Р Е Ш Е Н И Е

 

131

 

Гр.Варна, 30.04.2015 г.

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

ВАРНЕНСКИ АПЕЛАТИВЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ІІІ-ти състав в публично съдебно заседание на първи април през две хиляди и петнадесета година в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЗЛАТКА ЗЛАТИЛОВА

ЧЛЕНОВЕ: РАДОСЛАВ СЛАВОВ

ПЕТЯ ХОРОЗОВА

 

При участието на секретаря Д.Ч., като изслуша докладваното от съдия П. ХОРОЗОВА в.т.д. № 153 по описа на ВАпС за 2015 г., за да се произнесе, взе предвид:

 

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Образувано е по жалби на страните, както следва:

О.П. обжалва решение № 54/02.12.2014 г. по т.д.№ 72/2014 г. по описа на ТОС в частта, с което е отхвърлен предявеният от общината против П. ЕООД гр.Търговище иск за заплащане на сумата 50 000 лв. – неустойка по чл.6 ал.2 от Договор за продажба на общинска собственост чрез публично оповестен конкурс по реда на чл.32 ал.3 т.2 от ЗПСК, вписан под № 115, т.Х, вх.рег. № 3796/03.06.2009 г. на АВ, на основание чл.92 ЗЗД.

П. ЕООД обжалва същото решение в частта, с което на основание чл.87 ал.3 ЗЗД е развален Договор за продажба на общинска собственост чрез публично оповестен конкурс по реда на чл.32 ал.3 т.2 от ЗПСК, вписан под № 115, т.Х, вх.рег. № 3796/03.06.2009 г. на АВ, по който О.П. е продавач, а П. ЕООД – купувач, с предмет - правото на собственост върху Ресторант „Байкал”, представляващ двуетажна масивна сграда със застроена площ от 346 кв.м. и РЗП 474 кв.м., масивен навес със ЗП 92.25 кв.м., плувен басейн с навес със ЗП – 80 кв.м., тоалетна със ЗП – 25 кв.м., находящ се в кв.148, УПИ І-2093 по РП на гр.Попово с право на строеж в рамките на дворното място с площ от 1 883 кв.м. съгласно изискванията за застрояване на ЗУТ, при граници на УПИ: Лесопарк от всички страни, поради неизпълнение на поетите от купувача задължения за извършване на инвестиции в размер на 500 000 лв., съгласно чл.9 от договора.

Въззивните жалби са депозирани от легитимирани страни в законоустановения срок, редовни са и са допустими.

О.П. счита, че в обжалваната от нея част решението е неправилно – необосновано и постановено в нарушение на материалния закон. Моли за неговата отмяна и постановяване на решение, с което искът за присъждане на договорна неустойка да бъде изцяло уважен, ведно с присъждане на разноските за двете съдебни инстанции.

П. ЕООД също изразява становище за неправилност на решението в останалата обжалвана от него част, поради необоснованост, противоречие с материалния и процесуалния закон, като счита, че липсва виновно поведение от страна на купувача по договора. Моли решението в тази част да бъде отменено и искът по чл.87 ал.3 ЗЗД да бъде отхвърлен, с присъждане на сторените по делото разноски. В отхвърлителната част моли решението на ТОС да бъде потвърдено.

О.П. с отделен писмен отговор оспорва основателността на жалбата и моли същата да бъде оставена без уважение, с присъждане на разноските.

За да се произнесе по предмета на спора, като взе предвид доводите на страните и материалите по делото, съдът приема следното:

На 07.05.2009 г. между О.П. и П. ООД е сключен договор за продажба на обект – общинска собственост, чрез публично оповестен конкурс по реда на чл.32 ал.3 т.2 ЗПСК, вписан в СВ на 03.06.2009 г., а именно - Ресторант „Байкал”, представляващ двуетажна масивна сграда със застроена площ от 346 кв.м. и РЗП 474 кв.м., масивен навес със ЗП 92.25 кв.м., плувен басейн с навес със ЗП – 80 кв.м., тоалетна със ЗП – 25 кв.м., находящ се в кв.148, УПИ І-2093 по РП на гр.Попово с право на строеж в рамките на дворното място с площ от 1 883 кв.м. съгласно изискванията за застрояване на ЗУТ, при граници на УПИ: Лесопарк – от всички страни, с продажна цена 64 500 лв., като обектът се предоставя за изграждането на „База за временно настаняване с обществено-обслужващи дейности”.

Купувачът е поел задължения за извършване на инвестиции, подробно посочени в чл.9 от договора, на стойност 500 000 лв., разкриване на работни места – чл.10 от договора, както и предоставяне на материалната база на ОФК „Черноломец” с цел да се използва от детска футболна школа за срок от 15 години – чл.11. Инвестициите по чл.9 включват укрепване на основите на сградата, изграждане на втори – хотелски етаж, нови покривни конструкции, изграждане на рехабилитационен център и пр. /т.е. реконструкция и ново строителство/. За извършването им е предвиден срок от две години, който тече след изготвяне и одобряване на съответните проекти, от датата на издаването на разрешение за строеж.

За осъществяване на инвестициите, според заключението на вещото лице по назначената СТЕ и обясненията му в о.с.з., е необходимо да бъде извършена промяна в предназначението на имота, за което във функционално отношение следва да се изготви инвестиционен проект за преустройство и след одобряването му да се издаде разрешение за строеж. За издаване на виза за преустройство е необходимо да се направи промяна в ПУП на квартала, а за изработването на проекта за преустройство на съществуващия ресторант в База за временно настаняване с обществено-обслужващи дейности е нужно конструктивно обследване на съществуващата сграда и съставяне на технически паспорт. С оглед несъответствието на сградата с действащите строителни правила и норми е задължително предприемането на мерки за конструктивното й укрепване.

За изпълнение на инвестиционните задължения по договора е нужно и изработването и одобряването на ПУП-ПУР с регулационна и застроителна съставка, който следва да е придружен от транспортно-комуникационна схема. Последната може да бъде изработена както от общината, която е собственик на уличната мрежа, така и от заинтересованото лице – собственик на имота. Измененията на плана за регулация, плана за застрояване и транспортно-комуникационната схема могат да се процедират едновременно.

От писмените доказателства се установява следното:

От 27.01.2010 г. общината периодично е изисквала от купувача да представи проектите за реконструкция и ново строителство и разрешението за строеж по чл.9 от договора, като е давала срок за изпълнение на това задължение /вж. писма в т.см. от 05.10.2010 г., 13.01.2011 г. и 25.11.2011 г./. На 02.02.2010 г. ответникът е отговорил, че се намира в преговори с проектантски организации и подготвя документи за финансиране на строежа чрез оперативни програми на ЕС, т.к. търговските банки отказват подобно финансиране. На 16.02.2010 г. е подал молба за виза за проектиране. С писмо от 08.10.2010 г. е уведомил общината, че се е снабдил със скица за ПУП и изготвени становища във връзка с проекта за реконструкция, както следва: здравно заключение за съгласуване на ПУП от РИОКОЗ – Търговище, становище с изходни данни за проектиране – присъединяване към вид мрежи от „Водоснабдяване” - Разград, предварително становище за присъединяване от Е.ОН БЪЛГАРИЯ МРЕЖИ АД и становище от РИОСВ – Шумен. На 02.02.2011 г. ответникът е посочил, че е подал инвестиционен проект за частично изменение на ПУП-ПРЗ и е издадена скица-виза за проектиране.

Установява се, че на 08.06.2010 г. със заповед е допуснато изработването на ПУП-ПРЗ и промяна предназначението на поземления имот. На 01.02.2011 год. ОЕСУТ при О.П. по заявлението за одобряване на проект - ЧИ на ПУП-ПРЗ на имота е изискал допълване на документацията, както следва: план-схемата на техническата инфраструктура да се допълни с част „Газификация” и се съгласува с Пътно управление, ПД-РУ-ПБЗ и Овергаз-север; подходът към УПИ да се съобрази с изискванията за пожарна безопасност; да се представи транспортно комуникационна схема, която да се съгласува с ОПУ гр.Търговище и КАТ; с отделен проект да се разработи ПУП-ПУР с подробен транспортно-комуникационен план за обслужващия път, който да се съгласува с всички институции и да се внесе за одобряване; към транспортната схема да се приложи КСС. Не се спори, че изискванията на експертния съвет не са били изпълнени, респективно – недостатъците на проектната документация не са отстранени.

На 21.12.2011 г. общината е уведомила ответника, по повод негово искане, че заповедта за допускане на изменение на ПУП-ПРЗ за обособяване на самостоятелен УПИ и промяна на предназначението му временно се спира до приключване на процедурите по възлагане и изработване на ПУП-ПУР за обслужващия път, осигуряващ достъп до имота и сервитут на инженерната инфраструктура. Предлага се за неотложната реализация на инвестиционните намерения по договора да бъде издадена виза за проектиране, като обхватът на разработката се ограничи в рамките на застроената площ и без да се извършва промяна в предназначението на сградата /І-ви етап/; а след приключване на процедурата по ПУП-ПУР да се извърши промяна на предназначението на имота и на сградата и да се кандидатства за допълнително учредяване на право на строеж /пристрояване и надстрояване/ в рамките на новосъздадения УПИ /ІІ-ри етап/.

До предявяването на исковата молба, ответникът не е предприел действията по т.нар. първи етап от предложението на О.П.. Едва на 26.05.2014 г. е сключил договор за извършване на текущ ремонт на ресторанта, който според вещото лице не съответства на инвестиционните задължения по договора, а на 28.05.2014 г. в тази връзка на общината са предадени 4 бр. папки по заснемане на съществуващи сгради и басейн по части: Архитектурна, Конструктивна, Ел. и ВиК; 1 бр. папка с количествени сметки по части: Архитектурна, Конструктивна, Електрическа, ВиК, Технологична, ОВК, Енергийна ефективност и Пожарна безопасност, както и 1 бр. папка – част Архитектурна с предвижданията за текущ ремонт. Горното е сторено след завеждане на исковата молба в съда в края на м.април 2014 г.

Междувременно комисия към общината с протокол от 09.04.2014 г. е констатирала, че след придобиването на имота от страна на ответника поради липса на охрана същият е разграбен, като липсват ВиК и Ел. инсталациите, дограмата, покривната конструкция е компрометирана, носещата конструкция е в окаяно състояние. Направен е извод за проявена безстопанственост и липса на всякакви действия за извършване на ремонтно-възстановителни работи. Прието е, че по-рационално би било разчистването на терена и извършване на ново строителство, отколкото реконструкция и укрепване на съществуващата сграда. Лошото състояние на обекта е констатирано и в заключението на вещото лице.

С оглед горното, съдът прави следните правни изводи по предмета на спора с правно основание чл.87 ал.3 ЗЗД:

Развалянето на договора е способ за прекратяване на действието му. Правото да се развали двустранният договор е потестативно, то възниква при неизпълнение по причина, за която длъжникът отговаря, и принадлежи на кредитора, който не е необходимо да е изправен. Неизпълнението трябва да е съществено. В доказателствена тежест на кредитора е да докаже вземането си, а на длъжника – изпълнението, като вината се предполага. Общият режим на развалянето изисква предоставяне на допълнителен подходящ срок за изпълнение. Когато обаче договорът се разваля по съдебен ред, не е необходимо кредиторът да е дал допълнителен срок. Съдът може да даде подходящ срок на длъжника за изпълнение, ако такова е предложено с отговора на исковата молба.

За да започне изпълнението на поетото по договора с О.П. задължение за инвестиции, ответникът предварително следва да осигури предпоставките за законосъобразното им извършване. Липсата на изрична клауза в договора в подобен смисъл се замества от нормативната уредба. Доколкото се касае за изпълнение на СМР /реконструкция на съществуваща сграда и ново строителство/ в обхвата на задълженията на ответника се включва още тяхното проектиране и снабдяване с разрешение за строеж. Вещото лице е посочило задължителните етапи по ЗУТ, през които следва да се премине за достигане фазата, след която може да започне изпълнението на договорените СМР, обичайните срокове, в течение на които тези етапи могат да бъдат приключени, както и че инициативата за тях следва и може /досежно належащото изменение на ПУП-ПУР/ да изхожда от собственика на имота.

В случая съдът намира, че ответникът носи отговорност за това, че в продължение на 5 години не е било извършено надлежно проектиране и в резултат на това не е издадено разрешение за строеж с цел преустройство на сградата от ресторант в База за временно настаняване.

Съдът споделя изводите на първоинстанционния съд, че общината /съгласно решение № 245/15.12.2012 г. на ВКС по т.д.№ 1134/2011 г. на ІІ т.о., постановено по сходен казус по реда на чл.290 ГПК/, като продавач на недвижим имот по приватизационния договор, няма други задължения след прехвърляне правото на собственост, както и че административните функции на нейните органи по ЗУТ не са пряко относими към договора между страните, за да се позовава ответникът на липса на дължимо от кредитора съдействие. Освен това, както се отбеляза по-горе, ответникът не е извършил своевременно, респ. - в рамките на обичайните срокове, необходимото проектиране в изискуемия се по закон обем. Едва в случай, че той е представил пълната проектна документация, а общината е отказала да я разгледа, одобри или да издаде дължимите актове, би стоял въпросът дали органите й „недобросъвестно” препятстват изпълнението на задълженията на П. ЕООД по приватизационния договор.

Като неоснователно се преценява възражението на ответника, че падежът на задължението му за извършване на инвестиции не е настъпил, поради обстоятелството, че срокът, който се брои от издаването на строително разрешение, не е започнал да тече. Доколкото се установява, че именно поведението на ответника е в причинно-следствена връзка с липсата на разрешение за строеж, от този факт той не може да черпи изгодни правни последици.

Предприетите действия за изпълнение на текущ ремонт на сградата в хода на процеса не са релевантни към поетите задължения по договора, чието съдържание може да бъде изменяно единствено по съвпадащата воля на страните, отразена в писмена форма.

В заключение въззивният съд намира, че предявеният иск по чл.87 ал.3 ЗЗД е основателен и следва да бъде уважен. Налице е пълно и виновно неизпълнение на инвестиционните задължения на ответника по причина, че  извършването на проектиране съобразно изискванията на ЗУТ е надхвърлило значително рамките на разумния срок, а липсата му обуславя невъзможност към настоящия момент за реалното осъществяване на инвестициите, за която ответникът отговаря.

По иска с правно основание чл.92 ал.1 ЗЗД, въззивният съд приема следното:

В чл.6 от договора е уговорена неустойка, дължима при неизпълнение на предвидените в него инвестиции, в размер на 10 % от неизпълнената им част. Съдът намира, че неустойката не се дължи, въпреки констатираното неизпълнение, по следните съображения: Развалянето има обратно действие и заличава изцяло поетите с него задължения, респективно съответстващите им права, освен при договорите за продължително или периодично изпълнение, а кредиторът има право да претендира обезщетение за вредите от неизпълнението на договора – чл.88 ЗЗД. Неустойката по чл.92 ЗЗД като част от договора замества обезщетението за вреди от неизпълнение по чл.79 ЗЗД при действаща облигационна връзка. Страните имат право да уговорят предварително и обезщетението за вреди от неизпълнението при разваляне на същата, но това в случая не е сторено. В подкрепа на становището на съда са мотивите на ТР № 7/2013 г. на ОСГТК, нормата на чл.32а от ЗПСК /че преди извършване на действията по разваляне на приватизационен договор задължително се предявяват всички дължими по него неустойки/, както дори и неприетият от законодателя проект на ЗИД ЗПСК от 21.05.2004 г., в който се е предвиждала клауза, че неустойките се дължат и в случаите на разваляне на договора. Или, при конкретната договореност, едновременното упражняване на различните права, които неизпълнението на длъжника предоставя на кредитора, е невъзможно. Той може или да иска договорната неустойка за вредите от неизпълнението, или развалянето на договора. В този смисъл са и мотивите на първостепенния съд за отхвърляне на втората кумулативно съединена искова претенция, които въззивният съд споделя.

С оглед съвпадащите изводи на двете инстанции по спорния предмет, обжалваното решение следва да бъде изцяло потвърдено.

Мотивиран от горното, Варненският апелативен съд

 

Р   Е   Ш   И :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 54/02.12.2014 г. по т.д.№ 72/2014 г. по описа на ТОС.

Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от връчването му на страните пред Върховния касационен съд.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                            ЧЛЕНОВЕ: