Р    Е    Ш    Е    Н    И    Е

 

  

              №155./гр. Варна,  06.07.2017 г.

                                                          

В ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

ВАРНЕНСКИ АПЕЛАТИВЕН СЪД – ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание на двадесет и първи юни през две хиляди и седемнадесета година, в състав:

 

                                     ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИЛИЯН П.

                                             ЧЛЕНОВЕ: ГЕОРГИ ЙОВЧЕВ

                                                                              НИКОЛИНА ДАМЯНОВА

 

При участието на секретаря Ели Тодорова като разгледа докладваното от съдия Георги Йовчев в.т.д.№264/2017 год., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е по реда на чл.258 и следващите от ГПК, образувано по  жалба на «КТМ ГАРД» ЕООД, ЕИК 201171497 със седалище гр.Варна срещу решение №801/01.11.2016 г. по т.д.102/2015 г.  по описа на ОС - Варна, в частта с което е прогласен за нищожен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт №NN, т.Х, н.д.№ХХХХ/ХХ.ХХ.ХХХХг. на нотариус Светлана Димова., с №363 в РНК, вписан в Служба по вписванията – акт №ХХХ, т.ХХ, д.№ХХХХ/ХХХХ г., поради противоречието му с добрите нрави, по предявения от Е.Г.П. и К.В.П.,*** срещу «КТМ ГАРД» ЕООД, ЕИК 201171497 със седалище гр.Варна, иск с правно основание чл.26 от ЗЗД.

Във въззивната жалба се сочат допуснати нарушения при постановяване на решението, изразяващи се в неправилно интерпретиране на доказателствата и необосновани изводи.                                 

Насрещните страни  Е.Г.П. и К.В.П.,*** са подали писмен отговор, в който оспорват жалбата.                                                                                                              Предмет на въззивното производство е и частната жалба на «КТМ ГАРД» ЕООД, ЕИК 201171497 със седалище гр.Варна срещу определение №308/01.02.2017 г., постановено по т.д. №102/2015 г. по описа на ВОС, с което на основание чл.248 от ГПК е изменено решението в частта му за разноските, но са присъдени само част от направените от жалбоподателя разноски.              Насрещните страни, не са подали отговор на частната жалба.                                За да се произнесе по спора съставът на ВнАС съобрази следното:        Ищците Е.Г.П. и К.В.П.,***, основават иска с правно основание чл.26, ал.1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на сключения с „КТМ ГАРД” ЕООД, със седалище гр.Варна, договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт №98, т.4, н.д.№360/18.09.2014 г., поради накърняване на добрите нрави, на твърдения за значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, а именно продажба на имот, чиято данъчна оценка към дата на сключване на договора е била 211 366.10 лева, за цена от 9000 лева.

Ответникът „КТМ ГАРД” ЕООД, със седалище гр.Варна е оспорил предявения иск с възражения, че имотът е гора, няма регулация и възможност за застрояване, поради което и цената, на която го е придобило, съответстрва на пазарната цена на недвижим имот от този вид.

Настоящият състав на Варненски апелативен съд, като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбата, приема за установено от фактическа и правна страна, следното:

Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК - въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. Обжалваното решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото е допустимо, като постановено при наличието на положителните и липса на отрицателни процесуални предпоставки.

По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на чл. 269, ал. 1, изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания. Оплакванията по същество се свеждат необоснованост на фактическите изводи  и до неправилно приложение на материалния закон от страна на първостепенния съд.

Не се спори по делото, а и от събраните писмени доказателства се установява, че на 18.09.2014 г., страните са сключили договор за покупко-продажба, обективиран в нот.акт №98, т.4, н.д.№360/2014 г., вписан в Служба по вписванията - акт №ХХХ, тХХ, н.д.№ ХХХХ/ХХХХ г., по силата на който Е.Г.П. и К.В.П. са продали на «КТМ ГАРД» ЕООД, със седалище гр.Варна, собствения си недвижим имот, придобит в режим на съпружеска имуществена общност чрез покупко-продажба, а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с кадастрален идентификатор 10135.2573.281, находящ се съгласно КК и КР, одобрени със Заповед №РД-18-92/14.10.2008г. от ИД на АГКК, последно изменени със Заповед КД-14-03-2036/06.08.2013г. на Началника на СГКК - Варна в гр.Варна, общ.Варна, район Приморски, к.к.“Чайка“, а съгласно акт за собственост в м. „БАБА АЛИНО“, с площ от 7 043 кв.м, с трайно предназначение - урбанизирана територия, с начин на трайно ползване - за друг вид застрояване, стар идентификатор - няма номер по предходен план; 060677, при граници: имот 10135.2573.388, имот 10135.2573.272, имот 10135.2573.1125, имот 10135.2573.12, 10135.2573.11, имот 10135.2573.9, имот 10135.2573.387 и имот 10135.2573.8, за сумата от 9 000 лв., заплатена от купувача преди подписване на акта.

Въззивните възражения се отнасят до статута на процесния имот, като се поддържа, че същият е „горска територия“, а не „урбанизирана територия“, тъй като не са налице доказателства за промяна на статута на имота. В този предметен обхват следва да се произнесе и въззивния съд съобразно правилото на чл. 269, изр.2 ГПК.

За установяване статута на имота и пазарната му цена, в първоинстанционното производство са събрани множество писмени доказателства и са назначени няколко съдебно-технически експертизи.

От представените като доказателства Протокол от 17.10.2013 г., обективиращ решение на комисия, назначена от кмета на Община Варна, във връзка с пар.6 от ПЗР на Закона за горите и удостоверение изх. № АУ 115946ВН-001ВН/23.10.2013 г. на Община Варна, дирекция Архитектура благоустройство и устройствено планиране се установява, че  регулационният план на КК „Чайка“ е одобрена през 1962 г. със заповед N 1184/08.08.1962 г., като процесния имот с идентификатор 10135.2573.281, попада изцяло в регулацията на КК „Чайка“. В насока са и изводите на вещото лице Рени Попова, направени в заключението по допуснатата съдебно-техническа експертиза, което съдът кредитира като обективно и компетентно изготвено и кореспондиращо с останалите доказателства. Според заключението, към датата на атакуваната сделка - 18.09.2014 г., процесният имот по кадастрална карта, одобрена със Заповед №КД-14-03-2036/06.08.201 3г. на Началника на СГКК – Варна е с трайно предназначение „урбанизирана територия“, с начин на ползване „За друг вид застрояване“ и попада в територия с отреждане „Ок“ - курортни зони и коплекси, съгласно Общия устройствен план на Община Варна приет със заповед №РД-02-14-2200/03.09.2012 г. на МРРБ. Установява се още, че имотът е електрифициран и канализиран и граничи с почивните бази на „Български енергивен холдинг“ и „Артстройтурс“ ЕООД, поради което е възможно водоснабдяването му при наличен капацитет на водопреносната мрежа в района.

Анализът на горепосочените доказателства, обуславя извода на съда, че след като имотът попада попада в в границата на територия определена с регулационен план, одобрен преди 01.06.1973 г., то на осн. § 6, ал.1 от ПЗР на Закон за горите, макар и преди 2014 г. да е бил с посочен със статут „горска територия“, същият следва да се счита с променено  предназначение и за него не е било необходимо да се извършват процедури за промяна на предназначението по реда на ЗГ.

След като по силата на закона, процесният имот се счита за имот с променено предназначение и за него не е необходимо провеждане на процедура за промяна на предназначение по реда на чл.73 и сл. от ЗГ, то и територията в която попада процесния имот е урабнизирана.

Ето защо съдът намира, че не следва да кредитира заключението на вещото лице лесовъд Д Д относно статута на имота като „горска територия“ и определената в тази насока оценка.

Гореизложеното обуславя извода на съда, че към датата на сключване на атакуваната сделка - 18.09.2014 г., за имота, предмет на договора е приет и влязъл в сила ОУП, според който трайното му предназначение е урбанизирана територия, а начина на трайно ползване - друг вид застрояване, и именно този статут следва да бъде съобразен при определяне на пазарната му оценка.

Независимо от различните използвани методи за оценка на имота, както вещото лице по назначената първоначална съдебно-оценителна експертиза – Кичка Кателиева, така и вещото лице по назначената повторна съдебно-оценителна експертиза – Калина Василева, при определяне на оценката са съобразили всички специфики на оценявания имот. Приели са, че за процесния имот няма одобрен ПУП, както и че цената следва да се коригира по посока намаление с коефициент 0.90, поради наличието на директива за птиците и необходимостта от изготвяне на ПУП. При определяне на цената е взето предвид, че имотът подлежи на застрояване, както и показателите за застрояване на съседните имоти, тъй като всички имоти включени в ОУП имат еднаква плътност и интензивност на застрояването.                                             

От заключението на вещото лице Калина Василева по изготвената в първоинстанционното производство съдебно-оценителна експертиза се установява, че пазарната цена на имота към датата на сключване на договора за продажба - 18.09.2014 г. е в размер на 695 500 лева. Съдът намира, че тази оценка следва да се приеме за пазарна цена за имота, тъй като е съобразена с допълнителните разходи по проектиране, които ще се наложат във връзка с обстоятелството, че имота попада в защитена зона, съгласно директива за защита на птиците 79/409 ЕС.                                                                                                      

Понятието добри нрави съдържа изискване за известна еквивалентност на насрещните престации. Наличието на значително и явно несъответствие на насрещните престации, води до нищожност на сделката поради противоречие с добрите нрави, като в практика ВКС се приема, че тази неравностойност в престациите  следва да е такава, че практически да е сведена до липса на престация (в този смисъл Решение № 1444 от 4.11.1999 г. на ВКС по гр. д. № 753/99 г., V г. о. и Решение № 24 от 9.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III г. о., ГК).

В случая разликата между установената пазарната цена на имота (695 500 лева) към дадата на сключване на договора и уговорената и платена цена (9000 лева) е повече от 77 пъти, т.е. налице е явно несъответствие между пазарната цена на имота и цената за която имотът е продаден, което обуславя извода на съда, че договорът за покупко-продажба, обективиран в нот.акт №98, т.4, н.д.№360/2014 г., вписан в Служба по вписванията - акт №101, т.54, н.д.№ 11287/2014 г. е нижожен поради противоречие с добрите нрави.

 Като е достигнал до същия извод, първоинстанционният съд е постановил правилно решение, което следва да се потвърди.

По частната жалба на «КТМ ГАРД» ЕООД, ЕИК 201171497 със седалище гр.Варна срещу определение №308/01.02.2017 г., постановено по т.д. №102/2015 г. по описа на ВОС, с което на основание чл.248 от ГПК е изменено решението в частта му за разноските, но са присъдени само част от направените от жалбоподателя разноски.

Действително, с оглед отхвърляне на главния иск с правно основание чл.33 от ЗЗД, ответното дружество „КТМ ГАРД” ЕООД, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК има право на разноските, свързани с този иск.  Относими към този иск, както правилно е посочил първоинстанционния съд, са разноските за изготвената СсчЕ, в размер на 250 лева и тези за издаване на съдебни удостоверения в размер на 18 лева. Посочените в частната жалба разноски за свидетел в размер на 20 лева, също са свързани с отхвърления иск, но видно от протокола от съдебно заседание от 01.06.2016 г., същите са били определени за призоваване на свидетеля Светлана Димова. Дококото този свидетел, поради отказ на самия ответник не е бил разпитан и разноски за явяването му не са били изплатени, то внесения депозит, подлежи на връщане по реда на чл.82 от ГПК, а не на присъждане по реда на чл.78, ал.3 от ГПК. Що се касае за адвокатското възнаграждение, в размер на 6850 лв., след като същото е платено за защита по двата иска, поради отхвърляне на единия от тях, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК, по съразмерност, подлежи на присъждане половината от платеното възнаграждение.

Останалата част от разноските, съобразно прложения на л.339 от първоинстанционното дело списък, касаят уважения иск с правно основание чл.26 от ЗЗД и не се следват на ответника.

Ето защо, съдът намира, че обжалваното определение по чл.248 от ГПК е правилно и законосъобразно, поради което частната жалба, следва да се остави без уважение.

С оглед направеното искане и на осн. чл.78, ал.1 от ГПК, въззивникът следва да бъде осъден да заплати на въззиваемите, направените във въззивното производство разноски за заплащане на адвокатско възнаграждение, в размер на 5450 лева. Доколкото до приключване на устните състезания, въззивникът не е направил възражение за намаляване на адвокатското възнаграждение поради прекомерност, съдът намира, че релевираното в тази насока в писмената защита възражение е несвоевременно и не следва да бъде разглеждано.

 

Водим от горното, съдът

 

Р  Е  Ш  И:

 

ПОТВЪРЖДАВА решение №801/01.11.2016 г. по т.д.102/2015 г.  по описа на ОС - Варна, в частта с което е прогласен за нищожен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт №ХХ, тХ4, н.д.№ХХХ/ХХ.ХХ.ХХХХг. на нотариус Светлана Димова, с №363 в РНК, вписан в Служба по вписванията – акт №ХХХ, т.ХХ, д.№ХХХХ/ХХХХ г., поради противоречието му с добрите нрави, по предявения от Е.Г.П. и К.В.П.,*** срещу «КТМ ГАРД» ЕООД, ЕИК 201171497 със седалище гр.Варна, иск с правно основание чл.26 от ЗЗД.

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ частната жалба на «КТМ ГАРД» ЕООД, ЕИК 201171497 със седалище гр.Варна срещу определение №308/01.02.2017 г., постановено по т.д. №102/2015 г. по описа на ВОС, с което на основание чл.248 от ГПК е изменено решението в частта му за разноските, но са присъдени само част от направените от жалбоподателя разноски.

 ОСЪЖДА «КТМ ГАРД» ЕООД, ЕИК 201171497 със седалище и адрес на управление гр.Варна, бул.»Вл.Варненчик» /адм.сграда на «Елпром» АД/ №277, ет.4 ДА ЗАПЛАТИ на Е.Г.П., ЕГН ********** и К.В.П., ЕГН ********** ***»Никола Михайловски» №22, ет.5, ап.9, направените във въззивното производство разноски за заплащане на адвокатско възнаграждение, в размер на 5450 (пет хиляди четиристотин и петдесет) лева), на осн. чл.78, ал.1 от ГПК.

 

Решението подлежи обжалване при условията на чл.280 от ГПК пред Върховен касационен съд на РБ в едномесечен срок от връчването му на страните.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                                          ЧЛЕНОВЕ: