Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

63

гр.Варна, 30.04.2014 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД  гр. ВАРНА, гражданско отделение, в публичното заседание на 02.04.2014 год. в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ДИАНА ДЖАМБАЗОВА

ЧЛЕНОВЕ: МАРИНЕЛА ДОНЧЕВА

 ИВАН ЛЕЩЕВ

 

при секретаря В.Т., като разгледа докладваното от съдия ДОНЧЕВА в.гр.д. № 87/2014 по описа на Апелативен съд гр. Варна, г.о., за да се произнесе, съобрази следното :

Производството е въззивно по жалби, подадени срещу решение № 278/21.06.2013 год по гр.д. № 51/2012 год на Окръжен съд Добрич, както следва:

1) От М.А.Д. с ЕГН ********** ***.Тошево в частта, с която е признато за установено в отношенията й с ищеца „Антидот” ЕООД, че договорът за покупко-продажба, сключен с нот.акт № 78, т.VIII рег.№ 12263, д.№ 832/2006 год на помощник-нотариус по заместване на нотариус с рег.№ 158 и район на действие РС гр.Добрич, е нищожен поради липса на предписаната от закона форма.

По съображения за недопустимост, а при условията на евентуалност - за незаконосъобразност на решението, въззивницата моли за неговата отмяна в обжалваната му част, като с новото решение по съществото на спора предявеният срещу нея установителен иск бъде отхвърлен. В този случай, и при разглеждане на предявените евентуално съединени искове – за нищожност поради злоупотреба с право и поради противоречие с добрите нрави, евентуално за разваляне на договора и осъждането й да заплати на ищеца сумата 25000 лв, представляваща паричната стойност на имота, въззивницата моли същите да бъдат отхвърлени като неоснователни и недоказани.

2) от Н.И.Н. с ЕГН ********** и С.И.Н. *** срещу решението в частта, с която по отношение на тях е признато за установено, че собственик на процесния имот е „Антидот” ЕООД и са осъдени да му предадат владението, както и в частта, с която е отхвърлено възражението им за право на задържане  върху имота до заплащане на подобренията на стойност 211 500 лв.

Същите въззивници са подали жалба и срещу решение № 529/12.12.2013 год по гр.д. № 51/2012 на Окръжен съд Добрич, с което е оставено без уважение искането им за допълване на решението. Образуваното по тази жалба в.гр.д. № 88/2014 год. е присъединено към настоящото за съвместно разглеждане. В жалбата си срещу това решение въззивниците изтъкват, че съдът е следвало да се произнесе и по направените от тях възражения за придобиване на имота по давност, както и по отношение стойността на извършените в имота подобрения.

Въззивниците молят за отмяна на решение № 278/21.06.2013 год и решение № № 529/12.12.2013 год по гр.д. № 51/2012 на Окръжен съд Добрич, като бъде постановено ново, с което бъдат отхвърлени исковете, предявени от „Антидот” ЕООД за прогласяване нищожността на договора за покупко-продажба, с който праводателката им М.Д. е придобила имота, на всяко едно от евентуално предявените основания, а в случай на уважаването на главния иск, да бъде уважено възражението им за придобиване на имота по давност. В условия на евентуалност, при отхвърляне на възражението за давност молят съда с решението си по съществото на спора, да осъди „Антидот” ЕООД да им заплати стойността на направените подобрения в размер на 211 500 лв и да бъде уважено възражението им за право на задържане. Молят и за присъждане на разноски.

3) От главно встъпилата страна Н.Х.Д. – срещу решението в частта, с която са отхвърлени предявените от нея искове срещу „Антидот” ЕООД, М.А.Д., Н.И.Н. и С.И.Н. за установяване правото й на собственост върху имота и предаване на владението му. Въззивницата се позовава на незаконосъобразност и необоснованост на решението, както и на допуснати съществени процесуални нарушения, поради което моли за неговата отмяна и постановяване на друго, с което предявените искове бъдат уважени с присъждане на съдебните разноски.

Ответното дружество „Антидот” ЕООД е подало отговори по всяка от жалбите с изразено становище за тяхната неоснователност и за потвърждаване на решението.

Съставът на Апелативен съд Варна намира, че жалбите са подадени в срок от легитимирани страни и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което същите са процесуално допустими.

С оглед преюдициалния характер на претенцията, заявена от главно встъпилата страна, претендираща самостоятелно право на собственост върху процесния имот, съдът пристъпва първо към нейното разглеждане.

Предявените от Н.Х.Д. по реда на чл. 225 от ГПК искове срещу първоначалните страни са за установяване по отношение на тях, че тя е собственик на имота и за осъждане на последните двама ответници да й предадат владението. Исковете се основават на твърдения, че ищцата като универсален правоприемник на заличения едноличен търговец „Н.Д.-Стил 21” е придобила правото на собственост въз основа на постановление по чл. 717 ал.2 от ТЗ, издадено по т.д.№ 40/1996 год на ДОС и договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите от 25.06.2002 год. Сключеният между нея и ищеца „Антидот” ЕООД договор за покупко-продажба с нот.акт № 141, т.IX рег.№ 7653, дело № 632/2002 год бил нищожен поради липса на форма, евентуално – симулативност, евентуално – поради нарушение на добрите нрави.

Настоящият състав на Апелативен съд Варна намира, че така предявения иск за нищожност на договора за покупко-продажба е неоснователен.

Липсата на форма е обоснована от ищцата с обстоятелството, че сделката е изповядана от помощник-нотариус, който не е притежавал нотариална компетентност. Този довод не може да бъде споделен по следните мотиви:

Съгласно чл. 40 ал.1 от ЗННД в редакцията му към деня на сключване на сделката, помощник-нотариусът е имал правото да извършва всички действия от компетентносттта на нотариуса, по негово указание. В закона липсва разпоредба, уреждаща реда и начина за документиране на даденото указание. Изисква се единствено при извършване на съответното действие помощник-нотариусът да отразява това свое качество в акта, което в случая е направено.

Неоснователен е искът и на останалите посочени основания.

Симулативността на сделката, сключена между ЕТ”Н.Д.-Стил21” и „Антидот” ЕООД ищцата обосновава с твърдения, че страните не са целели настъпване на правните й последици, а са искали да предпазят имота от принудително изпълнение, което е било предстоящо за вземания на Фонд ”Земеделие” срещу нея. Доказването на привидността попада под ограниченията на чл. 165 ал.2 от ГПК. По делото липсва писмено доказателство, изходящо от другата страна, което да прави вероятно твърдението на ищцата, че сделката е симулативна. Изтъкнатият от нея мотив за сключването й сам по себе си е укорим, а целта е да се заобиколи законът в ущърб на кредиторите, поради което тя не може да черпи права от неправомерното си поведение.

Не е налице и третото посочено основание за нищожност – нарушение на добрите нрави при сключване на сделката поради нееквивалентност на насрещните престации. От заключението на СТЕ се установява, че действителната пазарна стойност на имота към 28.12.2002 год е била 94 720 лв, а покупната цена съгласно нотариалния акт е 8500 лв, т.е. в пъти по-малка. В случая обаче не може да се приеме, че тази нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави. Настоящият състав напълно споделя мотивите, изложени в първоинстанционното решение в тази насока и препраща към тях на осн. чл. 272 от ГПК.

Ето защо жалбата на Н.Х.Д. е неоснователна, а в тази му част постановеното решение е законосъобразно и правилно и следва да бъде потвърдено.

Неоснователна е и жалбата на М.А.Д..

Доводите във връзка с липсата на представителна власт на Й. К. по отношение на „Антидот” ЕООД за периода след 14.07.2012 год поради смяна на управителя, не следва да се обсъждат. Правен интерес от оспорване на действията, извършени без представителна власт има само ненадлежно представляваният, но не и насрещната страна.

По отношение предявения иск за прогласяване нищожността на договора за покупко-продажба, сключен между „Антидот” ЕООД и М.А.Д. на 30.11.2006 год поради липса на форма, съдът намира следното:

Безспорно е по делото, че сделката е изповядана от М.П. – помощник нотариус по заместване при нотариус В.Т.. Съгласно чл. 46 от ЗННД той разполага с пълен обем нотариална компетентност, но само в случаите на отсъствие на нотариуса или при невъзможност той да изпълнява функциите си. Законът не съдържа дефиниция колко дълго трябва да продължава отсъствието, както и какво е съдържанието на понятието „невъзможност да осъществява функциите си”. В този случай граматическото тълкуване на текста следва да се разбира в смисъл, че при всяко, дори и кратковременно отсъствие от кантората на титуляра нотариус, той може да бъде заместен от помощник-нотариуса, след задължително отбелязване на това му качество в актовете, които изповядва.

По делото са представени доказателства, че същия ден, в който е изповядана оспорената сделка, нотариусът е бил в кантората си, като в регистъра са вписани няколко действия, извършени лично от него. Следователно,  през този ден той не е отсъствал и не са били налице предпоставките по чл. 46 ал.1 от ЗННД.

Поради съвпадение с изразеното в мотивите на първоинстанционния съд, настоящият състав намира, че решението в частта, с която е прогласена недействителността на договора за покупко-продажба, сключен на 30.11.2006 год с нот.акт № 78/2006 е законосъобразно и следва да бъде потвърдено.

По жалбата на Н.И.Н. и С.И.Н. съдът намира следното:

Приемайки за установено, че договорът за покупко-продажба между „Антидот” ЕООД и М.А.Д. е нищожен, следва, че сделката между нея и Н. и С. Николови не е породила вещно-правния си транслативен ефект. Последните не са придобили собствеността върху процесния имот, защото са договаряли с несобственик.

Безспорно е по делото, че въззивниците Н. и С. Н. владеят имота, като правното им основание е отпаднало с обратна сила поради нищожността на договора. Възражението за придобиване на имота по давност е неоснователно. Поради липсата на категорични доказателства за началния момент на владението, следва да се приеме, че най-ранната дата съвпада с датата на сключване на договора за покупко-продажба. Дори и да се приложи присъединяване на владението към това на праводателката им, то не е могло да започне преди 30.11.2006 год, когато е сключена нищожната сделка. Давностният срок се брои по години, и в случая той изтича на 30.11.2011 год. Завеждането на иска в същия ден има за последица прекъсване на давността и се явява пречка ответниците да придобият имота на това основание. Ето защо те дължат предаване на владението на действителния собственик – „Антидот” ЕООД.

Безспорно е обаче, че ответниците имат качеството на добросъвестни владелци – придобили са имота на правно основание, годно да ги направи собственици, но без да знаят, че праводателката им не е била собственик.

В това си качество те имат правата по чл. 72 от ЗС, а именно – да искат за подобренията, които са направили сумата, с която се е увеличила стойността на имота в резултат от тези подобрения. Ответниците имат и право да задържат имота до заплащане на подобренията.

Тези свои права добросъвестният подобрител има възможност да предяви или чрез иск (самостоятелен или насрещен по иска за собственост), или чрез възражение. В случая ответниците са предпочели по-ограничения процесуален способ на защита чрез възражение, направено своевременно с отговора на исковата молба. По делото е прието заключение на съдебно-техническа експертиза, от което се установява, че в имота са направени многобройни и значителни по стойност подобрения, а именно: дворът е ограден откъм булеварда и западната граница с метална ограда на бетонов цокъл, по източната част на сградата има бетонова армирана настилка, частично гранитогрес пред фасадата на изложбената зала, декоративни плочи пред магазина, поликарбонови навеси пред изложбената зала и магазина, алуминиева дограма и изолации по стените на магазина, окачен таван в търговската зала, санитария в сервизните помещения и др. При основния ремонт на производствената сграда през 2007 год са извършени допълнително укрепване със стоманобетон на основите, ограждащи зидове с външна изолация с фибран и минерална мазилка и вътрешна мазилка със шпакловка и латекс по стени, алуминиева дограма с метални декоративни решетки, подложен бетон за изравняване на настилката и теракот, изградена е междинна стоманобетонна плоча и стълбище с теракот и метален парапет, обособен е офис със сервизни помещения, нова ел.инсталация за трифазен ток и табло, ел.оборудване и енергоспестяващи осветителни тела, нова ВиК инсталация, специален водопровод и пожарен кран, изградено ел.захранване до трафопост.

Съгласно експертизата справедливата пазарна цена на имота без тези подобрения е в размер на 120 000 лв към м.май 2012 год, а след извършването им стойността му възлиза на 263 000 лв. Следователно, стойността на имота се е увеличила в резултат от подобренията със 143 000 лв.

По делото са събрани гласни доказателства, от които се установява, че преди закупуването на имота от Н. и С. Н. той е бил занемарен и в лошо състояние. След закупуването му ответниците предприели основен ремонт, като лично Н.Н. организирал наемането на работници, закупуването на строителни материали и е заплащал за всички дейности, извършвани в имота. При безспорния факт, че от 2006 год. имотът е бил във владение на ответниците, и доказателствата за състоянието, в което са го заварили следва да се приеме, че именно те са извършили подобренията, при това в качеството си на добросъвестни владелци. Ирелевантно за спора е обстоятелството, че между Н. и „Комфорт” ЕООД с едноличен собственик на капитала М.Д. има сключен договор за безвъзмездно ползване на имота, съдържащ клауза, че всички подобрения, ремонти и строителство ще са за сметка на ползвателя. Това би имало значение във вътрешните им отношения, но не и в отношенията между подобрителя и собственика на имота. Правото да търси обезщетение за подобренията в чужд имот има онзи, който действително ги е направил. В случая това са ответниците Н. и С. Николови.

С оглед горното следва да бъде уважено възражението им за право на задържане на имота до заплащане стойността на подобренията. Решението обаче не може да съдържа осъдителен диспозитив относно заплащане на подобренията, тъй като избраният от ответниците способ на защита е възражението. По същата причина то не може да съдържа и отделен диспозитив по възражението за придобиване на имота по давност от ответниците Н. и С. Н. Ето защо допълнителното решение № 529/12.12.2013 год, с което е оставена без уважение молбата им за допълване на решението по тези въпроси, следва да бъде оставено без уважение.

Водим от горното съдът

Р    Е   Ш   И  :

ОТМЕНЯ решение № 278/21.06.2013 год по гр.д. № 51/2012 год на Окръжен съд Добрич само в частта, с която е отхвърлено възражението на Н.И.Н. и С.И.Н. за признаване право на задържане върху имота до заплащане на подобренията до размер на 143000 лв, и вместо него

П  О  С  Т  А  Н  О  В  И:

ПРИЗНАВА на Н.И.Н. с ЕГН ********** и С.И.Н. с ЕГН **********,*** ПРАВОТО ДА ЗАДЪРЖАТ ИМОТА, съставляващ поземлен имот с идентификатор 72624.611.252 по кадастралната карта на гр.Добрич с площ 1005 кв.м., ведно с построените в него сграда за търговия с идентификатор 72624.611.252.1 със застроена площ 71 кв.м., промишлена сграда с идентификатор 72624.611.252.2 със застроена площ 471 кв.м. до заплащане сумата, с която се е увеличила стойността на имота в резултат от направените в него подобрения в размер на 143 000 лв, на осн. чл. 72 ал.3 от ЗС

ПОТВЪРЖДАВА решение № 278/21.06.2013 по гр.д. № 51/2012 год на Окръжен съд Добрич в останалата част.

ПОТВЪРЖДАВА допълнителното решение № 529/12.12.2013 год по гр.д. № 51/2013 год на Окръжен съд Добрич.

Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от съобщаването му на страните пред ВКС на РБ при условията на чл. 280 ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ:1)

2)