Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е  № 298

 

Гр.Варна, 20.11.2015г.

 

В    И М Е Т О    Н А    Н А Р О Д А

 

Варненският апелативен съд, търговско отделение в публичното съдебно заседание на двадесети октомври през двехиляди и петнадесета година в състав:

 

                                                           ПРЕДСЕДАТЕЛ:  РАДОСЛАВ СЛАВОВ 

                                                                       ЧЛЕНОВЕ: ЖЕНЯ ДИМИТРОВА

                                                                                           ДАРИНА МАРКОВА     

 

           При участието на секретаря Д.Ч.   

           Като разгледа докладваното от  съдията Дарина Маркова в.търг.дело № 434 по описа за 2015 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е въззивно, образувано по жалба на Е.А.А. и Н.В.В., и двамата граждани на Руската Федерация срещу решение № 338 от 29.04.2015г. по търг.дело № 964/12г. по описа на ВОС, търговско отделение, с което е отхвърлен предявения от тях срещу „Еден - Израел” ООД със седалище гр.Варна иск за връщане на сумата  18 500 евро, претендирана като разлика над получена на неосъществено основание остатъчна окончателна цена от 10 000 евро за жилище, довършено до груб строеж, уговорена в окончателната сделка по нотариален акт № 70, т.І, рег.№ 1157, дело № 66/09г. от 25.02.2009г. след постигнато новационно споразумение за намаляване на авансово платена по уговорена в предварителен договор от 18.11.2008г. за продажба обща цена от 28 500 евро за същото жилище в напълно завършен вид на основание чл.55 ал.1 предл.второ от ЗЗД, както и са осъдени да заплатят на ответника направените по делото разноски в  размер на 400лв.

В жалбата се твърди, че решението е неправилно поради нарушение на материалния и процесуалния закон и е необосновано.

Изразяват несъгласие с правните изводи на първоинстанциония съд, че предварителният договор между страните от 18.11.2008г. за покупко-продажба на недвижим имот има комплексен характер и съдържа уговорки за продажба на завършен обект и за изграждането му. Твърдят, че предварителният договор има само организационен характер. Сочат че той е прекратил своето действие след сключването на окончателния договор в нотариална форма, в който страните са получили недвижимия имот във вид и цена за която са постигнали съгласие, поради което и е налице обективна новация. Твърдят че със сключването на окончателния договор между страните може да бъде преодоляна всяка клауза на предварителния договор и новата уговорка няма да бъде недействителна. Сочат, че по делото е останала недоказана твърдяната от насрещната страна симулация на цената в окончателния договор. Твърдят че продажбата с окончателен договор при цена, различна от договорената в предварителния договор не е симулативна само на това основание, ако не са налице останалите елементи по чл.17 от ЗЗД. Оспорват изводите на първоинстанционния съд за периода в който сградата е завършена.

Молят съда да отмени обжалваното решение изцяло и да постанови друго, с което предявения от тях иск да бъде уважен изцяло, ведно със законната лихва. Претендира направените по делото разноски. В съдебно заседание, чрез процесуалния си представител, поддържат жалбата и молят съда да я уважи.

Насрещната страна по жалбата „Еден – Израел” ООД със седалище гр.Варна в депозиран в срока по чл.263 ал.1 от ГПК отговор изразява становище че обжалваното решение е правилно, законосъобразно, обосновано и постановено в съответствие с процесуалните правила, както и кореспондиращо на събрания по делото доказателствен материал. Моли съда да потвърди решението, претендира направените по делото разноски. В съдебно заседание, чрез процесуалния си представител, моли съда да потвърди обжалваното решение.

Въззивният съд, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно, и съобразно предметните предели на въззивното производство, приема за установено следното:

Предявен е иск от Е.А.А. и Н.В.В., и двамата руски граждани, срещу „Еден – Израел” ООД със седалище гр.Варна за връщане на сумата 18 500 евро, представляваща разлика между платена по предварителен договор от 18.11.2008г. продажна цена и изменената цена при сключването на окончателния договор.

Не е спорно по делото фактическото плащане на сумите посочени в исковата молба – сумата 2 500 евро, платена на 18.11.2008г. при подписване на предварителен договор, сумата 10 000 евро на 04.12.2008г. и сумата 16 000 евро на 28.01.2009г., последните две платени по посочени в предварителен договор сметки.

На е спорно между страните сключването на 18.11.2008г. на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който въззиваемото дружество е поело задължение да построи и да продаде на въззивниците недвижим имот, представляващ апартамент № 4, находящ се в гр.Варна, м.Ален Мак, в семеен хотел за сумата 28 500 евро. Страните са договорили срокове, в които продажната цена следва да бъде платена, срокове, в които сградата да бъде завършена и въведена в експлоатация, срокове за сключване на окончателния договор в нотариална форма, степен на завършеност на имота.

На 25.02.20109г. по нотариален акт № 70, том І, рег.№ 1157, дело № 66/2009г. на Нотариус с рег.№ 192, между страните е сключен окончателен договор за продажба на имота. В нотариалния акт имотът е описан като „построен на етап груб строеж”. Продажната цена в нотариалния акт е в размер на 10 000 евро, изплатена изцяло от купувачите на продавачите.

Претенцията в исковата молба представлява разликата от 18 500 евро между платената по предварителния договор от 18.11.2008г. цена и по-ниската цена на имота, посочена в нотариалния акт.

Твърдението на ищеца в исковата молба е че между страните е постигнато съгласие за изменение на продажната цена, поради изменение на обема и количеството на възложените СМР, описани в предварителния договор.

Възраженията на ответника в отговора на исковата молба са: 1/ че уговорената в предварителния договор цена на имота е действителната, а посочената цена в нотариалния акт е симулативна и прикрива действителната и 2/ че разликата в цената по предварителния договор и цената, посочена в нотариалния акт е стойността на довършителните работи, които е изпълнил съобразно степента на завършеност, уговорена в предварителния договор.

В тежест на въззиваемото дружество е да докаже твърденията си за симулация на размера на цената в окончателния договор, доказателства за което, въпреки дадените указания от първоинстанция съд, не са ангажирани. Поради което и възражението на ответника за симулация на размера на цената в нотариалния акт е недоказано.

По възражението за основание за получаване на цената съдът намира следното:

Въззивният съд изцяло споделя изложеното в първоинстанционото решение досежно комплексния характер на сключения между страните по делото предварителен договор от 18.11.2008г. Съгласно предварителния договор за продажба на недвижим имот в строеж, продавачът се задължава да построи, продаде и прехвърли в собственост на купувача определен недвижим имот срещу задължението на купувача да заплати определена цена. Договорът има смесен характер с елементи на договор за изработка и предварителен договор за продажба.

В настоящия случай със сключения между страните договор въззиваемото дружество се е задължило да построи, продаде и прехвърли собствеността върху апартамент № 4 на въззивниците срещу задължението им да заплатят договорената продажна цена.

Тълкувайки по реда на чл.20 от ЗЗД волята на страните, обективирана в чл.1 – чл.4 от договора досежно действията които следва да бъдат извършени от страните и сроковете за това, както и степента на завършеност съдът приема следното: Задълженията на продавача – строител са: да построи сградата, в която се намира имотът, предмет на договора, до въвеждането и в експлоатация с издаване на разрешение за ползване, да завърши апартамента напълно до състояние, годно за използването му по предназначение, да предаде владението върху имота в напълно завършен вид и да прехвърли правото на собственост върху имота в нотариална форма. Сроковете за изпълнение на тези задължения са съответно: първо във времето – в срок до 28.02.2009г. завършването на апартамент до състояние, годно за използването му по предназначение, прехвърляне на имота с нотариален акт и предаване на владението му. В срок до 01.06.2009г. е поето задължение за приключване на всички СМР и подписване на акт образец 15, и в срок до 12 месеца след него следва да бъде изпълнено задължението за въвеждане на сградата в експлоатация и снабдяване с разрешение за ползване. Поради което и съдът приема, че плащането на окончателната цена, прехвърлянето на правото на собственост и предаването на имота на купувачите съобразно уговореното в предварителния договор е следвало да стане при фактическа завършеност на апартамента до степен, годен за ползване по предназначение, без подписан акт образец 15 и издадено разрешение за ползване на сградата.

Не е представено по делото Приложение № 1 към договора, регламентирано в чл.4 от договора, за вида и степента на завършеност на обекта. Предвид липсата му и тълкувайки използваните изрази в договора „пълно завършване на апартамента” и „състояние, годно за използването му по предназначение”, съдът намира че волята на страните към момента на подписване на договора е била конкретният апартамент да бъде с изпълнени довършителни работи, над минимума, изискуем за приемане на обекта. Но доказателства за конкретните уговорени довършителните работи, степен на завършеност, материали, няма ангажирани. 

От събраните по делото доказателства – удостоверения, издадени по реда на чл.181 ал.2 от ЗУТ от 21.02.2008г. и от 28.05.2008г., въззивният съд приема за установено че към датата на сключване на предварителния договор 18.11.2008г., сградата, в която се намира апартаментът е била изцяло завършена в груб строеж. Разсрочването на продажната цена на три вноски: при подписване на договора, до 10.12.2008г. и до 28.02.2009г. не е свързано с достигането до определен етап на строителството. Последната вноска в размер на 16 000 евро е дължима в същия срок, в който имотът следва да бъде предаден и правото на собственост прехвърлено по нотариален ред. Степента на завършеност на сградата към 25.02.2009г. – почти три месеца след датата на предварителния договор отново е в груб строеж, което изрично е записано в нотариалния акт.  Задължението си по издаване на акт образец 15 строителят е изпълнил на 26.07.2010г., удостоверението за въвеждане на сградата в експлоатация № 21 е издадено на 21.12.2010г.

С решение № 118 от 06.10.2010г. по търг.дело № 1053/09г. на І т.о., постановено по реда на чл.290 от ГПК, ВКС е дал отговор на въпроса относно доказателствената сила на нотариалния акт спрямо изявленията на страните обективирани с него и допустимостта за промяна на съществените условия на сделката, визирани в предварителния договор с окончателния договор. Съобразно разрешението, дадено от ВКС, страните могат в съответствие с чл.9 от ЗЗД да постигнат съгласие по отношение на съществените елементи на договора до неговото сключване, без да бъдат обвързани от постигнатото съгласие с предварителния договор по тези елементи, като съобразно изискването за форма при прехвърлянето на недвижими имоти в съответствие с чл.18 от ЗЗД, нотариалният акт единствено обективира договореното по тези съществени елементи, а именно – цена и предмет и има обвързваща сила.

С оглед на даденото разрешение, което въззивният съд намира за приложимо и към настоящия спор, съществените елементи на договора – предмет и цена са тези, очертани в нотариалния акт.  Поради което и предмет на договора за продажба е апартамент в незавършен вид с продажна цена 10 000 евро.

Въззивният съд не може да направи извод, че сумата от 18 500 евро, представляваща платена разлика в повече между цената по предварителния договор и цената по нотариалния акт, представлява цена на довършителните работи в апартамента, предмет на договора. На първо място защото с нотариалния акт страните са изменили степента на завършеност на конкретния имот. На следващо място по делото не е доказана уговорка за извършване на конкретни довършителни работи в обекта на въззивниците по вид и цена. При липса на приложение 1, сочено като неразделна част от договора, и очертаващо вида и степента на завършеност на апартамента, съдът не би могъл да се очертае съществените елементи на договора за изработка с предмет довършителни работи в обекта, извън онези СМР, необходими с оглед приемането на сградата и въвеждането и в експлоатация. Поради което и съдът приема, че въззиваемото дружество – продавач не доказва основание за задържане на получената по предварителния договор сума в пълен размер, поради което и предявеният иск е доказан и основателен и следва да бъде уважен.

С оглед различния извод на въззивния съд, с този на първоинстанционния съд, обжалваното решение следва да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което предявеният иск да бъде уважен.

На основание чл.78 ал.1 от ГПК и направеното искане в полза на въззивниците следва да бъдат присъдени направените по делото разноски за двете инстанции съответно 3 521лв. за първа инстанция и 1 615лв. за въззивна инстанция, представляващи адвокатско възнаграждение, съобразно представени пред двете инстанции списъци за разноски.

Водим от горното, съдът

 

Р    Е    Ш    И :

 

ОТМЕНЯВА решение № 338 от 29.04.2015г. по търг.дело № 964/12г. по описа на ВОС, търговско отделение и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА „Еден – Израел” ООД със седалище гр.Варна, адрес на управление гр.Варна, кв.”Виница”, м.”Янчева чешма”, имот № 2146 по плана на „Ален Мак”, ЕИК 103624269, да заплати на Е.А.А., роден на ***г. и Н.В.В., родена на ***г., и двамата граждани на Руската Федерация, сумата 18 500 евро /осемнадесет хиляди и петстотин евро/, представляваща разлика между получената по предварителен договор от 18.11.2008г. цена на недвижим имот и окончателната цена, уговорена в нотариален акт 25.02.2009г., на основание чл.55 ал.1 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на завеждане на иска в съда – 27.03.2012г. до окончателното изплащане на задължението, както и сумите 3 521лв. /три хиляди петстотин двадесет и един лева/ и 1 615лв. /хиляда шестстотин и петнадесет лева/, представляваща направени по делото пред първа и въззивна инстанция разноски.

Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ при условията на чл.280 ал.1 от ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                  ЧЛЕНОВЕ: