Р Е Ш Е Н И Е   № 84

 

13.04.2017г., гр. Варна.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

ВАРНЕНСКИ АПЕЛАТИВЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в публично съдебно заседание на петнадесети март през две хиляди и седемнадесета година, в състав:

                                                    ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИЛИЯН ПЕТРОВ

                                                               ЧЛЕНОВЕ: ГЕОРГИ ЙОВЧЕВ

                                                                     НИКОЛИНА ДАМЯНОВА

 

при участието на секретаря Д.Ч., като разгледа докладваното от съдията Н. Дамянова въззивно т. д. № 15 по описа на ВнАпС за 2017г., за да се произнесе взе предвид следното:

 

Производството е въззивно, по реда на чл. 258 и сл. ГПК, образувано по жалба на „БЕГЕОЙЛ” ЕООД – гр. Варна, ЕИК 202859226, подадена чрез адв. З.Ж. ***, срещу решение № 819/04.11.2016г., постановено по т. д. № 636/2016 г. по описа на Варненски окръжен съд, с което въззивникът е осъден да заплати на „БЕНИТА“ ЕООД със седалище гр. Варна, ЕИК 813044620, представлявано от управителя И. Б. Б., сумата от 40 000 евро, представляваща двойния размер на платен задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.04.2014г., ведно със законната лихва, считано от завеждане на исковата молба– 27.04.2016г., до окончателно изплащане на сумата, на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД.

Поддържайки доводи за неправилност на решението, въззивникът моли за неговата отмяна и постановяване на друго, с което предявеният иск да бъде отхвърлен, ведно с присъждане на направените съдебно - деловодни разноски за двете инстанции. Оплакванията срещу правилността на решението са обосновани със същите съображения и доводи, които са релевирани пред първата инстанция, в отговора на исковата молба.

Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК, от легитимирано лице, чрез надлежно упълномощен процесуален представител, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, при наличие на правен интерес от обжалването, и е процесуално допустима.

Въззиваемото дружество „БЕНИТА“ ЕООД – гр. Варна, чрез процесуалния си представител - адв. Е.Е. ***, представя отговор в срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК, в който е изразено становище за неоснователност на жалбата с подробно изложени доводи и съображения. Претендира се потвърждаване на първоинстанционното решение и присъждане на разноски за въззивна инстанция.

За да се произнесе по спора съставът на въззивния съд взе предвид следното:

Варненският окръжен съд е бил сезиран с искова молба на „ БЕНИТА“ ЕООД - гр. Варна, с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 93, ал.2 ЗЗД срещу „ БЕГЕОЙЛ“ ЕООД - гр. Варна, за присъждане на сумата 78233.20лв. / левова равностойност на 40 000 евро/, представляваща двойния размер на платен задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.04.2014г., ведно със законната лихва, считано от завеждане на иска до окончателното погасяване на задължението. Искът е основан на договорна клауза, с която е постигнато акцесорно съглашение за задатък - т. 3.7 от предварителен договор за продажба на поземлен имот № 10135.2552.4300 по КК на гр. Варна, сключен между страните на 01.04.2014г. Излага се, че поради неизпълнение от страна на ответника – продавач на кумулативно поетите задължения по т. 3.5 от договора, нито в уговорения срок / не по- късно от пет месеца от датата на подписването му/, нито в следващия период, представляващият купувача „Бенита“ ЕООД е направил изявление, обективирано в съставен от Нотариус П. С. констативен протокол от 15.03.2016г., че не желае да сключи окончателен договора и е поискал връщане на платения задатък в двоен размер.

Ответникът оспорва иска с твърденията, че процесният предварителен договор е действащ, а направеното от представителя на купувача изявлението за прекратяване на договора не е породило правни последици. Твърди се, че продавачът е изпълнил точно всички свои задължения по договора, като е осигурил необходимите документи за сключване на окончателен договор и е поканил ищеца да сключат такъв, но последният е отказал. Релевира се довод, че отмяната на издаденото разрешение за строеж, което обстоятелство е причината за несбъдването на предвиденото в предварителния договор условието за сключване на окончателен договор, съставлява случайно събитие, а това изключва вината на продавача за неизпълнението. Излагат се съображения, че страните мълчаливо и с конклудентни действия са се съгласили за конвертирането на договора в частта за срока от срочен в безсрочен, при което приложение следвало да намери хипотезата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД за даване на подходящ срок за изпълнение, а това не било направено.

Решението на ВОС, с което осъдителният иск е изцяло уважен, ведно с акцесорната претенция за законна лихва, е валидно като постановено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт и компетентност, и съдържащо реквизитите по чл. 236 ГПК. Налице са всички предвидени от закона предпоставки и липса на процесуални пречки за възникване и надлежно упражняване на правото на иск. Съобразно обстоятелствата, посочени в исковата молба и отправеното до съда искане, спорът е правилно квалифициран.

Предвид задължителните указания по приложение на процесуалния закон по т. 1 от ТР № 1/09.12.2013г. по т. д. № 1/2013г. на ВКС, ОСГТК, във връзка с чл. 269, ал. 1 ГПК, извън задължението за служебно произнасяне по валидността и допустимостта на решението и проверката за правилност относно допуснати нарушения на императивни материалноправни норми от първата инстанция, въззивният съд е ограничен по останалите въпроси от посоченото в жалбата.

За да се произнесе по спора пред тази инстанция, очертан с жалбата и отговора на насрещната страна, въззивният състав приема за установена следната фактическа обстановка:

Не е спорно и от приложените по делото писмени доказателства се установява, че между страните е сключен на 01.04.2014г. предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот: поземлен имот с идент. № 10135.2552.4300 по КК на гр. Варна, за сумата 430 000евро, платима както следва: сумата 5 000 евро– по банкова сметка ***; сумата 15 000 евро – в 45 – дневен срок от подписването на договора; остатъкът от 410 000 евро – след кумулативното изпълнение на задълженията съгласно Раздел ІІІ, т. 3.5 от договора и подписване на нотариалния акт и преди неговото вписване в Служба по вписванията – гр. Варна.

Поетите задължения от продавача по т.3.5 от договора са до датата на нотариалното прехвърляне, но не по – късно от пет месеца, считано от подписването на договора, да представи следните документи: одобрен проект от общината за входно - изходно решение и становище на КАТ; виза за проектиране съгласно влязъл в сила ПУП-ПРЗ; разрешение за строеж; всички необходими документи за изповядване на сделката. Съгласно т. 3.7 от договора ако продавачът не изпълни което и да е от задъленията, описани в раздел ІІІ и раздел ІV, при уговорените между страните условия и срок, същият дължи на купувача получения задатък в двоен размер съгл. чл. 93 ЗЗД.

Страните не спорят, че двете авансово дължими плащания, общо за сумата 20 000 евро, на която е придадено значение на задатък, са направени от купувача по уговорените начин и срокове – по банкова сметка ***, с преводи от 02.04.2014г. и 08.05.2014г. Същевременно, безспорно се установява обстоятелството, че продавачът не е изпълнил поетото от него задължението по т. 3.5.3 от предварителния договор. Видно от съдържанието на Заповед № ДК-11-В-18/09.10.2015г. на ДНСК, „ БеГеОйл“ ЕООД е подало в Община Варна заявление за одобряване на инвестиционни проекти и издаване на разрешение за строеж за процесния имот на 01.09.2015г., което е единадесет месеца след изтичане на уговорения от страните петмесечен срок от датата на подписване на договора за представяне на разрешение за строеж. Следователно продавачът е бил в съществена забава относно изпълнение на това задължение още при подаване на заявлението в Община Варна. Разрешението за строеж № 102/15.09.2015г., издаденото по това заявление, е било отменено със Заповед № ДК-11-В-18/09.10.2015г. на ДНСК, поради неспазване на изискванията на чл. 142, ал. 5, т. 1, т. 4 и т. 6 и чл. 143, ал. 1, т. 1 от ЗУТ, т. е. и към момента няма довършена процедура по чл. 142 и сл. от ЗУТ.

На 25.02.2016г. продавачът „ БеГеОйл“ ЕООД е отправил към купувача нотариална покана за сключване на окончателен договор или за уреждане на отношенията с анекс за прекратяване на правоотношението поради неизпълнение на условието по т.3.5 от договора, за което, според изявленията в документа, не би следвало да бъде ангажирана отговорността на продавача. Съставен е констативен протокол от 15.03.2016г., в който е удостоверено, че на посочената дата представители на двете страни са се явили пред Нотариус П. С. за сключване на окончателен договор, представителят на „Бенита“ ЕООД е направил изявление, че не желае да сключи окончателен договора поради неизпълнение от страна на ответника– продавач на кумулативно поетите задължения по т. 3.5 от договора, нито в уговорения срок / не по- късно от пет месеца от датата на подписването му/, нито в следващия период и до момента, и е поискал връщане на платения задатък в двоен размер. Аналогични изявления са направени от ищеца в приложено към исковата молба писмо изх. № 44/02.03.2016г., но по отношение на този документ няма конкретни твърдения и събрани доказателства за фактическото му връчване му на ответното дружество до датата на съставяне на констативния протокол, и поради това няма как да бъде коментирано като факт със самостоятелно правно значение по спора.

Въз основа на така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:

Предявеният главен иск черпи правното си основание в разпоредбата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД, предвиждаща право за страната, дала задатъка, да иска връщането му в двоен размер при неизпълнение на задължение от получилата го страна. Претенцията възлага в тежест на ищеца по делото да установи, при условията на главно и пълно доказване, че страните са били обвързани от действителен договор, по който той е изправна страна и може да се ползва от възможността за едностранното прекратяване или отказ от договора, респ. от правните последици на договорна клауза с акцесорен характер за възстановяване на дадения задатък в двоен размер като обезщетение на вредите от неизпълнението на другата страна.

Относно действителността на процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.04.2014г. и изправността на ищеца, който е направил авансови плащания за сумата 20 000 евро, съставляваща задатък по чл. 93 ЗЗД, съобразно уговореното, няма спор. Спорните въпроси, за разрешаване на които е сезиран въззивният съд, са свързани с основателността на доводите на ответника, че неизпълнението на поетите от него задължения по т.3.5 от договора се дължи на случайно събитие и че договорът е действащ, тъй като преди изявлението за разваляне на договора купувачът е следвало да даде подходящ срок за изпълнение, с предупреждение съгл. чл. 87 ал. 2 ЗЗД, а това не е изпълнено.

Уговорката в т. 3.5 от договора, с която са поети задължения от продавача, до датата на нотариалното прехвърляне, но не по – късно от пет месеца, считано от подписването на договора, да представи множество документи, необходими за осъществяване на инвестиционните намерения на купувача за строителство на бензиностанция в имота, в това число разрешение за строеж, безспорно охранява конкретен интерес на ищеца. Включвайки изрично тази клауза в договора страните са приели помежду си, че интересът на купувача от закупуване на имота би бил накърнен, ако продавачът не е изпълни задълженията си т. 3.5 от договора, в уговорения в същата клауза срок. В съответствие с това е предвидено изрично правото, при неизпълнение на тези задължения в уговорения срок, купувачът да получи задатъка в двоен размер, съгласно чл. 93 ЗЗД. Налице е отклонение от общото диспозитивно правило на чл. 87, ал.1 от ЗЗД, установяваща предпоставки за едностранно прекратяване на двустранни договори при виновно неизпълнение. Страните по договора са свободни и могат да се отклонят от нея, ако уговорят други условия и начин на разваляне на сключения между тях договор. Същата е приложима само дотолкова, доколкото в особената част на ЗЗД или в друг специален закон не са предвидени императивни правила за разваляне на конкретния вид договор и доколкото страните не са уговорили други условия и начин за развалянето им. Следователно, при отсъствие на императивни разпоредби относно развалянето на предварителния договор за продажба на недвижим имот, страните са свободни сами да определят условията, при които настъпва разваляне на същия, с едностранно волеизявление на изправната до неизправната страна, в т. ч. и да предвидят, че изявлението за разваляне може да бъде отправено и поражда действие, без да е необходимо даването на допълнителен срок за изпълнение. В този смисъл са и постановените от ВКС по реда на чл. 290 от ГПК решения, съставляващи задължителна за съдилищата практика /решение № 31 от 13.11.2009г. по т. д. № 661/2008 г. на ВКС, ТК, II т. о, решение №47 от 31.03.2011г. по т.д.№706/2010г.. на ВКС, ТК, ІІ т.о., решение №251 от 7.01.2013 г по т. д. № 1002/2011 г., на ВКС, ТК, II т.о.,/ Когато развалянето се извършва извънсъдебно, прекратителното действие настъпва от момента на получаване на предупреждение от длъжника и след изтичане на срока, а ако е уговорено да не бъде даван такъв срок, от момента на достигане на уведомлението до длъжника.

Безспорно се установява по делото, че ответникът не е изпълнил едно от кумулативно поетите задължения по Раздел ІV, т. 3.5 от договора, нито в уговорения срок, нито до момента на съставянето на констативния протокол, в който е обективирано изявление за отказ от сключване на окончателен договор. Събраните доказателстава изключват извод, че неизпълнението не се дължи на невиновно поведение на длъжника.

Невиновно поведение на длъжника е такова поведение, при което неизпълнение би настъпило и ако същият е положил дължимата грижа на добрия стопанин или, както в случая, на добрия търговец, за да изпълни задължението си, но въпреки това не е успял да престира дължимия резултат. Длъжникът, на първо място е следвало своевременно да подаде заявление за издаване на разрешение за строеж, което не е сторено. На второ място, основание за постановяване на заповедта на ДНСК за отмяна на разрешението за строеж, издадено на 15.09.2015г., което е почти една година след изтичане на срока за изпълнение – 01.10.2014г., е неспазване на изискванията на чл. 142, ал. 5, т. 1, т. 4 и т. 6 и чл. 143, ал. 1, т. 1 от ЗУТ. Причина за неизпълнението не е административният акт, а неполагането от страна на длъжника на необходимите усилия, умения, знания и т. н. за изготвяне на съобразен с изискванията на закона инвестиционен проект и за заявяването му в уговорения срок за одобряване и издаване на разрешение за строеж.

 

При така установените по делото факти и направените изводи, че ищецът - купувач е изправна страна по процесния предварителен договор и че неизпълнението от страна ответника - обещател не се дължи на невиновно поведение, а недобросъвестно не са извършени необходимите действия, зависещи от волята на страната, следва да се приеме, че договорът е прекратен в резултат на изявлението на представителя на купувача в констативен протокол от 15.03.2016г. за едностранно прекратяване на предварителния договор и отказ да се сключи окончателен договора. Неизпълнение на едно от кумулативно поетите задължения от ответника по т. 3.5 от договора, на което се е позовал ищеца в протокола, съставлява изрично предвидено основание, според уговорките между страните, за приложимост на по - опростен от предвидения в чл. 87, ал. 1 ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора и прилагане на правните последици от акцесорното съглашение за задатък. Последица от прекратяването, съгласно чл. 93 ЗЗД във вр. т. 3.7 от договора, е възникване на задължение за ответника да заплати на ищеца получения задатък в двоен размер.

Така мотивиран съставът на ВнАпС прави крайния правен извод, че предявените искове са основателни. Поради съвпадане на правните изводи на двете съдебни инстанции по съществото на спора обжалваното решение на ВОС следва да бъде потвърдено.

С оглед резултата от въззивното обжалване, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК предвид направеното искане за присъждане съдебно– деловодни разноски от процесуалния представител на въззиваемото дружество, с прилагане на списък по чл. 80 ГПК, въззивникът следва да бъде осъден да заплати сумата 2 880 лв., представляваща адвокатско възнаграждения по договор за правна помощ.

Воден от горното, съдът

Р Е Ш И:

 

ПОТВЪРЖДАВА срещу решение № 819/04.11.2016г., постановено по т. д. № 636/2016 г. по описа на Варненски окръжен съд.

ОСЪЖДАБЕГЕОЙЛ“ ЕООД, ЕИК 202859226, със седалище и адрес на управление: гр. Варна,  р-н Приморски, ул. „Арх. Петко Момчилов“ № 18, ет. 2, ап. 67, представлявано от О. Г. Б., да заплати наБЕНИТА“ ЕООД, ЕИК 813044620, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, район Приморски, ул. „Димитър Икономов“ № 21, вх. Б, ет. 2, ап. 17, представлявано от И. Б. Б., сумата 2 880 лв. / две хиляди осемстотин и осемдесет лева/, представляваща направените съдебно – деловодни разноски за въззивна инстанция, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.

 

Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд, при условията на чл. 280 ГПК, в едномесечен срок от връчването му на страните.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                       ЧЛЕНОВЕ: 1.                      2.