Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е  №61

 

Гр.Варна, 17.03..2017г.

 

В    И М Е Т О    Н А    Н А Р О Д А

 

Варненският апелативен съд, търговско отделение в публичното съдебно заседание на двадесет и първи февруари през двехиляди и седемнадесета година в състав:

 

                                                           ПРЕДСЕДАТЕЛ:  РАДОСЛАВ СЛАВОВ 

                                                                       ЧЛЕНОВЕ: ЖЕНЯ ДИМИТРОВА

                                                                                           ДАРИНА МАРКОВА     

 

          При участието на секретаря Е.Т.   

           Като разгледа докладваното от съдията Дарина Маркова в.търг.дело № 736 по описа за 2016 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е въззивно, образувано по жалба на Е.С.А. от гр.Варна срещу решение № 128 от 07.11.2016г. по търг.дело № 56/16г. по описа на Добрички окръжен съд, с което е отхвърлен предявения от нея срещу „Даусет Билдърс“ ООД със седалище с.Оброчище, община Балчик осъдителен иск за сумата от 60 00 евро, претендирана като заплатено капаро по предварителен договор, ведно със законна лихва от датата на завеждане на исковата молба в съда и е осъдена да заплати направените по делото разноски.

Твърди че решението е неправилно и незаконосъобразно, постановено при непълнота на доказателствата. Оспорва извода на съда, че тя е неизправна страна по сключения между страните предварителен договор. Твърди, че дружеството продавач е неизправната страна по договора, тъй като и към момента не разполага с нужните за изповядване на сделката документи, които и не може да получи поради недовършване на сградата, поради което и оспорва извода на съда, че продавачът е изправна страна по договора. Сочи че по време на действие на договора той не е изпълнил нито едно от своите задължения. Твърди че договорната връзка между страните е прекратена, поради разваляне на договора с исковата молба. Твърди че е налице голям период от време, в който длъжникът е забава и изпълнението за нея вече е станало безполезно. Излага че преди разваляне на договора е отправила нотариална покана с искане за снабдяване с необходимите документи, като ответното дружество не е могло да бъде открито. Твърди че е недопустимо събирането на гласни доказателства за факти, за които е следвало да бъде съставен приемо-предавателен протокол за предаване на владението на имота, както и за факта на нейното финансово състояние. Твърди че свидетелите са заинтересовани като свързани с ответника, поради което и показанията им не следва да следва да се ценят.

Твърди че изпълнението на нейното задължение е обусловено от изпълнението на насрещните задължения от страна на продавача. Твърди че е налице пълно неизпълнение на неговите задължения, поради което и той не може да претендира плащане в пълен размер на договорената цена. Твърди че плащане от нейна страна, не обуславя по никакъв начин изпълнението на задълженията на продавача. Твърди че и до днес продавачът не може да представи документите, изискуеми за сключване на окончателен договор, тъй като имотът не е деклариран в данъчната служба, не е вписан в кадастралната карта, няма издадено удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация, няма приемо-предавателен протокол за предаване на владението на имота, продавачът не е желал и не е посочил срок, дата и място на изповядване на сделката. 

Моли съда да отмени решението на първоинстанционния съд и да постанови друго, с което да уважи изцяло предявения от нея иск. Претендира направените по делото разноски. В съдебно заседание, чрез процесуалния си представител, поддържа жалбата и моли съда да я уважи.

Въззиваемата страна „Даусет Билдърс“ ООД със седалище с.Оброчище, община Балчик, в депозиран в срока по чл.263 ал.1 от ГПК отговор, изразява становище за неоснователност на подадената жалба  и моли съда да потвърди обжалваното решение. В съдебно заседание, чрез процесуалния си представител, оспорва жалбата и моли съда потвърди обжалваното решение, претендира направените по делото разноски.

Въззивният съд, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно, и съобразно предметните предели на въззивното производство, приема за установено следното:

Предявен е иск с правно основание чл.55 ал.1 предл.трето от ЗЗД от Е.С.А. от гр.Варна срещу „Даусет Билдърс“ ООД със седалище с.Оброчище, община Балчик за сумата 60 000 евро, претендирана като получена без основание след разваляне на сключен между страните предварителен договор за продажба на недвижим имот от 19.07.2010г. Макар и страните да са придали на платената по предварителния договор първа вноска от продажната цена в размер на сумата 60 000 евро функциите на задатък по смисъла на чл.93 от ЗЗД, доколкото се претендира единствено връщане на дадената по договора сума, а не и двойния размер на задатъка, предявеният иск следва да бъде квалифициран като иск за връщане на получена при отпаднало основание сума, а не като иск за присъждане на задатък по договор.

При фактическия състав по чл.55 ал.1 пр.трето от ЗЗД за връщане на нещо, получено при отпадане на основанието – ищецът следва да въведе като твърдение и докаже предаването на вещ, респективно плащането, като е допустимо да въведе и твърдения за основанието, към момента на получаването на престацията от ответника, както и за фактите и обстоятелствата, обуславящи отпадане на основанието с обратна сила, а ответникът следва да докаже основания за задържане на полученото.

Не е спорно по делото сключването на 19.07.2010г. на предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, собственост на въззиваемото дружество, находящ се в с.Оброчище, представляващ двуетажна жилищна сграда, построена поземлен имот – дворно място с площ от 600 кв., идентификатор 53120.502.544 за сумата 175 000 евро. Не е спорно плащането при подписване на договора на първата вноска в размер на 60 000 евро, на която страните по изрична уговорка са придали функции на задатък. Уговореният в договора срок за сключване на окончателен договор е 30.12.2011г. Не е спорно, че в срока окончателен договор в нотариална форма за прехвърляне на правото на собственост не е сключен.

По твърденията на въззивника А. за виновно неизпълнение на задълженията на продавача по договора и за валидно упражняване от нейна страна на правото да развали сключения между страните договор с исковата молба, въззивният съд намира следното:

За да упражни кредиторът успешно потестативното си субективно право на извънсъдебно разваляне на договора, трябва да е налице виновно длъжниково неизпълнение, за което може да бъде ангажирана договорната отговорност на последния. Развалянето без кредиторът с едностранното си волеизявление да даде подходящ срок за изпълнение е възможно само в хипотеза на чл.87 ал.2 от ЗЗД – когато е настъпила невъзможност за изпълнение, за която длъжникът отговаря, при безполезност на изпълнението за кредитора, настъпила поради забавата на длъжника, или когато е уговорено, че ще се изпълни в точно определено време /фикс сделките/. За да претендира връщане на даденото на отпаднало основание по чл.55 ал.1 пр.трето от ЗЗД – разваляне на договора, поради неизпълнение, в тежест на ищеца е да установи с допустимите от ГПК доказателствени средства, надлежно упражнено право на разваляне.

С предварителния договор се поема задължение за сключване в бъдеще на друг договор. Предварителният договор създава едно взаимно задължение за договаряне в тежест на всяка от страните по него. Всяка от тях има претенция спрямо другата да иска сключването на окончателния договор. Законът изисква предварителният договор да съдържа всички уговорки за съществените условия на окончателния договор. Предварителният договор може да съдържа уговорки за задължения, които по правило са последица на окончателния договор – например уговорките за плащането на цената и за предаването на веща. Предварителният договор може да съдържа и уговорки, които окончателният договор не включва – уговорки за задатък, неустойки и други.

Поетите от продавача задължения съобразно сключения между страните договор от 19.07.2010г., извън основното му задължение – да сключи окончателен договор, са задължение за предаване на владението на имота в момента на сключване на договора, задължения във връзка с изготвянето на необходимите документи за изповядване на сделката по нотариален ред, забрана за действия, с които да се разпорежда със собствеността на имота и да го обременява с тежести, както и задължение за заплащане на всички разходи за собствения му имот. Поетото от купувача задължение, извън основното му задължение, е да заплати първа вноска от договорената продажна цена в размер на 60 000 евро към момента на сключване на предварителния договор, както и задължение за заплащане на остатъка от договорената цена в размер на 115 000 евро в срок до сключване на окончателния договор. Уговореният в договора срок за сключване на окончателния договор е 30.12.2011г.

Задължението за сключване на бъдещия договор е поето и от двете страни по договора – продавач и купувач, поради което и всяка страна може да иска сключване на окончателен договор, съответно при неизпълнение да постави в забава насрещната страна. Купувачът обаче, следва да предложи и изпълнение на своето задължение за заплащане на остатъка от продажната цена, съобразно уговорката в договора „в срок до сключване на окончателен договор“. Тълкувайки волята на страните, въззивният съд приема, че това изпълнение следва да бъде извършено най-късно едновременно със сключването на договора в нотариална форма или в деня на изповядване на сделката. И доколкото паричните задължения са носими съобразно чл.68 б.а от ЗЗД, купувачът следва да предложи изпълнение на своя кредитор – продавача на адреса на неговото управление. Липсата на предложено изпълнение от негова страна, или изразена готовност за изпълнение от него на поетото задължение за плащане на продажната цена в деня на сключване на договора пред нотариуса, въззивният съд намира, че представлява забава от негова страна, че той е неизправна страна, поради което и не може да развали договора поради неизпълнение на основното задължение на продавача по предварителния договор. Представената по делото нотариална покана от м.ноември 2014г., дори и да се приеме за редовно връчена, не съдържа изявление за изпълнение или за готовност за едновременно изпълнение на неговото задължение за плащане на остатъка от продажната цена, поради което, и не поставя продавача по предварителния договор в забава.

По отношение на другите, поети задължения от продавача, въззивният съд намира следното:

Изпълнението на поетите задължения от продавача в т.5, 6 и 7 от договора касаещи задълженията му да не се разпорежда с правото на собственост върху имота, да не го обременява с тежести, да прехвърли имота чист от вещни тежести, да изготви необходимите документи, необходими за сключване на договора в нотариална форма, може да бъде преценявано само към момента на сключване на окончателния договор. Релевантен момент към който подлежи на преценка изправността на продавача по отношение на тези задължения е моментът на прехвърляне на собствеността. И доколкото продавачът не е поканен и не е поставен в забава по отношение на изпълнението на основното си задължение – да сключи окончателен договор, то и преценка за неговата изправност по отношение на тези задължения не може да бъде правена. Поради което и въззивният съд намира доказателства във връзка с установяване на съществуването на необходимите за сключване на договора в нотариална форма документи, за неотносими при липсата на доказана покана за изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор.

Ирелевантно към изпълнението на задължение на продавача по предварителния договор – да сключи окончателен договор за продажба е и изпълнението на поетото с предварителния договор задължение за предаване на владението на имота. Съществен елемент на предварителния договор е обещанието за сключване на окончателен договор, като при договора за покупко-продажба интересът от договора се изразява в прехвърлянето на правото на собственост върху имота. Изпълнението или не на задължението за предаване на владението на имота, към по-ранен момент, преди прехвърляне на собствеността,  поражда облигационни отношения по повод ползването на имота, както и осигурява на владелеца правата по чл.71 и чл.72 от ЗС, но същото е неотносимо към същественото задължение по предварителния договор. Поради което и въззивният съд не обсъжда събраните по делото доказателства във връзка с предаването на имота.

С оглед на така изложеното, въззивният съд намира, че поради липса на предложено изпълнение на задължението за заплащане на остатъка от продажната цена от страна на въззивницата – купувач по предварителния договор, продавачът по договора – въззиваемото дружество не е в забава по отношение на изпълнението на същественото задължение по предварителния договор – да сключи окончателен договор, поради което и не са налице предпоставките за едностранно разваляне на договора от страна на купувача с предявяването на иска. Страните са обвързани от предварителен договор от 19.07.2010г., който не е развален. Поради което и въззиваемото дружество е получила сумата на правно основание и не дължи връщането и по реда на чл.55 ал.1 предл.трето от ЗЗД.

С оглед на така изложеното въззивният съд намира предявения иск за недоказан и неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Обжалваното решение следва да бъде потвърдено.

На основание чл.78 ал.3 от ГПК и направеното искане в полза на въззиваемото дружество следва да бъдат присъдени направените по делото пред въззивна инстанция разноски, съобразно представения списък на разноски, в размер на сумата 6 075.74лв.,представляващи адвокатско възнаграждение.

Водим от горното, съдът

 

Р    Е    Ш    И :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 128 от 07.11.2016г., по търг.дело № 56/16г. по описа на Добрички ОС, търговско отделение.

ОСЪЖДА Е.С.А. ***, ЕГН **********, да заплати на „Даусет Билдърс“ ООД, със седалище с.Оброчище, община Балчик, ЕИК 103972119, сумата 6 075.74лв. /шест хиляди седемдесет и пет лева и седемдесет и четири стотинки/, представлява направени разноски пред въззивна инстанция.

Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ при условията на чл.280 ал.1 от ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                  ЧЛЕНОВЕ: