РЕШЕНИЕ

15

гр. Варна, 10.02.2016 год.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИЯТ апелативен съд - гражданско отделение, в публично съдебно заседание на тринадесети януари през две хиляди и шестнадесетата година в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА

ЧЛЕНОВЕ: МАРИНЕЛА ДОНЧЕВА

ПЕНКА ХРИСТОВА

Секретар Ю.К.,

като разгледа докладваното от съдията П. Христова,

въззивно гражданско дело № 655 по описа за 2015-та година:

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

Производството е по реда на чл. 258 ГПК и е образувано по въззивна жалба на Р.П.Г., с ЕГН ********** от гр. Варна срещу решение № 1708/20.10.2015 год. по гр. д. № 2200/2014 год. на ОС – Варна, с което е обявен за окончателен сключения на 17.07.2013 год. предварителен договор, с който Р.П.Г. се е задължила да прехвърли на С.И.В., с ЕГН **********,***, собствеността върху следния недвижим имот в гр. Варна, ул. «Мир», № 7, вх. А, ет. 2, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 100135.2554.165.3.5 по КККР, одобрен със заповед РД-18-92/14.10.2008 г. на ИД-АГКК и представляващ АПАРТАМЕНТ №5, с площ от 113,50 кв.м., състоящ се от входно антре, спалня, детска стая, дневна-трапезария с кухненски бокс, тоалет, баня и два балкона, с предназначение жилище, ведно с прилежащото му избено помещение №4 с площ от 6,46 кв.м., както и 4,7453% ид.ч. от общите части на сградатаи от отстъпеното право на строеж върху ПИ, за сумата от 69 000 лева, при условие, че С.И.В. заплати на Р.П.Г. сумата от 559,75 лева по реда на чл. 362, ал. 1, предл. in fine от ГПК в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, включително чрез прихващане на платени задължения към Държавата, ведно с присъждане на разноски по прехвърлянето и деловодни в полза на С.В..

Твърди се в жалбата, че решението е необосновано и незаконосъобразно. Оспорват се изводите на съда относно изправността на купувача по предварителния договор по отношение на заплащане на цената. Иска се отмяна на решението и отхвърляне на иска, евентуално, осъждане на купувача да заплати цялата продажна цена от 69 000 лева.

Срещу тази жалба е постъпил писмен отговор от насрещната страна С.И., в който жалбата се оспорва и се поддържат доводите на ОС. Иска се потвърждаване на решението и присъждане на разноски за въззивната инстанция.

Настоящият състав на съда съобрази следното:

Пред Окръжен съд – Варна ищцата С.И.В. е предявила срещу Р.П.Г. иск за обявяване на сключения между тях предварителен договор от 17.07.2013 год. в гр. Варна за продажбата на АПАРТАМЕНТ № 5 с площ от 113,50 кв. м. с идентификатор по кадастралната карта № 10135.2554.165.3.5, за окончателен, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Твърденията, които се излагат в обстоятелствената част на исковата молба са за неизпълнение на задължението на продавача – Р.П.Г. да прехвърли в договорения срок – 17.08.2013 год. процесния имот, като са налице всички условия за това. Продажната цена е била заплатена от купувача С.И.В., както следва: 67 000 лева – чрез погасяване на задължението на продавача към „ВАРНА КРЕДИТ ГРУП” ООД, обезпечено с ипотека върху процесния имот и 2 000 лв. – в брой за заплащане на нотариални и държавни такси за учредяване на ипотека в полза на купувача като обезпечение на изпълнението на задължението на продавача по предварителния договор.

Ответникът Р.П.Г., чрез назначения й особен представител на основание чл. 47, ал. 6 от ГПК оспорва иска, като излага съображения за липса на доказателства за изплащане на продажната цена, както и за необходимост от покана за определяне на конкретна дата за изповядване на сделката пред нотариус доколкото в договора е посочена само крайната такава.

Съдът, предвид събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

Между страните не е спорно, че са сключили предварителен договор от 17.07.2013 год. за продажбата на недвижим имот в гр. Варна, ул. «Мир», № 7, вх. А, ет. 2, а именно: АПАРТАМЕНТ №5, с площ от 113,50 кв.м., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 100135.2554.165.3.5 по КККР, одобрен със заповед РД-18-92/14.10.2008 год. на ИД-АГКК, състоящ се от входно антре, спалня, детска стая, дневна-трапезария с кухненски бокс, тоалет, баня и два балкона, с предназначение: Жилище, ведно с прилежащото му ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №4 с площ от 6,46 кв.м., както и 4,7453% ид.ч. от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху ПИ, за продажна цена от 69 000 лева.

Предварителният договор е заверен нотариално в частта на подписите на страните по него за продавач и купувач – рег. № 5607/17.07.2013 год. на нотариус Кр. К., рег. № 513 от НК.

Видно от договора, страните са се задължили да сключат окончателен договор в срок до 17.08.2013 г. – чл. 1, ал. 3, като с изрична разпоредба – чл. 4 същите са приели да се считат за уведомени да се явят до посочената дата пред нотариус К. К., рег. № 513 от НК с конкретен адрес, за сключване на договора в нотариална форма. Уговорено е и предаване на владението в деня на изплащане на пълната продажна цена.

В разпоредбата на чл. 1, ал. 1 от предварителния договор е уговорен начинът на заплащане на продажната цена от 69 000 лв., като: 67 000 лв. купувачът е следвало да преведе по сметката на „ВАРНА КРЕДИТ ГРУП” ООД (кредитор на продавача по договор за кредит № 180912/18.09.2012 год.) – за погасяване на задължението на продавача и което задължение е било обезпечено с договорна ипотека върху процесния имот – НА №85/18.09.2012 год.

Срокът за изпълнение на това задължение е деня, следващ вписването на ипотека върху имота в полза на купувача за обезпечаване на задълженията на продавача по предварителния договор, след представяне на удостоверение, от което да е видно, че върху имота има вписани само договорната ипотека към дружеството-кредитор и ипотеката в полза на купувача. Видно от договора за кредит, кредитополучателите (продавачът Р.Г. и трето за делото лице П. Н. К.) е следвало да върнат заетата сума в срок до 18.08.2017 год., изплащайки главница от 54 000 лв. и 117 163.89 лв. лихва, т.е. обща сума от 171 163.89 лв.

По отношение на остатъка от 2 000 лв. – тази сума е предвидена за заплащане на нотариални и държавни такси за учредяване на ипотеката, обезпечаваща предварителния договор и за нотариалното удостоверяване на подписите по документи. От текста не става ясно дали тази сума е следвало да бъде предадена на продавача за заплащане на посочените суми или купувачът е поел задължението да ги изплати лично, което и в двете хипотез ще се приема за погасяване на част от продажната цена. Няма и уговорен срок за изпълнение на това задължение.

В чл. 6 от предварителния договор е посочено, че всички разноски по снабдяването с документи за изповядването на договора са за сметка на продавача, а по сключването на окончателния договор в нотариална форма, в това число местен данък, нотариална такса и такса за вписване са за сметка на купувача.

По делото е приет НА за учредяване на договорна ипотека № 176, том ІV, вх. рег. № 16143/18.07.2013 г., с който Р.П.Г. учредява в полза на С.И.В. ипотека върху процесния имот като обезпечение на задълженията й по предварителния договор от 17.07.2013 г. до размер на сумата от 69 000 лв., вкл. разноски и лихви.

От месечно извлечение от сметката на купувача С.В. в СИБАНК за периода 01.7.2013 год. – 31.07.2013 год. се установява, че на датата на която е подписана договорната ипотека между купувача и продавача – 18.07.2013 год., е извършен превод на сумата от 66 440.25 лв. по сметка на „ВАРНА КРЕДИТ ГРУП” ООД, с основание за превода погасяване на кредит № 180912 от 18.09.2012 г. на Р.П.Г. и П. К. – л. 12 от делото.

По делото е приет НА за покупко-проджаба на недвижим имот № 46, том ХС, дело № 21270, вх. рег. № 28246/03.11.2005 год. на СлВ-Варна, който легитимира Н. Н. П. като собственик на процесния имот.

От удостоверение за наследници от 16.05.2014 г. на Община Бяла се установява, че Р.П.Г. е единствен наследник на Н. П.

 При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

Предявеният иск е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

За основателността на исковата претенция е необходимо кумулативното наличие на следните предпоставки: 1/ валиден предварителен договор; 2/ продавачът да е собственик на имота; 3/ задължението за прехвърляне на имота да е изискуемо, но въпреки това да не е изпълнено от продавача. Относно изискването за изправност на купувача, същото е относително, доколкото законът предвижда възможност за обявяване на предварителния договор за окончателен и пре неизпълнение на купувача да плати продажната цена в договорения между страните срок – чл. 362, ал. 1, изр. 2 от ГПК. Изискването за кумулативност на посочените предпоставки означава, че липсата и на една от тях води до отхвърляне на иска.

По първата предпоставка:

Страните са обвързани от валиден договор, съдържащ уговорки относно съществените условия на окончателния (индивидуализиран имот, цена) и за чиято действителност е достатъчно обикновена писмена форма – чл. 19, ал. 1 и 2 от ЗЗД. В конкретния случай страните са възприели по-тежката от дължимата по закон форма – нотариално заверената, което обаче в настоящия казус е ирелевантно.

По втората предпоставка:

Представеният НА № 46/2005 год. притежава обвързваща доказателствена сила за третите лица и за съда като ги задължава да приемат, че посоченото в акта лице е собственик на имота, в това се изразява легитимиращото действие на нотариалния акт за принадлежността на правото на собственост (в този смисъл Тълкувателно решение № 11/2013 г. на ВКС по тълк. дело № 11/2012 г. на ОСГК). След като Р.Г. е единствена наследница на майка си Н. П., то следва да се приеме, че собственик на имота на основание наследствено правоприемство е именно въззивницата.

По третата предпоставка:

Страните са се задължили да сключат окончателен договор в срок до 17.08.2013 год., като това задължение е детайлизирано в чл. 4 с уточнението, че същите се считат още от момента на подписване на предварителния договор за уведомени да се явят пред нотариус К. К., рег. № 513 от НК с точно определен адрес за сключване на договора в нотариална форма.

Съгласно чл. 84, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, когато денят за изпълнение на задължението е определен, длъжникът изпада в забава след изтичането му. В случая не е предмет на разглеждане въпроса за забавата на длъжника, но разпоредбата указва значението и правните последици от изтичането на договорен между страните срок. Посоченият срок – до 17.08.2013 год. е краен и определен, уговорен в полза и на двете страни, т. е. всяка от тях е можела да поиска сключване на окончателния договор и по-рано (за което действително щеше да е необходима покана), но доколкото уговореното „до 17.08.2013 год.” посочва крайната дата до която е следвало да се финализира предварително поетото обещание за прехвърляне на имота, след изтичането на този срок, страните следва да се считат поканени и без изпращане на изрична покана. Съответно с изтичане на този срок, изискуемостта на задължението е настъпила и всяка от страните има правната възможност да поиска от другата и съответно да бъде да бъде сключен окончателния договор (когато има взаимна воля за това) или да предяви конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД срещу другата (когато няма взаимна воля за това). В посочения смисъл е и изричната разпоредба на чл. 1, ал. 3 от предварителния договор, според която „страните по настоящия договор се задължават да сключат окончателнен договор в срок до 17.08.2013 г., след която дата всяка една от страните по договора , изпълнила задължението си, следва да счита задължението на другата страна за изискуемо и е вправото си да предяви иска оп чл. 19, ал. ІІІ от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен пред съда”.

Относно задължението на купувача да заплати продажната цена по описания в договора начин:

Видно от месечното извлечение от сметката на купувача, преведената сума по сметка на „ВАРНА КРЕДИТ ГРУП” ООД е в размер на 66 440.25 лв.

Твърдението на въззиваемата (купувача) в писмения отговор на въззивната жалба, че остатъкът до 67 000 лв. е използван за покриване на разходите за заличаване на ипотеката, учредена в полза на търговското дружество, е останало недоказано, респ. този факт съдът приема за несъществуващ.

Що се отнася до сумата от 2 000 лв., същата е следвало да послужи за заплащане на нотариални и държавни такси за учредяване на ипотеката, обезпечаваща предварителния договор и другите такси за нотариалното удостоверяване на подписите.

Въпреки че от текста не става ясно дали тази сума е следвало да бъде предадена на продавача от купувача за заплащане на посочените суми или купувачът е поел задължението да ги изплати лично, като извод следва да се изведе този, че сумата е изплатена от купувача, доколкото целта, за която е предвидена посочената сума е постигната – предварителният договор е с нотариално заверени подписи, респ. страните са сключили и сделката за която е предвидено да бъдат заплатени тези такси, а именно договорната ипотека, обезпечаваща задълженията на продавача по предварителния договор. Да се приеме обратното – че тези такси са платени от продавача и то към момента на подписване на предварителния договор, когато в същия е предвидено това  задължение да тежи върху купувача, не съответства на договореното между страните и формалната житейска логика.

С оглед на горното, искът правилно е бил уважен при съобразяване на чл. 362, ал. 1, изр. 2 от ГПК – ищецът да изпълни задължението си да заплати остатъка от 559.75 лв. в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата.

Обжалваното решение е правилно и следва да се потвърди.

По разноските:

Направено е искане за присъждане на съдебно-деловодните разноски на въззиваемата за настоящата съдебна инстанция, като доколкото е представен договор за правна защита и съдействие, в който е отразено плащане в брой на дължимото адвокатско възнаграждение от 2 600 лв., то претенцията е основателна до този размер.

Релевирано е от процесуалния представител на въззивника – адв. Д. П. *** възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на основание чл. 78, ал. 5 от ГПК. Доколкото минималното адвокатско възнаграждение с оглед материалният интерес на делото (при цена на иска 103 533.40 лв.) възлиза на 3 636 лв., платените от страната 2 600 лв. са под минималния размер, респ. възражението е неоснователно.

Воден от изложеното, съдът

 

Р    Е    Ш    И:

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 1708/20.10.2015 год. по гр. д. № 2200/2014 год. на ОС – Варна.

ОСЪЖДА Р.П.Г. ДА ЗАПЛАТИ на С.И.В. сумата от 2 600 лв., представляващи съдебно-деловодни разноски – адв. възнаграждение, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС при условията на чл. 280 ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                       ЧЛЕНОВЕ: 1.

                                                                                2.