РЕШЕНИЕ

   № 174

               гр.Варна, 12.07.2018 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИЯТ АПЕЛАТИВЕН  СЪД - Търговско отделение в публичното заседание на 26.06.2018 г. в състав:

 

                                          ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИЛИЯН ПЕТРОВ

                                                    ЧЛЕНОВЕ: ГЕОРГИ ЙОВЧЕВ

    НИКОЛИНА ДАМЯНОВА

 

при секретаря Ели Тодорова като разгледа докладваното от съдия В.ПЕТРОВ в.т.дело № 314 по описа за  2018  год., за да се произнесе с решение, съобрази следното:

Постъпили са въззивни жалби срещу решение № 155/ 28.02.2018 г., постановено по т.д. № 356/2017 г.  по описа на Окръжен съд – Варна, както следва: 1. Въззивникът „Алит-Инвест“ ЕООД - гр. Варна, ЕИК 148058092, обжалва решението в частта, в която съдът е отхвърлил предявените от него  срещу „Анто 97“ ООД - гр.Варна, ЕИК 103144793, обективно съединени искове с правно основание чл.79 и чл.82 ЗЗД за сумата 21625.36 лв, представляваща заплатени суми за извършен ремонт на помещение, и сумата 10000 лв, представляваща пропуснати ползи – нереализирани приходи от стопанска дейност в резултат на неправомерно прекратяване на договор за наем от 21.03.14 г., ведно със законната лихва върху тях от датата на предявяване на исковете - 23.03.17 г. до окончателното им изплащане. Моли, за неговата отмяна в посочената част като неправилно и необосновано и вместо него съдът да постанови ново, с което се уважат изцяло предявените искове, ведно с присъждане на направените по делото разноски.

         2. Въззивникът „Анто 97“ ООД - гр.Варна обжалва решението в осъдителната му част, с която дружеството е осъдено да заплати на „Алит Инвест“ ООД - гр. Варна сумата 40 000 лв, представляваща неустойка за едностранно прекратен договор за наем от 21.03.2014 г., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска – 23.03.2017 г. до окончателното й изплащане на основание чл. 92 от ЗЗД. Иска се отмяна на решението в осъдителната му част и искът за неустойка да бъде отхвърлен.

Всяка от страните е подала писмен отговор на жалбата на другата страна, с който моли за потвърждаване на решението в съответната обжалвана част.

Въззивниците молят в с.з. чрез процесуалните си представители за уважаване на жалбата им срещу съответната част на решението, ведно с присъждане на съдебните разноски по делото, като съображения за това защитата на „Анто 97“ ООД-гр.Варна излага и в писмени бележки.

Съдебният състав на АС-Варна по оплакванията в жалбата и след преценка на събраните по делото доказателства приема за установено следното:

Жалбите са подадени в срок и са процесуално допустими.

Разгледани по същество, жалбата на „Алит-Инвест“ ЕООД - гр. Варна е неоснователна, а жалбата на „Анто 97“ ООД-гр.Варна е основателна поради следното: Основният спорен въпрос по делото е дали договорът за наем от 21.03.14 г. е прекратен едностранно от ответника – наемодател или по взаимно съгласие на страните чрез конклудентни действия. Твърденията на ищеца са, че на 01.112016 г. един от съдружниците в ответното дружество – Д. А. Д. е изгонил служителите на ищеца от наетото помещение на ул.“Евлоги Г.“*** с площ 88.23 кв.м., сменил е бравите и не е допуснал управителя на ищеца да си прибере собственото оборудване. Твърденията на ответника са, че договорът за наем е прекратен с конклудентни действия между страните считано от 01.11.2016 г. в резултат на сключен договор между „Бейк хауз гурме“ ООД /пренаемател със същия управител на ищеца/  и „Лев комерс“ ЕООД /фирма на съдружника в ответното дружество Д. Д./ за прехвърляне на бизнеса в имота на последното дружество, който е довел до фактическо прекратяване на наемните отношения между страните по договора за наем и до предаване на наетия обект обратно на наемодателя.

По делото няма данни за едностранно насилствено прекратяване на договора за наем от наемодателя. Напротив, представен е сключен на 01.11.2016 г. /на датата на твърдяното насилствено изгонване служителите на ищеца/ нотариално заверен на същата дата договор между продавача „Бейк хауз гурме“ ООД-гр.Варна /пренаемател на наетия обект - фурна със същия управител на ищеца Т. Г./ и купувача „Лев комерс“ ЕООД-гр.Варна /фирма на съдружника в ответното дружество Д. Д./, двамата – подписали договора за наем от 21.03.2014 г. на помещението /хлебопекарна „Ани“ на ул.“Евлоги Г.“***/ и анекса към него от 10.03.2016 г. за дадено съгласие за пренаемането му от „Бейк хауз гурме“ ООД, за прехвърляне на бизнеса – производство на хляб, хлебни и сладкарски изделия, упражняван във фурната, и на съпътстващото оборудване по опис от продавача на купувача. След като самата дейност, осъществявана в наетия обект от пренаемателя, и ползваното оборудване са били прехвърлени от пренаемателя на друго трето лице, свързано с наемодателя, и то чрез лицата, които са сключили самия договор за наем, е очевидно, че последният не може повече да съществува и се счита мълчаливо прекратен, като обектът подлежи на връщане на наемодателя. Потвърждение на този извод са и клаузите в договора, че продавачът се задължава да даде съгласие за прехвърляне на партидите за обекта в „ЕОН-Енерго разпределение“ и да заплати ползваните консумативи – ток и вода съгласно показанията към датата на прехвърляне на на активите – 01.11.2006 г.

В този смисъл са и свидетелските показания на разпитаните свидетели. Никой от служителките на ищеца не установява насилствено отстраняване на наемателя от обекта на 01.11.2016 г., а само че Д. Д. е сменил патроните на бравите на вратите, както и че Т. Г. и Д. Д. са водили разговор без да са се карали, след което служителките са напуснали и повече не са връщали на работа, тъй като последният наемател „Гурме“ е продал бизнеса си на друга фирма-собственост на Д.. След напущането им обектът продължил да работи като пекарна, но имало смяна на фирмата. Св. Вълчева признава, че същия ден е извършвала инвентаризация на обекта, а св. Н.Н. свидетелства, че са правили инвентаризация по разпореждане на Т., тъй като обектът се предавал от един собственик на друг собственик, като новият собственик бил М.. Няма данни на посочената дата, на която е сключен договорът за прехвърляне на бизнеса,  да е било упражнено насилие от Д. Д. спрямо Т. Г.. Инцидентът, относно който се твърди, че Д. Д. е осъден за причиняване на лека телесна повреда и за обида на Т. Г., е станал на 04.11.2016 г., така че няма отношение към спорния въпрос относно характера на прекратяването на договора за наем на 01.11.2016 г. Нотариалното заверяване на положените подписи върху договора за прехвърляне на бизнеса прави от една страна датата му достоверна, а от друга страна прави неправдоподобна тезата на ищеца, че въпреки изгонването на служителките му от обекта, по-късно управителката на същия доброволно подписала договора за прехвърляне на бизнеса и заверила подписа си пред нотариус. Правдоподобна е обратната теза – че поради постигнатата договореност за прехвърляне на бизнеса на друг наемател старият наемател е освободил обекта доброволно. По-късното влошаване на отношенията между страните се дължи очевидно на спорове относно правото на стария наемател да вдигне оборудването си от обекта и да получи плащане за направените в същия подобрения. 

При положение че договорът за наем е бил фактически мълчаливо прекратен с предприетите действия по прехвърляне на бизнеса от пренаемателя на нов наемател – свързано с наемодателя трето лице, не е налице едностранно предсрочно прекратяване действието на договора за наем от страна на наемодателя, т.е. без съгласието на наемателя /пренаемателя/ и по вина на наемодателя, като ищецът няма право на неустойка по чл.6.4 от наемния договор в размер на 40000 лв, както и на обезщетение за пропуснати ползи в резултат на неправомерно прекратяване на договора за наем от 21.03.14 г. от ответника по чл.82 – ЗЗД. Претенцията на ищеца за разходите за ремонт на помещението, за да бъде пригодено за предвидената стопанска дейност, т.е. като фурна /пекарна/, е по същество за извършените с тази цел подобрения в наетия обект. Същата е  предявена на договорно основание по чл.7.4 от наемния договор. Няма наведени факти и обстоятелства, които да позволяват квалифицирането на иска по чл.59 – ЗЗД, така че съдът дължи произнасяне по иск с основание чл.79-ЗЗД, като на това именно основание същият е бил разгледан от ОС Варна-ТО. Искът е неоснователен, не защото по делото няма годни доказателства за извършените подобрения в имота, както е приел ОС Варна, а защото сочената договорна клауза по чл.7.4 е неприложима в случая. Съгласно същата при прекратяване на договора от страна на наемодателя, той се задължава да заплати всички направени разходи, които се отнасят до работата на обекта. Следва да се приеме, че страните са имали предвид прекратяване на договора по вина на наемодателя, и то при форма на вината на същия „недобросъвестност“ или „умисъл“, а не просто поради „небрежност“ или „неполагане грижата на добрия стопанин“. В този случай наемодателят ще отговаря за всички преки и непосредствени вреди, дори и да не са били предвидени и предвидими - по аргумент от чл.82, изр.2 вр.изр.1-ЗЗД, конкретно за случая той би отговарял и за направените разходи за подобрения, които иначе не би дължал на наемателя, тъй като в договора за наем не е предвидено заплащане на тези разходи на наемателя при нормалното му прекратяване с изтичане на срока му на действие или приспадане на разходите за сметка на наема. След като договорът за наем е прекратен по взаимно съгласие с мълчаливите действия на страните, няма проявена от наемодателя недобросъвестност, довела до прекратяване на договора, и договорната му отговорност по чл.7.4 от наемния договор не може да бъде ангажирана.

Обжалваното решение е правилно и следва да се потвърди в отхвърлителната му част по исковете по чл.79 и чл.82-ЗЗД, а е неправилно и следва да се отмени в осъдителната му част по иска по чл.92 – ЗЗД и в частта за разноските, присъдени в полза на „Алит-Инвест“ ЕООД - гр. Варна, като вместо него въззивният съд постанови друго, с което отхвърли иска за неустойка за сумата 40000 лв като неоснователен. В потвърдителната му част въззивният съд препраща и към мотивите на първоинстанционното решение, които не противоречат на настоящите мотиви, на основание чл.272 – ГПК.

При този изход на спора в полза на въззивника „Анто 97“ ООД-гр.Варна се присъждат направените съдебни разноски за въззивната инстанция в размер на 800 лв, представляващи държавна такса за подадената жалба.

Воден от изложеното и на основание чл.271, ал.1 - ГПК съставът на Варненския апелативен съд

 

Р  Е  Ш  И  :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 155/ 28.02.2018 г. на Окръжен съд - ТО по т.д. № 356/2017 г. в отхвърлителната му част по исковете по чл.79 и чл.82- ЗЗД.

ОТМЕНЯ същото решение в осъдителната му част по иска по чл.92 - ЗЗД, както и в частта за разноските, присъдени в полза на „Алит-Инвест“ ЕООД - гр. Варна, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ иска на „Алит-Инвест“ ЕООД - гр. Варна, ЕИК 148058092, срещу „Анто 97“ ООД - гр.Варна, ЕИК 103144793, за сумата 40000 лв – неустойка за едностранно прекратяване на договор за наем от 21.03.14 г., ведно с лихви и разноски, като неоснователен.

ОСЪЖДА „Алит-Инвест“ ЕООД - гр. Варна, ЕИК 148058092,  да заплати на „Анто 97“ ООД - гр.Варна, ЕИК 103144793, сумата 800 лв – съдебни разноски за въззивната инстанция.

Решението подлежи на обжалване в месечен срок от съобщаването му на страните пред ВКС на РБ при предпоставките на чл.280, ал.1 – ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                      ЧЛЕНОВЕ:1.                     2.