Р Е Ш Е Н И Е   № 173

 

27.06.2016г., гр. Варна.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

ВАРНЕНСКИЯТ АПЕЛАТИВЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в публично съдебно заседание на седми юни през две хиляди и шестнадесета година, в състав:

                                                               ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИЛИЯН ПЕТРОВ

                                                                          ЧЛЕНОВЕ: ГЕОРГИ ЙОВЧЕВ

                                                                                НИКОЛИНА ДАМЯНОВА

 

при участието на секретаря Д.Ч., като разгледа докладваното от съдията Н. Дамянова въззивно т. д. № 276 по описа на ВнАпС за 2016г., за да се произнесе взе предвид следното:

 

Производството е въззивно, по реда на чл. 258 и сл. ГПК, образувано по жалба вх. № 7762/15.03.2016г. на „ САНТА ХОУМ ДИВЕЛОПМЪНТ” ЕООД със седалище гр. Варна, ЕИК 201322376, подадена чрез адв. Д.П. от ВАК, срещу решение № 124 от 17.02.2016г., постановено по т. д. № 949/2015г. по описа на Варненски окръжен съд, с което въззивникът е осъден да заплати на Р.Д.Б. от гр. Варна сумата 60 500.00 лв., представляваща равностойността на 30933.16 евро, получена на отпаднало основание по развален предварителен договор от 11.07.2012г., сумата 15 000 евро, представляваща договорна неустойка за пълно неизпълнение по чл. 16 от същия договор, ведно със законната лихва върху тези суми, считано от датата на депозиране на исковата молба – 15.06.2015 г. до окончателното погасяване на задълженията, на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.

В жалбата се инвокирани конкретни оплаквания за неправилност на решение поради постановяване в противоречие с материалния закон – чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Основното оплакване е за неправилност на извода на първоинстанционния съд, че направеното от ищцата едностранно изявление за прекратяване на процесния предварителен договор за продажба на недвижим имот, поради пълно неизпълнение от ответното дружество, без да е даден подходящ срок за изпълнение, е породило целеното правно действие. Твърди се, че обективираните в нотариалната покана обстоятелства не попадат в нито една от хипотезите на чл. 87, ал. 2 ЗЗД за безусловно разваляне на предварителния договор. Излага се, че тъй като по правило предварителният договор за продажба на недвижим имот не е фикс – сделка по смисъла на чл. 87, ал. 2, предл. 3 ЗЗД, и забавеното изпълнение не равнозначно на пълно неизпълнение, развалянето на договора не би могло да се извърши без изпращане на предупреждение и даване на подходящ срок за изпълнение на продавача. Във връзка с безспорно установените обстоятелства, че по отношение на имота първо е сключена договорна ипотека между ответника – продавач по процесното правоотношение и трето лице, а впоследствие собствеността е прехвърлена на друго лице, като апортна вноска за покриване стойността на капитала на търговско дружество, се твърди, че тези обстоятелства също не са годни за възникване на потестативно право за разваляне на договора без даване на подходящ срок за изпълнение. Искането към въззивния съд е за отмяна на решението и отхвърляне на исковете изцяло.

Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК, от легитимирано лице, чрез надлежно упълномощен процесуален представител, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, при наличие на правен интерес от обжалването, и е процесуално допустима.

Въззиваемата Р.Д.Б., представлявана по пълномощие от адв. П.П. от ВАК, представя отговор, по реда и в срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК, в който е изразено становище за неоснователност на жалбата, с подробни доводи и с позоваване на задължителна практика, формирана по реда на чл. 290 ГПК, във връзка с поставените в жалбата въпроси.

В съдебно заседание жалбата и отговорът се поддържат.

За да се произнесе по спора съставът на въззивния съд взе предвид следното:

Варненският окръжен съд е бил сезиран с искова молба на Р.Д.Б., с която са предявени обективно съединени осъдителни искове срещу „ САНТА ХОУМ ДИВЕЛОПМЪНТ” ЕООД – гр. Варна, с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД, за присъжане на сумата 60500 лв., претендирана като равностойността на 30933.16 евро, платени на отпаднало основание по развален предварителен договор от 11.07.2012г., сумата 15000 евро, представляваща договорна неустойка за пълно неизпълнение по чл. 16 от същия договор, ведно със законната лихва върху тези суми от датата на депозиране на исковата молба – 15.06.2015 г. до окончателното погасяване на задълженията.

В исковата молба се твърди, че на 11.07.2012 г. между страните е сключен договор, по силата на който ответното дружество се е задължило да продаде на ищцата недвижим имот: апартамент А 10 на втори жилищен етаж в сграда, находяща се в гр. Варна, м. „ Траката“, ул. „1-ва“, имот с ид. № 10135.2564.78, ведно с подземно паркомясто № 10 на ет. 2 от същата сграда, срещу задължението за заплащане на продажна цена в размер на 75000 евро, платима при условията и сроковете уговорени в договора. Излага се, че в изпълнение на задълженията си по договора ищцата е заплатила в деня на сключване на договора първата вноска в размер на 21 000 евро и втора вноска в размер на 10 000 евро, в 45 - дневен срок от подписването на предварителния договор. Твърди, че ответникът е допуснал виновно неизпълнение на задълженията си по договора, като три години след подписването на договора сградата не е завършена съобразно уговореното и ответникът не е готов да прехвърли собствеността върху имота. Сочи се, че забавата е твърде продължителна и изпълнението е станало безполезно за купувача. От друга страна, имотът е следвало да бъде прехвърлен без тежести, а само 2 месеца след подписване на договора ответникът е ипотекирал всички апартаменти в строящата се сграда, която ипотека не е заличена и към момента на предявяване на иска. Твърди се също, че ответното дружество не е собственик на имота, тъй като се е разпоредило с него, чрез апортирането му в дъщерно дружество, а след това незабавно е прехвърлило дяловете си на трето лице. С нотариална покана от 16.04.2015 г. купувачът е упражнил валидно правото си да развали договора с едностранно изявление към продавача, при което за последният е възникнало задължение за връщане на всички получени суми, като същевременно е влязла в действие и договорна неустоечна клауза - чл. 16 от договора, за заплащане на неустойка в размер на 20 % от продажната цена при разваляне на договора поради виновно неизпълнение на продавача.

Ответното дружество изразява становище за неоснователност на исковете. Твърди, че сградата, в която се намират обектите, предмет на предварителния договор, е била завършена в срок и е за нея е бил съставен акт обр. 15. Заявява, че всъщност посоченият от ищцата срок от 12 месеца не представлява такъв за завършване на сградата, а доколкото се намира в преамбюла на договора, отразява единствено намерения на ответника, като действителният срок за завършване на сградата е посочения в чл. 9 от договора – 14 месеца от подписването на този договор. Към края на този срок – 11.09.2013 г., ответникът е разполагал с акт обр. 15 и строителството е приключило в срок. Сочи, че към този момент ищцата е била известена за наличието на акт обр. 15 за сградата и за готовността да се пристъпи към сключване на окончателен договор, както и че ипотекирането, апортирането и промените в проекта не осуетяват възможността му, като продавач по процесния договор, да прехвърли на купувача собствеността върху обекта по нотариален ред.

Решението на ВОС, с което осъдителните искове са изцяло уважени, е валидно като постановено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт и компетентност, и съдържащо реквизитите по чл. 236 ГПК.

Налице са всички предвидени от закона предпоставки и липса на процесуални пречки за възникване и надлежно упражняване на правото на иск. Съобразно обстоятелствата, посочени в исковата молба и отправеното до съда искане, спорът е правилно квалифициран. Процесуалната легитимация на страните съответства на твърденията за наличие на правоотношение между търговско дружество и физическо лице, по формален предварителен договор за продажба на недвижим имот, който е бил развален поради виновно пълно неизпълнение.

Предвид задължителните указания по приложение на процесуалния закон по т. 1 от ТР № 1/09.12.2013г. по т. д. № 1/2013г. на ВКС, ОСГТК, във връзка с чл. 269, ал. 1 ГПК, извън задължението за служебно произнасяне по валидността и допустимостта на решението и проверката за правилност относно допуснати нарушения на императивни материалноправни норми от първата инстанция, въззивният съд е ограничен по останалите въпроси от посоченото в жалбата.

Съставът на въззивния съд, за да се произнесе по спора пред тази инстанция, очертан с жалбата и отговора на насрещната страна, и като констатира, че във въвзивното производство е релевирано оплакване за необоснованост само по отношение на фактическия извод на първоинстанционния съд относно съставянето на акт. Обр. 15 за сградата, в която се намира процесния имот, приема за безспорно установена от събраните доказателства следната фактическа обстановка:

Не се спори, че на 11.07.2012 г. страните са сключили предварителен договор, по силата на който ответното дружество е поело задължение да продаде на ищцата недвижим имот: апартамент А 10 на втори жилищен етаж в сграда, находяща се в гр. Варна, м -ст „Траката“, ул. „ 1-ва“, имот с ид. № 10135.2564.78, ведно с подземно паркомясто № 10, находящо се на ет. 2 от същата сграда, срещу задължението за заплащане на продажна цена в размер на 75000 евро, платима при условията и сроковете уговорени в договора. Прехвърлянето на имота по нотариален ред е следвало да се извърши в 14-месечен срок от подписване на предварителния договор– чл. 9. В т. I, б. „в” от договора е обективирано изявление, че строителството на сградата се очаква да завърши в период до 12 месеца след откриване на строителната площадка. Страните са договорили, че при неизпълнение от страна на продавача на задължението за изграждане на сградата в срок и за прехвърляне на собствеността по нотариален ред в срока по чл. 9, последния дължи неустойка в размер на 20 % от продажната цена  -чл. 16 от договора.

Страните не спорят, че в изпълнение на договора ищцата е заплатила на ответното дружество, общо сумата 60 500 лв., както и че в резултат на извършена промяна в проекта на строящата се сграда, ап. А 12 по коригирания проект е идентичен с имота – апартамент А 10, предмет на предварителния договор.

Не е спорно и се установява, от приложената справка за вписванията, заличаванията и отбелязванията по персоналната партида на ответника „Санта Хоум Дивелопмънт“ ЕООД в Служба по вписванията – Варна, както и от партидата на „Санта Апартмънтс” ЕООД, с ЕИК 203503126, в ТР, воден от АВп, че жилищният имот, предмет на предварителния договор, е част от учредителен апорт, заедно с други имоти, находящи се новострояща се сграда в имот с ид. № 10135.2564.78, с административен адрес: гр. Варна, м. „Траката“, ул. „1-ва“, за покриване размера на капитала на  „Санта Апартмънтс” ЕООД, с ЕИК 203503126, от учредителя „Санта Хоум Дивелопмънт“ ЕООД. Новоучреденото дружество е вписано в ТР на 20.04.2015г. с рег. № 20150420124231. Още преди вписване на това дружество в ТР, на 15.04.2015г., учредителят „Санта Хоум Дивелопмънт“ ЕООД е взел решение да прехвърли всички свои дружествени дялове от капитала на „Санта Апартмънтс” ЕООД на физическо лице – Р. Н. И.. В деня на регистрацията на „Санта Апартмънтс” ЕООД в ТР – 20.04.2015г., е сключен договор за прехвърляне на дялове, а на 04.05.2015г., по заявление за вписване на промени Обр. А 4 с вх. № 20150427133909, купувачът Р. Н. И. е вписан като едноличен собственик на капитала на „Санта Апартмънтс” ЕООД Преди вписването на учредителния апорт, върху правото на строеж върху всички предвидени за построяване обекти в имот с ид. № 10135.2564.78, съгласно Разрешение за строеж № 104 от 17.07.2012г., в това число и върху правото на строеж за процесния жилищен обект, е била учредена договорна ипотека в полза на „ПИБ” АД, с вписване от 26.09.2012 г. Ответникът „Санта Хоум Дивелопмънт“ ЕООД не твърди и няма никакви данни в справките, че ипотеката за ап. А 12 по коригирания проект, идентичен с имота по предварителния договор, е заличена.

С нотариална покана от 16.04.2015 г., представена за връчване пред Нотариус Диана Бейлерян с рег. № 012 на НК, е отправено едностранно изявление от ищцата до ответното дружество за разваляне на предварителния договор от 11.07.2012 г., като се претендира връщане на всички платени суми и заплащане на неустойка по чл. 16 в размер на 15 000 евро. Върху поканата е удостоверено от помощник–нотариус връчването й на 04.05.2015г., при условията на чл. 47, ал. 5 ГПК, като между страните липсва спор относно редовността на връчването и узнаването от ответното дуржество на съдържанието й.

По спорния факт за съставянето на констативен акт Обр. 15 за сградата, в която се намира жилищния имот, предмет на предварителния договор, съдът намира следното:

За установяване на релевираните в отговора твърденията, че строящата се сграда е била завършена до степен на годност за приемане на строежа, в рамките на действително уговорения от страните срок, посочен в чл. 9 от договора – 14 месеца от подписването на договора, и за нея е бил съставен акт обр. 15 към края на този срок – 11.09.2013 г., ответникът не само не е постигнал успешно главно и пълно доказване, но и събраните доказателства опровергават сочените факти. Дори и да се приеме, че представеният по делото акт Обр. 15 / изискан по реда на чл. 192 ГПК, от трето лице -„ Инекс консулт” ООД, упражняващо строителен надзор/ не е само изготвен проект, а е бил продписан от участниците в процеса на строителство поне към датата на подаване на исковата молба, то не се твърди от ответника довършване на процедурата за установяване годността за приемане на строежа, в хипотезата на чл. 7, ал. 3, т. 15, б. „б” от Наредба № 3/31.07.2003г., с последващо съставяне на протокол, неразделна част от акт. Обр. 15, при констатации в последния за неприключени строителни работи и непредставяне на изискуеми документи. Не са ангажирани доказателства и по твърденията в отговора, че ищцата е била за готовността на продавача да се пристъпи към сключване на окончателен договор.

Въз основа на така приетата установеност за факти и обстоятелства, съставът на ВнАпС намира следното от правна страна:

За уважаване на предявен иск по чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД следва да се установи отпадане на правното основание за извършено плащане, което настъпва като правна последица при надлежно и правомерно упражняване на потестативно право за разваляне на договора. Съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предпоставките на развалянето по реда на чл. 87, ал. 1 от ЗДД са: неизпълнение на задължения на едната страна, това неизпълнение да е виновно, и другата страна, която упражнява потестативното право, да е изправна.

Правната норма, уредена в чл. 87, ал. 1 ЗЗД, е диспозитивна и страните могат свободно да уговарят правните последици при неизпълнение на договорно задължение. В случая в процесния договор липсва комисорна клауза, при наличието на която неизпълнението автоматически / незабавно/ прекратява действието на договора или други уговорки за последици, различни от диспозитивната норма. Следователно възможността за разваляне на договора, без предоставяне на срок за изпълнение, следва да се преценява в хипотезите на законова рамка, очертана в разпоредбата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД, според която кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.

Анализът на събраните по делото доказателства обуславя изводите на въззивния съд, че страните са били обвързани от валидно правоотношение по предварителен договор за продажба на недвижим имот от 11.07.2012г., по което ищцата, в качеството си на купувач, е изпълнила задължението си за заплащане на съответната част от уговорената продажна цена, съобразно договора.

Ответникът не твърди и съответно не предприема доказване, че е изпълнил задължението си, произтичащо от договора, за прехвърляне на имота по нотариален ред, и не е осъществено успешно доказване, че строителството на сградата, в която не намира жилищен обект, е завършило с приключила процедурата по издаване на акт Обр. 15 / издаването на акт Обр. 15 е уговорено в чл. 6, ал. 3 от договора като обстоятелство, при настъпването на което страните ще считат, че е завършено строителството на сградата, от който момент за купувача възниква задължение а заплащане на поредна вноска.

Защитната теза на ответника се концентрира в това да се отрича настъпването на целените правни последици с отправеното му от ищцата едностранно изявление за разваляне на договора. Релевират се доводи, че не е налице нито една от хипотезите на чл. 87, ал. 2 ЗЗД за безусловно разваляне на предварителния договор, при което развалянето не би могло да се извърши без изпращане на предупреждение и даване на подходящ срок за изпълнение.

От събраните в хода на производството доказателства безспорно се установява истинността на обстоятелствата, на които ищцата се позовава в исковата молба, за да обоснове възникването в нейна полза на потестативно право да развали договора, без да даде срок за изпълнение. Установява се наличието на вещни тежести върху имота, с учредяването на договорна ипотека няколко месеца след сключването на предварителния договор, която не е заличена нито към момента на отправяне и връчването на нотариална покана с изявление за разваляне на договора, нито към датата на завеждане на исковата молба / или към друг последващ момент/. Установява се извършена от ответното дружеството разпоредителна сделка с имота преди получаване на изявлението за разваляне на предварителния договор, чрез апортирането му в новоучредено дружество / с последвало незабавно прехвърляне на дружествените дялове от учредителя на трето лице/. Същевременно са недоказани твърденията на ответника, че строящата се сграда е била завършена до степен на годност за приемане на строежа, в рамките на уговорения от страните срок, посочен в чл. 9 от договора – 14 месеца от подписването на договора, и за нея е бил съставен акт обр. 15 към края на този срок – 11.09.2013 г. или поне към датата на получаването на изявлението за разваляне на договора.

Въз основа на посочените и приети за доказани правопораждащи факти съдът намира, че ищцата е разполагала с потестативното право за едностранно разваляне на предварителния договор, без предизвестие и даване на срок за изпълнение, в хипотезата на чл. 87, ал. 2, предл. второ ЗЗД - невъзможност да се удовлетвори интересът на кредитора при условията на предварителния договор за придобиване на пълноценно право на собственост върху имота и съответно безполезност на бъдещо изпълнение за кредитора поради реалната възможност имотът да стане обект на принудително изпълнение поради съществуващо ипотечно право, а след отчуждаване на обещания имот от продавача и придобиването му от трето лице – и в хипотезата на чл. 87, ал. 2, предл. първо ЗЗД, тъй като изпълнението на задължението на продавача по предварителния договор за прехвърляне правото на собственост върху имота по нотариален ред е станало невъзможно по причина, за която той отговаря.

При направения извод за причинена от ответника виновна невъзможност за изпълнение към датата на връчването на нотариалната покана с изявление за разваляне на договора - 04.05.2015г., съдът намира, че е безпредметно да се обсъждат останалите обстоятелства, на които ищцата се позовава в исковата молба, за да обоснове възникването в нейна полза на потестативно право да развали договора, без да даде срок за изпълнение, а в това число и, че поради твърде продължителната забава на продавача за завършване на строителството на сградата / с Акт 15/ и за прехвърляне на собствеността върху обещания имот по нотариален ред изпълнението е станало безполезно за купувача.

Предвид извода за надлежно упражняване на налично потестативно право за разваляне на договора, съдът намира, че едностранното изявление на ищцата, достигнало до ответника, е произвело целените правни последици, с преустановяване на облигационната обвързаност е отпаднало основанието за извършените плащания по договора, общо в размер на исковата сума. Предявеният иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД е изцяло доказан по основание и размер и като такъв подлежи на уважаване, ведно с акцесорната претенция за законна лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателно погасяване на задължението.

Основателността на осъдителния иск за неустойка следва да се преценява с оглед осъществяването на сложен фактически състав, произтичащ от разпоредбата на чл. 92 от ЗЗД, а именно: наличие на валидно сключен договор между страните, пораждащ облигационна връзка между тях; пълно или частично неизпълнение на договора; валидна уговорка за плащане на неустойка за това неизпълнение. Страната, като търси неустойката, трябва да е изправна, за да може да ангажира отговорността на другата, неизправна страна.

Съгласно чл. 16 от предварителния договор ако продавачът не изпълни задължението си за изграждане на сградата в срок и не прехвърли собствеността по нотариален ред в срока по чл. 9, купувачът има право да развали договора по установения за това ред, като получи неустойка в размер на 20 % от продажната цена на имотите. С оглед установеното виновно неизпълнение на задълженията от страна на продавача и надлежно упражненото от изправния купувач потестативно правото за едностранно разваляне на договора, съдът намира, че за последният е възникнало правото да претендира уговорената в договора неустойка, за обезщетяване на вредите на купувача при разваляне на договора поради пълно неизпълнение на продавача, в уговорения размер - 20 % от продажната цена, възлизаща на сумата 15 000 евро, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба.

Поради съвпадане на правните изводи на двете съдебни инстанции по съществото на спора обжалваното решение на ВОС следва да бъде потвърдено.

Процесуалният представител на въззиваемата е направил искане за присъждане на съдебно – деловодни разноски, но не са представени доказателства за направени разноски за тази инстанция.

Воден от горното, съдът

Р Е Ш И:

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 124 от 17.02.2016г., постановено по т. д. № 949/2015г. по описа на Варненски окръжен съд.

Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд, при условията на чл. 280 ГПК, в едномесечен срок от връчването му на страните.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                         ЧЛЕНОВЕ: 1.                      2.