ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

689

 

ВАРНЕНСКИЯТ АПЕЛАТИВЕН СЪД, гражданско отделение, в закрито заседание на  05.12.2017 година                      в състав :

 

  ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА

 ЧЛЕНОВЕ: МАРИНЕЛА ДОНЧЕВА

ПЕНКА ХРИСТОВА

като разгледа докладваното от съдия ДОНЧЕВА в.ч.гр.д. № 551/2017 год. по описа на Апелативен съд гр. Варна, за да се произнесе, взе предвид следното:

Подадена е частна жалба от Н.А.С.-Й. и К.Й.Й. от гр.Варна срещу определение № 1386/25.09.2017 год по в.гр.д. № 1747/2017 год на Окръжен съд Варна, с което е оставена без разглеждане жалбата им срещу действията на ЧСИ Л. Т.с рег.№ 713 по изп.д. № 20137130400360, изразяващи се в проведена публична продан на 28.03.2017 год и издаване на постановление за възлагане на недвижим имот от 30.03.2017 год. По съображения за незаконосъобразност на определението, частните жалбоподатели молят за неговата отмяна и връщане на делото на същия съд за продължаване на съдопроизводствените действия и постановяване на акт по същество.

Жалбоподателите възразяват относно начина, по който съдебният изпълнител е определил началната цена, от която да започне наддваването, което се е отразило пряко върху възможността да бъде получена максимална цена на имота на публичната продан. След като първата публична продан с начална цена в размер на 75% от пазарната оценка на имота, определена от вещо лице в размер на 120 000 лв е обявена за нестанала, по искане на взискателя съдебният изпълнител насрочил нова продан, но без да назначи нова оценка. При определяне на началната цена на втората публична продан съдебният изпълнител не се е съобразил с правилото на чл. 494 ал.2 от ГПК, и вместо от 80% от началната цена при първата продан в размер на 72 000 лв, определил начална цена в размер на 68 400 лв.

В постъпилия отговор от „Райфайзенбанк (България) ЕАД се съдържа становище за неоснователност на въззивната жалба и потвърждаване на определението.

Съставът на Апелативен съд Варна намира, че частната жалба е подадена в срок от легитимирана страна и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е процесуално допустима.

Разгледана по същество, тя е НЕОСНОВАТЕЛНА, по следните мотиви:

Производството по делото е започнало по жалба срещу постановлението за възлагане, подадена от длъжниците и мотивирана с начина, по който съдебният изпълнител определил началната цена, от която да започне наддаването.

От данните по делото е установено, че на 28.10.2014 год е извършен опис на възбранения имот, представляващ дворно място – ПИ с идентификатор 10135.2723.173 и намиращата се в него сграда, намиращ се в гр.Варна, местност „Траката“. Описът е извършен в присъствието на длъжника К.Й. и вещото лице арх. Д. П., който е изготвил по възлагане от съдебния изпълнител пазарна оценка на имота в размер на 122 000 лв. С протокол за насрочване на публична продан от 09.03.2015 год е определена начална цена в размер на 91 500 лв, представляваща 75% от пазарната оценка, съгласно чл.468 ал.1 ГПК, към който препраща разпоредбата на чл. 485 ал.1 от ГПК. По молба от взискателя първата публична продан, насрочена за периода от 22.03.2015 до 22.04.2015 год, е спряна с постановление от 23.04.2015 год на ЧСИ Л.Т.. След молба от взискателя, спряната публична продан била възобновена с протокол от 08.06.2015 год и насрочена за период от 20.06.2015 до 29.07.2015 год при същата начална цена. С протокол от 21.07.2015 год поради липса на постъпили наддавателни предложения, съдебният изпълнител обявил публичната продан за нестанала.

По искане на взискателя, съдебният изпълнител с протокол от 03.09.2015 год насрочил нова продан за период от 26.09.2015 до 26.10.2015 год при първоначална цена в размер на 73 200 лв, представляващ 80% от предходната, определена на осн. чл. 494, ал.2, изр.второ от ГПК. Тази продан също е обявена за нестанала с протокол от 27.10.2015 год поради липса на наддавателни предложения.

С молба вх.№ 3710/10.11.2015 год взискателят поискал насрочване на нова публична продан и определяне на нова начална цена. В изпълнение на това искане съдебният изпълнител служебно изискал от Община Варна удостоверение за данъчна оценка на имота и назначил изготвяне на нова пазарна оценка на имота, за което уведомил длъжниците и взискателя. Съгласно заключението на вещото лице пазарната стойност на имота към датата на изготвяне на експертизата е 120 000 лв, а данъчната оценка е 20 232 лв, видно от представеното удостоверение от Община Варна.

С протокол от 03.06.2016 год е обявена публична продан за период от 20.06.2016 до 20.07.2016 год с първоначална цена 90 000 лв. При провеждането на проданта не са постъпили наддавателни предложения, поради което с протокол от 21.07.2016 год тя е обявена за нестанала. Новата продан е насрочена с протокол от 29.08.2016 год за период от 19.09.2016 до 19.10.2016 год при начална цена 72 000 лв. И тази публична продан е обявена за нестанала с протокол от 20.10.2016 год.

 Поради това с молба вх.№ 5074/08.11.2016 год взискаткелят поискал определяне на нова начална цена и насрочване на нова публична продан. С протокол от 07.02.2017 год на съдебния изпълнител новата продан била насрочена за период от 27.02.2017 до 27.03.2017 год при начална цена 68 400 лв. Постъпило е едно наддавателно предложение от Арминак Саркис Чакоян и с протокол от 28.03.2017 год същият е обявен за купувач, а на 30.03.2017 год е издадено постановление за възлагане.

От така проследеното хронологично развитие на изпълнителния процес се установява, че публичната продан е проведена и довършена при действието на чл.494 , респ. чл. 485 от ГПК - преди измененията, обнародвани в ДВ бр.86 и в сила от 27.10.2017 год. Поради това цитираните разпоредби са приложими в случая на основание § 73 от преходните и заключителни разпоредби на ЗИДГПК.

Съгласно нормите, уреждащи публичната продан по стария ред началната цена, от която да започне наддаването, се определя от съдебния изпълнител при спазване на изискванията по чл. 468 от ГПК. Във връзка с това необходимо е да се направи разграничение между понятията „пазарна стойност“ и „начална цена“. Началната цена, от която да започне наддаването, се определя от съдебния изпълнител – чл.485 ал.1 от ГПК. Разпоредбата на чл. 468 ал.2 от ГПК, към която чл. 485 ал.1 препраща, изисква от него да назначи експертиза за определяне пазарната стойност на имота, когато за целта са необходими специални знания. Наддаването следва да започне от начална цена в размер на 75% от така определената пазарна стойност. Тя може да спадне до 80% от началната цена от първата продан в хипотезата на чл. 494 ал.2 от ГПК. Следователно, началната цена е функция от стойността на имота. Тя служи само като база за наддавателните предложения, които евентуално биха постъпили, и чиято цел е в крайна сметка да се постигне максимална продажна цена.

Разпоредбата на чл. 494, ал.2, изр.последно от ГПК не съдържа изрична препратка към чл. 485, респ. чл. 468 от ГПК. Аналогията се извлича от необходимостта в тези случаи съдебният изпълнител да определи нова начална цена. Въпреки това не трябва да се забравя, че провеждането на трета и следваща публична продан не може да се приравни на хипотезата, визирана в чл. 485 ал.2 от ГПК. Както е посочено в ТР 2/2015 год на ОСГК невъзможността имотът да се продаде на първата и втората продан явно сочи, че така определената начална цена е била неподходяща, респ. завишена. С тълкувателното решение се даде разяснение относно приложението на нормите, регулиращи определянето на началната цена при публичната продан така, щото да не се допуска намаляване до краен и нереален размер на цената, а да се определя такава начална цена, която да позволи постъпването на наддавателни предложения близки до реалната пазарна цена, на която имуществото да бъде осребрено. Определянето на нова начална цена трябва да държи сметка за настъпилите изменения в пазарните условия в периода между първите две нестанали публични продажби. При извършване на публичната продан в интерес както на взискателя, така и на длъжника е достигането на максимална продажна цена, от която да се удовлетвори вземането на кредитора. Този резултат обаче не винаги може да се постигне чрез определяне на завишена оценка на имота, а напротив – довежда до множество нестанали публични продажби поради липса на наддавателни предложения, както това се е случило и по конкретното изпълнително дело.

В настоящия случай при начална цена на предходната нестанала публична продан в размер на 72 000 лв, новата начална цена при спазване правилото на чл. 494 ал.2 от ГПК е следвало да бъде не по-ниска или равна на 80% от предходната, а именно – 57 600 лв. Въпреки, че не е назначил нова пазарна оценка на имота, съдебният изпълнител е определил начална цена в размер на 68 500 лв, с което не е нарушил изискванията на закона. Не е било допуснато неоправдано занижаване на началната цена до нереално нисък размер, който би опорочил проданта, а напротив – тя е била по-висока от законоустановения мининум.

В същото време трябва да се изтъкне, че хипотезата на чл. 494 ал.2 изр.последно от ГПК не е скрепена със санкция. Определянето на начална цена не е сред действията, подлежащи на обжалване по реда на чл. 435 от ГПК. Длъжниците могат да обжалват постановлението за възлагане само ако наддаването не е било извършено надлежно, или имотът не е бил възложен по най-високата предложена цена. Определянето на по-ниска начална цена според вижданията на длъжника по никакъв начин не влияе върху максималната цена, която може да бъде достигната на публичната продан.

 Както е посочено в ТР № 2/26.06.2015 год на ОСГТК на ВКС, връчването на поканата за доброволно изпълнение, оценката на имуществото и разгласяването на проданта не са същински изпълнителни действия. Те само подготвят, но не са част от наддаването, поради което и излизат извън предмета на проверка при обжалване на постановлението за възлагане.

Разпоредбата на чл. 435 ал.3 от ГПК лимитира основанията, на които длъжникът може да обжалва постановлението за възлагане. Те имат характер на положителна процесуална предпоставка за надлежно упражняване правото на жалба, поради което при отсъствието им тя е недопустима и съдът не дължи произнасяне по нея.

Като е оставил без разглеждане жалбата срещу постановлението за възлагане на посочените от въззивниците основания, съдът не е допуснал нарушение на закона. Поради това постановеното определение е правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено.

Водим от горното, съдът

 

О  П  Р  Е  Д  Е  Л  И:

 

ПОТВЪРЖДАВА определение № 1386/25.09.2017 год по в.гр.д. № 1747/2017 год на Окръжен съд Варна, г.о.

Определението не подлежи на касационно обжалване.

 

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                           

 

 

 

ЧЛЕНОВЕ:  1.

 

 

                                                         

                   2.