Р       Е       Ш      Е      Н      И      Е

 

47

 

03.04. 2015 г.,  гр. Варна

        

                                       В   И М Е Т О   Н А    Н А Р О Д А 

 

         Апелативен съд – Варна, Гражданско отделение на осемнадесети март, две хиляди и петнадесета година, в публично заседание в следния състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Милен Славов

        ЧЛЕНОВЕ: Диана Джамбазова

                        Петя Петрова

 

Секретар: В.Т.

Прокурор:

 

Като разгледа докладваното от съдия П.ПЕТРОВА въззивно гр.д. № 86 по описа на съда за 2015 г. и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 258 от ГПК и е образувано по въззивна жалба на  Б.Д.К., подадена чрез адв. К.С. от ШАК, против решение № 1727/25.11.2014 г., постановено по гр.д. № 2543/2012 г. по описа на Варненския окръжен съд, с което е уважен, предявения от Е.Г.Ц. срещу Б.Д.К. иск по чл. 40 ЗЗД и е обявен за недействителен по отношение на продавачката Е.Г.Ц., договорът сключен на 21.09.2011 г. с нотариален акт № 186, т. ІІ, рег. 5888, дело № 302 по описа за 2011 г. на ВН № 224, чрез който Е. П. Ф. е продал от името на Е.Г.Ц. на Б.Д.К. ***№ 53, съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 10135.1502.53.3.21 със застроена площ 89.80 кв. метра, с принадлежащо избено помещение № 53 с площ от 2.90 кв. м, както и 2.1417 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот в който сградата е построена с идентификатор 10135.1502.53, тъй като е уговорена цена, значително по-ниска от реалната стойност, защото пълномощникът и купувачът са се споразумели във вреда на продавачката и Б.Д.К. е осъден да заплати на Е.Г.Ц. сумата 3893 лв. съдебно-деловодни разноски.

Въззвникът е настоявал, че обжалваното решението е неправилно - постановено в нарушение на материалния закон, при съществено нарушение на съдопроизводствените правила и е необосновано, като е молил за отмяната му и постановяване на друго такова, с което предявените искове да бъдат отхвърлени. Молил е да му бъдат присъдени сторените по делото разноски за двете инстанции. Навел е следните оплаквания: - окръжният съд неправилно определил правната квалификация на иска, вместо по чл. 26, ал.1 от ЗЗД -  по чл.40 от ЗЗД, и в решението липсвал диспозитив по иска по чл.26, ал.1 от ЗЗД; - в мотивите на решението се позовал на свидетелски показания, събрани по досъдебно производство, а не по  реда на ГПК и недопустимо основал изводите си на тях, включително и тези за недобросъвестност на насрещната страна по сделката;- съдът кредитирал показанията на сведетелката И. – майка на ищцата без да съобрази разпоредбата на чл. 172 ГПК;- с оглед установената  цена по сделката в размер на 82,14 % от пазарната такава, неправилен бил и извода на съда за наличие на  увреждане на продавача и недействителност на договора; - мотивите на обжалваното решението съдържали противоречия, а изводът за знанието на ответника за увреждането изобщо не бил мотивиран;

Въззиваемата Е.Г.Ц., чрез пълномощниците си адв. Д.Т. и Г.Н., е оспорила жалбата и е молила за потвърждаване на обжалванато решение и за присъждане на сторените от нея разноски.

Въззивната жалба е подадена в срок, от лице с правен интерес от обжалване на решението на окръжния съд, като неизгодно за него, редовна е и допустима.

В съдебно заседание, пред настоящата инстанция, страните са поддържали съответно жалбата и отговора.

Варненският апелативен съд, като извърши служебна проверка, намира обжалваното решение за валидно и допустимо, а по правилността с оглед наведените оплаквания съдът прецени следното:

Производството пред Варненския окръжен съд е било образувано, по предявените в условията на евентуалност искове от Е.Г.Ц. срещу Б.Д.К.: - по чл. 40 ЗЗД за прогласяване недействителността на договор за покупко - продажба, сключен на 21.09.2011 г. с нотариален акт № 186, т. ІІ, рег. 5888, дело № 302 по описа за 2011 г. на ВН № 224, чрез който ищцата чрез пълномощникът й Е. П. Ф. е продала на ответника недвижим имот в гр. Варна, ул. "Ангел Кънчев" № 20, ет. 7, а именно: апартамент № 53, съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 10135.1502.53.3.21, със застроена площ 89.80 кв. метра, при съседи: на същия етаж 10135.1502.53.3.20; под обекта 10135.1502.53.3.18; над обекта 10135.1502.53.3.24, с принадлежащо избено помещение № 53, с площ от 2.90 кв. м, при граници по документ за собственост: зелени площи, избен коридор, изба № 54, абонатна станция, както и 2.1417 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот в който сградата е построена с идентификатор 10135.1502.53, поради това, че пълномощникът и купувачът са се споразумяли във вреда на упълномощителката – ищцата по делото, тъй като е уговорена цена, значително по-ниска от реалната стойност на имота; - по чл. 26, ал.2, пр.първо от ЗЗД за прогласяване нищожността на същия договор, основан на твърдение, че обектът не съществува реално и не е бил обособен по одобрен архитектурен проект; - по чл. 87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на същия договор, основан на твърдение за неизпълнение на задължението за заплащане на договорената продажна цена.

Ответникът е оспорил исковете като неоснователни. Възразил е, че договарянето на цена, малко по-ниска от данъчната оценка, изобщо не е символична и не прави сделката недействителна. Освен това упълномощителката е дала мандат на пълномощника сам да определи цената. Твърденията на Е.Ц. за договаряне в нейна вреда не били подкрепени с доказателства, а вероятно се дължали на влошените й отношения с пълномощника, които не били известни на ответника при сключването на договора. Парите по сделката били платени по банков път, по сметката на пълномощника, поради което не било налице неизпълнение на задължението за плащането на цената, а въпросът дали те са били отчетени от пълномощника на упълномощителката касаел вътрешните им отношения и бил ирелевантен в случая.

На 19.09.2011 г., с пълномощно с нотариална заверка на подписа, Е.Ц. упълномощила Е. П. Ф. да продаде, притежавания от нея имот в гр. Варна, ул. "Ангел Кънчев" № 20, ет. 7, апартамент № 53, на когото намери за добре, при цена и условия, каквито той уговори, като продажната цена бъде  преведена от купувача по банковата сметка на пълномощника  в лфа банк" АД. На 21.09.2011 г., пълномощникът на ищцата Е. Ф. сключил с ответника Б.Д.К. договор за продажба на апартамета при цена от 86 000 лв., за която пълномощникът изрично е заявил пред нотариуса, и това е удостоверено в нотариалния акт, че е платена напълно по банковата му сметка в лфа банк" АД. Към този момент, данъчната оценка на жилището е била в размер на 86 672,70 лв., а установената с помощта на заключението на вещото лице М. А., пазарна оценка е 104 700 лв. Според показанията на свидетелката на ищцовата страна С. А. И. /майка на ищцата/, в периода на процесната продажба, за жилището е била предложена реална цена от 50 000 евро /която изчислена в левова равностойност е 97 000 лв./, но договорът не е бил сключен, защото купувачите се забавили с набавянето на средства от банков кредит. Установено е също така, с показанията на посочената свидетелка, че продавачката се е нуждаела от средства за ремонт на друг свой имот и е искала да продаде жилището по-скоро. Това се подкрепя и от факта, че на 19.09.2011 г. непосредствено преди заминаването й на екскурзия в чужбина за около 10 дни, е снабдила Е. Ф. с пълномощно за продажба, прибрала е ключа от жилището от лицата, с които преди това е договаряла, и го предала на пълномощника, за да може той да показва имота на купувачи.

От приложените към нотариалното дело писмени доказателства се установява, че цената за покупката на имота в размер на 86 000 лв. е била платена от купувача К. с преводно нареждане на 21.09.2011 г. по банковата сметка на пълномощника на ищцата – Е. Ф., в изпълнение на уговорките в договора за продажба и в съответствие с предоставените му с пълномощното права.

Преди изповядване на процесната сделка /21.09.2011 г./, на 30.06.2011 г. с нотариален акт № 68, т.II, рег.№ 3968, дело 203/2011 г. на нотариус П. П., с район на действие ВРС, ищцата лично е продала на ответника други свои недвижими имоти – апартамент, гараж и кабинет в гр.Варна, а след процесната сделка, е снабдила ответника с пълномощно от 13.10.2011 г. за продажба на двете й ниви в с.Храброво, общ Балчик, включително и като ги прехвърли сам на себе си, което последният е сторил с договор за продажба от 16.11.2011 г., сключен с нотариален акт № 129, том V, рег.№ 4074, дело № 764 от 2011 г. на нотариус П. П. с район на действие ВРС. Първите /апартамента, гаража и кабинета в гр.Варна, ул. „Опълченска” 23/ ищцата продала лично и също на цена под данъчната оценка /цена по договора 265 000 лв. при данъчна оценка – 271 022,10 лв./, а вторите /нивите в. с. Храброво/, които ответникът прехвърлил сам на себе си, с оглед предоставените му с пълномощното права, той купил на цена много над данъчната оценка /продажна цена 140 011,20 лв. при данъчна оценка 20 581,77 лв./.

Всички тези договори са били сключени в периода от месец юни 2011 г. до месец ноември 2011 г., като едва през лятото на следващата година са били заведени първите дела между страните. На 13.08.2012 г. е била подадена исковата молба срещу К. с претенции по чл. 26 , ал.2 за прогласяване нищожността на договора за продажба на апартамента, гаража и кабинета на ул. „Опълченска” 23 в гр.Варна, като привиден и като противоречащ на добрите нрави и по чл. 29 от ЗЗД за унищожаването му, поради сключването му при измама, по която е било образувано гр.д. № 2544/2012 г. по описа на ВОС /само за това дело са събрани доказателства – искова молба и справка за движението му/. 

На 12.07.2012 г. ищцата е подала и жалба в прокуратурата, по която е било образувано досъдебно производство  срещу виновното лице за престъпление по чл. 210, ал.1, т.5 от НК, извършено в периода от м. юни 2011 г. до м. юни 2011 г., по което към датата на приключване на първоинстанционното производство все още не е бил привлечен обвиняем.

Както исковите молби, така и жалбата до прокуратурата е била подадена от ищцата, след приключване на връзката й с пълномощника Емил Филипов, с когото планирали брак /по твърденията на ищцата в исковата молба и в жалбата/.

Според приетата по делото съдебно-техническа експретиза на вещото лице инж.М. А. жилището, предмет на процесната сделка, е изпълнено съобразно одобрения типов проект за секция 313 Б по номенклатура  БП 79- Вн и при оглед на место е установено, че няма промени в разпределението в отклонение от одобрения проект.

По оплакванията на въззивника за неправилност на първоинстанционното решение, поради нарушение на материалния закон - неправилно определена от съда правна квалификация на иска по чл.40 ЗЗД, вместо по чл.26 от ЗЗД:

Ищецът не е длъжен да сочи претендираното от него правно естество на правото, т.е. да го квалифицира. Достатъчно е с исковата молба да индивидуализира спорното право, чрез спорен предмет /основание на иска/ и посочване в какво се състои искането /петитум/. Правната квалификация се определя от съда, а посочената от страната правна квалификация не е задължителна за съда. Въззивният съд е длъжен да разреши материалноправния спор по същество.

В случая, при твърденията на ищцата, за договарянето на пълномощника й и купувача по договора за продажба на недвижим имот в нейна вреда, поради уговаряне на по-ниска от пазарната стойност на продавания имот /малко по-ниска и от данъчната оценка на имота/ и при заявеното искане за прогласяване недействителността на увреждащата я сделка, правилно окръжният съд е квалифицирал иска по чл. 40 от ЗЗД, вместо по чл. 26, от ЗЗД. Ищцата не е навеждала твърдения за сключване на договора при неморално ниска цена, при драстично разминаване между уговорената и действителната цена, като например неколкократно по-ниска от пазарната такава и такива за тежък конфликт на интереси между представител и представляван и не е претендирала прогласяване нищожността й, за да бъде обоснована претенция по чл. 26, ал. 1 ЗЗД за нищожност на договора, поради накърняване на добрите нрави, в каквато насока са оплакванията на въззивника. Правната квалификация правилно е била определена от окръжния съд и правилно в тази връзка е бил приложен материалния закон, а оплакванията във въззивната жалба в тази насока са неоснователни.

Съгласно чл.40 ЗЗД, ако представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания.

Хипотезата на чл. 40 ЗЗД предпоставя осъществяването на два правопораждащи факта: договор, сключен във вреда на упълномощителя  и споразумяване във вреда на представлявания. Преценката дали договорът е сключен във вреда на упълномощителя се извършва при отчитане на всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи, като се вземат предвид конкретните данни за всеки отделен случай и събраните по делото доказателства. Успоредно с увреждането следва да е налице и второто условие – споразумяване между упълномощителя и третото лице във вреда на представлявания. В чл. 40 от ЗЗД не се предполага недобросъвестност на третото лице, поради което упълномощителят, позоваващ се на тази недобросъвестност трябва да я установи. В производството по иска за прогласяване недействителност на увреждащата сделка, ищецът упълномощител следва да установи намерението за увреждане на пълномощника и третото лице.

В настоящия казус тези два елемента от фактическия състав на чл. 40 от ЗЗД не са установени по делото.

Не е имало спор по делото за действителността на упълномощителната сделка и по обстоятелството, че пълномощникът е действал в кръга и обема на предоставената му представителна власт – да сключи договор за продажба на апартамента с лице и на цена по негова преценка. Задължение на последния е, обаче той да действа добросъвестно и с оглед интересите на представлявания.

Действително, договорената по сделката цена за имота от 86 000 лв. е по-ниска от установената от вещото лице пазарна стойност на същия от 104 700 лв. и малко по-ниска от данъчната оценка 86 672,70 лв., но предвид изнесеното от свидетелката С. И. /майка на ищцата /, че въпреки водените преговори с купувачи за цена от 50 000 евро /около 97 000 лв./, сделка не е била осъществена /купувачите се забавили с осигуряването на средства за покупката/, че с дъщеря й са отсъствали от страната за около 10 дни и точно преди заминаването, тя е предоставила на приятеля си Е. Ф. пълномощно да продаде жилището, заедно с ключ от същото и още, че са имали нужда от средства за ремонт на друго жилище, сочат на намерение за бързо реализиране на продажбата. Такава е била и осъществена още в следващите дни, като цената е била платена от купувача по банков път в деня на изповядване на сделката по сметката на пълномощника. Твърденията за неотчитането на цената от пълномощника, респективно, че той е изтеглил веднага средствата, касаят вътрешните отношения между упълномощител и пълномощник, според сключения между тях договор и нямат отношение към твърдения порок на сделката, а привидност на плащането от купувача не е било и установено по делото. При конкретното бързо реализиране на продажбата, не би могло да се очаква  достигане на максималната продажна цена за жилището и то в период на икономически застой през есента на 2011 г. Изложеното води до извода, че не е установено по делото пълномощникът да е действал във вреда на упълномощителката, продавайки имота бързо, но на цена по-ниска от пазарната.

Не е доказано по делото и обстоятелството на сговор между представителя и купувача за по-ниска цена с цел увреждане на упълномощителя. Както бе посочено по-горе, при бързо реализиране на имота и незабавното му плащане, е логично купувачът да  очаква да плати по-ниска цена и негово е правото да се договори за нея. Затова, не може да смята, че той знае, или не може да не знае, че уврежда упълномощителя. Освен това, същият купувач е договарял преди това /през месец юни 2011 г./ лично с ищцата за продажбата на други нейни имоти /апартамента, гаража и кабинета на ул. „Опълченска” 23 в гр.Варна/, придобивайки ги на цена също около данъчната им оценка. До момента, в който отношенията с приятеля й Е. Ф. /пълномощника по договора/ не са се влошили, ищцата не е предприемала и действия по оспорване на сделките, като увреждащи я заради по-ниската цена. Напротив, и след изповядване на процесната сделка тя е снабдила ответника с пълномощно за продажба и му е предоставила представителна власт да договаря сам със себе за двете й ниви в с. Храброво. С оглед изложеното, настоящата инстанция намира за необоснован извода на окръжния съд, че ответникът е сключвал договори, чиято действителност и прехвърлителен ефект не били безспорни и от там, че той е знаел за възможен порок или за възможно неизпълнение, което изключвало добросъвестността му, т.е. че упълномощителят може да бъде увреден. Оплакванията на жалбоподателя в тази насока са основателни.

Предвид изложените съображения, искът по чл. 40 от ЗЗД се  явява неосноветелен и подлежи на отхвърляне. Като е достигнал до различен правен извод и е уважил иска, окръжния съд е постановил неправилен съдебен акт, който следва да бъде отменен и искът по чл. 40 от ЗЗД – отхвърлен.

По евентуалните искове:

Искът за прогласяване нищожността на договора по чл. 26, ал.2, пр.първо от ЗЗД за прогласяване нищожността на същия договор, основан на твърдение, че обектът не съществува реално и не е бил обособен по одобрен архитектурен проект, също е неоснователен и подлежи на отхвърляне. С приетата по делото техническа експретиза е установено, че жилището съществува раелно, изпълнено е съобразно одобрения тиов проект и няма извършени промени в разпределението му в отклонение от него.

Искът по чл. 87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на договора, поради неплащане на договорената цена от купувача, също е неоснователен и подлежи на отхвърляне. Установено е по делото, че купувачът е платил цената на имота от 86 000 лв. в деня на сключване на договора 21.09.2011 г., по банков път, чрез превод по посочената банкова сметка ***, съобразно уговореното в договора за продажба. Затова, не е налице неизпълнение от ответника на същественото му задължение за плащане цената на имота и ищцата не разполага с правото да развали договора.

С оглед изхода от спора и на основание чл. 78, ал.3 ГПК, Е.Ц. следва да заплати на Б.К. сторените от него разноски за двете инстанции, включващи платена държавна такса за въззивното обжалване и платено адвокатско възнаграждение /плащането е доказано с изявленията за получаването му в брой от адвокат К.С. в договорите за правна защита и съдействие, съответно на 04.04.2013 г. и на 17.03.2015 г./. С оглед направеното от ищцата, чрез адв. Т., възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на осн. чл. 78, ал.5 от ГПК, същото следва да бъде намалено както следва – от претендираното за първата инстанция 6 520 лв. – на 3 115,57 лв. и от претендираното за въззивната инстанция 3 200 лв. –  на 3 115,57 лв. За двете инстанции ищцата следва да заплати на ответника сумата от 6 231,14 лв. -адвокатско възнаграждение в минимален размер и сумата от 430,93 лв. - държавна такса за въззивното обжалване.

По изложените съображения, Апелативен съд гр.Варна,

 

Р Е Ш И :

 

ОТМЕНЯ изцяло решение № 1727/25.11.2014 г., постановено по гр.д. № 2543/2012 г. по описа на Варненския окръжен съд, като вместо това ПОСТАНОВИ:

ОТХВЪРЛЯ, предявените в условията на евентуалност, от Е.Г.Ц. срещу Б.Д.К. искове: - по чл. 40 ЗЗД за прогласяване недействителността на договор за покупко - продажба, сключен на 21.09.2011 г. с нотариален акт № 186, т. ІІ, рег. 5888, дело № 302 по описа за 2011 г. на ВН № 224, чрез който ищцата чрез пълномощникът й Е. П. Ф. е продала на ответника недвижим имот в гр. Варна, ул. "Ангел Кънчев" № 20, ет. 7, а именно: апартамент № 53, съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 10135.1502.53.3.21, със застроена площ 89.80 кв. метра, при съседи: на същия етаж 10135.1502.53.3.20; под обекта 10135.1502.53.3.18; над обекта 10135.1502.53.3.24, с принадлежащо избено помещение № 53, с площ от 2.90 кв. м., при граници по документ за собственост: зелени площи, избен коридор, изба № 54, абонатна станция, както и 2.1417 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот в който сградата е построена с идентификатор 10135.1502.53, поради това, че пълномощникът и купувачът са се споразумяли във вреда на упълномощителката – ищец по делото, тъй като е уговорена цена, значително по-ниска от реалната стойност на имота;- по чл. 26, ал.2, пр.първо от ЗЗД за прогласяване нищожността на същия договор, основан на твърдение, че обектът не съществува реално и не е бил обособен по одобрен архитектурен проект;- по чл. 87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на същия договор, основан на твърдение за неизпълнение на задължението за заплащане на договорената продажна цена.

ОСЪЖДА Е.Г.Ц. ЕГН **********,*** да заплати на Б.Д.К. ЕГН **********, с постоянен адрес гр. Каварна, ул. "Царевец" № 7, сумата от 6 231,14 лв., представляваща платено адвокатско възнаграждение за двете съдебни инстанции, изчислено в минимален размер и сумата от 430, 93 лв. платена държавна такса за въззивното обжалване.

Решението може да бъде обжалвано с касационна жалба пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването на препис на страните, при условията на чл. 280, ал. 1 от ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                    ЧЛЕНОВЕ: