Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

17

гр.Варна, 11.02.2016 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД  гр. ВАРНА, гражданско отделение, в публичното заседание на 13.01.2016 год. в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ДИАНА ДЖАМБАЗОВА

ЧЛЕНОВЕ: МАРИНЕЛА ДОНЧЕВА

 ПЕНКА ХРИСТОВА

 

при секретаря Ю.К., като разгледа докладваното от съдия ДОНЧЕВА в.гр.д. № 615/2015 по описа на Апелативен съд гр. Варна, г.о., за да се произнесе, съобрази следното :

Срещу решение № 252/15.07.2015 год по гр.д. № 500/2014 год на Окръжен съд Добрич са подадени въззивни жалби, както следва:

1) От К.Д.Л. и М.Ж.И.-Л. В ЧАСТТА, с която е отхвърлен иска срещу Ж.А.Д. с правно осн. чл. 210 ал.2 във вр. с чл. 223 от ЗЗД за сумата 10000 лв, представляваща намаление на цената поради невъзможност да получат по замяната разпределено право на ползване на паркомясто № 1 срещу 5,7219% ид.ч. от поземления имот с идентификатор 02508.87.97 по кадастралната карта на гр.Балчик, с обща площ от 392 кв.м., ведно със законната лихва от влизане на решението в сила, и В ЧАСТТА, с която са отхвърлени предявените срещу Ж.А.Д. и З.К.М. искове за солидарното им осъждане да заплатят сумата от 4784,43 лв – разноски по прехвърляне на имотите по замяната, като предмет на обжалване е част от тази сума в размер на 1158,88 лв. 

По отношение първата част от жалбата въззивниците са изложили доводи, че съдът се е произнесъл по непредявен иск, квалифицирайки претенцията по чл. 210 ал.2 от ЗЗД вместо по предявеното основание по чл. 190 ал.2 от ЗЗД. Посочва се, че искът се основава на твърдения, че в резултат от извършени разпоредителни сделки от ответниците имотът, обещан в замяна съгласно предварителния договор се е оказал обременен с права на трети лица, което е направило невъзможно ползването на съответните ид.ч. от общите части на сградата според уговореното им предназначение – като паркомясто. Тези твърдения са били подкрепени от събраните по делото доказателства, които съдът не е съобразил.

Като е разгледал иска в хипотезата на чл.210 ал.2 от ЗЗД съдът се е произнесъл по непредявено основание, поради което в тази част решението е недопустимо, евентуално – незаконосъобразно и необосновано. Въззивниците молят за отмяна на решението в тази му част и постановяване на друго, с което искът бъде уважен.

По втората част от въззивната жалба са изложени следните доводи:

С решението си съдът, след като уважил предявения иск по чл. 19 ал.3 от ЗЗД, присъдил в тежест на ищците дължимите държавни такси и местни данъци върху имота в размер на 1158,88 лв. Въззивниците считат, че тази сума им се дължи от ответниците – купувачи по предварителния договор, съгласно изрична клауза в него, че разноските по прехвърлянето са в тяхна тежест. Поради това молят иска срещу тях да бъде уважен в този размер.

Отговор на въззивната жалба не е постъпил

2) Въззивна жалба срещу решението е подадена и от З.К.М. и Ж.А.Д. В ЧАСТИТЕ с които са уважени предявените срещу тях искове и молят за отмяна на решението в тези части и постановяване на друго, с което всички искове бъдат отхвърлени, с присъждане на разноските по делото. В лаконичен стил са изложени доводи за незаконосъобразност и необоснованост на решението по отношение неправилното третиране на въпроса за неделимостта на задълженията на двамата продавачи по предварителния договор – ищци в производството. Развити са също и съображения относно неоснователността на предявения иск за неустойка по договора.

Подаден е подробен отговор от К.Д.Л. и М.Ж.И.-Л. в който се изразява становище за неоснователност на жалбата и искане за потвърждаване на решението в тази части.

3) Подадена е и частна жалба от К.Д.Л. и М.Ж.И.-Л. срещу определение № 882/08.10.2015 год, постановено по реда на чл. 248 от ГПК, с което е оставено без уважение искането им за изменение на решението в частта за разноските. По съображения за незаконосъобразност на определението молят за неговата отмяна и присъждане на разноски в общ размер 11089,82 лв вместо присъдените 9185,25 лв. Претендират и за присъждане на разноски в производството по чл. 248 от ГПК в размер на 433 лв.

Страните не са направили искания за събиране на нови доказателства.

Съставът на Апелативен съд Варна намира, че жалбите са подадени в срок от легитимирани страни и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което са процесуално допустими.

Разглеждайки ги по същество, съдът съобрази следното:

Ищците са собственици на ½ ид.ч. от дворно място с площ от 300 кв.м., представляващо имот с пл.№ 1244 в кв. 108 по плана на гр.Балчик. От своя страна ответникът Ж.Д. е собственик на поземления имот с идентификатор 02508.87.94, в който е извършено новото строителство, а ответникът З.М. е титуляр на 20% от правото на строеж. В това си качество двамата солидарно са поели обещанието по предварителния договор - в замяна на притежаваната от ищците в СИО ½ ид.ч. от поземлен имот пл.№ 1244 в кв.108 по плана на гр.Балчик да им прехвърлят описаното в договора жилище, принадлежежащото му избено помещение, съответните ид.ч. от общите части на новостроящата се сграда, както и ид.части от дворното място, за които е определено ползването на едно паркомясто със съответната квардатура съгласно площообразуването на обекта.

В частта, касаеща отношенията между ответниците и С. К. предварителният договор е за покупко-продажба срещу уговорена покупна цена. Тази част от договора не е предмет на делото.

В частта, с която са уговорени насрещни непарични престации между ищците и ответниците, предварителният договор е за замяна на недвижими имоти. В действителност в предварителния договор са инкорпорирани две самостоятелни правоотношения – между София Кирова и ответниците по договора за покупко-продажба – от една страна и между ищците и ответниците по договора за замяна – от друга. Всяка от страните по тези правоотношения разполага със самостоятелно право да иска обявяване на договора за окончателен за своя дял в случай на неизпълнение на корелативното задължение. С това се отговаря на възражението на ответниците за неделимост на насрещните престации по договора.

Предварителният договор е действителен и е породил облигационна връзка между страните. Той съдържа всички необходими елементи на окончателната сделка. Подробно са описани двата заменяеми имота, като по отношение на обещания апартамент № 2, съдебно-техническата експертиза е установила идентичност с действително построения апартамент № 3.

В процеса на строителството първоначалният инвестиционен проект, въз основа на който е било издадено разрешението за строеж № 179/01.11.2011 год, е бил изменен със Заповед № 2/18.04.2013 год. С това изменение е разрешено поетапно изграждане на обекта, като I етап обхваща подземния и партерния етаж, а II етап предвижда промяна в разпределението на апартаментите. Съгласно изменението на проекта освен първоначално предвидените 5 бр. паркоместа, в партерния етаж е следвало да се изградят още 3 бр. паркоместа. От приложеното площообразуване се установява, че освен площта на самите паркоместа, съответстваща на идеалните части на всеки от собствениците, е предвидено изграждане на рампа-подход откъм улицата, както и достатъчно маневрена площ.

Междувременно, с нот.акт № 48, т. I рег.№ 186, дело № 31, от 03.02.2012 год на нотариус С. И., ответниците продали на О. П. О. правото на строеж за изграждане на търговски обект – магазин с обща застроена площ от 437,12 кв.м., от които 254,16 кв.м. в партерния етаж на сградата (кота 0,00) и 182,96 кв.м. в подземния етаж (кота-4,875), заесно с26% ид.ч. от правото на собственост върху прилежащия терен.

От заключението на съдебно-техническата експертиза се установява, че дворното място е застроено плътно по имотните граници, като на партерния и поздемния етаж е изграден магазин, а между подхода (рампата) и магазина е построена плътна стена, при което не е останало свободно място, в което да се обособят паркоместата, предвидени в инвестиционния проект.

Съгласно действащата нормативна уредба паркоместата не притежават статут на самостоятелен обект на собственост. Те са принадлежност към правото на собственост на главния имот, и съставляват ид.част от общите части на сградата и/или правото на строеж, респ. върху земята, а в други случаи могат да бъдат предмет на сервитутни права за преминаване или ползване на чужд имот.

Въпреки, че с обявяване на предварителния договор за окончателен ищците ще придобият собствеността върху имота, заедно с принадлежащите му идеални части от дворното място, те няма да могат да упражняват в пълен обем собственическите си правомощия, и в частност – правото на ползване на тези ид. части по предназначението им съгласно договора.

В исковата молба претенцията е формулирана като искане за „намаление на цената, което да се определи чрез адекватното съотношение между цената на предмета на задължението и неговата действителна стойност, обезценена от правата на третото лице”.

Първоинстанционният съд неправилно е квалифицирал иска в хипотезата на чл. 210 ал.2 от ЗЗД. Спорът между страните не е за това, че е предоставен имот с по-малка площ от договорената, а за неизпълнение на договора в частта за правото на ползване върху паркомясто, съответстващо на идеалните части от правото на собственост върху земята.

Искът намира своето основание в разпоредбата на чл. 190 ал.2 от ЗЗД.

Съгласно предварителния договор ответниците е следвало да предоставят на ищците правото да ползват едно паркомясто в рамките на застроената площ на сградата, съответстващо на идеалните им части от собствеността върху земята. Предвиденият за изграждане подземен паркинг е трябвало да разполага и с достатъчна маневрена площ. Вместо това, чрез посочената по-горе правна сделка, сключена след предварителния договор, ответниците са учредили права в полза на трето лице върху партерния и подземен етаж на сградата, с осъществяването на които е станало невъзможно обособяването на места за паркиране. По този начин е осуетена възможностна на ищците да упражняват в пълен обем собственическите си права.

Отчитайки характера на договора за замяна, по който насрещните престации не са парични, очевидно не може да се говори за цена, респ. за намаление на цената. В случая ответниците не са изпълнили точно задълженията си по предварителния договор, обременявайки имота с права на трето лице. В резултат от това ищците са претърпели вреда в размер на сумата, с която се е намалила стойността на имота поради липсата на паркомясто. Тази вреда подлежи на обезщетяване.

Първоинстанционният съд въпреки неправилната правна квалификация, която е дал на иска, е събрал доказателства за правно релевантните факти, а именно – с колко се е намалила цената на дадения в замяна имот в резултат от неизпълненото договорно задължение за предоставяне правото на ползване на паркомясто. От заключението на СТЕ се установява, че имотът се е обезценил със сумата от 6 220 лв, която представлява вредата на ищците в резултат от неточното изпълнение.

Квалифицирайки иска на осн. чл. 190 ал.2 във вр. с чл. 79 от ЗЗД, настоящият състав намира, че той е основателен и доказан в този размер. Искът е предявен за сумата от 10 000 лв само срещу Ж.Д., но е доказан до размер на 6220 лв. В тази част решението следва да бъде отменено, а искът уважен.

По жалбата срещу решението в осъдителната му част по иска с правно осн. чл. 92 от ЗЗД съдът намира следното:

Насрещната престация по предварителния договор, както беше споменато по-горе, е за прехвърляне правото на собственост на бъдеща вещ – апартамент в новостояща се сграда. Задължението за изграждането й тежи върху ответниците, защото освен че са обещатели по договора, те са и инвеститори на строителството. Безспорно е, че именно поради тяхната забава не е бил спазен уговорения срок за сключване на окончателния договор, въпреки готовността на ищците. Последните са изправна страна по договора и имат право на обезщетение за вредите от забавата.

Съгласно чл. 92 от ЗЗД неустойка се дължи само когато е уговорена и служи за обезщетение на вредите от неизпълнението, без да е необходимо те да се доказват.

Спорният въпрос е дали клаузата на чл. 9.4 от предварителния договор съдържа уговорка за неустойка в отношенията между страните. Начинът, по който е формулиран текстът създава неястота по този въпрос, която съдът се е опитал да преодолее чрез тълкуване на общата воля на страните. Като е съобразил, че за ½ ид.ч. от имота, предмет на договора е уговорена покупна цена в размер на 72 000 евро, съдът е приел, че в този размер е и паричната равностойност на останалата ½ ид.ч., която ищците са заменили срещу обект в новостроящата се сграда. Изричното споменаване в клаузата на чл. 9.4, че неустойка се дължи и при неизпълнение на насрещното задължение за прехвърляне на недвижимия имот, съдът е изтълкувал в смисъл, че неустойка е уговорена и при забавено изпълнение на това задължение в размер на законната лихва върху паричната равностойност на тази ½ ид.ч.

Тези разсъждения не могат да бъдат споделени.

На първо място, ищците са кредитори по едно непарично вземане, а ответниците са в забава по отношение насрещната престация – прехвърлянето на жилище в новопостроената сграда. Дори да се приеме, че неустойка е уговорена, тя би трябвало да се определи с оглед неизпълнената престация на ответниците, а не върху имота на ищците.

На следващо място, клаузата на чл. 9.4 предвижда неустойка при забава в плащането на цената по договора в размер на законната лихва върху незаплатената част. В отношенията между страните няма поети задължения за плащане на покупна цена. Не се съдържат уговорки за определяне на паричната равностойност на насрещните престации, която да служи като база за определяне размера на дължимата неустойка. Следва да се изтъкне още в контекста на казаното дотук, че съгладно чл. 86 от ЗЗД законна лихва се дължи само върху парични вземания.

По изложените мотиви настоящият състав намира, че между страните няма уговорена неустойка, поради което искът с правно осн. чл. 92 от ЗЗД е неоснователен и недоказан, а осъдителното решение в тази му част следва да бъде отменено. Това не лишава ищците от правната възможност да търсят обезщетение за вредите от забавата, но такъв иск няма предявен в настоящото производство.

Съгласно чл. 364 от ГПК съдът задължително се произнася и по следващите се разноски по прехвърлянето на имота, които се възлагат в тежест на ищците, независимо от това какви са били уговорките между страните по предварителния договор. Съдебното решение, с което предварителният договор се обявява за окончателен замества нотариалния акт за собственост и в този смисъл съдът действа, както нотариусът би действал. Вземането за разноски е от публичен порядък, те се дължат на държавата и общините, а не на насрещната страна по договора. Затова в тази част постановеното решение е законосъобразно и правилно.

Частната жалба на К. и М. Л. срещу определение № 882/08.10.2015 год, постановено по реда на чл. 248 от ГПК е ОСНОВАТЕЛНА.

Ищците са претендирали съдът да се произнесе, като им присъди направените от тях разноски в обезпечителното производство. Доказателството за заплащане на разноските – договор за правна защита и съдействие, е представен заедно със списъка на разноските в последното заседание по делото. Съгласно ТР № 6/2013 на ВКС на РБ по тълк.д. № 6/2012 год направените от страните разноски в обезпечителното производство се присъждат с окончателния акт по съществото на спора в зависимост от неговия изход. Поради това преценката на първоинстанционния съд, че договореното и заплатено адвокатско възнаграждение след постановяване на определението в обезпечителното производство не следва да бъде присъдено, е неправилна. От приложения към списъка за разноските договор за правна защита и съдействие се установява, че ищците са заплатили адвокатско възнаграждение по обезпечителното производство в размер на 2260 лв, което следва да им бъде присъдено солидарно срещу двамата ответници.

С оглед изхода на спора в полза на ищците следва да се присъдят и разноските за настоящото производство в размер на 6934,67 лв. Възражението на насрещната страна за прекомерност е неоснователно предвид високата степен на фактическа и правна сложност на защитата по делото.

 Водим от горното съдът

Р    Е   Ш   И  :

ОТМЕНЯ решение № 252/15.07.2015 год по гр.д. № 500/2014 год на Окръжен съд Добрич, г.о в осъдителната част по иска с правно осн. чл. 92 от ЗЗД в размер на 24 645 лв, както и в отхвърлителната част до размер на 6220 лв по иска, разгледан на осн. чл. 210 ал.2 във вр. с чл. 223 от ЗЗД.

ОТМЕНЯ определение № 882/08.10.2015 год, с което е оставена без уважение молба вх.№ 5663/10.08.2015 год на К.Д.Л. и М.Ж.И.-Л. за изменение на решение № 252 от 15.07.2015 год по гр.д. № 500/2014 год на Окръжен съд Добрич в частта за разноските и вместо това

П  О  С  Т  А  Н  О  В  И:

ОСЪЖДА Ж.А.Д. с ЕГН ********** *** и З.К.М. с ЕГН ********** с постоянен адрес *** да заплатят солидарно на К.Д.Л. с ЕГН ********** и М.Ж.И.-Л. ЕГН ********** с постоянен адрес *** сумата 6220 лв - обезщетение на осн. чл. 190 ал.2 ЗЗД във вр. с чл. 79 от ЗЗД за вредите от неизпълнено задължение по предварителен договор, сключен на 04.05.2012 год, съставляваща сумата, с която се е намалила стойността на недвижимия имот  поради невъзможност да получат разпределено право на ползване на паркомясто № 1 срещу 5,7219% ид.ч. от поземления имот с идентификатор 02508.87.97 по кадастралната карта на гр.Балчик с обща площ от 392 кв.м.

ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан иска на К.Д.Л. с ЕГН ********** и М.Ж.И.-Л. ЕГН ********** с постоянен адрес *** срещу Ж.А.Д. с ЕГН ********** *** и З.К.М. с ЕГН ********** с постоянен адрес ***  за солидарното им осъждане да заплатят сумата 24 645,90 лв на осн. чл. 92 от ЗЗД – неустойка за забава при изпълнение на задължението за прехвърляне на апартамента, определено по размер от законната лихва върху левовата равностойност на 75 000 евро за периода на забавата от 30.11.2014 до 24.07.2014 год, ведно със законните лихви върху тази сума, считано от 25.07.2014 год

ОСЪЖДА Ж.А.Д. с ЕГН ********** *** и З.К.М. с ЕГН ********** с постоянен адрес *** да заплатят солидарно на К.Д.Л. с ЕГН ********** и М.Ж.И.-Л. ЕГН ********** с постоянен адрес *** сумата 2260 лв, представляваща разноски по обезпечителното производство по ч.гр.д. № 421/2014 год на Окръжен съд Добрич.

ОСЪЖДА Ж.А.Д. с ЕГН ********** *** и З.К.М. с ЕГН ********** с постоянен адрес *** да заплатят солидарно на К.Д.Л. с ЕГН ********** и М.Ж.И.-Л. ЕГН ********** с постоянен адрес *** сумата 6934,67 лв – разноски по въззивното производство.

Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от съобщаването му на страните пред ВКС на РБ при условията на чл. 280 ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ:1)

2)