Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е  №20

 

Гр.Варна, 18.01.2019г.

 

В    И М Е Т О    Н А    Н А Р О Д А

 

Варненският апелативен съд, търговско отделение в публичното съдебно заседание на осемнадесети декември през двехиляди и осемнадесета година в състав:

 

                                                           ПРЕДСЕДАТЕЛ:  РАДОСЛАВ СЛАВОВ 

                                                                       ЧЛЕНОВЕ: ДАРИНА МАРКОВА

МАРИЯ ХРИСТОВА

 

          При участието на секретаря Десислава Чипева   

           Като разгледа докладваното от съдията Дарина Маркова в.търг.дело № 625 по описа за 2018 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е въззивно, образувано по жалба на Р.А.Х. и А.Х.Х.,*** срещу решение № 591 от 19.07.2018г. по търг.дело № 37/18г. по описа на Варненски окръжен съд, с което са осъдени да заплатят на „Елитис Мегастор“ ЕООД със седалище гр.Варна сумата от 29 420лв., представляваща дължима компенсаторна неустойка по чл.15 от договор за наем на недвижим имот, вписан в СВ под акт № 124, том VІІ, вх.рег.№ 18741, дело № 2438/17.07.2017г., сключен на 07.07.2017г. между „Далия Инвестс“ ЕООД и „Елетис Мегастор“ ЕООД за неизпълнение на задължението по чл.4 ал.4 от договора на основание чл.92 ал.1 от ЗЗД.

Твърдят че в постановеното решение неправилно съдът е изместил същността на спора и е постановил решение, което противоречи на фактическата обстановка и събраните по делото доказателства. Твърдят че постановеното решение е в противоречие с принципите на справедлив съдебен процес и добрите нрави и морални принципи. Твърдят че предявяването на иск за заплащане на неустойка е злоупотреба с право, целящо обогатяване на ищеца в противоречие с добрите нрави за сметка на ответниците.

Твърдят че порочността на решението се изразява на първо място в превратно тълкуване на договорните разпоредби. Твърдят че правилното тълкуване на договореностите между страните води само до един извод, а именно недължимост на неустойка, поради липса на неин фактически състав.

Твърдят че тълкуването на съдържанието на текста на чл.4 ал.4 от договора установява че нарушение на клаузата от договора би било само ако трети лица противопоставят на наемателя свои права или ограничат правото му на ползване, което независимо от прехвърлянето на собствеността и отдаването под наем на другите обекти не се е случило и наемателят свободно упражнява държането на недвижимия имот, необезпокоявано извършва своята дейност съобразно предназначението на наетия обект. Сочат че наемателят е приел наемния обект в състоянието, в което то се намира и към момента и не е направил каквито и да е възражения или постъпки за цялостното му ползване. Твърдят че от приетата по делото експертиза е установено, че наемателят ползва наемния обект в различна конфигурация в сравнение с цялата сграда, както е описано в договора, но тази конфигурация на наемния обект и била още при сключване на наемния договор. Твърдят че не е спорно, че наемният обект е бил в състоянието, в което е и към момента и от наемателя не са правени възражения за параметрите на наемното помещение, както и не е не искано от наемателя предаване на обекта описан в договора в действителните му параметри.

Твърдят че не е направено тълкуване на текстовете по правилата на чл.20 от ЗЗД. Излагат че наемният договор не е сключен с оглед страните по него, а с оглед наемния обект. Твърдят че наемателят упражнява държане върху имота, който е бил към момента на предаването му, без да са настъпили каквито и да са изменения в него.

Твърдят, че съобразно нормата на чл.92 от ЗЗД неустойката не следва да носи печалба, а да възстанови причинените вреди на изправната страна по договора. Твърдят че в случая наемателят не е претърпял никакви  вреди, наемният обект е в параметрите при неговото предаване при подписване на договора за наем и няма неизпълнение на договорни задължения, произтекли от извършената продажба на недвижимия имот, предмет на наемния договор или при отдаване, тъй като се касае за наемни правоотношения изключващи площта на наетия от наемателя обект.

Твърдят, че текстовете за договорена дължимост на неустойка за неприложими тъй като самата неустойка е обвързана с пречки, които биха могли да се противопоставят на наемателя и/или които биха възпрепятствали свободното ползване на имота с оглед предназначението му, а такова препятстване или такива пречки не са настъпили, поради което и липсва фактическия състав на неустойката.

Твърдят че е налице нищожност на неустоечната клауза поради излизането и и извън пределите на нейната обезщетителна и санкционна функция, както и поради накърняване на моралните норми и добрите нрави.. Твърдят че съвсем превратно са тълкувани текстовете на чл.15 от договора за наем. Сочат, че хипотезата на чл.15 следва да се разтълкува изцяло в контекста на целия договор за наем и изцяло във връзка с правната същност на този вид договори. Хипотезата на чл.15 цели да обезвреди наемателя при евентуално виновно неизпълнение на задълженията на наемодателя, но което виновно неизпълнение доведе до лишаване от правата на наемателя по сключения договор да упражнява в пълен обем правото на държане и ползване на недвижимия имот, евентуално до накърняване на други права на наемателя по сключения договор, а такова неизпълнение в случая няма.

Излагат, че първоначално изложената фактическа обстановка от ищеца е в била за търсене на неустойка поради прехвърлянето на имота от дружеството наемодател на трето лице, а след това ищецът е изменил своята претенция че търси неустойка поради отдаването под наем на други помещения от новия собственик. Твърдят, че съдът изцяло излиза извън пределите на търсената от ищеца защита, постановявайки решение в тази насока.

Твърдят, че прехвърлянето на собствеността от наемодателя по никакъв начин не накърнява право на наемателя, произтичащо от сключения на 07.07.2017г. договор наем, договорът действа и към момента, наемателят безпрепятствено ползва наетия обект, не са му ограничавани каквито и да е права от новия наемател, не е претърпял вреди вследствие на прехвърлянето.

Молят съда да отмени решението на първоинстанционния съд и да постанови друго, с което да отхвърли предявения срещу тях иск. Претендират направените по делото разноски за двете инстанции. В съдебно заседание, чрез процесуалния си представител, поддържат жалбата и молят съда да я уважи.

Въззиваемата страна „Елетис Мегастор“ ЕООД със седалище гр.Варна, в депозиран в срока по чл.263 ал.1 от ГПК отговор, изразява становище за неоснователност на подадената жалба  и моли съда да потвърди обжалваното решение, претендира направените по делото разноски. В съдебно заседание, чрез процесуалния си представител, моли съда да потвърди обжалваното решение.

Въззивният съд, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно, и съобразно предметните предели на въззивното производство, приема за установено следното:

Предявен е осъдителен иск от „Елитис Мегастор“ ЕООД срещу А.Х.Х. и Р.А.Х. за сумата 29 420лв., претендирана като договорна неустойка по чл.15 от сключен между „Далия Инвест“ ЕООД и „Елитис Мегаспорт“ ЕООД договор за наем от 07.07.2017г. поради неизпълнение на задължение на наемодателя за неотчуждимост на имота, предмет на договора.

Не е спорно между страните по делото следната фактическа обстановка:

Между „Далия Инвест“ ЕООД и „Елитис Мегастор“ ЕООД на 07.07.2017г. е сключен договор за наем, по силата на който „Далия Инвест“ ЕООД е предоставило на въззиваемото дружество „Елитис Мегастор“ ЕООД за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот, находящ се в гр.Варна, ул.“Дрин“ № 59 и представляващ магазин с площ от 618 кв.м. и принадлежащия му сутерен с площ от 618 кв.м. при месечна наемна цена от 14 710лв. без ДДС и за срок от 5 години, считано от 01.07.2017г., по-късно продължен на 7 години. В чл.3 от договора изрично е признато от страните че владението на имота, предмет на наемния договор, е предадено на наемателя както и че имотът няма недостатъци, които да възпрепятстват ползването му, за което е нает. Същият договор е подписан и от въззивниците А.Х. и Р.Х. и същите са поели задължение да отговарят солидарно с наемодателя за всички дължими от него неустойки, обезщетения, лихви, депозити и разноски по събирането им.

Наемният договор е вписан на 17.07.2017г. в Службата по вписвания, съобразно уговореното в чл.23 от договора.

В чл.3 ал.4 от договора наемодателят е поел задължение за срока на договора да не отдава под наем повторно имота, както и да учредява и/или прехвърля на трети лица права, в това число облигационни и вещни, които последните биха могли да противопоставят на наемателя и/или биха възпрепятствали свободното ползване на имота с оглед предназначението му.

В чл.15 от договора страните са уговорили неустойка в полза на наемателя в размер на две месечни наемни вноски при неизпълнение на някое от задълженията, поети от наемодателя.

Не е спорно по делото че след сключване на наемния договор, наемодателят „Далия Инвест“ ЕООД се е разпоредил със собствения си недвижим имот, предмет на наемния договор от 07.07.2017г., като го е продал на „Естела Бюти“ ЕООД с договор за продажба, сключен по нотариален акт от 28.11.2017г.

 

Претенцията, очертана от ищеца с исковата молба е за договорна неустойка по чл.15 от договора за наем поради неизпълнение на поетото от наемодателя в чл.4 ал.4 от договора задължение да неотчуждава собствения си недвижим имот по време на срока на наемния договор. Претенция за неустойка поради сключване на нови наемни договори за отделни части от имота от новия собственик няма предявена с исковата молба, няма и изменение на иска в този смисъл. Тези обстоятелства за въведени от ищеца с допълнителна молба преди първо по делото съдебно заседание като се твърди че тези действия са в резултат на извършената разпоредителна сделка с имота и чрез тях му се пречи да упражнява в пълен обем правата си по договора за наем. Поради което и въззивният съд намира, че предмет на настоящето производство е само неизпълнение на конкретно съпътстващо задължение на наемодателя да не отчуждава собствения си недвижим имот в течение на срока на наемния договор и дължимостта на уговолената за това неизпълнение неустойка.

Въззивният съд намира, че неустойка в размер на две месечни наемни вноски за неизпълнение на поето с договора задължение от наемодателя да не прехвърля правото на собственост върху имота по време на срока на действие на договора е нищожна на основание чл.26 ал.1 от ЗЗД поради нарушение на добрите нрави, по следните съображения:

Уговорената в чл.15 от договора неустойка е бланкетна и е за неизпълнение на задълженията на наемодателя, поети с договора. Сама по себе си бланкетната компенсаторна неустойка не може да се квалифицира като неморално договаряне, накърняващо принципа на справедливост /в смисъла, изяснен в тълкувателно решение № 1/2009г./, доколкото позитивният интерес на наемателя да получи пълно и точно изпълнение може да бъде обезпечен с фиксирана сума, съпоставима с предвидимите вреди. Наред с основното задължение на наемодателя, той е поел и съпътстващи задължения, поради което и добросъвестното упражняване на правото на неустойка от страна на наемателя изисква конкретизиране на съдържанието на клаузата, като относима към конкретен случай на неизпълнение. Поради което и възражението за нищожност на уговорката следва да се отнесе само към съдържанието на клаузата, предвиждаща обезщетение за неизпълнение на отрицателната престация по чл.4 ал.4 от договора и по отношение на нея следва да бъде извършена преценката за нищожност поради накърняване на добрите нрави.

Съобразно разрешенията дадени в тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010г. по тълк.дело № 1/09г. на ОСТК нищожна поради накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.

Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона на основание чл.26 ал.1 от ЗЗД.  В цитираната норма не е дефинирано понятието "добри нрави", но тъй като законодателят е придал правно значение на нарушаването им, приравнявайки го по последици с нарушение на закона, вложеният в това понятие смисъл следва да се тълкува, че в посочената категория попадат само онези наложили се правила и норми, които бранят правила, принципи и права и ценности, които са общи за всички правни субекти и тяхното зачитане е в интерес на обществените отношения като цяло, а не само на интереса на някоя от договарящите страни. Такива са: принципите на справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските взаимоотношения, както и на предотвратяване на несправедливо облагодетелстване, намерили израз в отделни правни норми /чл.20 от ЗЗД, чл.289, чл.302 и чл.307 от ТЗ и др./

Макар и да не е законодателно уредена клаузата за неотчуждаемост на имота, предмет на наемния договор е принципно допустима, но за ефекта и следва да се съди от конкретното предназначение в процесния договор. С тази съпътстваща клауза в наемния договор се цели допълнително гарантиране на наемателя срещу предвидим риск от прекратяване на наемния договор преди изтичането на срока от нов собственик на имота. В настоящия договор освен с клауза, ограничаваща възможността на наемодателя да упражнява абсолютното си право на собственост, правото на наемателя да ползва имота безпрепятствено в срока на действие на наемния договор е защитено и с уговорката на чл.23 от договора от 07.07.2017г., в която е уговорено вписване на наемния договор. На основание чл.237 ал.1 от ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя ако договорът за наем е бил вписан. Договор за наем от 07.07.2017г. е вписан в Службата по вписвания на 17.07.2017г.  по партидата на наемодателя. Това уговорено между страните и извършено вписване само по себе си съхранява правата на наемателя до края на срока на договора спрямо всеки нов приобретател. Съответно риск от противопоставяне на каквито и да е права от нов собственик, придобил имота от наемодателя няма.

С оглед вписването на договора за наем и разпоредбата на чл.237 ал.1 от ЗЗД интересът на наемателя е защитен в пълна степен. Неизпълнението на поетото от наемодателя задължение да не прехвърля собствеността върху имота, не може да накърни защитения с тази уговорка интерес на наемателя, тъй като вреди от самата сделка, респективно от промяната в титуляра на правото на собственост на страната на наемодателя не могат да се очакват. С оглед изложеното въззивният съд намира, че неустойката за това неизпълнение е уговорена извън присъщите и обезпечителна и обезщетителна функция, уговорена е в нарушение на основните принципи на справедливост и добросъвестност, поради което е нищожна поради накърняване на добрите нрави. Предвид на това и претенцията за заплащането и е неоснователна и искът следва да бъде отхвърлен. Обжалваното решение следва да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което искът да бъде отхвърлен изцяло.

На основание чл.78 ал.ал.3 от ГПК и направеното искане в полза на въззивниците следва да бъдат присъдени направените по делото за двете инстанции разноски в размер на сумата 2 575лв. в полза на А.Х. за първа инстанция, представляващи възнаграждение за вещо лице и адвокатско възнаграждение, сумата 2 088.40лв. в полза на А.Х. за въззивното производство, представляваща държавна такса и адвокатско възнаграждение и сумата 1 500лв. в полза на Р.Х., представляваща адвокатско възнаграждение. По възражението за прекомерност на договорените адвокатски възнаграждения: Минималният размер за една инстанция, определен съобразно чл.7 ал.2 т.4 от Наредбата на адвокатските възнаграждения  е в размер на сумата 1 412лв. Договореният размер 2 500лв. за първа инстанция, въззивният съд намира, че е съобразен с фактическата и правна сложност на делото пред първа инстанция и не следва да бъде променян от съда. За въззивна инстанция съдът намира, че възражението е основателно и върху въззиваемата страна следва да бъде възложено заплащане на възнаграждения в полза на всеки от въззивниците в размер максимално близък до минималния, а именно по 1 500лв. за всеки от въззивниците.

Водим от горното, съдът

 

Р    Е    Ш    И :

 

ОТМЕНЯВА решение № 591 от 19.07.2018г. по търг.дело № 37/18г. по описа на Варненски ОС, търговско отделение и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ осъдителния иск на „Елитис Мегастор“ ЕООД със седалище гр.Варна срещу А.Х. *** и Р.А.Х. *** за сумата 29 420лв. претендирана като договорна неустойка по договор за наем от 07.07.2017г. за неизпълнение на задължение на наемодателя „Далия Инвест“ ЕООД за неотчуждимост на имота, предмет на наемния договор, на основание чл.92 от ЗЗД.

ОСЪЖДА „Елитис Мегастор“ ЕООД със седалище гр.Варна, адрес на управление гр.Варна, ул.“Никола Симов“ № 3, ЕИК 204360179, да заплати на А.Х. ***, ЕГН **********, сумата 2 575лв. /две хиляди петстотин седемдесет и пет лева/, представляващи направени пред първа инстанция разноски - възнаграждение за вещо лице и адвокатско възнаграждение и сумата 2 088.40лв. /две хиляди осемдесет и осем лева и четиридесет стотинки/, представляващи направени пред въззивна инстанция разноски - държавна такса и адвокатско възнаграждение на основание чл.78 ал.3 от ГПК.

ОСЪЖДА „Елитис Мегастор“ ЕООД със седалище гр.Варна, адрес на управление гр.Варна, ул.“Никола Симов“ № 3, ЕИК 204360179, да заплати на Р.А.Х. ***, ЕГН **********, сумата 1 500лв. /хиляда и петстотин лева/, представляващи направени пред въззивна инстанция разноски - адвокатско възнаграждение на основание чл.78 ал.3 от ГПК.

Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ при условията на чл.280 ал.1 и ал.2 от ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                  ЧЛЕНОВЕ: