентификатор 10135.1508.120.

Видно от нот.акт № 82, том II, рег.№ 3694, дело № 248/22.06.2015г. на нотариус Александър Ганчев /л. 10-11 от гр.д. № 13181/16г. на ВРС, ХVІІ с-в/, че ответниците В.К.Н. и Г.Б.Н. са продали на В.Г.В. полученото от тях в дял АТЕЛИЕ, подробно описано по-горе, за сумата от 88 000лв.

С ТР № 3/2014г., постановено на 28.06.16г. от ОСГК на ВКС по т.д. № 3/14г. е прието, че ако към момента на сключване на сделката, реално определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Правна невъзможност за обособяването на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти) е налице, когато при сключването на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част.

Следователно, основният поставен за разрешаване въпрос по настоящото дело е дали процесния трети тавански етаж на описаната по-горе сграда, който е бил предмет и на двете атакувани сделки /договора за доброволна делба и последвалия го договор за продажба/, е бил самостоятелен обект към датите на сключването им или ако не е бил обособен – то е било фактически и правно възможно това да бъде сторено.  

По делото е установено, че сключването на договора за делба на 11.06.15г. е предхождано от одобряването на инвестиционен проект във фаза „технически проект“ по реда на чл. 202 от ЗУТ, което е станало на 22.05.15г.  от гл. архитект на Община Варна – район „Одесос“, Дирекция „Устройство на територията“ /л. 106-134 от първоинстанционното дело/. Инвестиционния проект се състои от частите „Архитектура“, „Конструктивно становище“, „Технически контрол по част „СК““, становище по част „Електрическа“, становище по част „ВиК инсталации“ и „Пожарна безопасност“. В комплексния доклад от проекта е прието, че сградата на ул. „Братя Миладинови“, № 16 в гр. Варна се състои от два жилищни етажа, тавански етаж и сутерен. Проектът за делба предвижда обособяването на два дяла – І-ви дял – сутерен, първи и втори жилищен етаж, с обща ЗП 402.08 кв.м. и ІІ-ри дял – тавански етаж, със ЗП 132.88 кв.м. За това обособяване е посочено, че не се налагат промени в архитектурно-функционалното разпределение на площите на сградата, нито в конструктивно отношение. Посочено е, че захранването на сградата с електричество е съществуващо – в общо електромерно табло за обекта са монтирани по един монофазен електромер за всеки от етажите – общо 4 броя. По начина, по който са монтирани електромерите могат да обслужват новите два дяла, които ще се обособят след доброволната делба на сградата. Захранването на сградата с вода, броят на санитарните възли на всеки от жилищните етажи, както и в сутерен и тавански етаж, имат осигурена самостоятелност за експлоатация. Разпределението на таванския етаж е дадено на л. 134, в който е отразено наличието на 4 стаи, килер и помещение с душ-WC.

В представената на л. 9 от гр.д. № 13181/16г. на ВРС, ХVІІ с-в схема-проект № 15-239916-10.06.15г., издадена от СГКК-Варна, е отразено че третият етаж на сградата е предвиден с идентификатор 10135.1508.120.1.3 и с предназначение: ателие за творческа дейност.

Валидността на индивидуалния административен акт по одобряването на инвестиционния проект не е оспорена от ищеца в рамките на предвидените преклузивни срокове по настоящото исково производство. Поради това и настоящият състав на съда няма за предмет изследването на тази валидност.

Приема се, че одобреният инвестиционен проект „показва“ дали реално определената част от недвижимия имот /в случая предвиденият като дял ІІ тавански етаж/, за която страните са постигнали съгласие, към момента на одобряването му отговаря на действащите строителни правила и норми в устройствения закон /в случая към 22.05.15г./ - така съобразно мотивите на цитираното по-горе ТР на ВКС. Този административен акт обаче не обвързва ищеца по настоящото дело. Оспорването му /досежно приетото, че третия тавански етаж от описаната сграда отговаря на изискванията за ателие/ е допустимо с всички доказателствени средства в рамките на настоящия граждански процес.

В тази насока ищецът е ангажирал следните доказателства:

Описаните две процесни сделки са предхождани от договор, оформен с НА № 158/26.02.2008г. на нотариус Ил. М., рег. № 195 на НК, район на действие – този на ВРС /вписан в СВ-Варна на 26.02.08г./, с който кредитополучателят „СЕВАР“ ЕООД е обезпечил задължението си по Договор „Токуда Бизнес +“ № 010-157-017/20.02.08г. към кредитора си „ТОКУДА БАНК“ АД, гр. София, заедно с В.К.Н. и Г.Б.Н. – като ипотекарни длъжници, чрез учредяването в полза на банката на ипотека върху дворното място в гр. Варна на ул. „Братя Миладинови“, № 16, ведно с построената в същото двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 135 кв.м. и брутна застроена площ от 393.46 кв.м., състояща се от сутеренен етаж, първи етаж и втори етаж, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, като е отбелязано, че „СЕВАР“ ЕООД е собственик на ½ ид.ч. от дворното място, ½ ид.ч. от сутеренния и първи етаж и на целия втори етаж, а В. и Г. Недялкови са собственици при условията на СИО на ½ ид.ч. от дворното място, ½ ид.ч. от сутеренния и първи етаж.

На 30.06.14г. е издаден изпълнителен лист по ч.гр.д. № 8404/14г. от ВРС, ХХХV с-в, с който „СЕВАР“ ЕООД е било осъдено да заплати на „ТОКУДА БАНК“ АД, сумата от общо 611 785.32 лева съставляваща главница, просрочена лихва и такси управление по цитирания по-горе договор за кредит от 20.02.2008г., ведно със законна лихва върху главницата от 27.06.14г. до окончателното ѝ изплащане, както и 18 803.56 лв. разноски. Въз основа на този изпълнителен лист е било образувано изп.д. № 20148070400340 по описа на ЧСИ Н. Денчева – Варна.

Освен това се установява, че в рамките на висящото изпълнително дело – на 26.08.14г. и на 23.10.14г., са били вписани и наложените от ЧСИ Н. Д. възбрани, съответно: върху поземления имот, представляващ УПИ № 1 в кв. 725 на ул. „Братя Миладинови“, № 16 и построената в него двуетажна жилищна сграда, състояща се от сутерен, първи и втори етажи; върху целия тавански етаж, представляващ подпокривно пространство на двуетажната жилищна сграда /от справката на СВ-Варна на л. 32-33 от въззивното дело/.

Установява се още, че с молба от 18.05.15г. „ЕКСПРЕС ГАРАНЦИОН КОМЕРС“ ЕООД е уведомило ЧСИ по посоченото изпълнително дело, че първоначалният взискател „ТОКУДА БАНК“ АД му е прехвърлил вземането си, за което длъжникът „СЕВАР“ ЕООД е бил уведомен на 16.04.15г. Въз основа на тези обстоятелства е било отправено искане за конституирането на цесионера като взискател на мястото на първоначалния такъв, както и да се продължи изпълнителното действие чрез насрочването на проданта на ипотекирания в полза на банката недвижим имот. Молбата е била удовлетворена изцяло и е насрочена публична продан за периода от 29.05.-29.06.15г.  /л. 58, съответно 56-57 от гр.д. № 13181/16г. на ВРС/.

Видно от издаденото по изп.д. № 20148070400340 на ЧСИ Н. Д. Постановление за възлагане на недвижим имот от 08.01.16г., че върху „ЕКСПРЕС ГАРАНЦИОН КОМЕРС“ ЕООД е възложен изнесения на публичната продан имот – дворното място с идентификатор 10135.1508.120, ведно с построената двуетажна жилищна сграда, състояща се от сутеренен етаж, първи етаж с идентификатор 10135.1508.120.1.1, втори етаж с идентификатор 10135.1508.120.1.2, ведно с целия прилежащ тавански етаж с идентификатор 10135.1508.120.1.3, находящи се в гр. Варна, ул. „Братя Миладинови“, № 16, срещу вземане от длъжника „СЕВАР“ ЕООД в размер на 643 231.85 лв. към 27.07.15г. Отразено е върху документа, че постановлението е влязло в сила на 27.06.16г., както и че същото е вписано в СВ-Варна на 18.11.16г. /л. 40-41 от настоящото дело/.

С така ангажираните от ищеца доказателства обаче не се решава предмета на настоящото дело, тъй като техния анализ е относим към въпроса за наличието на противопоставими материални права на „ЕКСПРЕС ГАРАНЦИОН КОМЕРС“ ЕООД по отношение на таванския етаж спрямо правата на В.Г.В., преценени през призмата на чл. 496, ал. 2 от ГПК и съобразно предметния обхват на ипотечния договор от 2008г. По този въпрос ще се произнесе съда по гр.д. № 9350/16г. на ВРС, ХVІІ с-в. 

За доказване на исковете по настоящото дело ищецът се позовава и на влязлото в сила решение по в.гр.д. № 2299/10г. на ВОС.

Видно от материалите по гр.д. № 4746/05г. на ВРС, ХІV с-в, приобщени към настоящото дело, че на 28.10.2011г. /датата на постановяване на определение № 970 по гр.д. № 960/11г. на ВКС, ІІ г.о./ е влязло в сила решението по в.гр.д. № 2299/10г. на ВОС, с което след като е отменено изцяло първоинстанционното решение от 25.08.10г. по гр.д. № 4746/05г. на ВРС, ХІV с-в, е постановено друго, с което Р. Г. Р. и Ж. Л. Р. са били осъдени да предадат на „СЕВАР“ ЕООД и на В.К.Н. владението върху собствения им недвижим имот, придобит по силата на договори за покупко-продажба по нот. актове № 116, т. ХVІ, д. 4125/93г., № 153, т. V, д. 1720/95г.,  № 21, т. LVІІІ, д. 14031/93г. и № 188, т. І, д. 218/00г. и представляващ целия тавански етаж от масивна двуетажна жилищна сграда в гр. Варна, ул. „Братя Миладинови“, № 16, на осн. чл. 108 от ЗС. С въззивното решение е прието въз основа на изслушаните по делото съдебно-технически експертизи, че обособените в подпокривното пространство помещения в таванския етаж, не отговарят на изискванията за жилище, респ. ателие, нито на строителните правила и норми, действали от 1959г. до датата на сключване на договора за покупко-продажба през 2002г., с който ответниците Радеви се легитимират като собственици на таванския етаж, нито на тези, действали след този момент. 

Изхождайки от субективните предели на силата на пресъдено нещо, следва да се приеме, че посоченото решение не обвързва страните по настоящото дело – същите не са идентични, нито пък са правоприемници на всяка от насрещните страни по това дело. Отделно от това, приетото в мотивите на решението /досежно липсата на самостоятелен характер на таванския етаж на сградата/ не се ползва с обвързваща съда доказателствена сила. Впечатление прави още едно обстоятелство – че нито една от поставените задачи на вещите лица по приключилото гр.д. № 4746/05г. на ВРС, ХІV с-в, не са включвали въпроса дали процесния тавански етаж отговаря на изискванията за ателие, а само на тези за жилище /виж заключенията на експертите на л. 128, л. 134, л. 158-159, л. 213-217, л. 306-307 от гр.д. № 4746/05г. на ВРС, ХІV с-в/.

Не обвързва съда и поддържаното твърдение на страната /на „СЕВАР“ ЕООД  и на В.К.Н./ по посоченото гр.д. № 4746/05г. на ВРС, ХІV с-в, представляващо понастоящем неизгодна, но изоставена вече правна позиция – че таванският етаж няма характера на самостоятелен обект, а на обща по предназначението си част на етажните собственици. Това не представлява извънсъдебно признание на неизгоден за страната факт, за да бъде преценяван наред с другите доказателства по делото.

В тази връзка следва да се отбележи, че е очевидна непоследователната позиция на част от ответниците по настоящото дело /които са били ищци по приключилото гр.д. № 4746/05г. на ВРС, ХІV с-в/, но това може да обясни единствено стремежа им с всички правни способи да осуетят материална загуба за своя патримониум. Тази непоследователност в процесуалното поведение и поддържани правни становища, не създава хипотеза на обвързаност на настоящия съд относно подлежащите на доказване факти по настоящото дело.     

От изслушаните пред първоинстанционния съд заключения на назначените експертизи се установява следното:

От първоначалното заключение на вещото лице арх. И. Т. И. се установява, че поради опасност от пропадане на подовата конструкция, същият не е извършил собствено заснемане за проверка на посочената в схема № 15-568728/21.11.2016г. на СГКК-Варна /л. 87 от гр.д. № 13181/16г. на ВРС/ площ от 123.46 кв.м. на процесното подпокривно пространство, с отразено предназначение на самостоятелния обект - „Ателие за творческа дейност“. Експертът обаче приема, че така отразената площ е действителна, тъй като същата е била заснета по геодезически способ и с нужните инструменти с оглед попълването на КК, както и поради това, че при извършения от експерта външен оглед, това подпокривно пространство няма отстъпи, нито надзид и точно спазва контура на сградата, поради което може да се вземе за меродавна направената снимка от геодезистите /така в с.з. на 14.12.17г./. Вещото лице е посочило, че в процеса на извършено от него измерване само в достъпнинте и безопасни зони, същият е установил, че в най-ниската си част надзидът е висок около 1.20 м. /чрез извършване на измерването по метода на интерполация - по тухлите – така в с.з. на 14.12.17г./; в средата, по ходовата линия, височината е около 2.20 м., като в билната си част на места е и по-високо. Ателието има отделен вход, достъпен чрез последните две рамена на общото стълбище, както и санитарно помещение. Обектът може да се обособи като самостоятелен обект за творческа дейност – ателие, поради това, че е изпълнено единственото нормативно изискване за това - да има самостоятелен санитарен възел. Последното изискване е наложено от това, че ателиетата са предназначени за собственици, които не разполагат с жилище в сградата. Архитектурно-строителните параметри на височината на помещенията във функционалния тип „ателие“ не са нормативно определени, поради което и доколкото същите са нежилищни помещения, за тях няма изискване и за височина на помещенията, както е при жилищата.

В с.з. вещото лице е допълнило, че никакви ремонтни дейности не са правени по тази сграда – нито надстрояване, нито пристрояване, нито разширяване, нито по фасадата, нито по покрива. Счита, че вътрешното дървено стълбище, водещо до тавана е автентично. Санитарното помещение е много старо, тоалетната чиния е също стара и без тръби.   

От допълнителното заключение на същото вещото лице арх. И. Т. И. се установява, че в плана на гр. Сталин/Варна/ от 1959г., одобрен със Заповед № 244/16.01.1959г. на Министерството на КСБП, процесният имот е включен в УПИ IV-1, 1а, кв. 281 с отреждане за жилищно строителство. Издадена е Заповед № РД-12-557/30.12.1981г. на І-зам. министър на МСА за одобряване на кадастрален план, според която имотът е бил отреден за част от пешеходна зона, но тази заповед впоследствие е обявена за нищожна с решение № 11477/20.12.2005г. на ВАС. Няма сведения за налични други устройствени разработки за процесния имот. Обстоятелството, че имотът е бил отреден за жилищно строителство, а в сградата има ателие, според експерта не противоречи на цитираната и в първото заключение действаща Наредба № 7 – цитирана е нормата на чл. 98, ал. 2, т. 2 от същата, в която е посочено, че в многофамилните жилищни сгради освен жилища може да има и придадени към жилища или самостоятелни ателиета, стаи-кабинети за индивидуална творческа и научна дейност. Въз основа на извършения оглед на 12.04.2018г. експертът потвърждава заключението си от първоначалната експертиза, че в подпокривното пространство на сградата е обособено помещение с вестибюл и четири стаи, както и със санитарен възел, който е бил оборудван като такъв. По време на допълнителния оглед експертът е извършил и контролни замервания с електронна ролетка, при което е установил, че височините, поради наклонения покрив, са различни за отделните помещения, като най-високият таван е 2.80 м., а най-ниските зони към стрехите са 1.40 м., което определя помещението като подходящо за творческа работа с възможност за обитаване.

При направената справка в Община Варна не е установено наличието на одобрени проекти за преустройство и обособяване на самостоятелни обекти – апартаменти и ателие в подпокривното пространство на сградата за периода от 1987г. до м. 04.2015г.

При извършения оглед експертът е установил за пореден път наличието на санитарно помещение и налични ВиК проводи, като снимките са правени от тавана на санитарното помещение на долния етаж, където се виждат тръбите на ВиК инсталацията от горния етаж, където е ателието. Наличието на тези тръби според експерта означава, че е имало питейни и отпадни води. Водомери и тръби на достъпни места не са открити.

В с.з. арх. И. е посочил, че означението в плана „2мж“ означава „двуетажно масивно жилище“. В тази абревиатура обаче не се включва подпокривното пространство, така че всяко двуетажно жилище допуска в подпокривното си пространство оформяне на помещения с височина до 1.50 м. и тогава в проекта се пише, че това е използваемо подпокривно пространство. Но от самата абревиатура „2мж“ това не може да се разбере. Използваемото подпокривно пространство обаче не може да се ползва за жилище.

От заключението, изготвено от вещото лице арх. Ю. Ж. К. по допуснатата повторна СТЕ, се установява, че за поземления имот, в който попада процесната жилищна сграда, за периода между 1959г. до април 2015г. са действали следните планове: 1. Генерален градоустройствен план на гр. Варна/ГГП/, одобрен с Указ № 470/08.12.1956г. на Президиума на НС. Съгласно този план имотът и процесната сграда са с отреждане за застрояване с три етажа; 2. Общ градоустройствен план /ОГП/, одобрен с решение № ТСУ-7/31.12.1982г. на КТСУ при МС. Съгласно този план имотът и процесната сграда попадат в отредените „Жилищни терени на 2-3 етажа”; 3. Общ устройствен план /ОУП/ и Правила и нормативи за прилагането му, одобрени със Заповед № РД-14-02-2197/03.09.2012г. на Министъра на РРБ и Специфични правила и нормативи към ОУП на Община Варна. Съгласно този план ПИ 10135.1508.120 попада в устройствена зона „Ц1” /устройствена зона на новия делови център/, като съгласно легендата към плана устройствена зона „Ц1” попада в устройствена категория „Смесени зони за обитаване и обслужване”; 4. Съгласно Регулационен план, одобрен със Заповед № 224/1959г., изработен върху Кадастрален план от 1950г. процесният имот попада в обособен парцел IV-1, 1а в кв.725. Парцел IV включва в себе си имоти с № 1 и № 1а по КП от 1950г. По този план няма нанесено изменение за преотреждане на имотите за други цели; 5. През 1981г. е изработен ЗРП на ЦГЧ/централна градска част/, одобрен със заповед № РД-12557/30.12.1981г. на КАБ, като заповедта е обявена за нищожна с решение № 11-477/20.12.2005г. на ВАС и по този план имотът попада в трасе на улица.

В периода от 1959г. до април 2015г. за УПИ IV-1, 1а няма изработени и влезли в сила частични изменения на застроителния и регулационен план/ЗРП/ или подробен устройствен план за регулация и застрояване/ПУП-ПРЗ/.

След направения оглед на последния етаж в процесната сграда вещото лице е установило, че подпокривното пространство е обособено като отделно помещение, до него води еднораменна дървена стълба и същото е затворено с метална врата с размери 80/165 см. В така обособеното помещение на последния етаж има един общ вестибюл и посредством тухлени зидове и дървени врати са обособени 3 броя помещения-стаи и санитарен възел. Измерената височина на надзида към ул.”Братя Миладинови”, бул.”Княз Борис I” и в югозападна посока е 1.16 м., в най-високата част вестибюлът е с височина 2.96 м., в линията на вратите за стаите височината е 2.30 м. Застроената площ на таванския етаж е приблизително 132,10 кв.м.

След направена справка в Община Варна и район „Одесос” вещото лице е установило, че в периода 1987г. до април 2015г. не са налични одобрени проекти за преустройство и обособяване на самостоятелните обекти – апартаменти или ателие в подпокривното пространство на процесната сграда.

В процесното помещение в таванския етаж има обособено санитарно помещение със светли размери широчина 0.90 м./в частта, където е чупката/ и 1.20 м. за останалата част и дължина 2.95 м. Светлата застроена площ на санитарното помещение е 3.25 кв.м. На приложената към заключението скица вещото лице е нанесло санитарното помещение с наличните ВиК инсталации, като водопроводните тръби са нанесени със син цвят, а канализационната с червен цвят. При огледа вещото лице е установило още, че към настоящия момент в подпокривния етаж и в санитарното помещение няма монтиран водомер. Към момента са налични следните ВиК отклонения – тръби: 2бр. хоризонтални водопроводни тръби на стената зад тоалетното седало /№ 1 на схемата/, 1бр. водопроводна тръба, поставена под наклон за измиване на тоалета със спирателна ръчка на нея /№ 2 на схемата/. По стената вдясно 1бр. хоризонтална „S”-образна водопроводна тръба със спирателен кран /№ 3 на схемата/. Налична е канализационна тръба по дясната стена на помещението и минаваща през нея вероятно за мивка на стената във вестибюла /№ 4 на схемата/. Към тоалетното седало има монтирана канализационна тръба, която се вижда на тавана на санитарното помещение на втория етаж от сградата /санитарните помещения по етажи са едно над друго/. На тавана се вижда и канализационна тръба на предполагаемата мивка от горния етаж. И двете канализационни тръби се включват във вертикалния канализационен щранг на сградата.

От така цитираните заключения на първоначалната, допълнителната и повторната СТЕ еднозначно се установява, че таванският етаж на двуетажната жилищна сграда на ул. „Братя Миладинови“, № 16 в гр. Варна /който никога не е бил променян от момента на построяването на сградата, което датира отпреди 04.08.1949г. – по арг. от вписванията за същата в АДС № 00995/27.02.1951г. – л. 186 от делото на ВОС/, е със застроена площ от около 132.10 кв.м. и с обособени посредством тухлени зидове отделни помещения - един общ вестибюл, 3 стаи и санитарен възел, с посочените площи и височини, който отговаря на нормативните изисквания за ателие. Тези нормативни изисквания са в чл. 38, ал. 1 на ЗУТ /че в надземните етажи на жилищна сграда освен жилища могат да се изграждат и ателиета и кабинети за индивидуална творческа дейност при съблюдаване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и на нормите за безопасност/; в чл. 98, ал. 2, т. 2 от НАРЕДБА № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони /че в многофамилните жилищни сгради освен жилища може да има и придадени към жилища или самостоятелни ателиета, стаи-кабинети за индивидуална творческа и научна дейност/; в чл. 102, ал. 3 и ал. 4 от цитираната наредба /че в подпокривното пространство на жилищните сгради могат да се изграждат жилища, ателиета и за обитателите на сградите - стаи-кабинети за индивидуална творческа дейност; че към ателиетата се предвижда самостоятелен санитарен възел (тоалетна с мивка), а за стаите-кабинети за творческа и научна дейност - не се изисква санитарен възел/.

При това положение следва да се приеме, че към датите на процесните по настоящото дело сделки – 11.06.15г. и 22.06.15г., таванският етаж от посочената двеутажна жилищна сграда е съществувал като самостоятелен обект с предназначението на ателие. Поради това и сделките не противоречат на закона и са имали възможен от фактическа и правна гледна точка предмет. 

По възражението за нищожност, основано на твърдението за липсата на предварително разрешение от административен орган – НИНКН. Видно от издаденото удостоверение от 13.12.12г. от Националния институт за недвижимо културно наследство /НИНКН/ към Министерство на културата  - че жилищната сграда в гр. Варна, ул. „Братя Миладинови“, № 16 е декларирана с писмо № 414/04.02.1982 г. на НИПК като недвижим имот архитектурно-строителен паметник на културата и притежава статут на архитектурно-строителна недвижима културна ценност. За същия е определена предварителна категория „ансамблово значение“ /л. 245/. От приложеното на л. 244 писмо от 05.08.15г. от кмета на район „Одесос“ на Община Варна, се установява че съгласно Общия устройствен план на гр. Варна, описаната сграда попада в обхвата на територия с културно-историческо наследство със статут на групов паметник на културата – Ансамбъл „Търговска академия ВИНС-Френски колеж „Сент Андре““. От представеното от ищеца писмено доказателство /писмо от 15.01.18г., изпратено му от НИНКН/ -  л. 246, се установява, че в Националния документален архив на института не се съдържа документация за извършване на доброволна делба през април 2015г. на недвижимата културна ценност – сградата на ул. „Братя Миладинови“, № 16 в гр. Варна.

По делото е прието за безспорно между страните /протоколно определение от 27.04.18г./, че преди извършването на процесната делба не е било изисквано и получавано разрешение от НИНКН при Министерство на културата.

Липсата на съгласуване на инвестиционния проект с Министерство на културата обаче, също не обуславя нищожност на договора за доброволна делба и на последващата правна сделка – покупко-продажба на ателието, на нито едно от основанията, посочени от ищеца. В чл. 83 ал. 1, т. 2, б.”а” от Закона за културното наследство е определено, че съгласуването по този раздел се извършва с писмено становище и заверка с печат върху графичните материали за определени намеси върху регулационното отреждане, фасадите и обема на сградата, като не е определено съгласуване на делби и вътрешни ремонти и преустройства, при които не е налично изменение на фасадите, както е в настоящия случай.

Поради всичко изложено следва да се приеме, че предявените искове за прогласяване нищожността на двата договора и на посочените две основания са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени. Поради идентичност на крайните изводи, първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено чрез възпроизвеждане на коректен диспозитив.

Въззиваемите не са претендирали разноски за въззивното производство, поради което и предвид решението по делото, такива не следва да се присъждат с настоящия съдебен акт.

Воден от горното, съдът

Р Е Ш И:

 

            ПОТВЪРЖДАВА решение № 1431/31.07.18г. по гр.д. № 2375/16г. на ВОС, с което са отхвърлени предявените искове от „ЕКСПРЕС ГАРАНЦИОН КОМЕРС“ ЕООД, ЕИК 103307009, гр. Варна, бул. „Христо Ботев“, № 18, вх. Б, ет. 2, както следва:

-          против В.К.Н., ЕГН **********, Г.Б.Н., ЕГН ********** *** и с постоянни адреси – ул. „Княз Н. Николаевич“, № 6, вх. В, ет. 8, ап. 24 и настоящи такива – ул. „Бартоломео Диас“, № 17) и „СЕВАР“ ЕООД, ЕИК 813156263, гр. Варна, ул. „Братя Миладинови“, № 16, за прогласяване нищожността на Договор за доброволна делба от 11.06.2015г., с нотариална заверка на подписите рег. № 3385, т. ІІ, акт 58 на нотариус Ал. Г., рег. № 194 на НК, в район РС-Варна, вписан под Акт № 46, том V, дело 1744, с вх.рег.№ 13232 с дв.входящ 13066 от 11.06.2016г. по описа на СВ-Варна, поради противоречие със закона и поради невъзможен предмет, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 и ал. 2, пр. 1 от ЗЗД;

-          против В.К.Н., ЕГН **********, Г.Б.Н., ЕГН ********** *** и с постоянни адреси – ул. „Княз Н. Николаевич“, № 6, вх. В, ет. 8, ап. 24 и настоящи такива – ул. „Бартоломео Диас“, № 17) и В.Г.В., ЕГН ********** ***, за прогласяване нищожността на Договор за покупко-продажба на надвижим имот, оформен с нот.акт № 82, т. ІІ, рег. № 3694, дело № 248 от 22.06.2015г. на нотариус Ал. Г., рег. № 194 на НК, в район РС-Варна, вписан под Акт № 195, том ХХХVІ, дело № 7668, с вх. рег. 14194 с дв.вх. № 13969/23.06.15г. по описа на СВ-Варна, поради противоречие със закона и поради невъзможен предмет, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 и ал. 2, пр. 1 от ЗЗД.

            Решението може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от съобщението до страните /чрез процесуалните им представители/ при наличието на предпоставките за допускане на касационното обжалване съобразно чл. 280, ал. 1 и ал. 2 от ГПК.

           

            ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                         ЧЛЕНОВЕ: