РЕШЕНИЕ

 

22

 

гр.Варна, 20.02.2015 г.

 

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Варненският апелативен съд, гражданско отделение, втори състав на единадесети февруари, две хиляди и петнадесета година в открито заседание в състав:

 

         

                                     ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА

                                                ЧЛЕНОВЕ: ИВАН ЛЕЩЕВ

                                                                     ПЕНКА ХРИСТОВА

Секретар Ю.К.

 

Прокурор,

като разгледа докладваното от съдията Д. Джамбазова в.гр.дело № 630/14 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от представляващия „Трейшън Клифс Голф енд Спа Резорт” ЕАД – Добрич А.Я.В. срещу решение № 143/23.09.2014 г. по т.д.№ 21/14 г. на Окръжен съд-Добрич, с което са уважени обективно съединените искове, предявени от Д.Е.Л., чрез представляващия го П.К.Р.: с правно основание чл.55 от ЗЗД, вр. с чл.88, ал.1, предл.1 от ЗЗД – за сумата от 38485.50 евро и с правно основание чл.92, ал.1, предл.1 от ЗЗД, вр. с чл.88, ал.2 от ЗЗД – за сумата от 21183.00 евро и са присъдени разноските по делото. Оплакванията са за неправилност поради нарушение на материалния и на процесуалния закон, с молба за отмяна и за отхвърляне на исковете.

В подаден писмен отговор и в съдебно заседание въззиваемият оспорва жалбата и изразява становище за правилност на обжалваното решение.

Въззивната жалба е подадена в срок и от надлежна страна и е процесуално допустима. След като прецени доказателствата по делото – поотделно и в тяхната съвкупност, Варненският апелативен съд приема за установена следната фактическа обстановка:

Не се спори между страните, че същите са субекти на възникнало договорно правоотношение по силата на предварителен договор от 21.08.2007 год. Ответникът – изпълнител и продавач е поел задължение да изгради, въведе в експлоатация, да обзаведе и оборудва конкретен жилищен имот, вкл. и да прехвърли собствеността чрез окончателна разпоредителна сделка. Ищецът – възложител и купувач е поел задължение за насрещна парична престация. Сключеното съглашение съдържа съществените елементи на договор за изработка /чл.258 и следв. ЗЗД/ и на предварителен договор за продажба /чл.19 ЗЗД/

В сключения договор страните са уговорили следната поредност на двустранно дължимите действия:

Съгласно договора ищецът дължи предварително заплащане на 30% от уговорената продажна цена. Между страните не се спори, че авансово дължимата парична престация е изпълнена от купувача – възложител.

Ответникът – изпълнител дължи извършване на уговорения трудов резултат – изграждане на въведен в експлоатация жилищния обект. Дължимите СМР, вкл. и правно –административни действия по въвеждането в експлоатация следва да се осъществят от продавача в срок до 31.07.2008 год.

Уговорено е още, че страните ще сключат окончателен договор при наличие на съвкупност от предпоставки, изрично уговорени в чл.6.4, 6.5 и 3.3 както следва: снабдяване с Акт бр.15; придобиване на всички имоти, предназначени за изграждане на голф игрище съобразно предвижданията на одобрен ПУП; започване на дейност по „засяване” на игрището за голф. Осъществяването на съвкупността от действия следва да се удостовери от продавача с писмени документи и да се предяви на насрещната страна посредством „уведомление за прехвърляне”, съдържащо реквизитите на чл.6.5. Купувачът е длъжен да плати остатъка от дължимата цена в размер на 70%, респ. след заплащането продавачът дължи прехвърлянето на собствеността. Съобразявайки изричните уговорки, че горната съвкупност от действия се дължи при съставянето на констативен акт обр.15 по чл.176, ал.1 ЗУТ във вр. с Наредба № 3/2003 год., съдът намира, че плащането на остатъка от цената и прехвърлянето на собствеността съставлява междинен етап от предвиденото договорно изпълнение и следва да се осъществи преди 31.07.2008 год. По волята на страните, договорът се счита за окончателно изпълнен с въвеждането на обекта в експлоатация в срока за завършване по чл.6.1. Безспорно е, че обектът не е бил изграден в уговорения между страните срок.

По делото са представени нотариални покани, изпратени от 19.08.2009 г. и 27.10.2009, обективиращи изявление на дружеството – изпълнител, че са изпълнени договорните предпоставки за сключване на окончателен договор. Изявленията съставляват едновременно и покана за заплащане на дължимия остатък от продажната цена и за оказването на дължимото съдействие във връзка с прехвърляне на собствеността. И към двете покани са приложени доказателства, установяващи изпълнение от страна на дружеството на условията по т.3.3 от договора. Към момента на изпращане на поканите обектът, предмет на договора е бил изграден в груб строеж.

След издаване на акт обр.16, ищецът е бил уведомен за този факт и с покана от 14.06.2010 г. е бил поканен да заплати остатъка от покупната цена, като му е даден 3-дневен срок за това и е предупреден за последиците от неизпълнението.

На 11.08.2010 г. е изпратена нова покана с уведомление за прекратяване на договора и с изявление, че платената по предварителния договор цена се задържа като неустойка.

Съобразно извършените нотариални удостоверявания, нот.покани са връчени на адресата на адреса му в Норвегия, като доставката им е извършена чрез куриерски фирми TNT и DHL. Действително, разглежданите нотариални удостоверявания са нищожни, тъй като са в нарушение на императивното правило на чл.573, ал.1 ГПК вр. чл.3 ЗННД, определящо мястото на нотариалното удостоверяване. Нищожността е изрично предвидена последица в чл.576 ГПК. Нищожните нотариални удостоверявания не се ползват с официална удостоверителна сила. Отделно от изложеното, нотариалните удостоверявания не обективират валидно осъществено връчване на адресата лично от нотариуса или от негов нарочен служител съобразно правилото на чл. 50 ЗННД. Връчването чрез куриерска фирма съставлява връчване чрез трето лице, извън кръга от легитимирани връчители в нотариалното производство по смисъла на чл.50 ЗННД.

Нищожността на нотариалното удостоверяване обаче рефлектира единствено върху доказателствената стойност на представения писмен документ. Ищецът е оспорил факта на получаването на поканите във връзка с което са приложени доказателства - разписки за доставяне на пратките с негов подпис и номер на товарителница. При съобразяване на горното, съдът приема, че коментираните уведомления са връчени на адресата.

Не се спори между страните, че ищецът не е изпълнил задължението си за заплащане на остатъка от продажната цена, вкл. не се е явил за сключване на окончателен договор на датата и мястото, визирани в поканата.

В подкрепа на оспорването на исковете, ответното дружество твърди, че причина за забавянето на въвеждане на комплекса в експлоатация се дължи на причини, изрично посочени в т.6.2 от договора. По време на строителството са приети нови нормативни ограничения за застрояване на българското Черноморие – „Натура 2000”, въведени са нови забрани и мораториуми. От 1.01.2008 г. влизат в сила ЗУЧК, Екологична мрежа „Натура”, Закона за биологичното разнообразие. В срока по чл.64 от, ал.3 от ЗУТ местната администрация не е извършила строителство на инфраструктура, което е сторено изцяло със средства на ответното дружество и след спазване на всички нормативни забрани. Едва в края на 2009 г. - по инициатива на ответника е приложена регулацията, като той е предприел всички действия за въвеждане на обекта в експлоатация.

 

Назначена е СТЕ експертиза, която представя заключение, прието от съда за обективно и компетентно дадено и неоспорено от страните, съобразно което изградената инфраструктура в обекта е изцяло за сметка на ответника. Това заключение е съобразено и с приложените към отговора на исковата молба писмени доказателства, установяващи този твърдян от ответното дружество факт.

Макар че в договора съществува клауза, предвиждаща възможност за удължаване на срока на действие на договора при наличието на обстоятелства от извънреден характер, съдът намира, че е необходимо уведомяване на ищеца за настъпването на тези обстоятелства. Такова уведомление не е отправяно до ищеца. Дори да се приеме, че е налице хипотезата на чл.306, ал.2 от ТЗ, съгласно чл.306, ал.3 от ТЗ длъжникът, който не може да изпълни задължението си поради непреодолима сила, в подходящ срок следва да уведоми писмено другата страна в какво се състои тя и за възможните последици от нея за изпълнението на договора. Доказан в процеса е факта, че към 6.04.2010 г. – момента на получаване на Акт 16 дружеството-продавач е било в съществено просрочие, обуславящо извод за неговата неизправност като страна по договора.

При изследване на спорното правоотношение, съдът намира за неоснователни възраженията на ответника, черпени от разпоредбата на чл.87, ал.4 ЗЗД. Развалянето на договора не е допустимо, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интересите на кредитора - чл.87, ал.4 ЗЗД. Страната поддържа, че към датата на отправено изявление за разваляне обектът е бил изграден в груб вид и че преследваната типична, крайна цел – прехвърлянето на собственост е била фактически и правно възможна. Понастоящем ответникът е въвел обекта в експлоатация и предлага изпълнение на собствените си задължения.

Приложението на правилото на чл.87, ал.4 ЗЗД може да бъде ограничено чрез включване в договора на нарочни клаузи, регламентиращи фактическите предпоставки за разваляне. Такова съглашение  съставлява нормата на чл.10.4 от договора, според която ако продавачът не получи Акт 16 в срок до 31.07.2008 год. и забавата не бъде отстранена до 90 дни сред срока за завършване, купувачът има право да развали договора с писмено уведомление. Договорната клауза освобождава развалящия както от нуждата да дава допълнителен срок за изпълнение, така и да доказва значимостта на неизпълнението. Така по волята на страните, съществена е забавата на изпълнителя – подавач продължила повече от 90 дни след уговорения краен срок за изпълнение. Интересът на кредитора от разваляне е презумиран от изричната договорна клауза.

Пак в нормата на чл.10.4, страните са приели, че забавеното изпълнение на купувача да въведе сградата в експлоатация е основание за разваляне на договора дори и когато междинната престация на изпълнителя по прехвърлянето на собствеността е изпълнена. Следователно – по волята на страните, задължението за въвеждане на обекта в експлоатация е основно, а не съпътстващо задължение за изпълнителя.

Настоящата инстанция изцяло споделя изводите на първоинстанционния съд за основателност на предявения иск. Ищецът е изправна страна по договора, тъй като е изпълнил задължението си за заплащане авансово на 30% от продажната цена на имота по предварителния договор. В уговорения срок – 30.10.2008 г. ответното дружество не е снабдило обекта с документите, необходими за въвеждането му в експлоатация по т.3.3 от договора. Тава не е сторено и в 90-дневния срок по чл.10.4. След неговото изтичане за купувача е възникнало право да иска разваляне, упражнено с предявяването на исковата молба.

Съдът е обсъдил и възражението за погасяване на исковата претенция по давност, като въз основа на доказателства по делото е достигнал до правилен извод за неговата неоснователност.

На основание чл.55, ал.1 от ЗЗД на връщане подлежи даденото при отпаднало основание, каквото съставлява разваления предварителен договор, поради което в полза на ищеца следва да бъде присъдена сумата от 38454.50 евро, преведени при неговото сключване.

Съгласно чл.10.4 от договора, на основание чл.92 от ЗЗД ответникът следва да бъде осъден да заплати неустойка в размер на 21184.00 евро, считано от датата на забавата – 28.01.2009 г., до предявяването на иска.

Обжалваното решение следва да бъде потвърдено, поради което Варненският апелативен съд

 

                                       Р       Е       Ш      И :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 143/23.09.2014 г. по т.д.№ 21/2014 г. на Окръжен съд-Добрич.

Решението може да бъде обжалвано пред ВКС на РБ в едномесечен срок от съобщаването му на страните.

 

 

                                                ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

                                                          ЧЛЕНОВЕ:          1.

 

 

                                                                             2.