Р    Е    Ш    Е    Н    И    Е

 

 

119 /гр. Варна, 31.05.2017 г.

 

В ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

ВАРНЕНСКИ АПЕЛАТИВЕН СЪД – ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито публично съдебно заседание на втори май през две хиляди и седемнадесета година, в състав:

 

                                               ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИЛИЯН ПЕТРОВ

                                                              ЧЛЕНОВЕ: ГЕОРГИ ЙОВЧЕВ

                                                                             НИКОЛИНА ДАМЯНОВА         

 

При участието на секретаря Ели Тодорова като разгледа докладваното от съдия Георги Йовчев в.т.д.№145/2017 год., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е образувано по въззивна жалба на „ИТАЛ МЕБЕЛ” ЕООД, ЕИК 130914216, със седалище гр.Добрич срещу решение №10/03.02.2017 г., постановено по т.д. №231/2015 г. по описа на ОС – Добрич, в частта с която въззивникът е осъден да заплати на „ДЕЛФИ ПРИМ” АД – в несъстоятелност, сумите 282 718.16 лв., заплатена цена на земята, ведно с изтекли лихви от 39 423.56 лв., 250 295.50 лв., заплатена цена на сградата, ведно с изтекли лихви от 34 902.39 лв., 148 921.66 лв., заплатена лихва като част от цената по договора, ведно с изтекли лихви от 20 393.17 лв., 155 040.61 лв., заплатени за ремонт на покрив, ведно с изтекли лихви от 21 450.55 лв., 5011 .08 лв. неустойка по чл.8 от договора, ведно с изтекли лихви от 686.21 лв., дължими по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в гр.Добрич ,бул.”25 септември”№ 49 от 22.08.2006 г., ведно със законна лихва върху главниците, считано от 17.11.2015 г. до окончателното изплащане. В жалбата се съдържат оплаквания за неправилност на решението, поради противоречието му с материалния закон и необоснованост. Твърди се, че клаузата на чл.9 от договора, уреждаща правото на продавача при разваляне на договора да задържи платеното от купувача капаро и получените до момента суми е действителна, а не нищожна, тъй като разпоредбите на чл.205 и чл.206 от ЗЗД се прилагат само при продажба на изплащане на движими вещи, а не на недвижими имоти, както и че не се прилагат за търговски сделки, предвид наличието на уредба в ТЗ. Излага още, че уговорката за задържане на получените вноски следва да се счита за неустойка при разваляне на договора поради неизпълнение на задължения на купувача, както и че получените суми по договора не подлежат на връщане, тъй като развалянето няма обратно действие, доколкото се касае за договор с продължително и периодично изпълнение. Поддържа и направеното в условията на евентуалност възражение за прихващане с дължимото обезщетение за ползване на имота.            Насрещната страна „ДЕЛФИ ПРИМ” АД – в несъстоятелност, със седалище гр.Добрич е подала писмен отговор, в който оспорва жалбата и моли съда да потвърди решението в обжалваната част.                                  За да се произнесе съдът взе предвид следното:              Предявени са искове с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД и чл. 86 ЗЗД от „ДЕЛФИ ПРИМ” АД – в несъстоятелност, ЕИК 130137931, със седалище гр.Добрич против „ИТАЛ МЕБЕЛ” ЕООД, ЕИК 130914216, със седалище гр.Добрич, за заплащане на сумата от 323 757.87 лева, претендирана като заплатена на отпаднало основание цена за земя, сумата от 273 399.70 лева,  претендирана като заплатена на отпаднало основание цена за сгради, сумата от 148 921.66 лева, претендирана като заплатена на отпаднало основание договорна лихва за разсроченото плащане на цената, ведно с обезщетение за забавено плащане на трите суми, в общ размер на 102 167.26 лева, за периода 05.07.2014 г. до датата на подаване на исковата молба, сумата от 156 643.20 лева, претендирана на отпаднало основание  стойност на ремонт на покрив, ведно с обезщетение за забава в размер на 21 450.55 лева, за периода 05.07.2014 г. до датата на подаване на исковата молба и сумата от 5011.08 лева, претендирана на отпаднало основание неустойка за забава в плащането по време на договора, ведно с обезщетение за забава в размер на 686.21 лева, за периода 05.07.2014 г. до датата на подаване на исковата молба.     Твърди се в исковата молба, че между страните е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот – земя и реална част от сграда при уговорена цена от 411 226 евро, платима разсрочено за срок от 8 години, с лихва от 5% годишно и авансово плащане на вноска за земята -  50 000 евро, уговорена като задатък. Твърди се, че съобразно уговореното, продавачът е извършил ремонт на покрива на стойност 156 643.02 лв., която сума е платена от купувача. Излага, че по реда на чл.9 от договора, с оглед неплащането на 3 месечни вноски, ответникът в качеството на продавач с писмено предизвестие от 26.06.2014 г. е уведомил купувача, че разваля договора, както и че задържa платеното от купувача капаро и получените до момента суми. Твърди, че след изтичане на предизвестието и разваляне на договора, имотът е върнат на продавача, за което е съставен протокол от 09.07.2014 г. Твърди, че клаузата на чл.9 от предварителния договор в частта, с която страните са уговорили, че получените до развалянето суми, платени от купувача следва да останат за продавача е недействителна, поради противоречието й с императивната норма на чл.206, ал.3 от ЗЗД, поради което в резултат на разваляне на договора, платените от купувача суми, се дължат от продавача на отпаднало основание.  Ответното дружество е оспорило предявените искове с твърдения, че  към датата на сключване на предварителния договор, ищецът е нямал финансова възможност да заплати цената и да придобие собствеността, поради което е постигнато съгласие за предаване владението върху имота и изплащане на цената в уговорения осемгодишен срок, след изтичане на който, собствеността е следвало да се прехвърли по нотариален ред. Именно поради тази причина е уговорена и възможността при разваляне на договора по вина на купувача, продавачът да задържи получените суми до този момент, което ще представлява и възнаграждението за ползването на имота през съответния период. Оспорва твърдението за нищожност на клаузата на чл.9 от договора, поради противоречие с чл.206 ал.3 ЗЗД, като излага, че разпоредбите на чл.205 и чл.206 ЗЗД са приложими по отношение на продажба на изплащане със запазване на собствеността, но не и по отношение на предварителен договор за продажба, а още по-малко и по отношение на недвижим имот. Позовава се на търговския характер на сделката, което изключва приложението на чл.206, ал.3 от ЗЗД, предвид изричната уредба на продажбата на изплащане, уредена в чл.335 от ТЗ. Оспорва и иска за връщане сумата, заплатена като разход за ремонт на покрива, като се позовава на уговорката в чл.6, ал.6 от договора, според която разходите за ремонта на покрива остват за сметка на купувача, в слуай, че се стигне до разваляне на договора по негова вина. В условията на евентуалност, прави и възражение за прихващане със свое  насрещно вземане  за сумата 1 364 239.80 лв., като възнаграждение за ползването на недвижимия имот, определено въз основа на наемната цена на сградата и земята за периода от 22.06.2006 г. до 09.07.2014 г.      Варненският апелативен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка на събраните доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:             Решението на първоинстанционния съд  съдържа реквизитите по чл. 236 ГПК и е действително, произнасянето съответства на предявеното искания и правото на иск е надлежно упражнено, поради което производството и решението са допустими.                     Между страните по делото на 22.08.2006 г. е сключен предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот – земя  5060 кв.м в парцел 5 „за ПСД”, кв.38 по ЗРП на Промишлена зона „Север” на гр.Добрич и реална част от сграда – дял четвърти  от „Главен производствен корпус” със застроена площ от 3 594 кв.м с административен адрес гр.Добрич,б ул.”25 септември” № 49 срещу заплащане на цена от 411 226 евро (без ДДС за сградата). В чл.3, ал.2 от договора, страните са уговорили разсрочено плащане на цената в срок от 8 години с лихва в размер на 5 % годишно върху дължимата остатъчна сума. Договорено е заплащане на задатък в размер на 50 000  евро в срок до 25.08.2006 г. като авансова вноска за земята, гратисен период за главницата за първата година  на действието на договора, през която купувачът е следвало да заплати дължимата лихва от 5% върху цената, в размер на 18 061 евро. За всяка следва година, купувачът се е задължил да заплаща по 51 603 евро/без ДДС/ за сградата, лихва в размер на 5% върху неплатената част от цената и 1/7 от разходите по чл.3 ал.6 за ремонт на покрива, платими на 12 равни месечни вноски. При забава на купувача в плащането на дължими вноски в уговорените в чл.3 срокове, страните са уговорили неустойка в размер на 0.1% за всеки ден забава върху стойността на дължимата сума.

       В  чл.9 от договора страните са се уговорили, че при неплащане на три дължими месечни вноски, продавачът може да развали договора като отправи писмено предизвестие до купувача и да задържи платеното от купувача капаро и получените до момента суми.

С нотариална покана от 26.06.2014г., връчено на купувача  27.06.2014 г., продавачът е отправил предизвестие за разваляне на  предварителния договор, поради неплащане на 3 дължими месечни вноски. В предизвестието, продавачът е направил изявление, че упражнява правото си да задържи платеното капаро и получените до момента суми и е поканил купувача, да предаде владението върху имота.

        Между страните не се спори, а и от представения двустранно подписан протокол от 09.07.2014 г. се установява, че след изтичане на срока на предизвестие, купувачът е предал на продавача владението върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор.

При така установените факти, отчитайки обстоятелството, че и двете страни са търговци, съдът приема, че сключеният между тях договор, макар и предварителен е търговска продажба на изплащане, която се урежда от чл. 335 ТЗ и общите принципи за търговските сделки. Уговоркитите между страните и обстоятелството, че предмет на договора е недвижим имот, прехвърлянето на собствеността върху който се извършва по нотариален ред сочи, че волята на страните е била продавачът да запази собствеността върху имота до изплащане на цената, след което в предвидената от закона форма, купувачът е следвало да придобие собствеността.

Между страните няма спор, че договорът е развален поради неизпълнение на задължението на купувача да плаща вноските, чрез отправено от продавача писмено предупреждение за разваляне, съобразно уговореното в чл.9. В същият текст на договора, страните са уговорили, че получените до момента на разваляне на договора суми, се задържат от продавача.

С оглед търговския характер на сключената между страните сделка, съдът намира сочената от въззиваемия като основание на претенцията му, разпоредба на чл.206, ал.З от ЗЗД е неприложима, тъй като урежда последиците от разваляне на гражданскоправни сделки.

По отношение търговската продажба на изплащане е налице специална уредба в чл.335 от ТЗ, която не предвижда императивна забрана, аналогична на тази по чл.206, ал.З от ЗЗД. Логиката на търговскоправната регламентация на договорните отношения изхожда от разбирането, че търговските субекти, упражнявайки дейността си по занятие, осъзнават нейните рискове и поради това могат да договорят по-строги правила, респ. по-ниска степен на защита.

След като спрямо търговците, законът има по-строго отношение – като към професионалисти, то няма пречка, при условията на свободно договаряне, търговците да предвидят, че при разваляне на договора по вина на купувача, платените до този момент суми, да останат за продавача търговец като обезщетение.

Т.е., единствената разлика между продажбата на изплащане по ЗЗД и ТЗ е, че ТЗ не възпроизвежда забраната по чл. 206, ал. 3 ЗЗД, от което страните по делото са се възползвали, като са включили противна и валидна уговорка, а именно - платените до развалянето вноски да останат като възнаграждение за ползване на имота в периода на действие на договора.

 Дължимостта на възнаграждение за ползването на имота до момента на разваленето е вън от съмнение, тъй като ищецът - купувач е ползвал чужда вещ, доколкото страните изрично са отложили транслативния ефект на продажбата. Съгласието за задържане на платените до момента вноски като наем за ползването, от правна гледна точка представлява договорна компенсация на вземането на ищеца за връщане на платената до развалянето цена и вземането на ответника за наем за ползването на вещта. Предпоставките за това договорно прихващане са налице и неговият погасителен ефект е настъпил с изтичане срока на отправеното предизвестие, в което продавачът е заявил, че упражнява правото си да задържи платените до момента суми.

Да се уважи претенцията на купувача за връщане на платените до разваляне на договора суми, би означавало да му се признае безвъзмездно ползване на същите за период от почти осем години, което противоречи не само на чл.9 от процесния договор, но и на целта на търговските сделки и на принципа за неоснователното обогатяване.

Освен това от заключението на вещто лице, по назначената съдебно -счетоводната експертиза се установява, че платените от купувача и получени от продавачаа суми до разваляне на договора в периода от 22.08.2008 г. до 05.07.2014 г. са в размер на общо 861 391.2,40 лв., от които 282 718.16 лв. за земята, 250 295.50 лв. за сградата, 161 274.94 лв. лихва за разсрочването като част от цената, 155 040.61лв. за ремонт на сградата, 12 062.19 лв. неустойка за забава. Според заключението, пазарният  наем за имота през същия период е 1 020 116.39 лв., което обосновава извода, че платените суми не само съответстват, но и дори са в по-нисък размер от наема, който би се дължал за ползване на имота за периода на действие на договора.

С оглед на гореизложеното и предвид клаузата на чл.9 от договора, съдът намира, че вземанията на въззиваемия за платените по разваления договор суми е погасено на основание договорната компенсация с вземането на въззивника за възнаграждение за ползване на имота до развалене на договора, чийто размер страните са определили при свободно договаряне, поради което в резултат на развалянето, за купувача, не е възникнало право да иска платените суми.

Поради това исковете за сумите 282 718.16 лв. - заплатена цена на земята, 250 295.50 лв. - заплатена цена на сградата, 148 921.66 лв. - заплатена лихва като част от цената по договора, 5011 .08 лв. - неустойка по чл.8 от договора, ведно с обусловените от тях искове за обезщетения за забава за периода от датата на разваляне на договора до подаване на исковата молба, в общ размер на 95 405.33 лева, са неоснователелни.

По отношение претенцията за заплащане на сумата от 155 040.61 лв., заплатени за ремонт на покрив, ведно с изтекли лихви от 21 450.55 лв.

Съобразно чл.5, ал.6 от договора, продавачът се е задължил самостоятелно за своя сметка да извърши ремонт на покрива на продавания имот, като разходите за ремонта е следвало предварително да бъдат съгласувани с купувача и впоследствие заплатени от него при условията на договора.            Няма спор, а и от  представения като доказателство двустранно подписан констативен протокол от 14.03.2007 г., както и от заключението по извършената ССчЕ се установява, че разходите за ремонт на покрива на сградата са в размер на 155 040.61 лв.

В чл.6, ал.6 от договора, страните изрично са уговорили, че когато действието на договора бъде прекратено поради причини, за които отговаря купувача, разходите за извършените в имота подобрения, ще са за сметка на купувача. Ремонтът на покрива на сградата е подобрение по смисъла на чл.72 от Закона за собствеността, като уговорката за извършването му е част от допълнителното съдържание на сделката и не е поставена като условие за сключване на окончателния договор, а е във връзка с предоставеното на ищеца ползване на имота. Развалянето на договора в резултат на виновното поведение на купувача е преустановило облигационната връзка между страните само по отношение  обещаната бъдеща продажба на имота, но не по отношение на ремонта имащ характер на изработка, която вече е била изпълнена, поради което няма как сумите за ремонта на покрива да се претендиран на отпаднало основание по реда на чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД. Отделно от това, с оглед уговорката в чл.6, ал.6 от договора и обстоятелството, че договорът е развален именно по вина на купувача, то и разходите за ремонта на покрива са за сметка на ищеца и той няма право да претендира от ответника сумите за ремонта, дори и на друго правно основание, поради което и тези искове се явяват неоснователни.

По горепосочените съображение, решението в обжалваната част следва да се отмени, като вместо него се постанови друго, с което исковете бъдат отхвърлени.

С оглед изхода на спора, решението следва да бъде отменено и в частта, с която въззивникът е осъден да заплати по сметка на ОС – Добрич, държавна такса в размер на 37 495.69 лева, като на осн. чл.78, ал.6 ГПК вр. с чл.649, ал.6 от ТЗ, дължимата за завеждане на исковете държавна такса, следва да се събере от масата на несъстоятелността на „ДЕЛФИ ПРИМ” АД – в несъстоятелност.

С оглед направеното искане и на осн. чл.78, ал.3 от ГПК, въззивникът следва да бъде осъден да заплати на въззиваемото дружество, направените в първоинстанционното производство разноски, в размер на 18450 лева, както и направените във въззивното производство разноски, в размер на 19 170.86 лева, съобразно представените списъци по чл.80 от ГПК.

Мотивиран от гореизложеното и на осн.чл.272 от ГПК, съдът

 

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение №10/03.02.2017 г., постановено по т.д. №231/2015 г. по описа на ОС – Добрич, в частта с която „ИТАЛ МЕБЕЛ” ЕООД, ЕИК 130914216, със седалище гр.Добрич е осъдено да заплати на „ДЕЛФИ ПРИМ” АД – в несъстоятелност, сумите 282 718.16 лв., заплатена цена на земята, ведно с изтекли лихви от 39 423.56 лв., 250 295.50 лв., заплатена цена на сградата, ведно с изтекли лихви от 34 902.39 лв., 148 921.66 лв., заплатена лихва като част от цената по договора, ведно с изтекли лихви от 20 393.17 лв., 155 040.61 лв., заплатени за ремонт на покрив, ведно с изтекли лихви от 21 450.55 лв., 5011 .08 лв. неустойка по чл.8 от договора, ведно с изтекли лихви от 686.21 лв., дължими по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в гр.Добрич ,бул.”25 септември”№ 49 от 22.08.2006 г., ведно със законна лихва върху главниците, считано от 17.11.2015 г. до окончателното изплащане, както и разноски в размер на 370 лева, като вместо него постановява:

ОТХВЪРЛЯ предявените от „ДЕЛФИ ПРИМ” АД – в несъстоятелност, ЕИК 130137931, със седалище гр.Добрич против „ИТАЛ МЕБЕЛ” ЕООД, ЕИК 130914216, със седалище гр.Добрич, искове с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД и чл. 86 ЗЗД, за заплащане на сумата от 282 718.16 лв.,  претендирана като заплатена на отпаднало основание цена за земя, сумата от 250 295.50 лв., претендирана като заплатена на отпаднало основание цена за сгради, сумата от 148 921.66 лева, претендирана като заплатена на отпаднало основание договорна лихва за разсроченото плащане на цената, ведно с обезщетение за забавено плащане на трите суми, в общ размер на 102 167.26 лева, за периода 05.07.2014 г. до датата на подаване на исковата молба, сумата от 5011.08 лева, претендирана като заплатена на отпаднало основание неустойка за забава в плащането по време на договора, ведно с обезщетение за забава в размер на 686.21 лева, за периода 05.07.2014 г. до датата на подаване на исковата молба, сумата от 155 040.61 лв., претендирана на отпаднало основание  стойност на ремонт на покрив, ведно с обезщетение за забава в размер на 21 450.55 лева, за периода 05.07.2014 г. до датата на подаване на исковата молба, като неоснователни.

ОТМЕНЯ решение №10/03.02.2017 г., постановено по т.д. №231/2015 г. по описа на ОС – Добрич, в частта с която „ИТАЛ МЕБЕЛ” ЕООД, ЕИК 130914216, със седалище гр.Добрич е осъдено да заплати да заплати по сметка на ОС – Добрич, държавна такса в размер на 37 495.69 лева, като вместо него постановява:

ОСЪЖДА „ДЕЛФИ ПРИМ” АД – в несъстоятелност, ЕИК 130137931, със седалище гр.Добрич да плати в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на Варненски апелативен съд, сумата от 37 495.69 (тридесет и седем хиляди, четиристотин деветдесет и пет лева и 69 ст.), държавна такса за завеждане на делото, която да бъде събрана от масата на несъстоятелността на осн. чл. 649, ал. 6 от ТЗ.

ОСЪЖДА „ДЕЛФИ ПРИМ” АД – в несъстоятелност, ЕИК 130137931, със седалище гр.Добрич ДА ЗАПЛАТИ на „ИТАЛ МЕБЕЛ” ЕООД, ЕИК 130914216, със седалище гр.Добрич, направените в първоинстанционното производство разноски, в размер на 18450 (осемнадесет хиляди, четиристотин и петдесет) лева, както и направените във въззивното производство разноски, в размер на 19 170.86 (деветнадесет хиляди, сто и седемдесет лева и 86 ст.), на осн. чл.78, ал.3 от ГПК.

Решението подлежи обжалване при условията на чл.280 от ГПК пред Върховен касационен съд на РБ в едномесечен срок от връчването му на страните.

         

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                                   ЧЛЕНОВЕ: