РЕШЕНИЕ

215

Гр. Варна, 21.12.2015 год.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИЯТ апелативен съд, гражданско отделение, в публично съдебно заседание на двадесет и пети ноември през две хиляди и петнадесетата година в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА;

ЧЛЕНОВЕ: МАРИНЕЛА ДОНЧЕВА;

ПЕНКА ХРИСТОВА;

Секретар Ю.К.,

като разгледа докладваното от съдията Христова

възз. гр.д. № 548 по описа за 2015-та година:

   Производството е по реда на чл. 258 ГПК, образувано по въззивна жалба на „Дженера лизинг” АД, гр. София, ЕИК 131259817, срещу решение № 1201 от 18.06.2015 год. по гр.д. 437/2013 год. на ОС - Варна, само в частта му, с която се ПРОГЛАСЯВА на основание чл. 26, ал. 1, пр. III вр. чл. 40 от ЗЗД НИЩОЖНОСТТА на договор за продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 91, том V, рег. № 10021, дело № 878 на Нотариус О. Ш., рег. № 147, сключен на 09.11.2009г. поради накърняване на добрите нрави, изразяващо се в договаряне от пълномощник на прехвърлителя и преобретателя във вреда на първия упълномощител предвид уговорената по-ниска от пазарната цена за имота, по предявения ИСК от М.И.С. срещу „ДЖЕНЕРАЛ ЛИЗИНГ” АД, ЕИК 131259817, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Оборище” № 1, вх. Б, ет. 5, ап. 9.

Твърди се в жалбата, че решението е неправилно и незаконосъобразно. Оспорват се доводите на съда в подкрепа на извода, че цената на оспорената сделка противоречи на добрите нрави. Направено е искане за отмяна на решението и отхвърляне на иска.

Срещу тази жалба е постъпил писмен отговор от насрещната страна М.И.С., в който жалбата се оспорва и се поддържат доводите на ОС.

         Съдът, след преценка на становищата на страните, събраните по делото доказателства, по вътрешно убеждение и въз основа на приложимия закон, приема за установено следното:

Производството пред ОС е образувано по повод предявени от М.С. обективно съединени искове срещу „ДЖЕНЕРАЛ ЛИЗИНГ” АД, гр. София: с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. I от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за покупко продажба, обективиран в НА № 91/09.11.2009г. поради противоречие на закона и конкретно на нормата на чл. 38, ал. 1 от ЗЗД доколкото като упълномощител, не е дала съгласие представителят да договоря от нейно име с друго лице, което също представлява; с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. III вр. чл. 40 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договора поради накърняване на добрите нрави, доколкото е сключен при значителна нееквивалентност на насрещните престации и споразумяване на представителя във вреда на ищцата.

В исковата молба се твърди, че г-жа С. е собственик е на недвижим имот, находящ се в гр. Варна, бул. „Сливница” № 1, представляващ реална част от ПИ с идентификатор 10135.1507.1099, с площ от 522 кв.м., придобит на основание реституция с решение по адм.д. № 3916/2005г. на ВАС. Твърди се, че на 10.12.2007г. с ответното дружество са сключили предварителен договор за покупко - продажба с предмет описания имот и цена 200 000 евро, при заплатено капаро 2 700 евро. По молба на изпълнителния директор на ответното дружеството на 05.11.2009г. в гр. София г-жа С. е подписала пълномощно, с което упълномощила П. М. да я представлява по окончателната сделка. При проверка в СВп г-жа С. е узнала, че сделката е сключена на 09.11.2009г., като П. М., в качеството на неин пълномощник прехвърлила имота на ответника, представляван по сделката отново от нея, като пълномощник на дружеството за сумата от 46 405.80 лв. Твърди се, че окончателният договор е нищожен като противоречащ на закона – на нормата на чл. 38, ал. 1 от ЗЗД, тъй като липсва мандат пълномощникът да договаря с друго лице, което също представлява. Твърди се значителна нееквивалентност в насрещните престации, тъй като пазарната цена на имота към момента на сделката многократно надвишава продажната цена, поради което договорът противоречи на добрите нрави. Същевременно се твърди, че при сключване на договора представителят й и ответникът се споразумели в нейна вреда, поради което договорът не произвежда действие за нея. Претендира се за уважаване на исковете.

В отговор на исковата молба, депозиран в срока и по реда на чл. 131 от ГПК „ДЖЕНЕРАЛ ЛИЗИНГ” АД, гр. София е оспорил предявените искове пред ОС. Доводите са, че договорът между страните е сключен от оправомощено и надлежно упълномощено от ищцата лице. Направено е признание, че е налице разлика между договорената в предварителния и окончателния договор продажна цена за имота, но същата не е основание за нищожност на окончателния договор. Цената по договора е определена след погасяване на задълженията на ищцата от ответника към трето лице А. А. Г. през 2010 г., инициирало множество съдебни производства срещу ищцата с предмет същия недвижим имот. Твърди се, че цената съответства на данъчната оценка на имота, а също, че е формирана предвид тежестите върху имота, за което и г-жа С. е уведомена. Твърди се, че ищцата е подписала изрично декларация на 31.05.2010г., с която декларирала знание за погасяване от ответника на нейни задължения по друг предварителен договор от 2004 г. към А. Г.. С отговора не са въведени твърдения по отношение адекватността на цената на имота по окончателния договор, в тази връзка се твърди само, че в пълномощното липсва мандат за цената на окончателния договор. Иска се отхвърляне на исковете.

Безспорно се установява по делото, че на 10.12.2007 г. между страните е сключен предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот с обещател М.С. и купувач „Дженерал Лизинг” АД, с обект недвижим имот находящ се в гр. Варна, бул. „Приморски” № 99, с площ от 522 кв.м. за цена от 200 000 евро, както и че с пълномощно от 05.11.2009г. М. С. е упълномощила П. М. с права да я представлява в качеството й на собственик, при цена и купувач, каквито намери за добре, включително като договаря сама със себе си. Няма спор също, че на 09.11.2009 г. е сключен окончателния договор за покупко - продажба между страните,  и двете представлявани от пълномощника им П. М. за продажна цена от 46 405.80 лв., съвпадаща с данъчната оценка на имота, която сделка е обективирана в НА № 91/2009г.

От заключението на СТЕ изготвена от вещото лице Р. П. се установява, че пазарната цена на имота към момента на сключване на договора по НА № 91/09.11.2009 г. е била в размер на 902 000 лева, като вещото лице е дало заключение въз основа на състоянието на имота и данните по делото към момента на сделката.

Съставът на ВАпС намира, че предявените искове за нищожност са обективно кумулативно съединени, като съдът следва да се произнесе по всеки от тях, което и е направил на практика ВОС.

Предмет на въззивното производство е само искът с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. III от ЗЗД за прогласяване нищожността на договора поради накърняване на добрите нрави, доколкото е сключен при значителна нееквивалентност на насрещните престации и споразумяване във вреда на представлявания.

Съобразно задължителната съдебна практика: „По отношение на несъразмерността на престациите, нарушение на добрите нрави е налице при нееквивалентност на престации, в който случай сключената сделка е нищожна, поради нарушаване на основния принцип на отношенията между представител и представляван, а именно на задължението на представителя да действа в интерес на представлявания. Неморално е пълномощникът да уговаря в голяма степен по-ниска стойност на наемната цена на имоти, договаряйки със свои родственици, макар наличието на пълномощно от собственика на имотите да сключи сделката да е с уговорката „на цена, каквато намери за добре". В тази насока, по отношение изобщо на сделки, сключени от пълномощник /независимо от предмета на сделката – наемен договор, продажба или др./ е налице трайна и последователна съдебна практика, в т.ч. и задължителна такава, отразена в решения на ВКС, постановени по реда на чл.290 ГПК - Р. № 1444/4.11.1999 г. на ВКС, по гр. д. № 753/99 г., V г. о.; Р. № 160/14.03.2006 г. на ВКС по гр. д. № 325/2004 г., II г. о.; Р. № 597/28.05.2008 г. на ВКС по гр. д. № 2365/2007 г., I гражданско отделение, решение №615/15.10.2010 г. по гр.д.№ 1208/2009 г. на ІІІ гр.отд., постановено по реда на чл.290 ГПК” – цитирано е  Решение №27/02.02.2015 год. по гр.д. № 4265 по описа за 2014 год на ВКС, ІV ГО, от което може да се изведат две основни предпоставки за преценка на действителността на процесния договор – налице ли е конфликт на интереси по отношение на страната у пълномощника по сделката и налице ли е несъръзмерност на престациите по договора. При кумулативно наличие на тези две предпоставки се извежда наличието на нарушение на добрите нрави при договарянето на пълномощника сам със себе си, дори при липса на доказан умисъл за увреждане на упълномощителя.

В конкретния случай е налице договаряне на пълномощника сам със себе си и като пълномощник на насрещната страна, от една страна, налице и огромно разминаване между договерната в нотариалния акт цена от 46 405.80 лева и действителната пазарна цена  от 902 000 лева на продавания имот. Следва да се направи извод за наличие на противоречие с добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, обуславящо нищожност на сделката.

Този извод не се разколебава от възраженията във въззивната жалба, че сделка, сключена по данъчната оценка на имота не е в противоречие с добрите нрави, нито пък от възраженията, че пазарната стойност на имота не е съобразена с тежестите върху имота, както и че продавачката е била известена за цената, за което подписала декларация.

По оношение на сделките, в които като цена на имота се вписва данъчната оценка, действително , сами по себе си само на това основание те не противоречат на добрите нрави. Но в случая пазарната цена надхвърля многократно цената по договора и това е различно обстоятелство, което е основание за направените от съда изводи за основателност на иска.

На второ място, заключението на вещото лице П. не е ефективно оспорено от насрещната страна и не е доказано как тежестите на имота се отразяват на пазарната цена на продаваемия имот. Заплащане на задължение от 60000 лв. не е логично да намалява цената на имота в десетки пъти, нито пък тежестите, свързани с това задължение.

Подписването на декларация от страна на г-жа С., че е известена за сделката не изключва правото й да поиска прогласяване на сделката за нищожна, при положение, че са налице условията за това.

Предявеният иск на основание чл. 26, ал. 1, пр. III вр. чл. 40 от ЗЗД е доказан по основание и следва да се уважи.

Поради съвпадане на изводите на настоящата инстанция с тези на ОС, обажалваното решение следва да се потвърди

Разноски въззиваемата не е претендирала.

Воден от изложеното, съдът

 

Р    Е    Ш    И:

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 1201 от 18.06.2015 год. по гр.д. 437/2013 год. на ОС - Варна, само в частта му, с която се ПРОГЛАСЯВА на основание чл. 26, ал. 1, пр. III вр. чл. 40 от ЗЗД НИЩОЖНОСТТА на договор за продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 91, том V, рег. № 10021, дело № 878 на Нотариус О. Ш., рег. № 147, сключен на 09.11.2009г. поради накърняване на добрите нрави, изразяващо се в договаряне от пълномощник на прехвърлителя и преобретателя във вреда на първия упълномощител предвид уговорената по-ниска от пазарната цена за имота, по предявения ИСК от М.И.С. срещу „ДЖЕНЕРАЛ ЛИЗИНГ” АД, ЕИК 131259817, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Оборище” № 1, вх. Б, ет. 5, ап. 9.

В останалата му част решението е влязло в сила.

Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС при условията на чл. 280 ГПК.

 

 ПРЕДСЕДАТЕЛ:                      ЧЛЕНОВЕ: