Р    Е    Ш    Е    Н    И    Е

 

67./гр. Варна, 10.04.2018 г.

                                                          

В ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

ВАРНЕНСКИ АПЕЛАТИВЕН СЪД – ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито публично съдебно заседание на двадесет и първи март през две хиляди и осемнадесета година, в състав

 

          ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИЛИЯН ПЕТРОВ

                  ЧЛЕНОВЕ: ГЕОРГИ ЙОВЧЕВ

                                                                  НИКОЛИНА ДАМЯНОВА

 

при участието на секретаря Десислава Чипева като разгледа докладваното от съдия Георги Йовчев в.т.д.№76/2018 год., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е образувано е по въззивна жалба на „ТРОЯ 2000“ ЕООД, ЕИК 200604006, със седалище гр.Велико Търново срещу решение №723/06.11.2017 г., постановено по т.д. №484/2017 г. по описа на ОС – Варна, в частта с която е отхвърлен предявения от въззивника срещу „ЕЛИТИС" ЕООД, с ЕИК 148094590, със седалище гр.Варна, иск с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД, за горницата над 308 000 лева до предявения размер от 830 000 лева,  претендирана като двоен размер на задатък по чл.3.1.1 от предварителен договор от 20.08.2013 г., изменен с анекс от 01.02.2014г. за продажба на недвижим имот.     В жалбата се съдържат оплаквания за неправилност на решението, поради противоречието му с материалния закон и на процесуалните правила. Насрещната страна „ЕЛИТИС" ЕООД с ЕИК 148094590, със седалище гр.Варна е подала писмен отговор, в който оспорва жалбата и моли съда да потвърди решението.                       

За да се произнесе съдът взе предвид следното: 

Пред ВОС е предявен е иск с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД от „ТРОЯ 2000“ ЕООД със седалище гр.Велико Търново срещу „ЕЛИТИС" ЕООД със седалище гр.Варна, за заплащане на сумата от 830 000 лева, претендирана като двоен размер на задатък по предварителен договор за продажба на недвижим имот от 20.08.2013 г., изменен с анекс от 01.02.2014 г.

Ищецът излага в исковата молба, че на 20.08.2013 г., в качеството на купувач е сключил с „Елитис" ЕООД, в качеството на продавач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ, отделен с масивна преграда от останалите помещения в сградата, със застроена площ от 1462 кв.м. в североизточната част на сградата, представляващ част от Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10447.514.364.1.7 с административен адрес гр. Велико Търново, ул. „Магистрална" №3 и представляващ МАГАЗИН ЗА ПРОМИШЛЕНИ СТОКИ, намиращ се в сграда 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 10447.514.364 с предназначение на обекта: за търговска дейност, брой нива:1, със застроена площ 2115,70 кв.м. и 36,0753%   ид.ч. от общите части на сградата, с вход за посетители от североизток и с вход за зареждане от север, ВЕДНО С ПАРКИНГ с площ от 1306,00 кв.м. реално разположен в източната част на имота - източната площадка до магазина и ведно със съответните идеални части от правото на собственост върху прилежащия терен, представляващ поземлен имот с идентификатор 10447.514.364, целият с площ от 4404,00 кв.м., за сумата 1 462 700 лв. с ДДС. Излага, че в чл.3.1.1 от договора, страните са уговорили, че ако по вина на продавача не бъде сключен окончателен договор, последният се задължава да възстанови на купувача платената до момента сума в двоен размер, като  платената до предявяване на исковата молба сума е 415 000 лв.

Твърди, че ответникът не е спазил сроковете за сключване на окончателен  договор и е обременил имота с ипотека, поради което с нотариална покана, връчена на 15.12.2016 г., ищецът е направил изявление за прекратяване на договора поради вина на продавача и претендира връщане на заплатените суми в двоен размер. В допълнителната искова са релевирани и доводи за неизпълнение на другите предвидени в договора задължения, свързани с отделяне на имота с преградна стена, което е било извършено от купувача, както и поради вписана искова молба и възбрана върху имот.

Ответното дружество е оспорило иска, твърдейки че е изправна страна по договора, тъй като в него не е предвидено задължение за продавача да не учредява ипотека, а и същата е могла да бъде заличена при отправена от купувача покана за сключване на окончателен договор. Излага, че е предявил иск с оглед защита правата му по отношение на процесния имот, а насрещният предявен от трето лице, не са действия, попадащи в контрола на ответника. Оспорва обстоятелството, че върху имота е наложена възбрана. Твърди, че договорът е бил развален от него, поради неизпълнение задължението на „ТРОЯ 2000" ЕООД да закупи имота.

Варненският апелативен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка на събраните доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:                                                                                                   

Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на чл.269, ал.1 изр.второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания.               

Решението на първоинстанционния съд  съдържа реквизитите по чл. 236 ГПК и е действително, произнасянето съответства на предявените искания и правото на иск е надлежно упражнено, поради което производството и решението са допустими.                                                                                            

Не се спори, а и от представените по делото доказателства се установява, че между страните е сключен сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.08.2013 г., по силата на който  „Елитис“ ЕООД, в качеството на продавач се е задължил да продаде на „Троя 2000“ ЕООД, в качеството на купувач процесния обект, за сумата от 1 462 700 лв., от които 146 270 лв. платени при подписване на  договора, а остатъкът е следвало да бъде заплатен в деня на вписване в Агенция по вписванията на ипотека върху имота в полза на Банка ДСК АД. Страните са уговорили да сключат окончателен договор в срок от един месец, считано от датата на обособяване на самостоятелен обект с отделен идентификатор, при условие, че продавачът е отделил така обособения самостоятелен обект с масивна преграда от другите помещения в сградата. С Анекс от 01.02.2014 г., страните са уговорили, че срокът за сключване на окончателния договор е до 01.08.2015 г., като въззивникът „Троя 2000“ ЕООД ще владее имота до сключване на окончателен договор със задължение да заплаща  разходите за ползване на имота, без задължението за заплаща наем

 В съдебно заседание на 04.10.2017 г., въззивникът е признал неизгодния за него факт, че към 05.11.2013 г. е бил налице отделен идентификатор на процесния самостоятелен обект (л.236). В тази връзка по делото са представени като доказателства технически проект, придружен с архитектурни чертежи и обяснителна записка.

Съобразно чл.3.1 от договора, в случай, че не бъде сключен окончателен договор за покупко-продажба по причина, зависеща от продавача, същият се задължава да възстанови платената до момента сума на купувача в двоен размер.

Няма спор, че към датата определена в анекса от 01.02.2014 г., не е сключен окончателен договор, както и че никоя от страните не е отправяла покана и не е упражнила потестативното си право да обяви договора за окончателен.

Като основания за отказ от договора и пораждане правото да претендира задатък в двоен размер, въззивникът сочи неизпълнение задълженията на въззиваемото дружество да прехвърли правото на собственост в уговорния срок, да обособи самостоятелен обект с площ 1462 кв.м., като го отдели от другите помещения с масивна преградна стена, както и обременяване на имота с ипотека, възбрана и вписана искова молба.

Дококото от доказателствата по делото се установява, че преградата на имота е изградена към м.09.2013 г. и предвид наличието на последващ анекс от 01.02.2014 г., срокът за сключване на окончателния договор е определен на 01.08.2015 г. Обстоятелството, че до тази дата страните не са сключили окончателен договор, нито означава, че договорът е прекратен поради изтичане на срока, нито че някоя от страните носи вина за това, тъй като в самия договор не е предвидено, чия следва да е инициативата за сключване на окончателния договор.

Установява се, че и след уговорения срок за сключване на окончателния договор, купувачът със знанието на продавача е продължил да експлоатира процесния имот, както и да заплаща вноски от 5000 лева месечно, което обосновава извода, че договорът е продължил да дайства и обвързва страните по него, поради което всяка от тях е имала възможност да покани другата, определяйки й подходящ срок, в който да бъде сключен окончателния договор. Тъй като след изтичане на срока, определен в анекса от 01.02.2014 г., въззивникът не е отправил покана за сключване на окончателен договор, то съдът намира, че не е налице първото от посочените основания за отказ от договора от страна на продавача.

Неоснователни са и твърденията относно липсата на изградена преградна стена и обособяване на самостоятелен обект, тъй като от събраните по делото доказателства се установява по безспорен начин, както изграждането на преградна стена, така и обособяването на обекта с отделен идентификатор, извършение много преди 01.08.2015 г. Без правно значение за спора е от кого и за чия сметка е изградена стената, поради което и оплакванията относно липсата на открито производство по реда на чл.193 от ГПК, по отношение на част от фактурите за изграждане на стената са неоснователни, още повече, че оспорването е предприето от въззиваемото дружество, а не от въззивника.

Неоснователни са твърденията на въззивника, че продавачът е неизправна страна, тъй като върху процесния имот били наложени тежести, които възпрепятствали бъдещата му продажба, тъй като в предварителния договор и анекса към него липсва клауза, която да задължава продавача да не учредява ипотеки върху недвижимия имот, предмет на договора. Дори да съществуваше такава клауза, за купувача единствено би възникнало правото едностранно да развали договора и то в случай, че ипотеката не бъде заличена към датата, на която страните действително е следвало да сключат окончателен договор. В случая, към 01.08.2015 г. не е имало вписана ипотека върху имота, предмет на предварителния договор, а вписаната на 18.02.2016 г. ипотека, е била заличена на 11.01.2017 г., видно от представената справка от имотния регистър, поради което вписването й, не е основание за разваляне на предварителния договор.

Вписаната на 05.11.2014 г. искова молба, е в резултат на предявения от „Елитис“ ЕООД срещу „Топ сервиз“ ООД, установителен иск за защита правото му на собственост, оспорено посредством съставянето на констативен нотариален акт за собственост, поради което това действие, нито  представлява неизпълнение на предварителния договор, нито препятства сключването на окончателен такъв. Що се отнася до насрещния иск, предявен от „Топ сервиз“ ООД, то няма как продавачът да повлияе върху действията на трети лица, свързани със заявени от тях искови претенции.

С оглед на гореизложеното съдът намира, че не е налице визираното  от въззивника неизпълнение на договора от страна на въззиваемото дружество, поради което за купувача не е възникало правото да се откаже от договора, респективно да претендира връщане на задатъка в двоен размер, поради което предявеният иск с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

Ето защо съдът, препращайки и към мотивите на първоинстанционния съд на осн. чл.272 от ГПК, следва да потвърди решението в обжалвната част.

С оглед изхода от спора в тежест на ответника въззивника „ТРОЯ 2000“ ЕООД, следва да бъдат присъдени разноските в настоящото производство сторени от въззиваемия „ЕЛИТИС" ЕООД. Представен е списък на разноските, според който въззиваемото дружество е заплатило адвокатско възнаграждение в размер на 22 800 лева с ДДС, за което са представени фактура и отчет по банкова сметка, ***ана на упълномощения адвокат. Размерът по съображение за прекомерност е възразен от въззивника. Съдът като съобрази чл.7, ал.2, т.5 от  Наредбата № 1 от 09.07.2004 г.  за минималните размери на адвокатските възнаграждения, установи, че с оглед обжалваемия интерес във въззивното производство – 522 000 лева, минималното възнаграждение е в размер на 14 316 лева с ДДС. Претендираното възнаграждение от 22 800 лева за адвокатска защита, не съответства за фактическата и правна сложност на делото, поради което съдът го редуцира до размера от 18 000 лева.

 

Мотивиран от гореизложеното и на осн.чл.272 от ГПК, съдът

 

Р Е Ш И :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение №723/06.11.2017 г., постановено по т.д. №484/2017 г. по описа на ОС – Варна, в частта с която е отхвърлен предявения от „ТРОЯ 2000“ ЕООД, с ЕИК 200604006, със седалище гр.Велико Търново срещу „ЕЛИТИС" ЕООД, с ЕИК 148094590, със седалище гр.Варна, иск с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД, за горницата над 308 000 лева до предявения размер от 830 000 лева,  претендирана като двоен размер на задатък по чл.3.1.1 от предварителен договор от 20.08.2013 г., изменен с анекс от 01.02.2014г. за продажба на недвижим имот.                                

ОСЪЖДА „ТРОЯ 2000“ ЕООД, с ЕИК 200604006, със седалище и адрес на управление гр.Велико Търново, улица "Димитър Благоев" №40, представлявано от управителя Пламен Чеснаров ДА ЗАПЛАТИ на „ЕЛИТИС" ЕООД, с ЕИК 148094590, със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул. "Никола Симов" №3, представлявано от управителя Лалю Радулов, сумата от 18 000 /осемнадесет хиляди/ лева, на основание чл.78, ал.3 вр. ал.5 от ГПК.

В останалата част, решението не е обжалвано и е влязло в сила.

           

Решението подлежи обжалване при условията на чл.280 от ГПК пред Върховен касационен съд на РБ в едномесечен срок от връчването му на страните.

         

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                                        ЧЛЕНОВЕ: