Р Е Ш Е Н И Е

 

 

273/Варна, 06.11.2015 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Варненският апелативен съд, търговско отделение, в открито съдебно заседание на 07.10.2015 год. в състав

 

                     ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАНУХИ АРАКЕЛЯН

                     ЧЛЕНОВЕ: АНЕТА БРАТАНОВА

ЖЕНЯ ДИМИТРОВА

 

При секретаря Д.Ч., като разгледа докладваното от съдия А.Братанова в.т.д.№ 261/2015 год. по описа на ВАпС, за да се произнесе взе предвид следното:

 

Производството е по реда на чл. 258  и следв. ГПК.

Образувано е по въззивната жалба на „Ди Ер Джей Риал Естейт БГ” ЕООД със седалище гр. Варна срещу решение № 35/15.01.2015 г. постановено по т.д.620/2013 г. на Варненския окръжен съд, с което са отхвърлени като неоснователни предявените в отношение на евентуалност искове от „Ди Ер Джей Риал Естейт БГ” ЕООД със седалище гр.Варна срещу „Изо – Гарант” ЕООД със седалище гр.Варна, при участието на „Банка ДСК” ЕАД със седалище гр.София като трето лице – помагач за прогласяване на нищожност на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен по нотариален акт № 164, том ІІ, рег. № 4677, дело № 320 от 24.07.2008 г. поради невъзможен предмет, поради липса на съгласие, за унищожаване на същия договор като сключен при измама, и като сключен при грешка в предмета и за разваляне на същия договор, вкл. кумулативно предявените с всеки от тях искове за връщане на дадената по договора сума като получена без основание, евентуално при отпаднало основание, предявен като частичен до размера на сумата 230 000лв. и иск за сумата 8 559.70лв., претендирана като обезщетение за вреди от недобросъвестно водене на преговорите, представляващи 1 000 лв., частично от целия в размер на 49 690.65лв. – заплатени лихви върху получен целеви кредит за закупуване на имота, 1 434.54 лв. – нотариална такса, 5 867.49лв. – местна такса, 61.67лв. – преводни такси, 196лв. – държавна такса за вписване на нотариалния акт.

Въззивникът претендира отмяна на решението като неправилно поради съществено нарушение на съдопроизводствените правила и незаконосъобразност. 

Въззиваемата страна  „Изо Гарант” ЕООД оспорва основателността  на въззивната жалба.

Третото лице помагач „Банка ДСК” ЕАД счита обжалваното решение за правилно по изложени в писмен отговор съображения.

       Съдът, след преценка на представените по делото доказателства, доводите и възраженията на страните по спора, в съответствие с правомощията си по чл.269 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

       Предявената въззивна жалба е депозирана в преклузивния срок по чл.259, ал.1 ГПК, от надлежна страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и като такава е процесуално допустима.

         По съществото на спора:

         Предмет на предявените искове е договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен по нотариален акт № 164, том ІІ, рег.№ 4677, дело № 320 от 2008 г. на Нотариус с рег.№ 529 на Нотариалната камара, вписан в СВ с вх.рег.№ 21334 от 24.07.2008 г., акт № 31, том  LХVІ.  По силата  на този договор ответното дружество „Изо Гарант” ЕООД е продало на ищеца „Ди Ер Джей Риал Естейт БГ” ЕООД собствен на дружеството недвижим имот, изграден на етап груп строеж, описан в нот.акт като  офис № 33 на четвърти етаж на Складова база с шоурум и офиси в гр.Варна, район „Младост”, състоящ се от: офисно помещение, баня-тоалет и една тераса, със застроена площ 92 кв.м., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място за сумата 100 000 евро, с включен ДДС, които са предоставени чрез кредит от „Банка ДСК” ЕАД. 

I. Ищецът твърди, че осъщественото договаряне е недействително поради невъзможен предмет, тъй като  обектът на разпоредителната сделка не съществува.  Продаденият недвижим имот  съществува на място, но е със статут на склад, а не на офис. Страните не са договаряли разпоредителни действия с помещение с различно функционално предназначение.

По предявената претенция с правно основание чл. 26, ал.2 ЗЗД, съдът намира следното:

Процесният недвижим имот се състои от основно помещение, баня-тоалет и тераса, с обща  застроена площ 92 кв.м., ведно с 0,7638% ид.части  от дворното място, представляващо УПИ VI – 260 в кв.17 по плана на СО „Пчелина” гр. Варна. Разположен е на кота +9,75,  четвърти терасовиден  етаж на сграда с обществено-обслужващо предназначение „Складова база с шоурум и офиси” в гр. Варна. Съобразно одобрените инвестиционни проекти и екзекутивите към тях, четвъртият етаж от сградата е разпределен на 12 складови помещения. Със статута на склад обектът е отразен и в разрешението за ползване от 3.12.2008 г. Съществуващият на място обект съответства като площ, разположение и техническо изпълнение на одобрените инвестиционни проекти.

Понястоящем имотът е включен в кадастралната карта като самостоятелен обект с идентификатор № 10135.3506.260.11.40 с функционалното предназначение на офис /така схеми № 594/11.01.2012 год. и 23378/28.08.2013 год. на СГКК-Варна/. Данните, отразени в кадастралната карта по отношение самостоятелния характер на обекта съставляват официално удостоверяване, респ. до опровергаването им се ползват с пълна  с доказателствена сила.

Съгласно пар.5, т.39 от допълнителните разпоредби на ЗУТ „обект” е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР. Този текст има тълкувателен характер и определя кумулативно характеристиките на самостоятелен обект на строителство. Дефиниция на понятието самостоятелен обект е  дадена и в пар.1 т.1 ДР на ЗКИР - самостоятелен обект е обособена с ограждащи стени част от сграда или съоръжение което има самостоятелно функционално предназначение”. Съгласно таблица 3 към Приложение 2 от Наредба № 3/28.04.2005 год. за съдържанието, създаването и поддържането на касастралната карта и кадастралните регистри  складът е визиран като самостоятелен обект с класификатор 670, т.е подзаконовият нормативен акт не отрича възможността складовото помещение да бъде самостоятелен обект.

Процесното помещение е обособено с ограждащи стени  и съставлява реално обособена част от сграда със самостоятелно наименование, местоположение, вход, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор  по ЗКИР. Визиран е като самостоятелен обект в екзекутивната документация на строежа.  Следователно – процесното помещение, предмет на разпоредителена сделка, съставлява самостоятелен обект.

Горният извод не се дерогира от доказаното съобразно инвестиционните проекти и разрешението за ползване функционално предназначение на склад. Съществуваващата законова и подзаконова регламентация третира склада като самостоятелен обект на собственост, освен ако не обслужва други, самостоятелни обекти в сградата / изрично в този смисъл – решение № 261/23.10.2013 год., постановено по гр.д.№ 3777/2013 год. на първо ГО на ВКС/.

С оглед на изложеното, съдът приема, че искът с правно основание чл. 26, ал.2 ЗЗД е неоснователен.  Предметът на договаряне е фактически невъзможен, когато липсва вещ като обект на правоотношението – в случаите, когато предметът на разпореждане не съществува или не отговаря на установените в закона изисквания за самостоятелен обект. В настоящия спор, прехвърлената вещ може да бъде предмет на разпоредителни сделки, тъй като съществува и е обособена като самостоятелен обект.

Въззивникът се позовава изрично и на дадените разрешения в Решение № 102 от 8.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4017/2008 г., II г. о., ГК според които  действителността на договора от гл. т. на неговия предмет следва да бъде преценявана с оглед изразената от сключилите договора лица воля и ако към момента на сключване на договора описания в него имот не съществува реално, следва да се приеме, че договорът е нищожен поради невъзможен предмет, дори да се установи, че реално съществува друг недвижим имот, годен да бъде самостоятелен обект на разпореждане, за който обаче между сключилите договора лица не е било постигнато съгласие за разпореждане. Въззивникът поддържа, че договорената вещ – офис не съществува, респ. купувачът не е давал съгласие за придобиване на идентичен самостоятелен обект, но с функционалното предназначение на склад.

Коментираното решение на ВКС е постановено при различна фактическа обстановка и не касае хипотезата, в която прехвърленият имот съществува, но е с различно предназначение от описаното.  Отделно - трайна и последователна е съдебната практика по въпроса, че нищожността поради невъзможен предмет предполага, че предмета на сделката не само не съществува към момента на сключване на сделката, но е невъзможно и да възникне / Решение № 37 от 16.07.2015 г. на ВКС по гр. д. № 6418/2014 г., II г. о., ГК; Решение № 93 от 6.04.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1548/2010 г., IV г. о., ГК; Решение № 21 от 1.07.2015 г. на ВКС по гр. д. № 6057/2014 г., II г. о., ГК и др./ . Страните не спорят, а и от заключението на СТЕ, назначена от въззивната инстанция се установява, че  за процесния имот понастоящем е допустима промяна в предназначението от склад в офис, т.е.  вещ с договореното функционално предназначение  може да възникне, вкл. без строителни преустройства. Сочената възможност изключва нищожността поради невъзможен предмет.

II. Сключената сделка не е недействителна поради липса на съгласие – чл. 26, ал.2 ЗЗД. Липсата на съгласие като фактически състав по чл. 26 ал. 2 ЗЗД предполага съзнателна липса на воля за договаряне /мислена уговорка, шега или насилие/. Предявената искова молба не съдържа твърдения, кореспондиращи с наведеното основание за недействителност. Страната е обективирала в нотариална форма изявление за закупуване на имот – офис като поддържа, че същото съответства на  формираната воля.  Разминаването между очакваните и действителните  фактическите или правни качества на договорената вещ съставлява порок във волеобразуването, който кореспондира с основанията за унищожаемост по чл. 28 и 29 ЗЗД, но не и с основанията за недействителност поради липса на съгласие.

   III. По иска за унищожаемост на сделката поради измама /чл. 29 ЗЗД/, евентуално – поради грешка /чл.28 ЗЗД/.

Исковите претенции в коментираната част са аргументирани с погрешната представа на купувача, че придобива вещ с фактическите и правни характеристики на офис, вкл. със субективната му увереност, че представите му съответстват на обективната действителност.  Поддържа се, че заблуждението относно качествата на вещта е предизвикано умишлено от насрещната страна чрез представяне на официални свидетелстващи документи, обективиращи имот с функционалното предназначение на офис.  В съотношение на евентуалност – претендира се, че е налице грешка във волеобразуването, отнасяща се до предмета на сделката.

Приложението на фактическите състави на чл. 28 и чл.29 ЗЗД предполага наличието на общ елемент – заблуждение, формирана невярна субективна представа относно съществени качества на предмета на сделката.  По арг. от чл. 154, ал.1 ГПК установяването на горните обстоятелства е в тежест на ищеца по реда на главното и пълно доказване. При липса на нарочни ограничения в чл.164 ГПК,  пороците във волеобразуването подлежат на установяване с всички доказателствени средства, вкл. и свидетелски показания.

Между страните е безспорно, че закупеният обект се състои от работно помещение, кухненски бокс и санитарен възел. Има излаз към панорамна тераса. Изпълнени са и функционират нормално Ел, ВиК, компютърно окабеляване, централно отопление и телефонна инсталация /така оценка на „Явлена импакт” ООД, представена към кредитното досие/.  Техническите параметри /площ, височина, самостоятелни санитарни възли и осветеност/ отговарят на изискванията за офис. Следователно – имотът има фактическите характеристики и външни белези на офис.

Не се спори между страните и досежно обстоятелството, че независимо от външните си характеристики договорената вещ съставлява обект с функционалното предназначение на склад съобразно одобрени инвестиционни проекти и разрешение за ползване. 

Безспорно е между страните още, че процесното договаряне се предхожда от сключен предварителен договор от 30.04.2008 год.  Ищецът изрично признава, че към посочената дата е бил уведомен за действителния статут на вещта, но е  извършил договарянето при обещание от страна на продавача да промени предназначението към датата на окончателното нотариално изповядване /така твърдения, обективирани в допълнителната искова молба/. Ответникът оспорва поемането на задължение за промяна на статута. Поддържа, че ищецът е осъществил предварително и окончателно договаряне със знание и съгласие с действителното предназначение обекта.

Във връзка с така очертаните спорни въпроси, съдът намира следното:

По делото са събрани свидетелски показания, които са коренно противоречиви досежно представите, с които ищецът е сключил окончателната разпоредителна сделка.

Според свидетелите на ищеца – Д.К и Р Д ищецът  имал намерение да закупи офис, но бил уведомен от купувача, че имотът и съседните му помещения са със статут на склад. Според свидетеля Р Д действителния статут на имота бил установен след сключване на предварителния договор, при подготовката на документите за получаването на инвестиционен кредит. Идентични са и показанията на св.Д.К -  купувачът бил известен за действителния статут на имота като „офисен склад”. Купувачът получил изричното обещание от продавача, че статутът  на вещта ще бъде променен към датата на окончателното нотариално изповядване. При сключване на разпоредителната сделка, ответникът представил официални документи, в които имотът бил описан като офис. Горното създало субективната увереност у купувача, че закупува имот с надлежно променен статут. Едва през 2012 год., след справка в Община Варна,  дружеството установило, че предназначението на вещта не е променено, а всички обекти на четвърти етаж са със статут на склад.

Свидетелят Р Д е бивш едноличен собственик на дружеството – купувач и негов управител. Понастоящем няма участие в собствеността и управлението на ЮЛ, но е син на едноличния собственик и управител А.Д. Свидетелката Д.К е  доверено лице на Р Д, действаща като пълномощник при сключване на сделката. На практика и двамата свидетели следва да се считат заинтересовани от изхода на спора по смисъла на чл. 172 ГПК.

 Според свидетелите на ответника – Н.Г и В.Г. ищецът бил известен за статута на имота, но никога не е настоявал за предприемане на действия по промяна в предназначението. Харесал помещението за офис, поради външното му оформление и луксозно изпълнение. Не се интересувал от правния статут на вещта и бил добре осведомен как се определя същия.

Св.Н.Г понастоящем е едноличен собственик на капитала на „ИЗО- ГАРАНТ” ЕООД, респ. следва да се третира като лице, пряко заинтересовано от изхода на спора.  Св.В.В е бивш служител в дружеството; в приятелски отношения със свидетелите на насрещната страна. Свидетелят обаче не е присъствал нито на предварителното,   нито на окончателното договаряне. Преките и непосредствени впечатления на свидетеля касаят единствено огледите и предварителното  уведомяването на купувача за статута на вещта – обстоятелства, които са безспорни по делото и са обективирани в решения на едноличния му собственик от 30.04.2008 год. и 27.06.2008 год.

Съдът намира, че събраните гласни доказателства на ищеца не установяват по реда на главното и пълно доказване, че към момента на изповядване на сделката купувачът е бил в заблуждение относно предназначението на закупуваната вещ. Показанията, ценени при условията на чл. 172 ГПК, не се кредитират от въззивния съд при съпоставката на останалите писмени доказателства по следните съображения:

- Представените по делото преддоговорни документи не обективират поето насрещно задължение за смяна на предназначението на вещта чрез включване на изрична клауза в предварителния договор, който обичайно урежда съществените насрещни права и задължения до датата на нотариално изповядване;

-    Дори и между страните да е съществувала неформална уговорка за промяна в предназначението на вещта, обичайно, логично и житейски оправдано би било купувачът да изиска или да му бъдат представени допълнителни документи, които да удостоверяват изпълнението на насрещната престация. В настоящия случай окончателното изповядване е осъществено въз основа на документи /данъчна оценка, ценообразуване и скица/, които са идентични с тези, с които купувачът вече е разполагал към датата на сключване на предварителния договор и впоследствие – към датата на кандидатстване за отпускане на инвестиционен кредит. Представеното нотариално дело не съдържа нови документи, които „да заблудят”  купувача, че е налице какъвто и да е нов юридически факт, касаещ статута на имота;

- Свидетелят Даугинас твърди, че  узнал за действителното предназначение на имота при изготвяне на документите за кредит презх м.юни 2008 год., т.е. след подписване на предварителния договор. Показанията му относно момента на узнаване са в противоречие с представения протокол / л. 237 / с дата 30.04.2008 г. и подпис на  Даугинас, където имотът е посочен като офис - склад № 33

- в нотариалния акт от 24.07.2008 год. всички съседни помещения на прехвърления самостоятелен обект са обозначени с двойнствения статут на „склад /офис/”. В предявената допълнителна искова молба ищецът твърди, че не е знаел за действителния статут на всички помещения на четвърти терасовиден етаж – факт, който противоречи на подписания нотариален акт. Свидетелката Д.К излага, че едва през 2012 год. фирмата – купувач открила действителния статут на помещенията на етажа, независимо, че през 2008 год. е подписала нот.акт, в който в качеството на пълномощник е удостоверила противното.  

- показанията на свидетелите за датата на установяване на грешката – 2012 год. противоречи на представената декларация от „Ди Ер Джей Риал Естейт БГ” ЕООД от 29.06.2010 год.  пред Дирекция „Местни данъци и такси” при Община Варна. Към същата декларация е приложено разрешението за ползване на сградата от 03.12.2008 год. Разрешението ясно  сочи, че на кота + 9,75м /терасовиден етаж/ са разположени единствено технически, складови и обслужващи помещения;

При съвкупната преценка на гореизложеното, съпоставката на гласните доказателства и писмените такива, вкл. отчитайки заинтересоваността на свидетелите, посочени от ищеца, съдът намира, че претенциите с правно основание чл. 28 и чл.29 ЗЗД не са доказани от страната по реда на главното и пълно доказване.

 

 Допълнителен аргумент за отхвърляне на предявените претенции  е и възможността за надлежна промяна в статута на имота. Функционалното предназначение на недвижимите имоти се определя съобразно одобрените инвестиционни проекти и разрешението за ползване. По арг. от  изричната и императивна норма на чл.178, ал.4 от ЗУТ собственикът е длъжен да ползва обекта съобразно отреденото функционално предназначение.  Следователно – функционалното предназначение на обекта съставлява съществено качество на вещта, тъй като има предопределящо значение за начина на нейното използване. Същевременно обаче, законът допуска промяна в начина на използване чрез провеждане на процедура по промяна на предназначението по смисъла на пар.5, т.41 ДР на ЗУТ.

Пред въззивната инстанция са представени доказателства за новонастъпил факт, свързан с промяна на статута за едно от складовите помещения на четвърти терасовиден етаж в офис /така разрешение за строеж от 27.03.2015 год. и удостоверение за въвеждане в експлоатация от 18.05.2015 год./. Разрешението за промяна на предназначението е основано също на новонастъпил факт – нов `ПУП, одобрен със заповед № Г-447/18.11.2014 год. на Зам.Кмет на Община Варна. Според назначената пред въззивната инстанция СТЕ новоприетият административен акт прави допустима и възможна промяната в предназначението на всички складови помещения в процесната сграда.    Следователно – твърдяният порок от ищеца няма неотстраним характер. Дори и да е налице заблуждение, същото не касае съществено качество на предмета на сделката, тъй като е допустима и възможна промяна във функционалното предназначение.

При съвкупната преценка на гореизложеното, предявените претенции в разглежданата част следва да бъдат отхвърлени като неоснователни.

IV. По иска с правно основание чл. 87, ал.3 ЗЗД: Сключеният договор е действителен, а насрещните престации - плащане на цената и предаване на вещта са изпълнени. Разглежданият евентуален иск е неоснователен.

Поради неоснователността на предявените в условията на евентуалност искове с правно основание чл. 26 ал. 2 ЗЗД , чл. 28 ЗЗД, чл. 29 ЗЗД и чл. 87 ал. 3 ЗЗД, съдът приема, че облигационната връзка по сключения договор за продажба на недвижим имот не е отпаднала, респ. за ищеца не са възникнали права да реституира даденото по сделката, на основание  чл. 55 ал. 1 ЗЗД, нито пък да претендира вреди в хипотезата на чл. 12 и чл. 82 ЗЗД.

Поради еднаквия краен резултат първоинстанционото решение следва да се потвърди.

Въззиваемата страна не е представила доказателства за осъществени разноски при въззивното разглеждане на спора.

Разноски на третото лице – помагач не се присъждат с оглед правилото на чл.78, ал.10 ГПК.

Водим от изложеното, съставът на съда

 

Р Е Ш И

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 35/15.01.2015 г. постановено по т.д.620/2013 г. на Варненския окръжен съд.

РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с касационна жалба при условията на чл. 280 ал. 1 ГПК пред ВКС в едномесечен срок от съобщаването му на страните.

                 ПРЕДСЕДАТЕЛ :                                     ЧЛЕНОВЕ