РЕШЕНИЕ

 

№   372                                             21.12.2013 г.               град Варна

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Апелативен съд - Варна                                                                    търговско отделение

На двадесети ноември                                                                                  2013 година

В публично заседание в следния състав:

                                     ПРЕДСЕДАТЕЛ: Златка Златилова

                                                           ЧЛЕНОВЕ: Радослав Славов

                                                                                  Кристияна Генковска

при участието на секретаря Д.Ч. сложи на разглеждане въз.т.д. № 637 по описа за 2013 г. докладвано        от З.Златилова     за да се произнесе взе предвид:

Производството по реда на чл. 268 ГПК.

Образувано е по въззивните жалби на „И” ЕООД и ТУ Варна срещу решение № 476/22.05.2013 г. и допълнително решение № 750/06.08.2013 г. постановени по т.д. 1709/ 2012 г. на Варненския окръжен съд , с което е осъден ТУ – Варна да заплати на „И” ЕООД сумата от 143 236,70 лв. с ДДС, като част от обща претенция от 574 299,40 лв., като сбор от сумите 387 707,42 лв. с ДДС  стойност на признати разходи за ремонт и оборудване , прихваната срещу наемна цена и 186 591,98 лв. остатък от наемната цена. За разликата над 143 236,70 лв. до 574 299,40 лв. искът е отхвърлен като погасен чрез  прихващане със сумата 431 066,70 лв., представляваща обезщетение за ползване на имота. Към производството по делото е присъединено производството по въззивна ч.жалба на ТУ Варна в частта за съдебните разноски.

Въззивникът „И” ЕООД обжалва решението в частта с която е уважено процесуалното възражение за прихващане на ответника ТУ Варна, счита решението в тази му част за постановено в нарушение на материалния закон и необосновано и иска отмяната му, отхвърляне на възражението за прихващане и уважаване на исковата претенция изцяло.

Въззивникът ТУ Варна обжалва решението в частта, с която е уважен иска за сумата 142 754,40 лв. Сочените пороци са за допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила  и незаконосъобразност.

Въззивните жалби са подадени в срок от процесуално легитимирани лица, при наличието на правен интерес и са допустими.

Всяка от страните в качеството си на въззиваема в писмен отговор в срока по чл. 263 ГПК оспорва основателността на жалбата на другата страна.

Съдът след служебна проверка намира, че постановеното решение е валидно и допустимо и като въззивна инстанция приема по съществото на спора:

Ищецът твърди, че по силата на споразумение към договора за наем с ответника е извършил разходи за ремонт и оборудване на обща стойност 1 083 878,38 лв., като претендира плащане на неплатения остатък от сумата в размер на 186 591,98 лв. и връщане на сумата 387 707,42 лв, представляваща част от вече погасената чрез прихващане сума от 928 385 лв, поради липса на валидно сключен наемен договор, евентуално поради отпадане на договора за наем за периода – 12.052012 – 15.07.2015 г. оборудване на наетия от него имот, които са прихванати за сметка на наема за бъдещ период – 12.05.2012 – 15.07.2015 г.

Ответникът оспорва основателността на исковете, по съображения, че законът не позволява собственикът на недвижим имот публична държавна собственост да бъде задължен да възстановява разходи за ремонт или да ги приспада от наема. Счита, че редакцията на чл. 26 ал. 2 ЗДС възлага основните ремонти на наемателя, поради което съществуващите отношения следва да се преуредят по силата на изменението на чл. 26 ал. 2 ЗДС /Д.в. бр. 32/12.04.2005/, затова клаузите на чл. 19 изр. последно и чл. 19а и 19б от договора са нищожни.Евентуално прихващане може да има само за работите които са договорени по споразумение № 2 и № 3 и оспорва дадено съгласие за останалите работи.Прави възражение за процесуално прихващане със свое насрещно вземане за наемна цена за периода 21.12.2007 г. – 12.05.2012 г., на осн. чл. 236 ал. 2 ЗЗД.

Между страните по спора на  22.12.2004 г е сключен договор за наем на недвижим имот бл. 13 на ул.Д-р Басанович” Варна. Договорът е сключен, със срок на действие три години и възможност за продължаване чрез съгласие на МРРБ, каквото е получено. Видно от предмета му ищецът „И”ЕООД наречен наемодател се е задължил срещу месечна наемна цена от 2 880 лв. да ползва имота като студентско общежитие, като осигури нормални условия за живеене и поема дейността по обзавеждане и текущо поддържане на сградата чрез назначени свои длъжностни лица, а ТУ като наемодател да разработи критериите за класиране на кандидатите за общежитие, да оформя документи и издава заповеди за настаняване и прекратяване на ползването на общежитието и определя размера на месечните наеми, да разработва правилници, контролира спазването на вътрешния ред и налага санкции. С допълнителни споразумения от 1 до 7 наемодателят е дал съгласие да извърши реконструкция и ремонт, удължен е срока по договора на 10 години, предоговорена е цената, като годишната наемна цена е определена на 10 % от стойността на извършените ремонти и се приспада от стойността на разходите за тях. Последната договореност приета с допълнително споразумение № 4//06.09.2005 г. е отпаднала със споразумение от 31.10.2006 г. С последващо споразумение № 6/22.06.2007 г. страните са уточнили, че извършените от наемателя разходи за основни ремонти трайни подобрения и оборудване са 1 083 878, 32 лв. без ДДС, а дължимите наемни вноски са на стойност общо 928 385 лв. без ДДС и са се споразумели да се извърши прихващане на наемната цена с разходите .Подписан е протокол за прихващане и са издадени насрещни фактури 0000000012/22.06.2007 г. с получател ТУ Варна и 0000000626/22.06.2007 г. с получател „И” ЕООД  на стойност 1 114 062 лв. с ДДС. През 2009 г. отношенията между страните са се влошили видно от разменената между тях кореспонденция. Ответникът не е изпълнявал точно задълженията си по договора. Видно от приетата икономическа експертиза за настаняване в процесния блок 13 от ТУ  са издавани между 5 и 7 пъти по-малко заповеди в сравнение с другите два блока, въпреки липсата на изразени предпочитания от кандидатстващите.

Договорът е прекратен от ищеца с едномесечно предизвестие на осн. чл. 22 и с приемопредавателен протокол от 12.05.2012 г. имотът е върнат на ответника – наемодател.

Претенциите на ищеца за връщане на сумите 387 707,42 лв. и 186 591,98 лв. се основават на договорните клаузи на чл. 19а и чл.19б от договора приети със споразумение № 1/12.04.2005 г. за уреждане на отношенията при прекратяване на договора. Претендират се на основание липса на действащ договор, поради прекратяването му по силата на закона след изтичане на 3 годишния срок и на  евентуално основание поради прекратяване на наемния договор на 12.05.2012 г. Сключения на 22.12.2004 г. договор за наем за срок от 3 години, който е увеличен на 10 години съгл. споразумение от 13.04.2005 г. въз основа на дадено съгласие на МРРБ е действителен независимо от факта, че даденото съгласие е нищожен акт, доколкото касае само имоти частна държавна собственост. Събраженията за неговата действителност са, че първоначално предвиденият срок от 3 години е увеличен по време на действие на процесния договор за наем чрез изменението на законовата норма на чл. 16 ал. 2 ЗДС /Д.в. бр. 32/12.04.2005 г. на 5 години, и със последващо изменение бр. 33/30.04.2009 г. на 10 години/. Тъй като преди изтичане на договорения 3 годишен срок е влязъл в сила по- благоприятен нормативен режим, а и по волята на страните съобр. споразумание № 1 следва да се приложи по-благоприятия режим. Това налага извод, че взаимоотношенията на страните почиват на съществуващ валиден договор, който е прекратен едва с едностранното предизвестие, а не поради изтичане срока на договора.

Съдът намира иска за връщане на сумата 387 707,42 лв, представляваща част от прихванатия наем за бъдещ период срещу стойността на извършени основни ремонти за основателен и доказан. Специалният закон за държавната собственост не въвежда императивна разпоредба основните ремонти да се извършват за сметка на наемателите, както твърди ответника. Видно от редакцията на чл. 26 ал. 2 от ЗДС /Д.в. бр. 32/2005 г. налице е само възможност, а не задължение, като единствено поддържането и текущите ремонти са за сметка на наемателя съгл. ал.1 на същия чл.26. Видно от приложените писмени доказателства и СТЕ изпълнените и признати със споразумение № 6/22.06.2007 г. СМР на стойност 1 083 878,32 лв. без ДДС са за извършени основни ремонти,трайни подобрения и оборудване за газифициране на бл. 13. Извършено е прихващане със бъдещи наеми, което по характера си е договорна компенсация и е валидна сделка. Затова при прекратяването на договора на 12.05.2012 г. се дължи връщането им на отпаднало основание по чл. 55 ал. 1 ЗЗД . Размерът на сумата 387 707,42 лв. съответства на договорената наемна цена за остатъка от срока да договора – 12.05.2012 – 15.07.2015 г. и е установена от първоначалната ССЕ.

Основателен и доказан е и искът за заплащане на сумата 186 591,98 лв. с ДДС , представляваща разликата между направени и признати с прихващането за наема разходи за основен ремонт /1 083 878,32 лв. без ДДС – 893 585 без ДДС /. Съгл. чл. 19 б  от договора вр. с чл. 79 ЗЗД, наемодателят дължи тази останала част от стойността на извършените СМР, ако договорът бъде прекратен не по вина на наемателя. Причините за прекратяването по реда на чл. 22 са свързани с виновното поведение на наемодателя , поради което са налице предпоставките за присъждане на претенцията.

Процесуалното възражение на ответника за прихващане на сумата 431545 лв. е неоснователно. По вече изложени по- горе съображения съдът приема, че договорения 10 годишен срок на наемния договор не е прекратен по силата на закона, защото преди изтичане на въведения с първоначалната редакция на ЗДС срок от 3 години, законът е изменен двукратно, като императивната забрана вече е за срок над 10 години. За това не са налице предпоставките на чл. 236 ал. 2 ЗЗД за определяне на обезщетение вместо наем за претендирания период – 23.12.2007 г – 12.05.2012 г. Освен това вземането на наемодателя за наемна цена е погасено чрез прихващане със насрещното вземане на ищеца за стойността на извършените СМР за основни ремонти. Процесуалното възражение като неоснователно следва да се отхвърли.

Поради изложеното първоинстанционото решение следва да се отмени, като се отхвърли главния и процесуалното възражение за прихващане и се постанови осъдително решение по евентуалния иск.

На осн. чл. 78 ал. 1 ГПК на ищеца следва да се присъдят направените и доказани съдебни разноски за първата инстанция в размер на сумата 33 631 лв /съобразно представения списък за съдебни разноски  и за втората инстанция в размер на сумата 20 566,90 лв.

С оглед изхода на спора частната жалба на ответника ТУ срещу определението 684/04.07.2013 г. по т.д. 1709/2012 г. на ВОС с което е оставена без уважение молбата на страната за произнасяне по искането и за увеличение на присъдените съдебни разноски съобразно отхвърлената част на иска, се явява без правен интерес.

Водим от горното съставът на Варненския апелативен съд

 

Р    Е    Ш    И    :

ОТМЕНЯ решение № 476/22.05.2013 г. и допълнително решение № 750/06.08.2013 г. постановени по т.д. 1709/ 2012 г. на Варненския окръжен съд и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ иска на И” ЕООД срещу ТУ – Варна за заплащане на сумата от 143 236,70 лв. с ДДС, като част от обща претенция от 574 299,40 лв., като сбор от сумите 387 707,42 лв. с ДДС, представляваща стойност на признати разходи за ремонт и оборудване , прихваната срещу наемна цена, при липса на валидно сключен договор за наем и 186 591,98 лв. представлаваща разлика между общата стойност на СМР и прихванатата част от стойността на същите разходи, с оглед прекратяване на наемния договор поради изтичане на наемния срок по чл. 16 ал. 2 ЗДС

ОСЪЖДА  ТУ Варна ЕИК 000083626 гр. Варна ул. „С” № N да заплати на „И” ЕООД ЕИК 103776323 гр. София район .”С” ул”Ш с ХХ сумата 574 299,40 лв., 387 707,42 лв. с ДДС представляваща част от стойността на признати разходи за ремонт, фактурирана от ищеца с фактура № 0000000012/22.06.2007 г. и прихваната по силата на допълнително споразумение № 6 към договор за наем и протокол за прихващане от 22.06.2007 г. срещу предплатената чрез прихващане наемна цена за периода 12.05.2012  до 15.07.2015 г. с оглед прекратяване на договора за наем, ведно със законната лихва считано от 20.06.2012 г. до окончателното и плащане и за сумата 186 591 98 лв. с ДДС дължима по ф-ра 0000000393/12.05.2012 г поради прекратяване на наемния договор считано от 12.05.2012 г,. ведно със законната лихва считано от 20.06.2012 г. до окончателното и плащане, както и сумата 33631 лв. съдебни разноски.

РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред ВКС на РБ в едномесечен срок от съобщаването му при условията на чл. 280  ал. 1 от ГПК .

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ :                                                     ЧЛЕНОВЕ :